در پی این افشاگری، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن اطلاعات دقیق‌تری را درباره این مالکان ارائه و اعلام کرد؛ آنها تنها یک هفته فرصت دارند تا املاک خود را به بازار عرضه کنند. طبق این آمار، هر یک از این ۹۰ هزار مالک به‌طورمیانگین ۵ واحد مسکونی خالی در اختیار دارند. به این افراد هشدار داده شده است که در صورت عدم‌عرضه خانه‌های خود به بازار، ملزم به پرداخت مالیات خواهند بود.

این اقدام براساس مواد ۵۴ و ۱۶۹ قانون مالیات‌های مستقیم انجام می‌گیرد که طبق آن، وزارت راه و شهرسازی موظف است خانه‌های خالی را شناسایی کند و اطلاعات آنها را در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار دهد، گرچه قانون مالیات بر خانه‌های خالی از سال ۱۳۵۲ تصویب شده بود، اما دولت‌های پیشین توجه چندانی به اجرای آن نداشتند. با روی کار آمدن دولت سیزدهم در سال ۱۴۰۰، تلاش‌های جدی‌تری برای اجرای این قانون آغاز شد. از سال گذشته، روند قانونی دریافت مالیات بر واحدهای مسکونی خالی، با جدیت بیشتری پیگیری شده است.

نکته قابل‌توجه این است که وزارت راه و شهرسازی در این زمینه رویکرد درآمدمحور ندارد. هدف اصلی این وزارتخانه، کسب درآمد از طریق مالیات نیست، بلکه کنترل بازار مسکن از طریق افزایش عرضه است. به‌عبارت دیگر، وزارت راه و شهرسازی به‌دنبال آن است که خانه‌های خالی وارد بازار مسکن شوند و به این ترتیب به تعادل عرضه و تقاضا در این بازار کمک کند.

این اقدامات نشان می‌دهد که تلاش‌ها بر این است تا با استفاده از ابزارهای قانونی، مشکل کمبود مسکن و افزایش قیمت‌ها، مدیریت شود. با این حال، اثربخشی این سیاست و چگونگی واکنش مالکان به این فشار، در هفته‌های آینده مشخص خواهد شد.

بانک‌ها و اشخاص حقوقی، بیشترین مالکان خانه‌های خالی هستند

در گام اولیه شناسایی این واحدها، ۵۰۰ هزار واحد شناسایی شدند. اولویت با کسانی بود که بیش از ۱۰۰ واحد داشتند. بعد از آن، نوبت به مالکانی می‌رسد که دارای ۵۰، ۲۰، ۱۰ و ۳ خانه خالی هستند. جالب توجه اینجاست که بیشتر مالکان مزبور، بانک‌ها و اشخاص حقوقی هستند.

با پیگیری‌های مداومی که از سوی وزارت راه و شهرسازی انجام گرفته، نزدیک به ۱۸۲هزار خانه به بازار مسکن عرضه شد. البته در این میان، مالکان نزدیک به ۱۲۰هزار خانه خالی نیز نسبت به هشدارهای دولت بی‌توجهی کردند و حالا به سازمان امور مالیاتی معرفی شده‌اند. سازمان نیز در حال پیگیری روند اخذ و دادرسی مالیاتی این افراد است. از میان ۱۲۰هزار واحدی که به سازمان امور مالیاتی معرفی شده‌اند، بالغ ‌بر ۶۰ هزار واحد در سال ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ شناسایی شده بودند و همان زمان نیز به سازمان معرفی شدند تا روند پرداخت مالیات خود را طی کنند.

جمع خانه‌های خالی ۹۰ هزار مالک به بیش از نیم میلیون واحد مسکونی می‌رسد. این عدد عجیب و غریب نشان می‌دهد که چرا تا به امروز، معضل مسکن پابرجا مانده و انواع طرح‌های پیشنهادی هم نتوانسته‌اند ثبات و رونق را به بازار برگردانند.

به مالکان این خانه‌ها، هشدارهای لازم داده و از آنها درخواست شده که ملک خود را به در بازار عرضه کنند یا اطلاعات آن را در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت کنند. در غیر این صورت، به سازمان امور مالیاتی معرفی خواهند شد. فرصت زمانی در نظر گرفته‌شده برای این ۹۰ هزار مالک، یک هفته است. نکته حائزاهمیت اینجاست که احتمالا بعضی از این املاک خالی نباشند و مستاجر در آنها ساکن باشد، اما به‌دلیل  ثبت نشدن در سامانه ملی املاک و اسکان، خالی در نظر گرفته شده‌اند و مطابق با قانون جرایم مالیات بر خانه‌های خالی با آنها رفتار خواهد شد.

در شرایطی که فشار اصلی مشکلات مسکن روی اقشار مستاجر است، اصلا توجیه‌پذیر نیست که بسیاری از واحدهای مسکونی خالی باشند. البته لازم به ذکر است که درباره اثرگذاری عرضه این املاک به بازار مسکن، حرف و حدیث‌های زیادی وجود دارد. بسیاری از کارشناسان می‌گویند این واحدها بزرگ‌متراژ هستند و در نقاط شمالی پایتخت واقع شده‌اند؛ بنابراین بعید است که مستاجران، جامعه هدف این املاک باشند. حالا باید منتظر ماند و دید که آیا عرضه املاک خالی به بازار، می‌تواند تغییری در قیمت‌ها ایجاد کند و منجر به بهبود وضعیت مستاجران شود؟ تا به امروز که هیچ‌یک از طرح‌های دولت برای کنترل بازار اجاره موفقیت‌آمیز نبوده و در تابستان امسال نیز، این قشر آسیب‌پذیر با مشکلات زیادی مواجه بوده‌اند.

چالش‌های جدی برای مالیات بر خانه‌های خالی

محمود اولاد، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: قانون مالیات بر خانه‌های خالی در ایران با چالش‌های جدی روبه‌رو شده است. این طرح که چند سال پیش با راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان کشور آغاز شد، نتوانسته به اهداف اولیه خود دست یابد. در ابتدا، تخمین زده می‌شد که حدود ۲ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد، اما در عمل تنها بیش از ۵۰۰ هزار واحد به سازمان امور مالیاتی معرفی شدند. حتی در مورد این تعداد نیز، تردیدهایی وجود دارد که آیا واقعا خالی هستند یا خیر؟ این امر نشان‌دهنده ناکارآمدی اجرای این قانون است.

وی در ادامه بیان کرد: در مقایسه با سایر کشورها، رویکرد ایران به مالیات بر خانه‌های خالی متفاوت است. در بسیاری از کشورها، این مالیات توسط شهرداری‌ها اخذ می‌شود و هم شناسایی خانه‌های خالی و هم درآمد حاصل از آن به دولت‌های محلی تعلق می‌گیرد. علاوه بر این، هدف اصلی از اجرای چنین قانونی در سایر کشورها، کنترل بازار مسکن نیست. همچنین، این قانون معمولا در سطح ملی اجرا نمی‌شود، بلکه تنها در چند شهر خاص اعمال می‌شود. برای مثال، در کانادا فقط یک یا 2 شهر از خانه‌های خالی، عوارض دریافت می‌کنند.

این کارشناس خاطرنشان کرد: هدف اصلی از اجرای این قانون در کشورهای دیگر، جلوگیری از متروکه شدن محله‌های قدیمی و فرسوده بوده است. در این مناطق، هزینه بازسازی خانه‌های قدیمی اغلب مقرون به صرفه نبوده و ساکنان ترجیح می‌دادند به حاشیه شهر نقل مکان کنند. این امر منجر به مشکلات امنیتی در محله‌های قدیمی می‌شد؛ بنابراین، شهرداری‌ها با وضع مالیات بر خانه‌های خالی، سعی در حفظ امنیت جمعیت این مناطق داشتند.

اولاد تصریح کرد: در ایران، هدف اولیه از تصویب این قانون، کنترل بازار مسکن بود، اما متاسفانه در اجرا با مشکلاتی مواجه شد. سوال اینجاست که چه کسی پاسخگوی هزینه‌های سنگین راه‌اندازی مکرر سامانه املاک و اسکان خواهد بود؟ حتی اگر فرض کنیم، تمام چندهزار واحد مسکونی که به‌عنوان خالی شناسایی شده‌اند، واقعا خالی باشند و همه آنها وارد بازار اجاره شوند، این تعداد در مقایسه با ۱۲ تا ۱۳میلیون خانوار مستاجر در کشور، رقم قابل‌توجهی نیست و نمی‌تواند تاثیر چشمگیری بر کنترل بازار اجاره مسکن داشته باشد.

وی در پایان گفت: در نتیجه، به‌نظر می‌رسد اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی در ایران با چالش‌های جدی روبه‌رو است و نیاز به بازنگری اساسی دارد. برای موفقیت این طرح، باید رویکردی جامع‌تر اتخاذ شود که شامل بهبود سیستم شناسایی خانه‌های خالی، همکاری بیشتر با دولت‌های محلی و شهرداری‌ها و در نظر گرفتن شرایط خاص هر منطقه باشد. همچنین، باید اهداف واقع‌بینانه‌تری برای این قانون تعیین و انتظارات از تاثیر آن بر بازار مسکن تعدیل شود.

ابزاری موثر برای مقابله با سوداگری

میثم فراهانی، کارشناس بازار مسکن به صمت توضیح داد: مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند ابزاری موثر برای مقابله با سوداگری در بازار مسکن باشد، اما موفقیت آن به اجرای دقیق و همه‌جانبه و همچنین همراهی با سایر سیاست‌های مکمل بستگی دارد، اما تاثیر واقعی آن در بلندمدت مشخص خواهد شد.

وی در ادامه بیان کرد: اینکه چند وقت یک‌بار تنها اسمی از این طرح شنیده می‌شود، نمی‌تواند کارساز باشد.

 از تجربه سفت و سخت کشورهای دیگر باید پند بگیریم که چطور توانسته‌اند این نوع مالیات را به‌صورت هدفمند و قانونی اخذ کنند.

در کشورهای موفق در استفاده از چنین طرح‌هایی می‌بینیم که افراد برای خرید خانه‌های متعدد به‌طوری در چاله مالیاتی می‌افتند که برای‌شان این اقدام صرفه ندارد.

سیاست‌های دستوری، چاره کار بازار مسکن ما نیست

او معتقد است: سرمایه‌های سرگردان در کشور ما با اطمینان‌خاطر به‌سمت بازار مسکن رفته و این بازار را از حالت مصرفی به‌سمت سرمایه‌داری سوق داده است. با چنین وضعی، مالیات بر خانه‌های خالی اگر درست اجرا شود، می‌تواند تسکینی بر حال عرضه و تقاضا باشد. به‌تازگی هم فشارها برای این اقدام از سوی وزارت راه و شهرسازی زیاد شده است،اما بنده بعید می‌دانم اتفاق مثبتی در این زمینه رخ دهد.

این کارشناس تصریح کرد: تعدد قوانین و سیاست‌های دستوری، چاره کار بازار مسکن ما نیست و در برخی موارد حتی تاثیر سوء گذاشته است. متاسفانه تغییر یا تصویب یک‌شبه دستورالعمل‌های مرتبط با بخش مسکن، پاسخ درستی به مشکلات موجود نمی‌دهد،بنابراین اگر می‌خواهیم برای عرضه خانه‌های خالی به بازار مسکن فکری کنیم؛ باید تداوم عمل و ابزارهای کنترلی را نیز در نظر بگیریم.