از سوی دیگر، تلاطمات بازار مسکن فروکش کرده که در ظاهر طرح‌هایی همچون مالیات خانه‌های خالی، رشد تدریجی ساخت‌وساز و تکمیل ظرفیت سرمایه‌گذاری در بازار ملک به آرامش این بازار کمک کرده است. مطابق آمار بانک مرکزی، پایان سال گذشته نرخ رشد سالانه مسکن در تهران به ۲۴ درصد رسید که حدود نصف رشد تورم عمومی بود. فعالان بازار مسکن از کاهش محسوس انتظارات تورمی در بازار مسکن خبر می‌دهند.

بررسی ادواری بازار مسکن نشان می‌دهد در زمان توقف یا کاهش نرخ‌ها در بخش فروش، بازار اجاره با یک فاصله زمانی خود را با نرخ مسکن همتراز می‌کند.

 برخی کارشناسان معتقدند فشار محرک‌ها بر بازار اجاره به‌قدری است که قوانینی همچون اجاره‌بهای املاک مسکونی تاثیر چندانی در جلوگیری از تلاطمات این بازار نخواهد داشت. در سوی مقابل، عده‌ای معتقدند مواردی همچون مداخله دولت برای تعیین سقف متعادل افزایش اجاره‌بها، ایجاد مشوق برای ثبت قرارداد در سامانه املاک و اسکان و محرومیت از خدمات دولتی در صورت استنکاف از این موضوع می‌تواند در کنترل بازار اجاره موثر باشد.

بازار رهن و اجاره خانه هم‌اکنون از بازار خرید و فروش پیشی گرفته و بیشتر واسطه‌های ملکی، فعالیت در بازار اجاره را در پیش گرفته‌اند، چراکه بازار خرید و فروش همچنان خالی از معامله‌گران است.

 جدا از قرار داشتن در فصل داغ جابه‌جایی‌ها، این شرایط نشان می‌دهد که بسیاری از مردم توان خرید خانه را ندارند و اجاره‌نشینی بیشتر از قبل افزایش یافته، بنابراین این امر باعث شده است تا بازار اجاره پررونق‌تر از بازار خرید و فروش مسکن باشد؛ واسطه‌های ملکی نیز به‌دلیل کاهش تعداد معاملات خرید و فروش، بیشتر به‌سمت فعالیت در بازار اجاره گرایش پیدا کرده‌اند.

سیاست بیهوده برای ساماندهی بازار اجاره

عبدالرضا قشقایی، مدیرعامل تعاونی مسکن کارمندان پتروشیمی شیراز درباره آینده بازار مسکن به صمت توضیح داد: سیاست‌های تنظیم‌گری اشتباه در بازار مسکن و اجاره، نتایج مثبت و رضایت‌بخشی به‌همراه نخواهد داشت. تجربیات گذشته نیز این موضوع را تایید می‌کنند. بازار مسکن و اجاره نیاز به قوانین و برنامه‌های منسجم و اصولی دارند و نمی‌توان با استفاده از روش‌های قدیمی، مشکلات را حل کرد.

او ادامه داد: برخی مسئولان برای توجیه این سیاست‌ها، به قوانین سایر کشورها مانند فرانسه و امریکا اشاره می‌کنند و مقایسه‌های غیرمنطقی انجام می‌دهند. در حالی که شرایط تورمی و بازارهای مالی در آن کشورها با ایران متفاوت است.

قشقایی افزود: روش‌های منسوخ برای کنترل اجاره‌بها، مناسب نیست و دولت باید از راهکارهای بهتری برای ساماندهی بازار استفاده کند. حل تعارضات میان موجر و مستاجر، نیازمند نگاه علمی و تجربی است و نمی‌توان با آزمون و خطا، چالش‌های ریشه‌دار را برطرف کرد.

وی درباره سامانه خودنویس بیان کرد: هرگونه تصمیم‌گیری در این حوزه ممکن است به‌ضرر یکی از طرفین تمام شود و حق و حقوق برخی افراد نادیده گرفته شود. دولت اگر قصد کمک دارد، باید از بودجه عمومی استفاده کند و دست به دخالت در اموال مردم نزند، زیرا امروزه بسیاری از افراد، هزینه‌های زندگی خود را از طریق همین اجاره‌ها تامین می‌کنند.

جهش نرخ مسکن رخ نمی‌دهد

تحلیلگر حوزه مسکن تصریح کرد: در شرایط ثبات نسبی بازار، اقداماتی مانند تعیین سقف برای اجاره‌بها می‌تواند تا حدی موثر باشد، اما در زمانی که نرخ تورم در کشور بالاست، سیاست‌های اجباری نمی‌تواند مشکلات مردم را حل کرده و حتی ممکن است مشکلات جدیدی را نیز ایجاد کند. این مسئله در زمان شیوع کرونا نیز اتفاق افتاد و چنین طرح‌ها و قوانینی به‌هیچ‌وجه موثر نبوده و افراد به‌راحتی از آن طفره رفته‌اند، بنابراین، نگاه غیرحرفه‌ای به بخش مسکن تاثیر مثبتی بر بازار نخواهد داشت و دولت باید به‌دنبال راهکارهای مناسب‌تر و اصولی‌تر برای بهبود وضعیت فعلی باشد.

قشقایی درباره احتمال افزایش نرخ مسکن باتوجه به ادامه روند نزولی بازارهای سرمایه نظیر دلار، طلا و سکه، عنوان کرد: بازارهای سرمایه، پس از مشخص شدن نتیجه انتخابات، شرایط بهتری پیدا کرده و روند امیدوارکننده‌تری را در پیش گرفته‌اند. به‌عنوان‌مثال، بازار بورس در هفته‌های اخیر وضعیت بهتری داشته و سهامداران نسبت به آینده خوش‌بین‌تر شده‌اند.

او در پایان اضافه کرد: معمولا در مقاطعی که میزان بدبینی نسبت به آینده بازار مسکن وجود دارد، شاهد رشد نرخ‌ها در بازارهای مالی هستیم. به‌باور من، در آینده نزدیک شاهد جهش قیمت‌ها در بازار مسکن نخواهیم بود.برای مثال، یک ملک ۱۰ میلیاردی به یک‌باره و در یک بازه کوتاه‌مدت به ۲۰ میلیارد تومان نخواهد رسید. نرخ مسکن تا پایان تابستان تنها به‌اندازه تورم موجود افزایش خواهد یافت.

شرایط دشوار بازار مسکن

عباس کاهه، کارشناس بازار مسکن به صمت توضیح داد: بازار مسکن در شرایط دشواری به‌سر می‌برد. از یک‌سو، قدرت پرداخت اجاره توسط مستاجران کاهش یافته است و از سوی دیگر، سودهای کوتاه‌مدت و بلندمدت بانک‌ها دیگر برای سپرده‌گذاران به‌صرفه نیست. در نتیجه، کمتر افرادی پول کافی برای خرید خانه و پرداخت ودیعه دارند. این افراد مجبورند اجاره بیشتری بپردازند تا بتوانند کسری ودیعه را جبران کنند. این وضعیت برای موجران نیز مطلوب است. آنها ترجیح می‌دهند سود پول خود را مستقیما از مستاجران دریافت کنند تا در بانک سپرده‌گذاری کنند.

وی در ادامه توضیح داد: بی‌توجهی به موضوعات اقتصادی در نهایت منجر به آسیب‌رسانی به مردم و مواجهه بازارهای مالی، به‌ویژه بازار مسکن با مشکلات جدی می‌شود. متاسفانه در کشور نتوانسته‌ایم سیاست‌های کلان قدرتمند و اثرگذاری را در بخش مسکن اجرا کنیم و تا زمانی که این روند ادامه داشته باشد، بحران بازار مسکن حل نخواهد شد.

او معتقد است: بازار مسکن تنها در صورتی سروسامان می‌گیرد که دولت جدید با برنامه‌ریزی و اقدام مستمر به تولید انبوه مسکن بپردازد و در این راستا به مسائلی چون مکان‌یابی صحیح و توسعه زیرساخت‌های کشور توجه کند. وقتی تولید مسکن در کشور روند صعودی داشته باشد و فاصله بین عرضه و تقاضا کاهش یابد، بعد از گذشت چند سال، بحران بازار مسکن برطرف خواهد شد و اقشار کم‌درآمد جامعه می‌توانند با استفاده از ابزارهای مالی و پولی صاحب خانه شوند. سرمایه‌گذاری در هر بخش باید جذاب باشد تا سرمایه‌گذار به‌سراغ آن برود، وقتی بازار مسکن جذابیت ندارد و در رکود است، برای کسی که قصد سوداگری در این بازار دارد، توجیه اقتصادی ندارد و در شرایط فعلی در محاسبات خود شکست می‌خورد، زیرا باید انتظار بکشد تا واحد مسکونی را که به قصد سود آنچنانی خریده، به‌سختی به‌فروش برساند، بدین‌ترتیب این بازار برای او توجیه اقتصادی ندارد و ناچار بازار را ترک می‌کند.

قدرت خرید مردم به‌شدت کاهش یافته است

این کارشناس اذعان کرد: متاسفانه در همین چند سال اخیر، افزایش تورم و هزینه‌های ساخت‌وساز، نرخ ملک را به‌طرز چشمگیری افزایش داده است. اکنون قدرت خرید مردم به‌شدت کاهش یافته و حتی اگر جهش قیمتی زیادی را در بازار مسکن شاهد نباشیم، باز هم توان مردم به این قیمت‌های فضایی نمی‌رسد. هرچه جلوتر می‌رویم، با افزایش هزینه‌های زندگی، تقاضا برای واحدهای مسکونی کوچک‌تر و ارزان‌تر افزایش خواهد یافت که می‌توانیم از این بابت هم نگران باشیم. به‌صورت‌کلی عطش ملک فروکش کرده است و قیمت‌ها بازی زیادی ندارد.

کاهه گفت: خوشبختانه کمبود زمین مناسب برای ساخت‌وساز که باعث افزایش نرخ مسکن شده بود، با تدابیر دولت سیزدهم برطرف شد. البته این اتفاق در روستاها و شهرهای کوچک اتفاق افتاده و در شهرهای اصلی چنین موضوعی دیده نشده است. اعمال سیاست‌های مختلف از سوی دولت قبل برای کنترل تورم و حمایت از خانوارهای کم‌درآمد تا حدودی بر روند بازار مسکن گذاشت و طرح‌های عمرانی زیادی در مرحله اجرا قرار گرفت و اکنون که دولت چهاردهم بر سر کار آمده است، باید تا آنجایی که انباشت سرمایه‌های کشور رخ ندهد و پروژه‌های عمرانی نیمه‌کاره رها نشوند، راه دولت سیزدهم را ادامه دهند.

وی در پایان بیان کرد: اکنون چیزی در حدود ۲ میلیون و ۶۰۰ هزار واحد در مرحله ساخت هستند و متقاضیان روی آنها حساب باز کرده‌اند. مشارکت فعال‌تر بخش خصوصی در تولید مسکن مقرون‌به‌صرفه، می‌تواند به تعادل بخشیدن به بازار کمک کند؛ موضوعی که دولت پزشکیان با آن موافق است و بارها بر افزایش همکاری‌های دولت و بخش خصوصی تاکید کرده است. شک نکنید که سیاست‌گذاری دقیق و هدفمند از سوی دولت و مشارکت بخش خصوصی می‌تواند در بهبود شرایط این بازار موثر باشد.

سخن پایانی

اینکه بازار مسکن در آینده چگونه خواهد بود، نامشخص است، اما براساس دیدگاه برخی کارشناسان و واسطه‌های بازار مسکن، در صورت تداوم روند نزولی بازارهای سرمایه‌ای مانند دلار، طلا و سکه، ممکن است نرخ مسکن بالا رود. این افراد معتقدند این وضعیت می‌تواند شرایط قیمتی بازار مسکن را تغییر دهد و در آینده نزدیک، بهای مسکن و اجاره‌بها دستخوش تحول شود.

اما برخی تحلیلگران حوزه مسکن با این پیش‌بینی موافق نیستند و دیدگاه متفاوتی را مطرح می‌کنند. آنها بر این باورند که به‌دلیل برخی عوامل تاثیرگذار بر بازارهای مالی، نرخ مسکن در آینده نزدیک با جهش محسوسی مواجه نخواهد شد. در هر صورت باید منتظر ماند و دید که دولت مسعود پزشکیان چه سیاستی را برای ساماندهی بازار مسکن در نظر می‌گیرد.

یکی از سیاست‌های موردانتقاد دولت سیزدهم، تعیین سقف برای افزایش اجاره‌بها و استفاده از اهرم نرخ‌گذاری دستوری است که موجی از انتقادات را به‌همراه داشته است. کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که باتوجه به افزایش نرخ مسکن، مستاجران سال سختی را پیش‌رو خواهند داشت و احتمالا با مشکلات عدیده‌ای در بازار اجاره مسکن مواجه خواهیم بود. در این راستا، کوچ گسترده‌ای نیز اتفاق خواهد افتاد و مردم به حاشیه شهر رانده می‌شوند.

از سوی دیگر، تجربه سال‌های گذشته نشان داده است که قانون تعیین سقف اجاره‌بها فاقد ضمانت اجرایی است و دولت هر سال آن را به اجرا درمی‌آورد تا به‌ظاهر پاسخگوی مطالبات عمومی باشد، بنابراین آینده بازار مسکن همچنان مبهم و چالش‌برانگیز به‌نظر می‌رسد.