ویترین خالی املاکی‌ها
آمار اولیه بازار مسکن در امسال نشان می‌دهد که روند رشد قیمت‌ها متوقف شده و تقاضای سوداگری در این بازار به‌طورمحسوسی کاهش یافته است. کاهش سطح معاملات و ثبات نسبی قیمت‌ها حاکی از آن است که انتظارات افزایشی در بازار مسکن افت کرده و به‌اعتقاد کارشناسان، این وضعیت می‌تواند دست‌کم تا نیمه اول امسال ادامه پیدا کند.
پس از نوسانات قیمتی زمستان سال قبل، بازار مسکن در فروردین امسال کمی کنترل شد. در این ماه، انتظارات تورمی ناشی از نگاه سنتی به بازارها از جمله مسکن، تاثیری بر نرخ‌های قطعی نداشت. همان‌طور که پیش‌بینی می‌شد، قیمت‌های پیشنهادی در بازار ملک از اواسط فروردین افزایش یافت، اما نرخ‌های قطعی فقط ۰.۲ درصد رشد کردند. در حال حاضر، میانگین نرخ مسکن در تهران ۸۱ میلیون و ۶۳۰ هزار تومان در هر متر مربع است.
آمار بازار مسکن شهر تهران در فروردین امسال نشان می‌دهد که تورم این بخش به حدود نصف رشد نرخ‌ها در بازار اجاره و تورم عمومی رسیده است. به‌نظر می‌رسد عواملی همچون تکمیل ظرفیت بازار مسکن، هزینه‌بر شدن نگهداری دارایی‌های ثابت با اعمال مالیات‌هایی مانند مالیات خانه‌های خالی و عایدی سرمایه، برنامه ساخت بیش از ۲.۵ میلیون واحد مسکونی و تصویب طرح «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها»تا حد زیادی اثرات تورمی بر بازار ملک را کاهش داده است. در فروردین، نرخ رشد نقطه به نقطه بازار مسکن در تهران ۲۲.۹ درصد گزارش شد. در همین زمان، تورم اجاره‌بها ۴۵.۲ درصد و تورم نقطه به نقطه کالاها و خدمات در کشور ۵۵.۵ درصد بود. در این شرایط بود که برخی مشاوران املاک و دلالان بازار مسکن شرایط را برای ادامه فعالیت خود مهیا ندیدند و سعی در آشوب و هرج و مرج در بازار کردند.
جریانی که منجر به درج آگهی‌های صوری در پلتفرم‌های اینترنتی از سوی این افراد شد و واکنش ابوالفضل نوروزی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن را برانگیخت. وی بااشاره به انتشار آگهی املاک در سکوهای دیوار و شیپور، اظهار کرد: «گاهی دلالان و سوداگران از این بستر استفاده کرده و املاکی را که اصلا وجود خارجی ندارند، در این سکوها آگهی می‌کنند. این کار به‌صورت گسترده و با هماهنگی دلالان برای قیمت‌سازی انجام می‌شود. باتوجه به مصوبه شورای‌عالی مسکن برای انتشار آگهی در سکوهای اینترنتی، باید احراز هویت مالک و کدپستی انجام شود.»
متاسفانه تخلف در بین مشاوران املاک به‌حدی زیاد شده است که دولت به این موضوع ورود مستقیم کرد. برخی از رایج‌ترین تخلفات مشاوران املاک شامل عدم‌ارائه اطلاعات کامل و صحیح به مشتریان، دریافت غیرقانونی کمیسیون، فریب و سوءاستفاده از مشتریان، تداخل در معاملات، درج آگهی‌های جعلی، قیمت‌سازی و... می‌شود.
بنابراین برای نخستین‌بار در دولت سیزدهم در سطح گسترده‌ای ساماندهی مشاوران املاک با محوریت وزارت راه و شهرسازی در دستور کار قرار گرفته است. در این راستا تاکنون بالغ بر ۱۱۰هزار مشاور املاک (از ۱۷۷هزار مشاور املاک فعال در سطح استان‌های کشور) بازرسی انجام گرفته است که این امر منجر به پلمب ۷هزار و۸۲۷ مشاور املاک متخلف و اخذ جریمه تعزیراتی به‌میزان ۲۲۰ میلیارد تومان شده است؛اتفاقی که شاید تلنگری به عملکرد اتحادیه مشاوران املاک باشد. جواز مشاوران باید کمی حساب‌شده‌تر صادر شود تا افراد به‌صورت حرفه‌ای به این شغل ورود کنند. همچنین باید اتحادیه مشاوران املاک با کمک نهادهای نظارتی به‌طورمداوم و مستمر بر فعالیت صنف خود نظارت کند. آنها باید بپذیرند که حق قانونی تمام آحاد جامعه این است که در بستری امن اقدام به معامله مسکن کنند. مسلما هیچ بهانه‌ای در تحقق این هدف بر هیچ فردی پوشیده نیست.
البته رئیس اتحادیه املاک در گفت‌وگوهای گذشته خود با روزنامه صمت معتقد است: «اتحادیه مشاوران املاک تمام تلاش خود را برای ساماندهی این صنف انجام می‌دهد، اما اینکه دائم گفته شود، مقصر اصلی تلاطم بازار مسکن مشاوران املاک هستند، عادلانه نیست. مشاوران املاک به‌هیچ‌وجه باعث گرانی نرخ ملک در کشور نیستند و دستی در افزایش اجاره‌بها ندارند. مشاوران املاک در راستای اهداف دولت فعالیت می‌کنند و تابع سیاست‌گذاری‌های بازار مسکن هستند. مشاوران املاک دخالتی در کاهش و افزایش نرخ مسکن ندارند. اتفاقات اقتصاد کلان و کمبود مسکن، به‌هم‌خوردن تناسب عرضه و تقاضا باعث نوسانات بازار مسکن می‌شود. وقتی از آمار خانه‌های خالی اطلاع نداریم و یک عده خانه‌ها را خالی نگه می‌دارند تا با نرخ بالاتر بفروشند، مقصر این مسائل املاکی‌ها نیستند.»
البته این صحبت‌های رئیس اتحادیه املاک به‌درستی بیان شد، اما باید گفت جدا از بحث عده زیادی از مشاوران که با دلسوزی حرفه خود را دنبال می‌کنند، برخی دیگر با رفتار غیرحرفه‌ای خود ضربه‌هایی مهلکی به بدنه بازار مسکن وارد کرده‌اند. خبرنگار حوزه راه و مسکن صمت در این گزارش به‌سراغ مشاوران املاک در مناطق ۱۰، ۱۱ و ۱۲ رفته است تا در این‌باره اطلاعات شفافی به‌دست آورد.
ریسک خریدوفروش ملک بالاست
در ابتدا به‌سراغ بنگاهی در خیابان دامپزشکی (منطقه ۱۰ تهران) رفتم که ظاهر شیک و به‌روزی داشت و بالغ بر ۱۲ نفر مشاور خانم و آقا در آن مشغول فعالیت بودند. بسیاری از این افراد پشت تلفن دائما در حال چانه‌زنی نرخ با مالکان بودند. وقتی جزئیات این رفتار را جویا شدم، یکی از این افراد گفت: «متاسفانه بسیاری از مالکان تنها برای اینکه نرخ ملک خود را به‌دست آورند، به‌سراغ ما می‌آیند و زمانی که ما برای‌شان مشتری پیدا می‌کنیم، حاضر نیستند تا خانه خود را بفروشند، این رفتار به‌خاطر شرایط متزلزل معاملات است که ریسک خریدوفروش را افزایش داده است. بازار مسکن به روزی افتاده که خریداران خانه نمی‌خرند و فروشندگان دائما در حال بروزرسانی نرخ ملک خود هستند. ما هم چاره‌ای جز این نداریم که با مالکان چانه بزنیم که نرخ ملک خود را کمی پایین بیاورند تا خریداران زورشان به خرید خانه برسد.»
کسب‌وکار مشاوران املاک در خطر است
مشاور دیگر که میز بزرگ‌تری داشت و به‌نظر، مدیر این املاک بود، گفت: «نان این همه آدم آجر شده و از صبح تا شب نشسته‌ایم. گاهی تا چند روز یک نفر پا در این دفتر نمی‌گذارد. ما در سال‌های قبل به‌صورت نوبتی کار مردم را راه می‌انداختیم، اما حالا یک نفر که وارد می‌شود، ذوق می‌کنیم. این روند بازار مسکن در نهایت منجر به تعطیلی کسب‌وکار ما می‌شود. ما امین مردم هستیم و مجوز این کار را داریم؛ اما چه فایده وقتی روزی ما به‌خطر افتاده است و کسی به داد ما نمی‌رسد؟ سامانه خودنویس هم قوز بالا قوز شد!»
همه را با یک چوب نزنید!
از بنگاه بیرون آمدم و کمی پایین‌تر و در خیابان جیحون به‌سراغ مشاور املاکی رفتم که تنها یک مرد میانسال در آن نشسته بود. چهره این فرد با معرفی خود به‌عنوان خبرنگار و سوال درباره نقش برخی از مشاوران در نابسامانی بازار ملک برافروخته شد و به‌صراحت گفت: «همین شما رسانه‌ای‌ها هستید که دائما چهره ما املاکی‌ها را مخدوش کرده‌اید. چرا همه را با یک چوب می‌زنید؟ مگر در اصناف دیگر تخلف صورت نمی‌گیرد که انگشت اتهام را به سوی ما می‌گیرید؟ مشکل جای دیگر است . اصلا کسی مگر خانه معامله می‌کند که ما بخواهیم در این بازار سوداگری کنیم؟ تخلف بنگاه‌های دیگر به من ارتباطی ندارد و بروید از خودشان بپرسید.»
فروشنده زیاد است، اما کسی پول خرید خانه ندارد
از بنگاه که بیرون آمدم، امید داشتم تا بنگاه بعدی کمی خوش‌اخلاق‌تر باشد و بیشتر درباره معضلات و مشکلات این صنف صحبت کند. این بار به بخش جنوبی خیابان امام‌خمینی (ره) و در خیابان مالک‌اشتر، به‌سراغ بنگاهی رفتم که خلاف انتظارم بسیار شلوغ بود. کمی منتظر ماندم تا وقت یکی از آنها خالی شود. نخستین سوال را هم این‌طور پرسیدیم که در این بازار کساد چرا بنگاه شما شلوغ است؟این فرد در جوابم گفت؛ «ما نسل در نسل در این حرفه هستیم و در این منطقه همه به‌سراغ ما می‌آیند، اما نه برای خرید، بلکه رهن و اجاره. تعداد معاملات خیلی پایین آمده است. اگر دقت کنی، می‌بینی که همه نرخ می‌گیرند و پول‌شان به زور به رهن و اجاره می‌رسد. فروشنده زیاد است، اما کسی پول خرید ندارد. برخی از موجرها هم که از انصاف بویی نبرده‌اند و هر سال قیمت‌ها را چندبرابر می‌کنند.»
صحبتش که تمام شد، از تخلف‌های انجام‌گرفته در این حوزه پرسیدم که گفت: «بی‌رودربایستی اگر با هم صحبت کنیم، باید بگویم که اتفاقا تخلف زیاد است و من اصلا نمیگویم که اصلا در صنف ما دلالی و سوداگری وجود ندارد. همین الان که بازار راکد است، بسیاری از فروشندگان پول‌لازم، خانه خود را ارزان می‌فروشند، اما خریدار کسی نیست جز خود آن مشاور املاک! بعد که بازار به‌ثبات رسید، همان ملک را با خداتومان سود به خریدار می‌فروشد. خدا بدهد برکت در عرض چند ماه اندازه حقوق 5 سال یک کارگر و کارمند به جیب می‌زند.»
موردی داشته‌ایم که یک واحد ۴۰ متری 3 دست بین چند بنگاه در یک منطقه چرخید و بعد فروخته شد. می‌دانید این به چه معنی است؛ یعنی حداقل ۴۰ درصد گران‌تر از نرخ اصلی و اولیه خودش. با این وضعیت مگر می‌شود بگوییم که املاکی‌های متخلف بازار مسکن را خراب نمی‌کنند. البته من دست همکاران باشرف و باانصاف خود را می‌بوسم. البته جدا از برخی سودجویان، بیشتر مشاوران املاک کارشان درست است.»
کیلویی جواز ندهید
در ادامه به منطقه ۱۱ و محله منیریه رفتم که از قدیم بنگاه‌های زیادی در آنجا فعالیت دارند و معاملات زیادی را به خود دیده است. به‌سراغ بنگاهی در خیابان فرهنگ رفتم. از قدیم آقای ضیایی، مدیر این دفتر معاملات ملکی را می‌شناختم. از او خواستم تا کمی از تخلف‌های صنف مشاوران املاک صحبت کند که قبول کرد و گفت: «وقتی کیلویی جواز می‌دهند، همین می‌شود که می‌بینی. در همین راسته یکی در میان بنگاه مشاور املاک هست. شما یک ایستگاه پیاده قدم بزن و ببین که سوپرمارکت بیشتر می‌بینی یا مشاور املاک؟ نباید انتظار داشته باشیم که این تعداد مشاور املاک در سطح شهر بدون تخلف کار کنند. همه‌چیز که قانون نیست. آدم باید انصاف هم داشته باشد. اینکه یک مشاور به‌واسطه بازار خراب معاملات، از صاحبخانه درخواست کند که در ازای فروش خانه‌اش باید یک درصد کمیسیون بدهد که نمی‌شود. اینکه ملک مردم را با قیمت‌سازی آتش بزنند که سنگ روی سنگ بند نمی‌شود. بنده خدایی اینجا آمده بود و می‌گفت که یک بنگاه به من قول داد که اگر خانه‌ات را با فلان نرخ بفروشی، من برایت مورد مناسب زیاد دارم و راحت می‌توانی خانه بخری. اما یک روز بعد از امضای قرارداد، دیگر جواب من را نداد و بعد از پیگیری مستمر در آخر گفت که ملک را بالا کشیده ؛ دیگر نمی‌توانی با پولی که داری این‌ورا خونه بخری! چنین موضوعاتی دردناک است و باید پیگیری شود. البته من به شما تضمین می‌دهم که بیشتر مشاوران متخلف جواز ندارند. خوشبختانه هم دولت و هم اتحادیه با درایت به این موضوع ورود و املاکی‌های متخلف را نقره‌داغ کرده‌اند.»
مردم گول قیمت‌سازی و فضاسازی را نخورند
در پایان در منطقه ۱۲ و خیابان وحدت اسلامی با مشاور املاک دیگری گفت‌وگو کردم و سوالات بالا را از او هم پرسیدم. فرد جوانی بود اما دل‌پری داشت و گفت: «آن موقعی که بازار معاملات خوب بود، حرص و طمع بعضی دوستان تمامی نداشت و دائم فکر پول درشت بودند، وای به حال الان که رکود بازار ملک به اوجش رسیده و کسی معامله نمی‌کند. مردم مراقب باشند که اسیر قیمت‌سازی و فضاسازی عده‌ای سودجو نشوند. الان اگر خانه می‌فروشید، باید زیر یک هفته خانه بخرید. فکر نکنید که معاملات راکد است، پس قیمت‌ها هم ثابت مانده؛ اصلا این‌طور نیست. مردم خودشان گوش به زنگ باشند. بیشتر از یک سال است که کاسبی ما خوابیده و چند تا رهن و اجاره‌ام اگر نبود، باید در اینجا را تخته می‌کردیم. از خرداد هم که سامانه خودنویس همه‌چیز را خراب‌تر و اوضاع را بدتر کرده است. تخلف هست، اما زیر نظر اتحادیه فعالیت می‌کنیم و جواز داریم. پیشنهاد می‌کنم مردم پیش املاکی‌های غیرمجاز نروند و حتما کد رهگیری اخذ کنند.»
آن چیزی که مسلم است؛ رکود تورمی آشکار در بازار ملک است. دلال‌بازی و سوداگری همیشه مشتری ثابت بازار ملک بوده، اما تلاش‌های دولت سیزدهم و اتحادیه مشاوران املاک در این زمینه قابل‌ستایش هست. مسلما با کمک مسئولان و همدلی مردم، مشکلات بازار مسکن حل می‌شود و صنف محترم مشاوران املاک به دور از افراد سودجو به فعالیت خود ادامه می‌دهند.
سخن پایانی
یکی از نکات عجیب بازار مسکن، رشد تصاعدی تعداد بنگاه‌های معاملات ملکی باوجود کاهش شدید قدرت خرید مردم است. رشد ۴۰ برابری تعداد بنگاه‌های معاملات ملکی ثبت‌شده طی ۳۰ سال گذشته باوجود افت محسوس قدرت خرید مسکن مردم، معمای چگونگی ادامه حیات اقتصادی این بنگاه‌ها را در ذهن ایجاد می‌کند. این معما البته با نگاهی به بازار مسکن و وضع فعالیت بنگاهداران در این بازار به‌سادگی حل می‌شود.
ورود مستقیم بنگاهداران به بازار در نقش دلال با هدف کسب سودهای کلان، مهم‌ترین انگیزه آنها برای فعالیت در حرفه مشاوری املاک و البته تنها دلیل رشد برق‌آسای این بنگاه‌ها در سال‌های اخیر است. صرف‌نظر از معدود بنگاهدارانی که خود را آلوده به سفته‌بازی و نرخ‌سازی‌های کاذب نمی‌کنند و عموما افرادی باسابقه در این حرفه هستند، اکنون بخش قابل‌توجهی از بنگاهداران نقش دلال را در بازار مسکن برعهده دارند.
