چشم‌انداز بازار مسکن در سایه مذاکرات سیاسی ایران و آمریکا

 در اقتصادهایی مانند ایران که ثبات نسبی دارند؛ اما تحت‌تأثیر شدید تحولات سیاسی خارجی قرار می‌گیرند، هر گونه تغییر در مناسبات بین‌المللی، می‌تواند بازارهای مالی را به‌شدت دچار نوسان کند. یکی از مهم‌ترین این تحولات، مذاکرات سیاسی میان ایران و آمریکا است.

• در اقتصادهایی مانند ایران که ثبات نسبی دارند اما تحت‌تأثیر تحولات سیاسی خارجی قرار می‌گیرند، هر گونه تغییر در مناسبات بین‌المللی می‌تواند بازارهای مالی را به‌شدت دچار نوسان کند.

•  سرمایه‌گذاران ایرانی که در فضای پرریسک اقتصادی داخلی به دنبال پناهگاهی امن هستند، اغلب بازار مسکن را به‌عنوان یک دارایی باثبات‌تر انتخاب می‌کنند.

• همین مسئله باعث شده است که حتی در دوران پرنوسانی مانند قبل و بعد از برجام، بازار مسکن همواره رشدی فراتر از توان مالی بسیاری از متقاضیان را تجربه کند.

• طی یکی دو سال اخیر، با توجه به جهش شدید در بازارهای موازی مانند دلار، طلا و سکه، بازار مسکن به حالت رکود درآمده و بسیاری از خریداران و فروشندگان در موقعیت انتظار قرار گرفته‌اند.

• بازار مسکن، در کنار تأثیرپذیری از عوامل سیاسی و اقتصادی، به‌شدت تابع میزان تقاضا نیز هست.

• حتی با در نظر گرفتن عواملی مانند هزینه‌های ساخت و قیمت مصالح ساختمانی ، همچنان تقاضا نقش محوری در تعیین مسیر بازار دارد.

• برای درک بهتر این تأثیر می‌توان به تجربه سال ۱۳۹۴ اشاره کرد؛ زمانی که با خروج دولت ترامپ از برجام، بازار مسکن به‌سرعت واکنش نشان داد و یکی از پرشتاب‌ترین دوره‌های افزایش قیمت را تجربه کرد.

تحلیل وضعیت فعلی بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۳

 بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۳ در شرایطی قرار گرفته که می‌توان آن را برزخی میان انتظارات تورمی، تحولات سیاسی و رکود تقاضا توصیف کرد. در نیمه اول سال، بازار عمدتاً در فاز رکودی قرار داشت. حجم معاملات در بسیاری از شهرهای بزرگ کاهش‌یافته و خریدوفروش بیشتر در مناطق میانی و پایین‌شهر جریان داشته است. از طرف دیگر، افزایش قیمت مسکن به‌ویژه در تهران و کلان‌شهرها، عمدتاً نه به دلیل رشد تقاضا، بلکه به دلیل انتظارات تورمی، حفظ ارزش دارایی و کمبود عرضه مسکن مؤثر بوده است.

 ورود سرمایه‌گذاران به بازار نیز با تردید همراه است. بخش قابل‌توجهی از فعالان اقتصادی در انتظار مشخص‌شدن نتیجه مذاکرات ایران و آمریکا هستند. این انتظار باعث شده سرمایه‌ها فعلاً در حالت تعلیق قرار بگیرند یا به بازارهای کم‌ریسک‌تری چون سپرده‌های بانکی و اوراق منتقل شوند.

 درعین‌حال، سیاست‌های دولت سیزدهم در حوزه مسکن، از جمله پروژه نهضت ملی مسکن، تاکنون نتوانسته تأثیر ملموسی بر کنترل قیمت یا افزایش عرضه در بازار آزاد داشته باشد. به نظر می‌رسد دولت همچنان فاقد ابزار مؤثر برای مداخله در بازار است و بیشتر نقش نظاره‌گر را ایفا می‌کند.

اگر توافق شود و اگر نشود، بازار مسکن به کدام سو خواهد رفت؟

 در سال ۱۴۰4، آینده بازار مسکن تا حد زیادی به سرنوشت مذاکرات ایران و آمریکا گره‌خورده است. این مذاکرات، صرف‌نظر از محتوا و نتیجه نهایی، نقشی کلیدی در تعیین جهت‌گیری انتظارات اقتصادی و رفتار سرمایه‌گذاران دارد.

•  اگر توافق حاصل شود:

  در صورت رسیدن به توافق و کاهش تحریم‌ها، انتظار می‌رود بازار ارز تا حدودی آرام بگیرد و با کاهش نرخ دلار، بخشی از انتظارات تورمی مهار شود. این موضوع به طور مستقیم بر بازار مسکن تأثیر می‌گذارد، چرا که مسکن در ایران همواره با نرخ ارز همبستگی بالایی داشته است. کاهش نرخ ارز می‌تواند رشد قیمت مسکن را کند کرده یا حتی به ثبات نسبی برساند.

  از سوی دیگر، مصالح ساختمانی که وابستگی زیادی به واردات یا نرخ ارز دارند (نظیر فولاد، سیمان، کاشی، سرامیک و...)، احتمالاً با کاهش قیمت یا ثبات نسبی مواجه خواهند شد. این مسئله می‌تواند هزینه ساخت‌وساز را کاهش دهد و در بلندمدت زمینه‌ساز افزایش عرضه مسکن شود، البته اگر سایر عوامل از جمله مجوزها، زمین و تسهیلات بانکی هم همراهی کنند.

•  اگر توافق حاصل نشود:

  در صورت شکست مذاکرات، وضعیت فعلی احتمالاً ادامه‌دار خواهد بود، اما با شدت بیشتری. نرخ ارز ممکن است جهش‌های مقطعی یا پیوسته داشته باشد که به دنبال آن قیمت زمین، ملک و مصالح ساختمانی نیز افزایش می‌یابد. در این حالت، بازار مسکن وارد مرحله‌ای از رکود تورمی عمیق‌تر می‌شود؛ یعنی افزایش قیمت بدون افزایش واقعی در تقاضا.

  همچنین نبود توافق، سرمایه‌گذاران را به سمت دارایی‌های غیرمولد مانند ملک، طلا و ارز سوق می‌دهد که نتیجه‌اش بالارفتن بیشتر قیمت‌هاست، بدون آنکه ساخت‌وساز یا عرضه افزایش یابد.

آیا مذاکرات همیشه بازار را تکان داده‌اند؟

 در تاریخ ایران، مذاکرات بین‌المللی و به‌ویژه مذاکرات هسته‌ای همواره تأثیرات زیادی بر اقتصاد کشور و به‌ویژه بازار مسکن گذاشته‌اند. باتوجه‌به وابستگی بازار مسکن ایران به عوامل مختلف از جمله نرخ ارز، سیاست‌های اقتصادی و حتی تحولات سیاسی، این مذاکرات می‌توانند به طور مستقیم یا غیرمستقیم بر قیمت‌ها و فعالیت‌های اقتصادی در این بخش تأثیر بگذارند.

 تأثیر مذاکرات گذشته

 در سال‌های گذشته، مذاکرات هسته‌ای و تحریم‌ها اثرات زیادی بر بازار مسکن گذاشتند. به‌ویژه در دوران توافق هسته‌ای برجام در سال ۱۳۹۴، کاهش نسبی تحریم‌ها و برجام توانست فضای اقتصادی را به سمت ثبات هدایت کند. در آن زمان، قیمت مسکن در برخی مناطق بزرگ شهرها، به‌ویژه تهران، افزایش چشمگیری داشت.

 تأثیر مذاکرات فعلی

 در حال حاضر، مذاکرات ایران و آمریکا و فضای سیاسی موجود به‌شدت بر بازار مسکن و مصالح ساختمانی تأثیرگذار است. در صورت توافق، کاهش فشار تحریم‌ها می‌تواند باعث کاهش هزینه واردات مصالح ساختمانی، از جمله فولاد، سیمان و دیگر مواد اولیه ساخت‌وساز شود. این کاهش هزینه‌ها می‌تواند به طور مستقیم به کاهش قیمت تمام‌شده مسکن و در نتیجه کاهش قیمت فروش آن منجر شود.

 تأثیر بر مصالح ساختمانی

 مصالح ساختمانی به‌ویژه در شرایط تحریم با مشکلات زیادی روبه‌رو هستند. قیمت مصالح ساختمانی به دلیل افزایش هزینه‌های واردات و افزایش نرخ ارز افزایش‌یافته است. در صورت توافق، واردات و تأمین مصالح از خارج کشور با سهولت بیشتری انجام خواهد شد که می‌تواند موجب کاهش قیمت مواد اولیه شود. این کاهش هزینه‌ها، به نوبه خود، می‌تواند به کاهش قیمت تمام‌شده مسکن و کاهش فشار بر ساخت‌وساز منجر شود.

 تأثیر بر قیمت مسکن

 اگر قیمت مصالح ساختمانی کاهش یابد و هزینه‌های ساخت‌وساز پایین‌تر بیاید، می‌توان انتظار داشت که فشار از روی قیمت مسکن کاسته شود. بااین‌حال، بازار مسکن همچنان به عوامل دیگری مانند نرخ ارز، تقاضای عمومی و نقدینگی بستگی دارد.

نتیجه گیری

 بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۳ تحت‌ تأثیر تحولات سیاسی و اقتصادی، به‌ویژه مذاکرات ایران و آمریکا قرار دارد. موفقیت در مذاکرات می‌تواند باعث کاهش تحریم‌ها، تسهیل واردات مصالح ساختمانی و کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز شود که به کاهش قیمت مسکن کمک خواهد کرد.