بحران مسکن در جامعه ایرانی
بیت‌الله ستاریان کارشناس اقتصاد مسکن
بحران مسکن در جامعه ایرانی هر روز که می‌گذرد، پیچیده‌تر، دشوارتر و چندوجهی‌تر می‌شود؛ اما متناسب با این مشکلات، راهکارهای معقولی برای عبور از چالش‌ها اندیشیده نشده است. دولت‌ها یکی‌یکی می‌آیند و می‌روند؛ اما نه‌تنها از شدت و حدت مشکلات مردم در حوزه مسکن کاسته نشده، بلکه با گذشت هر دوره‌ای، بر حجم این مشکلات افزوده نیز شده است.
در دهه ۷۰ ایده مسکن زمین شهری، در دهه ۸۰ ایده مسکن اجازه به‌شرط تملیک، سپس مسکن مهر در دولت احمدی‌نژاد، ایده مسکن اجتماعی در دولت روحانی و نهایتا وعده ساخت یک میلیون مسکن سالانه و ۴ میلیون مسکن طی ۴ سال در دولت سیزدهم محصول این آیند و روند دولت‌ها بوده است؛ اما باوجود این حجم از ایده‌پردازی‌های متفاوت و گاه متضاد، مردم ایران طی این دهه‌ها همواره مشکلات افزون‌تر و گرانی‌های فزاینده‌تری را در حوزه مسکن تجربه کرده‌اند.
به‌وضوح می‌توان گفت، سهم مسکن در تصمیم‌گیری‌های دولتی هیچ تناسبی با اهمیت آن در زندگی مردم ندارد. در حالی که در بسیاری از کشورهای جهان، حتی در کشورهای در حال توسعه، مشکل دسترسی به مسکن حداقلی حل شده است. براساس یک اصل نانوشته در بیشتر کشورها، خانواده‌ها بین ۱۰ تا ۱۵درصد از درآمد خود را به مسکن اختصاص می‌دهند و دولت‌ها نیز برای حمایت از دهک‌های کم‌درآمد و محروم، برنامه‌های حمایتی و یارانه‌ای خاصی در نظر می‌گیرند.
اما در ایران، این نسبت هزینه مسکن به درآمد خانوار به‌مراتب بالاتر است و در حال حاضر، بین ۴۰ تا ۶۰ درصد از کل بودجه خانوارهای ایرانی، صرف مسکن می‌شود. همچنین، حدود ۵۰ درصد از کل اقتصاد ایران به بخش مسکن مربوط می‌شود؛ در حالی که تسهیلاتی که بانک‌ها موظف به ارائه آن در این حوزه هستند، کمتر از یک‌پانزدهم کل تسهیلات اعطایی به سایر بخش‌های اقتصادی است.
شگفت‌انگیز است که نظام بانکی کشور حتی در ارائه سهم اندک خود در تسهیلات‌دهی به بخش مسکن نیز ناکام مانده و هیچ مشارکتی در اعطای تسهیلات مرتبط با نهضت ملی مسکن نداشته‌اند. در حالی که طبق قانون، باید ۲۰ درصد از کل تسهیلات پرداختی بانک‌ها به حوزه مسکن اختصاص یابد، آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد که سهم ۱۵ بانک اصلی کشور در پرداخت تسهیلات مسکن تقریبا «صفر» بوده است! این وضعیت نشان‌دهنده وجود یک عدم‌تناسب و ناهنجاری در نظام تصمیم‌سازی‌های مرتبط با مسکن است. در این شرایط، پرسش مهمی مطرح می‌شود که باید به آن پاسخ داده شود: آیا بانک‌ها منابع لازم برای مشارکت در طرح‌های مسکن داشته و از پرداخت آنها خودداری کرده‌اند یا اینکه منابع آنها به‌منظور جبران کسری بودجه و سایر هزینه‌های اجرایی توسط دولت‌ها مصرف شده است؟
جالب است که نظام بانکی کشور حتی در ارائه سهم ناچیز خود در تامین مالی بخش مسکن نیز موفق نبوده و هیچ نقشی در اعطای تسهیلات مربوط به نهضت ملی مسکن ایفا نکرده است. با وجود اینکه طبق قانون، باید ۲۰ درصد از کل تسهیلات پرداختی بانک‌ها به حوزه مسکن اختصاص یابد، آمارهای بانک مرکزی نشان می‌دهد که سهم ۱۵ بانک اصلی کشور در پرداخت تسهیلات مسکن تقریبا به «صفر» رسیده است! این وضعیت حاکی از وجود ناهماهنگی و مشکلات جدی در نظام تصمیم‌گیری‌های مرتبط با مسکن است.
در این شرایط، سوال مهمی به‌وجود می‌آید که نیاز به پاسخ دارد: آیا بانک‌ها منابع لازم برای مشارکت در طرح‌های مسکن را داشته و از پرداخت آنها خودداری کرده‌اند یا اینکه این منابع به‌منظور جبران کسری بودجه و سایر هزینه‌های اجرایی توسط دولت‌ها مورداستفاده قرار گرفته است؟ پاسخ به این سوال روشن می‌کند که آیا دولت‌ها در زمینه مسکن و تسهیلات مرتبط با آن نقش حمایتی ایفا کرده‌اند یا خیر. از سوی دیگر، نکته‌ای که نمی‌توان انکار کرد، این است که بانک‌ها به دلایل مختلف به فعالیت‌های سوداگرانه در حوزه‌های مختلف، از جمله بخش مسکن، روی آورده‌اند.
چرا بانک‌ها به فعالیت‌های سوداگری، بنگاهداری و تجارت در بخش مسکن روی آورده‌اند؟ یکی از دلایل اصلی این موضوع، تورم بالای موجود در اقتصاد ایران است. این تورم بالا موجب شده که بانک‌ها نتوانند به‌خوبی مدیریت مالی داشته باشند و اغلب با زیان‌های انباشته مواجه شوند. برای مقابله با این چالش، بانک‌ها به فعالیت در حوزه‌های سودآور و کسب درآمد از بازارهای مختلف مانند مسکن، ارز و طلا روی می‌آورند، تا بخشی از مشکلات مالی خود را جبران کنند.
یکی از دلایل اصلی این موضوع، تورم بالای موجود در اقتصاد ایران است. این تورم بالا موجب شده که بانک‌ها نتوانند به‌خوبی مدیریت مالی داشته باشند و اغلب با زیان‌های انباشته مواجه شوند. برای مقابله با این چالش، بانک‌ها به فعالیت در حوزه‌های سودآور و کسب درآمد از بازارهای مختلف مانند مسکن، ارز و طلا روی می‌آورند تا بخشی از مشکلات مالی خود را جبران کنند.
علاوه بر این، مشکلات ناشی از نظام تصمیم‌گیری نادرست اقتصادی و تکالیف غیرمعمولی که بر دوش نهادهای مالی قرار می‌گیرد، از دیگر چالش‌های بانک‌ها به‌شمار می‌رود. این عوامل و موارد مشابه موجب شده‌اند که بانک‌ها نتوانند به‌طورموثر در اقتصاد ایران، به‌ویژه در حوزه مسکن، نقش‌آفرینی کنند. در واقع، بانک‌ها به‌عنوان یکی از زنجیره‌های تاثیرگذار در بازار مسکن، فاقد نقش مثبت در ایجاد تعادل در این بازار هستند؛ در حالی که در کشورهای دیگر، بخش عمده‌ای از رونق بازار مسکن برعهده بانک‌هاست. در برخی موارد، بین ۷۰ تا ۸۰ درصد نرخ یک ملک در کشورهای دیگر توسط نظام بانکی تامین می‌شود و خریداران خانه تنها بین ۲۰ تا ۳۰ درصد از هزینه را تامین می‌کنند. بدیهی است که با چنین سازکاری، تقاضای خرید ملک افزایش یافته و رونق مناسبی در این بازار شکل می‌گیرد.
