بحران بی‌سابقه در بازار مسکن
در سال‌های اخیر، یکی از چالش‌های اساسی اقتصادی و اجتماعی کشور، موضوع مسکن و مسائل مرتبط با دسترسی مردم به مسکن مناسب بوده است.
افزایش مداوم قیمت‌ها و عدم‌تعادل میان عرضه و تقاضا، مشکلات فراوانی برای اقشار کم‌درآمد و متوسط ایجاد کرده است. بازار مسکن و املاک همانند سایر دارایی‌ها تحت‌تاثیر عرضه و تقاضا قرار دارد. به این معنا که نرخ خانه‌ها، مشابه نرخ سهام، به‌شدت به قوانین عرضه و تقاضا وابسته است. هرچه تقاضا افزایش یابد، قیمت‌ها نیز بالا می‌روند. اما در صورتی که عرضه بیشتر شود، قیمت‌ها کاهش می‌یابند.
تمامی بخش‌ها و جوانب مسکن با مشکلاتی مواجهند و به‌همین‌خاطر، برای رفع این بحران فراگیر، به یک راهکار جامع و کلی نیاز داریم. واقعیت این است که برای بهبود وضعیت مسکن، راهی جز ساخت خانه وجود ندارد. تا زمانی که عرضه و تقاضا به تعادل واقعی نرسند، به‌نظر می‌رسد که راهکارهای جانبی قادر به حل بحران نخواهند بود. در حال حاضر، بخش قابل‌توجهی از هزینه‌های خانوار به مسکن اختصاص می‌یابد. طبق گزارش‌های رسمی، سهم مسکن از هزینه‌های خانوار در تهران به ۴۲ درصد افزایش یافته است.
در حال حاضر، بازار ملک و مستغلات با بحران‌های جدی مواجه است، از جمله توقف تولید مسکن، هزینه‌های بالای ساخت‌وساز، تورم در نرخ زمین، قیمت‌های بالا برای واحدهای مسکونی و هزینه‌های سرسام‌آور اجاره. برای حل این مسائل، نیاز به اراده‌ای قوی و تلاشی جدی احساس می‌شود.
ناترازی گسترده در بازار مسکن
برنامه هفتم توسعه کشور و آمارهای وزارت راه نشان‌دهنده وجود ۷ میلیون واحد مسکونی ناترازی است. کارشناسان بر این باورند که باتوجه به شرایط اقتصادی دولتی و تورم موجود، امکان ساخت بیش از ۶۰۰ هزار واحد مسکونی در سال، حتی در بهترین شرایط، وجود ندارد.
براساس آمار ارائه‌شده توسط وزارت راه و شهرسازی، حدود ۷ میلیون واحد مسکونی ناترازی در کشور وجود دارد که از این تعداد، ۲ میلیون واحد در حال ساخت است. همچنین، طبق برنامه هفتم توسعه، باید ۵.۵ میلیون واحد مسکونی جدید ساخته شود. در عین حال، علاوه بر نیاز به ساخت مسکن، تامین زیرساخت‌های لازم نیز ضروری است که این امر به توسعه اقتصادی نیاز دارد. اما متاسفانه، وضعیت کنونی اقتصاد و تورم موجود، این امکان را فراهم نمی‌کند.
تاریخچه اقتصاد ایران نشان می‌دهد که بازار مسکن همواره تحت‌تاثیر وضعیت کلی اقتصاد کشور قرار داشته است و دولت‌های مختلف هرگز نتوانسته‌اند سیاست‌هایی متناسب با چالش‌های موجود طراحی کنند. حتی طرح مسکن مهر که به‌عنوان بزرگ‌ترین پروژه مسکنی کشور شناخته می‌شود، نتوانست از بروز مشکلات آن در سال‌های بعد جلوگیری کند. اما در حالت فعلی بازار، باتوجه به تغییرات اخیر و کاهش تقاضای سرمایه‌گذاری، به‌نظر می‌رسد در کوتاه‌مدت افزایش قابل‌توجهی در نرخ مسکن مشاهده نخواهد شد. به‌ویژه در بخش‌هایی که عرضه بیشتر از تقاضاست، مانند بازار مسکن لوکس یا ویلاها، احتمال کاهش قیمت‌ها بیشتر است.
قیمت ملک رو ی‌شیب گرانی قرار دارد
عباس زینعلی، کارشناس حوزه مسکن، در گفت‌وگو با صمت اظهار کرد: در شرایط بحران‌های اقتصادی، اگر کسب‌وکارها نتوانند جریان نقدینگی مناسبی را برای خود فراهم کنند، به شکست محکوم خواهند شد. از طرف دیگر، زمانی که ظرفیت بازارهای سرمایه‌گذاری بهحدی می‌رسد که دیگر سودآوری ندارد، افراد و نهادها به‌سمت بازارهای غیرپولی گرایش پیدا می‌کنند. به‌عنوان‌مثال، افراد بازار مسکن را ذر جایگاه یک گزینه مطمئن و با ریسک پایین در نظر می‌گیرند و این بازار را از حالت مصرفی به‌سمت بازار سرمایه‌ای تغییر می‌دهند. این روند در سال‌های اخیر با نوسانات نرخ ارز و طلا شدت بیشتری پیدا کرد و باعث افزایش روزافزون نرخ ملک شد.
وی اظهار کرد: باوجود کاهش شدید تعداد معاملات مسکن و عدم‌تمایل سازندگان به فعالیت در این حوزه، همچنان شاهد افزایش ماهانه نرخ تورم در بازار مسکن هستیم. این امر به‌دلیل این است که سرمایه‌گذاری در این بازار به‌عنوان یکی از مطمئن‌ترین گزینه‌ها شناخته می‌شود و همواره با افزایش نرخ همراه است. آمارها نشان می‌دهد که باوجود نوسانات بازار سرمایه، سرمایه‌گذاری در بازار مسکن نسبت به سرمایه‌گذاری در طلا، سکه، خودرو، دلار و سایر گزینه‌ها، بازدهی بیشتری را به‌همراه داشته است.
سازندگان در وضعیت بلاتکلیفی هستند
زینعلی در گفت‌وگو با صمت درباره دلایل کاهش فعالیت‌های ساخت‌وساز اظهار کرد: این وضعیت ناشی از رکود معاملات در بازار مسکن در ماه‌های اخیر است که منجر به توقف پروژه‌های ساختمانی در کشور شده و سازندگان را در وضعیت بلاتکلیفی قرار داده و منتظر واکنش خریداران نگه داشته است. گرانی مصالح ساختمانی به‌عنوان یکی از دلایل اصلی افزایش نرخ مسکن مطرح می‌شود، اما این موضوع تاثیر چندانی بر افزایش قیمت‌ها ندارد و در نتیجه موجب بروز تنش و رفتارهای هیجانی در بازار می‌شود. همچنین، سوداگری و تقاضای موثر در این بازار از اهمیت بالایی برخوردار است که باید هرچه سریع‌تر حل و فصل شود.
زینعلی اظهار کرد: افزایش قیمت‌هایی که بازار مسکن در سال‌های اخیر شاهد آن بوده، بحران بی‌سابقه‌ای را به‌وجود آورده است. این وضعیت موجب افزایش انتظارات تورمی در این حوزه شده و بسیاری از اقشار کم‌درآمد را از خرید خانه ناامید کرده است. اگر به این موضوع بی‌توجهی و رها شود، ممکن است در آینده نزدیک به چالشی تبدیل شود که دیگر قابل‌حل نباشد و عواقب جبران‌ناپذیری به‌همراه داشته باشد، به‌طوری‌که در حال حاضر، نرخ خانه نسبت به سال گذشته افزایش زیادی داشته و میانگین نرخ هر مترمربع مسکن در تهران از مرز ۸۵ میلیون تومان فراتر رفته است. وی در پایان افزود: امیدواریم دولت چهاردهم با برنامه‌ریزی‌های آینده و ایجاد منابع و افزایش تولید بهینه، بتواند مشکل بازار مسکن را حل کند، اما در حال حاضر هیچ اقدام موثری که بتواند این مشکل را برطرف کند، مشاهده نمی‌شود.
مردم قدرت خرید مسکن را ندارند
محمود اولاد، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با صمت اظهار کرد: حتی اگر بخش خصوصی توانایی بالایی در ساخت‌وساز داشته باشد، در شرایطی که مردم قادر به خرید مسکن نباشند، سرمایه‌گذاری قابل‌توجهی در این بازار انجام نخواهد شد. در واقع، وضعیت بازار مسکن در چند سال اخیر به‌گونه‌ای شده که مردم حتی با دریافت وام و اعتبار نیز نمی‌توانند وارد این بازار شوند. دلیل اصلی این موضوع، کاهش قدرت خرید مردم است. باوجود اینکه گفته می‌شود، ممکن است وام‌های مسکن افزایش یابد، اما مردم چندان تمایلی به این وام‌ها ندارند، زیرا باتوجه به قیمت‌های بالا و درآمدهای کم، بازپرداخت این وام‌ها برای آنها غیرممکن شده است.
اولاد بااشاره به این نکته که به‌نظر می‌رسد اعطای این نوع وام‌ها بیشتر به‌نفع دهک‌های پردرآمد است، اظهار کرد: فردی که امروز به مسکن نیاز دارد و مقداری پس‌انداز نیز دارد، هنوز هم قادر به بازپرداخت چنین وام‌هایی نیست. تا زمانی که رشد اقتصادی کشور منفی باشد، مردم توان خرید مسکن را نخواهند داشت و در نتیجه از بازار رسمی مسکن خارج می‌شوند و روند ساخت‌وساز مسکن نیز کاهش می‌یابد.
تاثیر رکود بر تورم بازار مسکن
وی بیان کرد: متاسفانه در این شرایط دشوار اقتصادی، با پدیده بدمسکنی مواجهیم و نیازمندان به مسکن، قادر به تامین آن از بازار رسمی نیستند. از طرف دیگر، وقتی مردم در این بازار توانایی خرید مسکن را ندارند، سازندگان و بخش خصوصی چگونه می‌توانند محصولات خود را به‌فروش برسانند؟ در نتیجه، بخش خصوصی نیز از ادامه ساخت‌وساز دست می‌کشد و به فعالیت در حوزه‌های دیگر روی می‌آورد یا سرمایه‌های خود را به کشورهای دیگر منتقل می‌کند. این کارشناس حوزه مسکن به پیامدهای چنین وضعیتی در بازار مسکن اشاره کرد و گفت: وقتی با انبوهی از نیازهای مردم روبه‌رو هستیم و این نیازها به‌طورروزافزون افزایش می‌یابند، در صورتی که به‌طورناگهانی با تغییرات جزئی در وضعیت اقتصادی، شرایط کمی بهبود یابد و درآمد مردم افزایش یابد، این نیازهای باقیمانده در بازار به تقاضا تبدیل می‌شوند. این تقاضا به‌گونه‌ای است که هیچ عرضه‌ای برای آن وجود ندارد و در این شرایط، شاهد یک جهش قیمتی شدید در بازار مسکن خواهیم بود.
اولاد در ادامه بیان کرد: کارشناسان اگر از خطرات رکود در حوزه مسکن صحبت می‌کنند، به این دلیل است که هرچه رکود عمیق‌تر باشد، در آینده با تورم بسیار بیشتری همراه خواهد شد. این موضوع به‌ویژه در بخش مسکن که دوره ساخت آن طولانی و واکنش بازار نسبت به آن نامشخص است، اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.
بازار مسکن نیازمند رشد اقتصادی پایدار و بلندمدت
این کارشناس حوزه مسکن در پاسخ به این سوال که آیا باید وام‌های تکلیفی بیشتری برای توسعه ساخت‌وساز ارائه شود تا بازار مسکن رونق بگیرد، اظهار کرد: در شرایط کنونی اقتصادی، هیچ راه‌حلی برای خروج از این وضعیت وجود ندارد. تنها راه‌حل این است که با عقلانیت اقتصادی به‌سمت رشد اقتصادی پیش برویم و برای این منظور، لازم است تحریم‌ها لغو شده و مسائل مربوط به برجام حل و فصل شود، چراکه بازار مسکن به رشد اقتصادی پایدار و بلندمدت نیاز دارد.
اولاد بیان کرد: اگر رشد اقتصادی مثبت و پایدار حداقل به مدت ۵ سال ادامه یابد، می‌تواند به بهبود بازار مسکن کمک کند. اما تا زمانی که رشد اقتصادی منفی باشد و عقلانیت در تصمیم‌گیری‌های اقتصادی مشاهده نشود، همچنین درهای کشور به روی اقتصاد جهانی بسته باشد و از سیاست‌های ناکام گذشته استفاده شود، همچنان وضعیت منفی در این بازار ادامه خواهد داشت.
سخن پایانی
مسئولان پیش از این وعده‌های زیادی درباره بهبود وضعیت اقتصادی داده‌اند که تقریبا هیچ‌کدام به نتیجه نرسیده است. تا زمانی که مشکلاتی مانند تحریم و تورم در اقتصاد کلان کشور وجود داشته باشد، این مسائل به سایر بازارها از جمله مسکن نیز منتقل خواهد شد و قیمت‌ها به‌سمت افزایش، مشابه نمودار ۳۰ سال گذشته، حرکت خواهد کرد. فعالان بازار مسکن نیز معتقدند که باتوجه به زمانبر بودن اجرای پروژه‌های مسکونی، حتی اگر اوضاع در آینده به‌طورکامل بهبود یابد، برای ساماندهی بازار مسکن به زمان بیشتری نیاز خواهد بود.
