ناپایداری بازار مسکن در ایران
بازار ساخت و معاملات مسکن در سال ۱۴۰۲ روند مثبتی نداشت و سیاست‌های انقباضی دولت نیز باوجود ایجاد آرامش موقتی در این عرصه در عمل مشکلی بر مشکلات قبلی اضافه کرد. ساخت‌وساز مسکن امسال را در رکود گذراند.
بازار ساخت و معاملات مسکن در سال ۱۴۰۲ روند مثبتی نداشت و سیاست‌های انقباضی دولت نیز باوجود ایجاد آرامش موقتی در این عرصه در عمل مشکلی بر مشکلات قبلی اضافه کرد. ساخت‌وساز مسکن امسال را در رکود گذراند. فعالان این حوزه نیز معتقدند دیگر توانی نزد مردم برای خرید خانه باقی نمانده است. اما با این شرایط چه افقی می‌توان برای بازار معاملات و ساخت مسکن در سال ۱۴۰۳ در نظر گرفت؟
بازار مسکن طی یک ماه گذشته شاهد دومین واکنش بازیگران به «تغییرات نرخ دلار» بود. تحقیقات میدانی از بازار معاملات ملک حاکی است، در هفته‌های گذشته با انعکاس اثر رشد ارزی در این بازار، از یک‌سو تقاضای خرید سرمایه‌ای آپارتمان بار دیگر افزایش محسوس پیدا کرد و از سوی دیگر، سمت فروش با تامل، نسبت به انجام معامله اقدام می‌کند.وضعیت نرخ در اسفند حاکی از بازگشت موردی سطح قیمت‌های فروش مسکن در برخی مناطق پرتقاضا و پرمعامله به سطوح قیمتی اواخر بهار امسال، یعنی مقطع زمانی قبل از افت تابستانی و پاییزی قیمت‌ها، خبر می‌دهد. البته در برخی دیگر از مناطق به‌ویژه مناطق شرق و جنوبی پایتخت، به‌دلیل نبود کشش رشد نرخ و ضعف قدرت خرید، تغییر چندانی در سطوح قیمت‌ها نسبت به ابتدای تابستان رخ نداده است؛ اما برخی مالکان تخفیف‌ها و انعطاف در شرایط پرداخت را یا به‌طورکلی منتفی یا آنها را محدود کرده‌اند.
پررنگ شدن فروش نوسازها در معاملات مسکن
بررسی جنس آپارتمان‌هایی که این روزها در بازار موردمعامله قرار می‌گیرند، از پررنگ شدن فروش نوسازها در معاملات خبر می‌دهد. واسطه‌ها و فعالان بازار معاملات مسکن می‌گویند؛ سازنده‌ها نسبت به ماه‌های قبل فروشنده‌تر شده‌اند و در حالی که در برخی ماه‌های اخیر تمایلی به فروش واحد خود نداشتند، اما هم‌اکنون بخشی از فایل‌ها را به بازار عرضه کرده‌اند. بخش قابل‌توجهی از آنها هم برای فروش مصمم هستند و پای میز معامله می‌آیند. فعالان بازار معاملات مسکن شهر تهران می‌گویند، در برخی مناطق مصرفی و پرتقاضا میزان فروش مسکن در یک ماه اخیر تا ۳برابر افزایش یافته است. در مجموع نیز، در تعداد زیادی از بنگاه‌های معاملات ملکی، تعداد قراردادهای فروش در یک ماه اخیر با همه قراردادهایی که در ۲ فصل تابستان و پاییز امسال، نوشته شد، معادل شده و در برخی دیگر حتی از آن نیز فراتر رفته است. یک رویداد مهم دیگر در بازار معاملات مسکن ماه اسفند شهر تهران، مربوط به افزایش محسوس خریدهای سرمایه‌ای نسبت به ماه‌های گذشته است. رصد جنس تقاضای خرید مسکن در روزهای پایانی امسال نشان می‌دهد تقاضای سرمایه‌ای برای خرید آپارتمان در اسفند، نه‌تنها نسبت به تابستان و پاییز، بلکه در مقایسه با ۲ ماه نخست زمستان (دی و بهمن) نیز رشد داشته است.
وضع نامطلوب تولید مسکن در سال ۱۴۰۳ ادامه دارد
ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران درباره سرنوشت بازار معاملات و ساخت مسکن در امسال گفت: «نیمه دوم سال ۱۴۰۲، شاهد رکود در بخش مسکن و ساخت‌وساز بوده‌ایم و خریدوفروش چشمگیری اتفاق نیفتاده ؛از سوی دیگر، قیمت‌ها با تغییر زیادی مواجه نبوده‌اند و حتی چند درصد کاهش نرخ نیز، اتفاق افتاده است.»به‌گزارش تجارت‌نیوز، وی درباره چشم‌انداز خود از سال ۱۴۰۳ افزود: «درحال‌حاضر بازار کماکان در حالت رکود به‌سر می‌برد و به‌نظر می‌رسد در چند ماه ابتدایی سال ۱۴۰۳ نیز، تغییری در روند فعلی اتفاق نیفتد.»رهبر اضافه کرد: «این موضوع ناشی از آن است که بازار مسکن تورم بالایی داشته و توان اقتصادی مردم نتوانسته به آن تعادل موردنظر برسد. در نهایت نیز، بازار در وضعیت رکودی فرو رفته است.»
ساخت نهضت ملی مسکن ممکن است در بازار تعادل ایجاد کند
رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران اظهار کرد: در این بین، طرح‌های دولتی مانند نهضت ملی مسکن در آینده ممکن است بتوانند عرضه و تقاضا را به یکدیگر نزدیک کنند و تعادل و ثبات ایجاد خواهد شد.
۲ جبهه در صنعت ساختمان کشور فعال است
فرشید پورحاجت، عضو کانون سراسری انبوه‌سازان نیز درباره شرایط کنونی صنعت ساخت در کشور توضیح داد: درحال‌حاضر صنعت ساخت‌وساز در کشور از ۲ جبهه برنامه‌ریزی می‌شود. یک بخش آن، فعالان بخش خصوصی هستند که صفر تا ۱۰۰ پروژه‌ها را خود برنامه‌ریزی می‌کنند و همیشه در بازار مسکن حضور دارند.
وی افزود: بخش دوم نیز دولت است که طرح‌هایی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن را پیش می‌برد، اما آنچه امروز به‌نظر می‌رسد، این است که شرایط مساعدی در صنعت ساخت‌وساز وجود ندارد و پیش‌بینی می‌شود سال آینده نیز بر همین مدار حرکت خواهیم کرد.
تولید و عرضه مسکن وضعیت خوبی ندارد
عضو کانون سراسری انبوه‌سازان اظهار کرد: درحال‌حاضر شرایط تولید و عرضه مسکن وضعیت خوبی ندارد و این موضوع در سال آینده هم ممکن است، تداوم داشته باشد؛ زیرا در سال ۱۴۰۲ حرکت مثبتی از جانب دولت و مجلس هم انجام نگرفته است.
نمایندگان مجلس فکر می‌کنند، کندوی عسل جابه‌جا کرده‌اند!
پورحاجت بیان کرد: در روزهای گذشته، بحث انتخابات مجلس داغ بود و نمایندگان فعلی مجلس درباره فعالیت خود در سال گذشته صحبت کردند و معتقد بودند کندوی عسل را جابه‌جا کرده‌اند.
وی افزود: آنها می‌گفتند روند اخذ مجوزهای کسب‌وکار کاهش داده، اما من در جایگاه یک فعال در بخش ساخت مسکن باید بگویم شرایط بسیار سخت‌تر و پیچیده‌تر از گذشته شده است. در سال‌های گذشته اگر کسی قصد داشت به‌عنوان فعال اقتصادی پروانه و مجوز بگیرد، شرایط راحت‌تری برای او وجود داشت.
سیستم ناکارآمد بانکی
پورحاجت اظهار کرد: توضیحاتی که داده شد، فضای کسب‌وکار ما را تشریح می‌کند و همان‌طور که مشخص است، شرایط مطلوبی وجود ندارد، هیچ تسهیلگری در آن انجام نگرفته و سیستم ناکارآمد بانکی بر همان مدار گذشته است.
وی افزود: با تمام فشارها، بانک‌ها باز هم در عمل تمایلی برای پرداخت تسهیلات مسکن و مشارکت در این زمینه ندارند؛ تکلیف دولت هم که مشخص است.
بازار مسکن باید منتظر افزایش نرخ شدید باشد
عضو کانون سراسری انبوه‌سازان درباره پیش‌بینی خود از صنعت مسکن در سال آینده اظهار کرد: «اگر تکه‌های پازل را کنار هم بگذاریم، نمی‌توان پیش‌بینی مثبتی برای سال آینده انجام داد و بازار مسکن در آینده نزدیک باید منتظر افزایش نرخ شدید باشد. دولت در سال ۱۴۰۲ کاری نکرده است که بتوان آینده خوبی برای مسکن در سال ۱۴۰۳ متصور شد.»
وی افزود: «باوجود تمام سیاست‌های انقباضی که در سال ۱۴۰۲ به‌کار گرفته شد، به‌نظر می‌رسد یک روز شرایط از آنچه دولت برنامه‌ریزی کرده است، پیشی خواهد گرفت.»
دیگر کارشناسان حوزه مسکن نیز معتقد هستند: باوجود روند بازار املاک در سال ۱۴۰۲ و بودجه‌ای که دولت برای سال ۱۴۰۳ تدارک دیده است، مسیری صعودی پیش‌روی نرخ مسکن وجود دارد.
این در حالی است که صعود قیمت‌ها هرچه بیشتر خرید مسکن را از دسترس مردم خارج می‌کند و این وضعیت می‌تواند حاکی از رکودی تورمی در سال ۱۴۰۳، حداقل در نیمه اول باشد.
نیازمند ورود چینی‌ها هستیم
کامبیز یوسفی، مدیرکل اجرایی سابق فدراسیون بین‌المللی املاک و صنعت ساختمان در ایران ( FIABCI ) با بیان اینکه به ساختمان‌های بالای ۳۰ سال کلنگی گفته می‌شود، گفت: ساخت‌وساز در کشور ضعف دارد و به‌نظر می‌رسد به ساخت‌وساز کشور خیانت شده؛ زیرا هرچه مصالح ساختمانی با کیفیت پایین در ایران وجود دارد، مورداستفاده قرار گرفته و عمر مفید ساختمان در ایران در طول ۵۰ سال گذشته به زیر ۳۰ سال رسیده است.
به‌گزارش مهر، پژوهشگر صنعت ساختمان در ادامه تاکید کرد: دوره کرونا، تغییر اقلیم و جنگ متخصصان این صنعت را بر آن داشت تا در زمینه ساختار معماری و همچنین مواد و مصالح ساختمانی به فکر تولید مصالح به‌روز و باکیفیت باشند. طول عمر بیشتر ساختمان‌ها و ابنیه، افزایش کیفی مصالح ساختمانی، سبک‌سازی آنها و در عین مقاومت بیشتر، برخورداری از ویژگی‌هایی همچون ضدآتش بودن، عدم‌نفوذ صدا، ضدآب بودن، ۱۰۰ درصد نسوز بودن و...، در پروژه‌های آینده‌پژوهی صنعت ساختمان مطرح شده است.
یوسفی خاطرنشان کرد: چینی‌ها و امریکایی‌ها پیشتاز تولید این محصولات در جهان هستند، اما ایرانی‌ها نیز از قافله عقب نماندند و در این راستا با موفقیت در دستیابی به فرمول تولید مصالح یادشده، احداث کارخانجاتی به‌منظور تولید محصولات و مصالح جدید ساختمانی در دستور کار است. چین و امریکا پیشتاز تولید این مصالح ساختمانی در دنیا در دوران کرونا بودند و در همان دوران در ایران استارت تولید این محصولات نیز زده شد و الان کارخانه در حال ساخت در عمان است، اما تمام مواد معدنی و تامین آن از خاک ایران و معادن ایران است.
وی گفت: تولید ورق‌های نسوز (اکسید منیزیم) توسط ۲ کشور چین و امریکا انجام می‌شود و فرمول شیمیایی که برای این ورق‌ها طراحی شده، این است که مختص ایران است و فراتر از فرمول‌های چین و امریکا بوده و از آنها پیشی گرفته است. از این‌رو علاقه‌مند بودیم که این مصالح ساختمانی در خاورمیانه مصرف و با آب‌وهوای خاورمیانه همسو شود. بازار مصرف بزرگ خود را منطقه منا (خاورمیانه و شمال افریقا) قرار دادیم که شامل کشورهایی که در کنار دریا قرار دارند یا کشورهایی که کویری هستند یا در ارتفاع قرار دارند.
این مسئول ادامه داد: مصالح ساختمانی ضدحریق در داخل در واقع دیرسوز هستند و در دمای ۶۰ تا ۷۰۰ درجه ذوب می‌شوند، در کشور مصالح ساختمانی که بالای ۳۰۰ درجه در برابر آتش مقاومت کنند، ضدحریق محسوب می‌شود.
این پژوهشگر صنعت ساختمان درباره موانع پیش‌روی تولیدکنندگان، گفت: موانع بر سر راه هر تولیدکننده‌ای وجود دارد. ما در امارات جواز کارخانه را شش‌روزه و بعد از حل مسئله محیط‌زیست دریافت کردم، اما الان ۶ ماه است به‌دنبال مجوز هستیم و هنوز نتوانستیم این مجوز را دریافت کنیم. به هر حال باتوجه به این موانع، اخذ مجوز را در داخل ایران رها کردیم.
وی در پایان تاکید کرد: ساخت‌وساز ایران، نیازمند تکنولوژی‌های چین است، نه اینکه سراغ تکنولوژی دسته ۳ یا ۴ چین برویم؛ نباید مسکن مهر چین وارد کشور شود.
سخن پایانی
در حالی که هم‌اکنون حجم معاملات خرید مسکن در مناطق و محله‌های موردبررسی نسبت به تابستان و پاییز افزایش یافته است، اما بازار همچنان یک غایب بزرگ دارد؛ خانه‌اولی‌ها غایبان بزرگ بازار معاملات مسکن در روزهای پایانی ۱۴۰۲ هستند که ضعف قدرت خرید آنها، علت این غیبت اجباری محسوب می‌شود. رصد خریداران متفاوت در قالب افزایش تقاضای مسکن از سوی متقاضیان سایر شهرها در برخی مناطق و محله‌های تهران، رویداد مهمی در اسفند ۱۴۰۲ به‌شمار می‌رود. با این حال نبض معاملات مسکن این روزها باوجود افزایش نسبت به ماه‌های قبل، در مقایسه با پایان سال گذشته ضعیف است؛ فعالان بازار مسکن شهر تهران در تشریح ویژگی بازار مسکن در اسفند ۱۴۰۲، می‌گویند: پارسال همین موقع، بازار، فروش بیشتری داشت! بررسی‌ها نشان می‌دهد تحرک معاملاتی در بازار مسکن اسفند در مناطق ۴ و ۵ و به‌ویژه منطقه ۵ نسبت به سایر مناطق پایین‌تر شهر، بیشتر است.
