این گزارش اگرچه نشان می‌داد که متوسط نرخ یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۸۱۶.۳ میلیون ریال بوده و نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به‌ترتیب ۰.۲ و ۲۲.۹ درصد افزایش دارد و چندان نمی‌تواند درخور توجه باشد، اما همین رشد اندک هم نشان داد که بازار مسکن در هر حالتی حتی راکد به‌لحاظ خرید و فروش هم افزایش یابد.نکته‌ای که در گزارش اخیر بانک مرکزی قابل‌تامل است، این است که بازار مسکن در فروردین‌ امسال همچنان در رکود قرار دارد. در فروردین‌ سال ۱۴۰۳، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به ۱.۵ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه ماه و سال قبل به‌ترتیب ۷۵.۶ و ۱۴.۲ درصد کاهش نشان می‌دهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به‌تفکیک عمر بنا در فروردین‌ سال ۱۴۰۳ حاکی از آن است که از مجموع ۱۵۰۸ واحد مسکونی معامله‌شده، واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۳۰.۱ درصد، بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند؛ اما کارشناسان و فعالان بازار مسکن معتقد هستند که مسکن هنوز خود را با دلار ۶۰ هزار تومانی وفق نداده است و اگر بخواهیم منصفانه با نرخ مسکن برخورد داشته باشیم، باید اذعان کنیم که نرخ مسکن هنوز با دلار ۴۰ هزار تومانی خود را نشان می‌دهد.

از بازار اجاره چه خبر؟

گزارش بانک مرکزی در فروردین ۱۴۰۳ حاکی از آن است که رشد نقطه به نقطه شاخص اجاره در تهران بالغ ‌بر ۴۵.۲ درصد بوده است. همچنین داده‌های منتشرشده در این گزارش نشان می‌دهد طی ماه‌های گذشته رشد بازار اجاره مسیر متفاوتی را نسبت به نرخ مسکن در پیش گرفته است. براساس این گزارش، شاخص اجاره‌بها در شهر تهران و کل مناطق شهری در فروردین‌ نسبت به ماه پیش از آن، رشدی یکسان و معادل ۰.۲ درصد داشته است.همچنین در ماه ابتدایی سال ۱۴۰۳، رشد نقطه به نقطه شاخص اجاره در مناطق شهری معادل ۵۲.۴ درصد و در تهران بالغ ‌بر ۴۵.۲ درصد بوده است.نموداری که بانک مرکزی از روند بازار اجاره از فروردین ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۳ منتشر کرده، نشان می‌دهد بازار اجاره در برخی مواقع، راه خود را از بازار مسکن جدا کرده است.
در این مقطع سه‌ساله در برخی مواقع نرخ مسکن و شاخص اجاره به‌موازات یکدیگر حرکت کرده‌، اما در چند ماه گذشته، نرخ رشد این دو شاخص به‌طورنسبی از یکدیگر فاصله گرفته‌اند؛ به این ترتیب رشد شاخص اجاره شتاب بیشتری نسبت به شاخص نرخ مسکن در تهران داشته است.کارشناسان و فعالان بازار مسکن پیش‌بینی می‌کنند روند صعود نرخ چه در بازار اجاره و چه در بازار مسکن هنوز به‌طورکامل خود را نشان نداده است. مشاوران املاک نیز در این راستا معتقدند؛ افزایش نرخ در بازار اجاره طبق قاعده‌ای سنتی در ابتدای خرداد خود را نشان می‌دهد و رشد نسبی کنونی حاکی از کشف و تثبیت قیمت‌ها و شکل‌گیری یک روند نیست.مستاجران در سال ۱۴۰۲ تورم بی‌سابقه‌ای را در بازار اجاره تجربه کردند، به‌گونه‌ای‌که کارشناسان، این مقطع یک‌ساله را سال سخت مستاجران نام نهاده‌اند. حالا باید دید سیاست‌های دولت، امسال در بازار مسکن چه اثری از خود بر جای خواهد گذاشت و این بازار به کدام سو حرکت خواهد کرد؟

شرایط بازار مسکن عادی نیست

بیت‌الله ستاریان، کارشناس حوزه مسکن درباره آمار منتشرشده بازار مسکن از سوی بانک مرکزی به گفت: آن چیزی که در بازار مسکن در حال رخ دادن است، رکود تورمی است و جای بحثی ندارد. ما هیچ موقع در بازار مسکن تنها تورم را نداشته‌ایم؛بنابراین بازار ملک در کشور ما یا در حالت رکود تورمی بوده یا رونق تورمی را تجربه کرده است. در رکود تورمی شاهد هستیم که تعداد معاملات مسکن به‌طرزچشمگیری پایین می‌آید و نحوه پیش‌بینی و آمارگیری به‌شدت سخت می‌شود. برای مثال وقتی معاملات در یک شهر از ۵۰ هزار معامله به ۵۰۰ عدد می‌رسد، آمارگیری معنایی ندارد. این موضوع دقیقا همان چالشی است که مراجع آماری در کشور ما با آن روبه‌رو هستند و انتشار آمارهای معاملاتی در بخش مسکن، اهمیت خود را از دست داده است. باید بپذیریم که شرایط بازار مسکن عادی نیست.این تحلیلگر بازار مسکن با بیان اینکه شرایط فعلی بازار ملک در کشور ما محصول شرایط متعددی است، توضیح داد: در صدر عوامل تاثیرگذار در بازار مسکن، مسائل اقتصادی و مدیریت آن است. ما باید ببینیم که تا چه حد در گشایش‌های اقتصادی موفق بوده‌ و از این راه تا مقدار بودجه به بخش مسکن تزریق کرده‌ایم. خوشبختانه با تمرکز دولت سیزدهم بر بازار مسکن امیدوار هستیم که تا درصد زیادی بخشی از مشکلات بازار مسکن حل شود. بنده به‌نوبه خود به این اتفاق امیدوارم. اگر این اتفاق رخ دهد، تابستان شروع فصل رونق بازار مسکن تلقی می‌شود. همین اردیبهشت‌ امسال هم، شاهد اتفاقات مثبتی در معاملات بودیم و کمی بازار تکان خورد.روند ساخت‌وساز تعریفی ندارد
ستاریان بااشاره به روند ساخت‌وساز در امسال به گفت: متاسفانه شرایط به‌گونه‌ای رقم خورده است که در سال‌های اخیر کمترین تولید مسکن را داشته‌ایم. به این معنی که تولید سالانه مسکن از ۳۵۰ تا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی به حدود ۲۰۰ هزار واحد تقلیل یافته است. مسلما این کاهش، زوایای مثبتی از ساخت‌وساز را به ما نشان نمی‌دهد. در حالت دیگر، رونق بازار حاصل می‌شود، سرمایه‌ها به‌سمت مسکن سرازیر و به‌تبع تولید مسکن نیز با افزایش روبه‌رو می‌شود. رکود تورمی در بازار مسکن می‌تواند منجر به کاهش تقاضا و فروش کاهشی در بازار شود. این احتمال وجود دارد تا با افزایش قیمت‌ها و هزینه‌ها، خریداران نسبت به خرید خانه بی‌تمایل شوند و از این رهگذر، بازار به‌سمت کاهش فعالیت سوق پیدا کند. این فرآیند ممکن است باعث ایجاد بحران در صنعت مسکن و کاهش فعالیت‌های ساخت‌وساز شود.این کارشناس حوزه مسکن معتقد است خلاف سال قبل که سرمایه‌های مردم به‌سمت ارز و طلا رفت، امسال مسکن انتخاب اول سرمایه‌گذاری می‌شود. همیشه بازار ارز و طلا یک ظرفیت کوتاه‌مدت دارد و جای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را می‌گیرد و دوباره با یک ارزش‌افزوده مقطعی، به‌سمت بازار مسکن برمی‌گردد.
وی در پایان گفت: دولت‌ها و مقامات مسئول باید برای مقابله با رکود تورمی در بازار مسکن اقداماتی انجام دهند. این اقدامات می‌تواند شامل کنترل و نظارت بر قیمت‌ها، تسهیلات وام مسکن با نرخ بهره‌برداری مناسب، تشویق به ساخت‌وساز مسکن مهر و ارائه تسهیلات و کمک‌های مالی به خریداران باشد. همچنین، اصلاحات سیاست‌های مالی رکود تورمی در بازار مسکن به موقعیتی اشاره دارد که با افزایش نرخ تورم و افزایش قیمت‌ها در صنعت مسکن همراه است. این رکود تورمی می‌تواند تاثیرات منفی زیادی بر بازار مسکن داشته باشد.

باید تولید معاملات مسکن متناسب شود

فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن به گفت: در حوزه املاک و مستغلات یا خریدوفروش مسکن، در مقاطعی شاهد افزایش سهم معاملات بوده‌ایم و در راستای آن، رشد ارزش افزوده رخ داده است. البته در یک بازه زمانی مشخص نیز رکود محسوسی در این حوزه مشاهده شد که نمی‌توان آن را کتمان کرد. این دو بخش تاحدی با یکدیگر متفاوت هستند و باید این دو تفکیک شوند، سپس دست به مقایسه زد. مورد حائزاهمیت و قابل‌برنامه‌ریزی در این رابطه آن است که باید تناسبی معقولانه میان تولید مسکن و بخش معاملات برقرار شود. واقعیت امر این است که در حوزه تولید مسکن، سهم ارزش‌افزوده این بخش بسیار پایین بوده و ارزش‌افزوده حوزه املاک و مستغلات تا حد قابل‌توجهی افزایش پیدا کرده است. این امر بیانگر آن است که سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن انجام نمی‌شود، اما حجم معاملات افزایشی بوده است. نسبت معاملات انجام‌شده در قیاس با تولید مسکن، حجم بالا و چشمگیری دارد و باید نسبت به این موضوع توجه ویژه داشت. این فعل و انفعالات منجر به افزایش نرخ مسکن می‌شود و در صورت کاهش فرآیند تولید، رکود تورمی برای بازار مسکن، امری اجتناب‌ناپذیر خواهد بود.نحوه سیاست‌گذاری‌ها تغییر کند
این کارشناس تصریح کرد: در شرایط فعلی بازار مسکن باید نحوه سیاست‌گذاری‌ها تغییر کند و شیوه‌های نوین جایگزین شود. سیاست‌گذاری‌های دستوری به غیر بخش‌های قضایی آن، در حالت‌های دیگر برای ساماندهی بازار مسکن امکان‌پذیر نیست و نمی‌تواند اوضاع را التیام بخشد.البته باید گفت اقدامات قضایی نیز مدت‌زمان محدودی قابل‌استفاده هستند و نمی‌توانیم از سیاست‌گذاری‌ها انتظار تداوم داشته باشیم. از طرفی، ممکن است سیاست‌گذاری‌هایی که در رابطه با ساماندهی بازار مسکن و کم کردن دست دلالان در گرانی ملک انجام می‌گیرد، تاثیرگذار باشد، اما آن چیزی که باعث شده است تا قدرت خرید ملک از دست بسیاری از اقشار کم‌درآمد خارج شود، مشکلاتی نظیر نوسانات نرخ ارز است که توان خرید خانه را روزبه‌روز کمتر می‌کند.

سخن پایانی

رشد خفیف نرخ مسکن و افت شدید حجم معاملات در شرایطی رقم خورده است که طی ماه گذشته، نرخ دلار در بازار آزاد تا مرز ۷۰ هزار تومان هم رشد کرد و در مجموع هم، طی ‌ماه فروردین، بازار ارز با بازدهی در حدود ۱۱درصدی همراه شد. به‌طورمعمول همزمان با التهاب ارزی، در بازار مسکن شاهد افزایش حجم معاملات و رشد قیمت‌ها هستیم. به‌نظر می‌رسد ریسک‌های بازار طی 2 ماه اخیر، موجب احتیاط معامله‌گران ملکی شده است. طی زمستان سال گذشته، بیشترین معاملات مربوط به خانه‌های حدود ۵۰ تا ۶۰ مترمربع بود؛ اتفاقی که در فروردین‌ امسال ادامه نیافت تا این بار شاهد پرطرفدار شدن رتبه متراژی ۶۰ تا ۷۰ باشیم، به‌طوری‌که ۱۵.۵درصد خانه‌های معامله‌شده در ماه گذشته در این بازه بوده‌اند. بعد از آن هم، خانه‌های ۵۰ تا ۶۰ متری و ۴۰ تا ۵۰ متری به‌ترتیب پرطرفدارترین متراژها برای خرید خانه در پایتخت بودند. همچنین بیش از ۱۸درصد خانه‌های معامله‌شده هم، قیمتی بین ۲ تا ۳ میلیارد تومان داشته‌اند و بیانگر این است که بیشترین قدرت خرید در این محدوده قیمتی قرار دارد. همچنین کمتر از تنها ۲۲ درصد معاملات، مربوط به خانه‌های بالاتر از ۱۰ میلیارد تومان بوده است، همچنین اجاره‌بها در تهران و سایر شهرهای استان طی ماه گذشته رشد ۲ درصدی را تجربه کرده است. با این رشد تورم نقطه به نقطه اجاره در شهر تهران به ۴۵درصد و در کل مناطق شهری استان به ۵۲ درصد رسیده است. امری که نشان می‌دهد کاهش قدرت خرید اجاره‌نشینان منجر به انتقال تقاضا به‌سمت حومه پایتخت و در نتیجه رشد قیمتی بیشتر سایر شهرستان‌های استان شده است.