حق با بانک مرکزی است
بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران میزان رشد بخش مسکن را در نیمه نخست سال ۱۴۰۰ منفی ۹.۱۶ درصد گزارش داده، در حالی‌که مرکز آمار ایران این رقم را در ۶ماهه منتهی به پایان شهریور، ۷ درصد عنوان کرده است. ارائه آمار متناقض در بخش ساخت‌وساز و مسکن از تفاوت در معیارهای بررسی در دو نهاد یادشده نشأت می‌گیرد اما همین تفاوت زمینه بی‌اعتمادی به اعداد و ارقام یادشده از سوی سازمان‌های مسئول را فراهم می‌کند.
نگاه کلی به شرایط ساخت‌وساز در کشور و همچنین میزان مصرف محصولات اساسی ساختمانی در این بخش، موید رکود در صنعت ساختمان است. به‌طور مثال، کاهش میزان مصرف ظاهری میلگرد و تیرآهن به‌عنوان محصولات فولادی پرکاربرد در صنعت ساخت‌وساز در نیمه نخست امسال موید سایه افکندن رکود بر این بخش است. با این وجود، همزمان با این رکود، شاهد افزایش تورم در بخش مسکن هستیم. تورمی که نرخ مسکن را در ماه‌های اخیر به‌شدت افزایش داده و خرید خانه را برای قشر قابل‌توجهی از مردم به آرزویی دوردست بدل کرده است.
تناقض آماری و ضعف اقتصادی
آلبرت بغزیان، کارشناس اقتصاد در گفت‌وگو با صمت و درباره تناقض‌های موجود در آمار ارائه‌شده از سوی نهادهای رسمی درباره رشد بخش مسکن در نیمه نخست امسال، گفت: این آمارهای ضدونقیض از تفاوت در تعریف‌ها نشأت می‌گیرد. یعنی یک نهاد در تعریف شاخصه‌های مربوط به رشد مسکن از تمامی ساخت‌وسازهای جانبی املاک همچون ساخت مغازه، مجتمع‌های تجاری و... بهره‌می‌گیرد اما نهاد دیگری تنها واحدهای مسکونی را برای ارزیابی موردتوجه قرار می‌دهد. یا یک نهاد از اخذ پروانه‌های ساخت‌وساز برای سنجش میزان ساخت‌وساز استفاده می‌کند. سازمانی دیگر از واحدهای تکمیل‌شده و دریافت مجوز پایان کار به‌عنوان مرجع آماری سنجش شرایط رشد در بخش مسکن کمک می‌گیرد.
وی افزود: این تفاوت آماری به‌منزله نقطه‌ضعفی در اقتصاد به‌شمار می‌رود و در همین حال از اعتبار این فعالیت‌های آماری و اقتصادی می‌کاهد؛ علاوه بر این، فضای بی‌اعتمادی بر شرایط اقتصادی کشور حکمفرما خواهد شد.
رشد فزاینده بهای مسکن
بغزیان در ارزیابی تورم قابل‌توجه حاکم بر بخش مسکن در طول امسال و رشد فزاینده بهای خرید مسکن در شرایط رکود حاکم بر این صنعت گفت: نخستین دلیل رشد بهای مسکن در یک سال اخیر و با وجود رکود حاکم بر ساخت‌وساز، افزایش نرخ مصالح ساختمانی همچون فولاد، سیمان، گچ و... است. وی افزود: عده‌ای رشد بهای زمین را علت اصلی افزایش نرخ مسکن در کشور عنوان می‌کنند. هرچند به اعتقاد من، مشکل اصلی حاکم بر این بخش افزایش قابل‌توجه بهای تمام‌شده ساخت مسکن است.
این کارشناس اقتصاد در ادامه احتکار را دیگر علت اصلی رشد بهای مسکن در کشور دانست و گفت: در طول سال‌های اخیر شاهد افزایش تعداد واحدهای خالی بوده‌ایم. یعنی مسکن ساخته می‌شود اما به فروش گذاشته نمی‌شود یا برای اجاره در اختیار مستاجران قرار نمی‌گیرد. همین موضوع نیز به رشد بهای مسکن در کشور منتهی می‌شود. هرچند راه مقابله با این سیاست‌ها آنقدرها هم دشوار نیست، در واقع می‌توان با اجرای سیاست‌های مالیاتی، زمینه عرضه این واحدها را در قالب اجاره یا فروش، فراهم و به متعادل شدن قیمت‌ها در این بازار کمک کرد.
راه‌حل چیست؟
بغزیان در ادامه خاطرنشان کرد: با افزایش بهای مسکن و کاهش قدرت خرید از سوی مردم، هزینه اجاره خانه به‌مراتب بیشتر رشد پیدا می‌کند؛ بنابراین صاحب خانه‌ها ترجیح می‌دهند با اجاره دادن مسکن، سود بیشتری را از آن خود کنند. در چنین موقعیتی، باز هم دولت می‌تواند با اجرای سیاست‌های مالیاتی مانع رشد اجاره‌بهای مسکن شود.
توجه به این نکته ضروری به‌نظر می‌رسد تجربه مدیریت نرخ خرید یا اجاره مسکن، در سایر کشورها وجود دارد اما گویا سیاست‌گذاران در سازمان امور مالیاتی یا سایر نهادهای مربوط قصد ندارند چالش‌های این بخش را برطرف کنند. در واقع عزمی برای کنترل بهای مسکن در کشور وجود ندارد. در ادامه باید تاکید کرد همچنان ساخت مسکن و سرمایه‌گذاری در این بخش، در کشور ما از سود قابل‌توجهی برخوردار است. هرچند فعالان این بخش گلایه دارند دیگر ساخت‌وساز با صرفه اقتصادی همراه نیست اما سودآوری این بخش قابل‌توجه برآورد می‌شود.
بغزیان با اشاره به دریافت نکردن مالیات از بخش ساخت‌وساز با هدف توسعه سرمایه‌گذاری در این بخش گفت: همین ضعف قانونی مانع مدیریت فضای ساخت‌وساز می‌شود. به بیان دیگر، نرخ تمام‌شده تولید در بخش مسکن باید مشخص بوده و سود متعارفی برای فعالیت و سرمایه‌گذاری در این بخش وجود داشته باشد. بدون تردید این شرایط با اصلاح نظام مالیاتی در بخش ساخت‌وساز ممکن خواهد بود.
وی افزود: دولت درحال‌حاضر مکلف است با اجرای سیاست‌های گوناگون، زمینه کاهش نرخ مسکن را فراهم کند. این سیاست با اجرای نظارت هرچه بیشتر بر روند ساخت‌وساز و کاهش نرخ تمام‌شده فراهم می‌شود. به همین دلیل انتظار می‌رود دولت به جای اجرای سیاست‌های انبساطی برای تقاضا، سیاست‌های سمت عرضه را بهبود بخشند. با این وجود شاهدیم که سیاست‌گذاران هیچ تلاشی برای کاهش بهای تمام‌شده ساخت‌وساز ترتیب نمی‌دهند اما انتظار دارند، نرخ خریدوفروش مسکن و همچنین اجاره‌بها کاهش پیدا کند.
بغزیان با اشاره به طرح دولت مبنی بر حذف ارز ۴۲۰۰ تومانی در لایحه پیشنهادی دولت برای بودجه سال ۱۴۰۱ گفت: همین سیاست در آینده نزدیک به افزایش نهاده‌های تولید در بخش‌های گوناگون منتهی خواهد شد. حتی باید منتظر اثرات تورمی آن بر بخش مسکن باشیم. این در حالی است که از سیاست‌گذاران انتظار می‌رود حتی اگر قرار بر حذف ارز ترجیحی هم است، آن را به زمان مناسب دیگری و در یک بازه زمانی منتقل کنند. در واقع گویی مسئولان نه‌تنها تمهیدات جدی برای سروسامان دادن به بخش مسکن ترتیب نمی‌دهند، بلکه سیاست‌های اشتباهی را در پیش گرفته‌اند که بحران مسکن را در کشور عمیق‌تر می‌کند.
این اقتصاددان در ارزیابی طرح دولت برای ساخت یک میلیون مسکن در سال و تاثیر آن بر روند تعدیل بهای مسکن گفت: وعده یادشده برای اجرای ساخت‌وساز مسکن زیباست اما روند اجرای چنین طرح‌هایی در موقعیت کنونی اقتصاد کشور، از اهمیت بیشتری برخوردار است. به‌علاوه آنکه همان‌طور که پیش‌تر هم اشاره شد، دولت می‌تواند برای رفع مشکل مسکن در کشور از تجربه سایر کشورها استفاده کند. ساخت واحدهایی با هدف اجاره یا واحدهای مسکونی سازمانی، به بهبود شرایط ساخت‌وساز در کشور منتهی خواهد شد.
وی افزود: با این وجود باید اذعان کرد فعالیت اقتصادی در بخش ساخت‌وساز در کشور سود قابل‌توجهی دارد. شاید همین سود قابل‌توجه نیز مانع اصلاح وضعیت موجود می‌شود. در واقع ذی‌نفعان این شرایط، مانع سروسامان بخشیدن به شرایط می‌شود.
وی در ارزیابی طرح‌های اقتصادی دولت برای اعطای تسهیلات و بهبود شرایط خرید مسکن برای متقاضیان، گفت: تسهیلات پرداختی از سوی بانک‌ها در مقایسه با بهای خرید مسکن بسیار محدود هستند. به‌علاوه آنکه این تسهیلات در زمان مناسب نیز به متقاضی اعطا نمی‌شود. در همین حال باید تاکید کرد تسهیلات یادشده در کشور ما خود به رشد تورم در بخش مسکن منتهی خواهند شد.
بازپرداخت قابل‌توجه تسهیلات اعطایی برای خرید مسکن نیز موجب شده توان دریافت آن برای عده بسیاری از مردم، ممکن نباشد.
جدای از تمام موارد یادشده باید تاکید کرد در اغلب کشورهای جهان میزان تسهیلات پرداختی برای خرید خانه حدود ۷۰ تا ۸۰ درصد بهای خرید مسکن را پوشش می‌دهد. در حالی که رقم اعطاشده در ایران برای خرید مسکن فقط سهم محدودی از رقم مناسب برای خرید خانه را به خود اختصاص می‌دهد.
از مجموع موارد یادشده می‌توان این‌طور نتیجه گرفت که دولت هیچ سیاست منسجمی را برای بهبود شرایط مسکن در دست اجرا ندارد. در همین حال از هیچ ابتکار عملی نیز برای بهبود شرایط استفاده نمی‌کند. در چنین فضایی نمی‌توان به بهبود شرایط مسکن در کشور امید داشت.
کاهش ساختمان‌سازی قطعی است
ایرج رهبر، نایب رئیس انجمن انبوه‌سازان در گفت‌وگو با صمت و در ارزیابی تناقض میان آمار بخش ساخت‌وساز در نیمه نخست امسال، اظهارکرد: آمار ارائه‌شده از سوی بانک مرکزی با واقعیت حاکم بر صنعت ساخت‌وساز کشور همخوانی بیشتری دارد. ساخت‌وساز از ابتدای امسال تاکنون با رکود همراه بوده و معدود پروژه‌های ساختمانی در دست اجراست. وی افزود: در چنین شرایطی، بیشتر فعالیت‌ها در حوزه ساخت‌وساز، به تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام اختصاص دارد یا در مواردی پروژه‌های ساخت خانه‌های شخصی‌ساز نیز ادامه دارد. اما با نگاهی کلی به فعالیت‌های ساخت‌وساز درمی‌یابیم این صنعت در نیمه نخست امسال نه‌تنها رشد نداشته، بلکه با رکود و کاهش تولید نیز همراه بوده است.
این فعال صنعت ساخت‌وساز گفت: روند رکود و کاهش ساخت‌وساز مسکن با افزایش بهای ساختمان‌سازی در کشور همراه بوده است. روند صعودی بهای مسکن از حدود ۲ یا ۳ سال گذشته آغازشده و اکنون شدت گرفته است. ساخت‌وساز یکی از ارکان اصلی اقتصادی کشور به‌شمار می‌رود؛ در همین حال بهای مسکن از شرایط اقتصاد کلان کشور تاثیر می‌پذیرد. وی افزود: بخشی از روند صعودی بهای مسکن را در امسال می‌توان به بهای مصالح ساختمانی، افزایش بهای زمین و... نسبت داد. همین موضوع نیز از توسعه فعالیت‌های ساخت‌وساز در کشور کاسته است. نگاه سرمایه‌ای به بخش مسکن نیز خود عامل یا محرکی برای رشد نرخ در بخش مسکن به‌شمار می‌رود.
رهبر در ادامه با اشاره به روند ورود بانک‌ها و موسسات مالی در سال‌های اخیر به حوزه ساخت‌وساز و خرید مسکن گفت: ورود سرمایه‌های کلان بخش پولی کشور به بخش مسکن با هدف سرمایه‌گذاری، زمینه تقویت قیمت‌ها را در این بخش فراهم می‌کند. به بیانی دیگر می‌توان از بنگاهداری بانک‌ها در بخش مسکن به‌عنوان عاملی موثر در رشد نرخ در این بخش نام برد. سود تسهیلات بانکی درحال‌حاضر حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد برآورد می‌شود. این موسسات مالی باید بازگشت به‌مراتب بیشتری برای خود داشته باشند. حال سرمایه‌گذاری بانک‌ها در بخش مسکن، زمینه تقویت نرخ مسکن را فراهم می‌کند، چراکه در غیر این‌صورت بانک‌ها متضرر خواهند شد.
وی در پایان گفت: بخش خصوصی یا فعالان خرد صنعت ساخت‌وساز در اشل‌های کوچک عموما تابع شرایط هستند. این افراد تابع بازار هستند اما سرمایه‌گذاران کلان و بانک‌ها، نفوذ لازم برای اثرگذاری در بازار مسکن ندارند.
سخن پایانی
از مجموع موارد یادشده می‌توان این‌طور برداشت کرد که در طول امسال، رکود بر صنعت ساخت‌وساز حاکم بوده است؛ بنابراین آماری که حکایت از رشد بخش مسکن در نیمه نخست امسال دارد، اعتبار کافی ندارند، چراکه حتی به گفته فعالان صنعت ساخت‌وساز، این صنعت با رکود همراه است. در همین حال، شاهد رشد قابل‌توجه تورم قیمتی حاکم بر این صنعت هستیم. این تورم قابل‌توجه از دلایل گوناگونی نشأت می‌گیرد. در چنین شرایطی از دولت و سیاست‌گذاران انتظار می‌رود اقدامات ویژه‌ای برای تنظیم بازار مسکن ترتیب دهند.
