بر اساس بند «ث» تبصره ۱۶ لایحه بودجه ۱۴۰۳ که هفته گذشته تقدیم هیات‌رئیسه مجلس شد، دولت برای حقوق‌بگیران خواب بدی دیده است که اگر تصویب شود، در حکم یک تنبیه مضاعف برای مستاجران است.بررسی جزییات لایحه بودجه ۱۴۰۳ نشان می‌دهد حقوق‌بگیران اجاره‌نشین نیز سال آینده باید معادل اجاره‌بهای 7 مترمربع آپارتمان، مالیات بر درآمد بپردازند. مالیات بر دستمزد و انواع درآمد حقوق‌بگیران به‌گونه‌ای چیده شده است که مستاجران تهرانی، صرف نظر از هزینه اجاره‌بها باید 8 درصد مالیات هم بپردازند و این در حالی است که مالکان همچنان خارج از تور مالیاتی دولت برای حساب‌کشی از املاک قرار دارند.این بند اگرچه در صورت تصویب، در ظاهر یک مصوبه مالیاتی متعارف به نظر می‌رسد که به ازای میزان درآمد افراد اخذ خواهد شد، اما اگر ارزش ریالی این مالیات برای یک فرد حقوق بگیر، با حداقل درآمد لازم برای زندگی یک مستاجر در شهر تهران مقایسه شود، معنای متفاوتی پیدا می‌کند، به‌گونه‌ای که پرداخت آن به‌طور مستقیم رفاه زندگی مستاجران را تحت تاثیر خود قرار می‌دهد.

اجاره ماهانه یک واحد مسکونی ۶۰ مترمربعی در تهران درحال‌حاضر به حدود ماهانه ۱۵ میلیون تومان افزایش یافته و با فرض اینکه همین رقم برای سال آینده ثابت بماند و سطح درآمد خانوار نیز به نرخ امروز در محاسبات لحاظ شود، مستاجرهای تهرانی با کسب کمترین درآمد لازم برای ادامه سکونت در تهران، باید سالانه ۲۱ میلیون تومان و به عبارت دیگر ماهانه یک میلیون و ۷۵۰‌ هزار تومان مالیات به دولت بپردازند. صمت در این گزارش لایحه مجلس مبنی بر اخذ مالیات از حقوق‌بگیران را از نگاه کارشناسان مورد بررسی قرار داده است.

تنبیه مالیاتی مستاجران

آنچه موجب می‌شود سیاست مالیاتی سال آینده، یک سیاست بد تعبیر شود؛ این است که سیاست‌گذار ساده‌ترین مسیر را برای درآمدسازی از محل مالیات در پیش گرفته است و آن «اخذ مالیات بیشتر از حقوق‌بگیران و کارمندان» است. واضح است که اخذ این مالیات نیازی به کار ویژه ندارد و به راحتی از فیش‌های حقوقی افراد کسر می‌شود. این در حالی است که اخذ مالیات از سایر اقشار به‌ویژه آن دسته از صاحبان سرمایه که حضور در بخش غیرمولد اقتصاد را در پیش گرفته‌اند، نیازمند فرآیند پیچیده شناسایی و دریافت اطلاعات موثق از میزان درآمد آنها بوده و فرآیند وصول درآمد نیز کار ویژه‌ای می‌طلبد. معافیت گسترده مالیاتی ملاکان در حالی است که در صورت تصویب بند یاد شده در بودجه 1403، مستاجران باید حتی بخشی از ۴۰‌ درصد درآمد خود را که صرف خوراک، پوشاک و به طور کلی هزینه‌های جاری زندگی به جز تامین مسکن می‌کنند را هم با دولت تقسیم کنند. مالیاتی که دولت از این قشر دریافت می‌کند معادل اجاره‌بهای 7 متر مربع آپارتمان مسکونی است و به این ترتیب گویی مستاجران ناگزیر هستند سال آینده، 7 متر مربع از زیربنای خانه خود بکاهند تا بتوانند درآمد آن را به عنوان مالیات به دولت پرداخت کنند. اتکای دولت به درآمدهای مالیاتی پایدار به جای درآمدهای ناپایداری مثل درآمد حاصل از فروش نفت، حتما خوب است؛ اما مشروط بر اینکه سرفصل‌های درآمد مالیاتی به نحوی تعریف شود که به تبعیض بیش از پیش بین مالک و مستاجر نیانجامد.

مستاجران نیاز به حمایت دارند

سیاوش غیبی‌پور، تحلیلگر مسائل اقتصادی در خصوص تاثیر لایحه اخذ مالیات از حداقل بگیران بر معیشت مستاجران به صمت توضیح داد: مستاجران در دوگروه قرار دارند. گروه اول عموما اقشار دهک‌های پایین هستند که آسیب پذیر بوده و نیاز به حمایت دارند لذا در سال‌های اخیر دولت اقدامات زیادی را برای مستاجران انجام داد که اختصاص وام کمک ودیعه مسکن از آن دسته است. هرچند که نتایج این اقدام چندان چشمگیر نبود اما تا همین حمایت مالی هم توانست تا حدودی مشکلات برخی از مستاجران را حل کند. اجرای چنین طرح‌های نوپایی با این هدف که مستاجران مجبور به صرف تمام درآمد خود برای اجاره مسکن نشوند، با ارزش است و باید در این زمینه برنامه‌ریزی‌های بیشتر و نظام‌مندتری داشت. گرو دوم از مستاجران نیز اقشاری هستند که سرمایه در گردش خود را در بخش‌های مختلف سرمایه‌گذاری می‌کنند و از این بابت ملک شخصی نداشته و مستاجر هستند. این قشر از جامعه جز دهک‌های بالای جامعه هستند.

وی در ادامه توضیح داد: ناترازی موجود بین میزان درآمد افراد و هزینه‌های بخش مسکن سال‌هاست که در ایران وجود دارد و هر سال هم بیشتر می‌شود. شاخص درآمد خانوار عموما حقوق کارمندان یا کارگران است که به عنوان پایه این عدد تقریبا به ۱۰ میلیون تومان است. حالا بر فرض اگر درآمد ماهانه سرپرست خانوار برای سال آینده هم به همین میزان باشد و درآمد ماهانه جامعه حقوق‌بگیران را بین ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان در نظر بگیریم، نکته کلیدی در رعایت تناسب اجاره‌های مسکن با حقوق و درآمد سرپرست خانوار است. به عبارت دیگر، درآمد ماهانه خانوار بر پایه حقوق سرپرست خانوار باید با هزینه‌های ماهانه زندگی سنخیت و توازن داشته باشد نه اینکه اجاره مسکن پا به پای درآمدها افزایش یافته و کل سبد معیشت خانوار را ببلعد.

اخذ مالیات از درآمد کارمندان عملی نیست

این کارشناس با بیان اینکه متاسفانه در سال‌های اخیر با افزایش جمعیت در کلان‌شهرها مشکلاتی پیرامون تهیه مسکن مناسب برای خانوار ایجاد شده، افزود: در صورت کلی بیشتر قشر حقوق‌بگیر و کارمند نیز در همین کلان‌شهرها زندگی می‌کنند و باید هزینه‌های بخش مسکن و درآمد افراد در یک تعادل حساب شده باشد. اینکه کارمندان ۱۰ میلیون حقوق‌بگیرند و همین مقدار را بابت اجاره پرداخت کنند صحیح نیست و باعث ناعدالتی می‌شود. حال اگر قرار باشد فردی با همین درآمد، مجبور به پرداخت مالیاتی جدید شود، بسیار عجیب است و به هیچ عنوان عملی نیست.

دولت برنده سیاست‌گذاری دستوری نیست

غیبی‌پور عنوان کرد: در سال‌های گذشته فاصله بین درآمد خانوار و هزینه اجاره مسکن بیشتر بود و اغلب شهروندان می‌توانستند نیازهای ماهانه خود را با همان درآمد ثابت بگذرانند. این درحالی است که در سال‌های اخیر شرایط فرق کرده و تعادل کفه درآمد و هزینه خانوار در بسیاری از دهک‌ها از بین رفته است.

وی با تاکید بر نادرستی دخالت دولت در حوزه مسکن گفت: در کل دولت برنده سیاست قیمت‌گذاری و اعمال نسخه‌های دستوری برای حوزه مسکن نخواهد بود. این که دولت بخواهد بخشی از درآمد حداقل‌بگیران را بابت مالیات بگیرد، تصمیم اشتباهی است. قبل‌تر نیز شاهد ناموفق بودن سیاست‌های دستوری دولت در بازار مسکن بودیم. چنانچه تعیین سقف افزایش اجاره‌بها، عملا اجرایی نشد بنابراین، هر جایی که قانون‌گذار برخلاف شرایط موجود جامعه اقدام به سیاست‌گذاری دستوری کند، نتیج مطلوبی حاصل نخواهد شد.

این کارشناس اقتصادی معتقد است دولت باید به صورت کلان به بخش مسکن نگاه کند و تلاش خود را معطوف به تولید مسکن نکند. متاسفانه حتی اگر دولت تعادل در عرضه و تقاضای بازار مسکن را هم کنترل کند، باز بعید است نرخ ملک کاهش پیدا کند چرا که مسکن در کشور ما به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شده و از حالت مصرفی فاصله گرفته است. در این شرایط مالکان حاضر نمی‌شوند حتی با کاهش نرخ در بازار، خانه‌های خود را ارزان‌تر از قیمت خرید، به فروش برسانند. در اینجا تنها قانون عرضه و تقاضا نمی‌تواند کاری از پیش ببرد.

غیبی بور با رد نظر کاهش قیمت با تولید بیشتر گفت: دولت باید مصرف‌کننده واقعی را شناسایی کرده و به واسطه نهادهای مرتبط و صندوق‌های حمایتی مسکن، راهکارهای حمایتی برای خانه‌دار کردن این گروه اعمال کند.در بسیاری از کشورهای دیگر، آمارهای به روز و دقیقی از تعداد اقشار هدف و درآمد آنها وجود دارد تا به راحتی برای خانه‌دار کردن متقاضیان تصمیم‌گیری شود. با توجه به همین آمار نیز تسهیلات و سیاست‌گذاری‌های مرتبط صورت می‌گیرد. در کشور ما به خاطر انجام معاملاتی نظیر خرید و فروش ملک با سندهای وکالتی و قولنامه‌ای، تخمین میزان سرمایه افراد سخت است و این موارد برنامه‌ریزی برای تهیه و توزیع مسکن مناسب برای اقشار کم‌درآمد را دشوار کرده است. بنابراین در گام نخست دولت باید با یک برنامه‌ریزی جامع در جهت تسهیل شرایط برای خانه‌دار کردن شهروندان گام بردارد و درآمد مالیاتی خود را از اشخاص مرفه‌تر اخذ کند.

سیاست اخذ مالیات از قشر ضعیف جواب نمی‌دهد

کیاکسار محمدی کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: عملا سیاست اخذ مالیات از قشر ضعیف جواب نمی‌دهد و اجرای کامل آن به دلیل چالش‌هایی که در بازار مسکن وجود دارد، عملی نیست. هرگاه دولت یک طرح را مطرح کند، باید نتایج آن را نیز بررسی کند.

وی در ادامه گفت: در کل دولت باید شرایط دریافت مالیات را به گونه‌ای تنظیم کند که قشر ضعیف با معافیت‌های متنوعی مواجه شوند. حال اگر قرار بر ایجاد پایه مالیاتی جدید بر مبنای مسکن است نیز باید املاکی که به افراد و موسسات قدرتمند تعلق دارند، در سیبل این سیاست‌گذاری قرار گرفته و از دریافت سیاست های حمایتی نیز مستثنا شوند. در غیر این صورت، اجرای طرح‌هایی مانند اخذ مالیات یاد شده، تنها بر اقتصاد خانوار گروهی تاثیر می‌گذارد که هیچ نقشی در بازار مسکن ندارند و تنها قربانی این بازار خواهند بود.

اخذ مالیات از کم درآمدها تبعیض است

محمدی با اشاره به تغییر نگاه به بازار مسکن گفت: شکل سرمایه‌ای بازار مسکن و فاصله گرفتن از بازار مصرفی باعث گردیده که محتکران مسکن و سودجویان با فکر سوداگری، دلالی و بازارسازی تعدادی ملک را خریداری و با آشوب در بازار، سعی در گران کردن خانه داشته باشند تا از این راه به درآمدهای هنگفت برسند. در شرایط اقتصادی فعلی اخذ مالیات از اقشار کم درآمد که اکثرا مستاجر هستند، یک تبعیض بزرگ است.

اخذ مالیات باید عادلانه باشد

این تحلیلگر بازار ملک عنوان کرد: در سال‌های گذشته، موضوع اخذ مالیات از بازار مسکن جدی گرفته نشده است؛ چرا که برخی در فرآیند دلالی و احتکار خودرو و مسکن دخیل بوده و جلوی تحقق این هدف را گرفته‌اند. دولت باید با جدیت سراغ سودجویان و سوداگران این بازار رفته و برای کسب درآمدهای جدید یا اجرای قوانین مالیاتی موجود آدرس را گم نکند.

وی در پایان گفت: در این شرایط، اتخاذ سیاست‌های مناسب برای افزایش بازدهی بازار مسکن، سرمایه‌ها را به سمت تولید هدایت می‌کند و از بی‌ثباتی و افزایش نرخ ناشی از فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن جلوگیری خواهد کرد. مسلما اخذ مالیات از مستاجران، در راستای عدالت اجتماعی نبوده و مالیات باید با نظارت کافی و عادلانه اخذ شود.

سخن پایانی

از سال ۹۷ به بعد یعنی به دنبال جهش تاریخی نرخ مسکن، فاصله کیفیت زندگی مستاجران و مالکان بیشتر شد. این روند تقریبا در تمام ۷ سال اخیر به شکل پیوسته وجود داشته است. مستاجران که باید مطابق استاندارد جهانی فقط یک‌سوم درآمد خود یعنی چیزی حدود ۳۰ تا ۳۵ درصد را صرف تامین مسکن کنند، رفته رفته ناگزیر شدند سهم بیشتری از درآمد را به پرداخت اجاره‌بها اختصاص دهند و این یعنی سبد کالاهای مصرفی دیگر مثل خوراک، پوشاک و هزینه‌های درمان و تحصیل به‌تدریج سبک‌تر شد. این روند تا جایی پیش رفته که اکنون در کلانشهرها و به ویژه تهران نزدیک ۶۰ درصد از درآمد مستاجران صرفا صرف تامین هزینه‌های تامین سرپناه می‌شود.در نقطه مقابل، نتایج این عصر جهش قیمتی در بازار مسکن، اگرچه برای مستاجران گران تمام شد و حتی به کوچ اجباری یا به عبارت بهتر، اخراج برخی از آنها از پایتخت و شهرهای بزرگ انجامید؛ اما برای ملاکان بد نبود و بر ارزش دارایی آنها تا چند برابر افزود. حالا هم گویا قرار است با سیاست‌گذاری وارونه مالیاتی که به جای اخذ مالیات از طبقات بالای درآمدی، روی مالیات کم‌درآمدها متمرکز شده است، تیر خلاص به سوی آنها نشانه برود.