کوچ سرمایه به بازارهای موازی
بازار مسکن ایران در ماههای اخیر، همزمان با افزایش ریسکهای سیاسی و امنیتی، وارد یکی از پیچیدهترین دورههای خود شده و در وضعیت رکودی کمسابقه قرار گرفته است.
بازاری که در سالهای گذشته معمولا همسو با نرخ دلار حرکت میکرد، اکنون بهدلیل تشدید نااطمینانی، از سایر بازارها عقب مانده و بخشی از جذابیت خود را برای سرمایهگذاران از دست داده است.
فعالان ساختمانی میگویند، نقدشوندگی پایین و زمانبر بودن فروش واحدها، انگیزه سرمایهگذاری را کاهش داده و پروژهها با حداقل ظرفیت پیش میروند. در عین حال، باوجود رکود معاملات، قیمتها طی 2 سال گذشته افزایش محسوسی نداشته است. تداوم این روند میتواند در آینده با کاهش عرضه و انباشت تقاضا، زمینهساز جهش قیمتی تازهای شود.
دوگانگی در تعریف عملکرد انبوهسازان
منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: در حوزه مسکن تعریف درستی از انبوهسازان ارائه نشده است. بهعبارت دیگر، مشخص نیست که بازوی دولت هستند و قرار است پروژههای دولتی را پیاده کنند یا سرمایهگذاری انجام دهند. این چندگانگی در عملکرد انبوهسازان موجب شده است که بهعنوان متولی در یک حوزه خاص تعریف جامع و فراگیر نداشته باشند. بهطوریکه نهتنها برای بهسرانجام رسیدن طرحهای ملی و تسریع ساختوساز بهسراغ انبوهسازان میروند، بلکه برای سرمایهگذاری در بخشهایی نظیر ساخت مسکن استیجاری باز هم انبوهسازان باید بهعنوان بازوی دولت، نقش ایفا کنند.
وی تاکید کرد: از طرف دیگر، شاهد آن هستیم که انجمن و تشکل انبوهسازان هنوز موفق نشده است، به جایگاه واقعی خود در بازار مسکن دست یابد، بهطوریکه توان تخصصی انبوهسازان در ایفای وظایفشان بهعنوان یک گروه مشخص نیست، بنابراین تا زمانی که مانند یک موج حرکت میکنند و بهسمت پروژههای سودآور میروند یا در راستای منافع دولت دست به ساخت مسکن حمایتی میزنند، نمیتوان از توانایی انبوهسازان بهنحواحسن استفاده کرد.
غیبی گفت: شاهد آن هستیم که در کشوری نظیر ترکیه وظایف انبوهسازان بهدرستی تعریف شده، بهطوریکه مشخص است دولت باید چه درخواستی از انبوهساز داشته باشد و براساس چه ممیزیهایی، اعتبار و مشوقهایی به آنها اختصاص دهد. اگر ایران هم در چنین مسیری حرکت میکرد و نظام انبوهسازی درست جا میافتاد، در حال حاضر با کمبود مسکن و پروژههای نیمهکاره مواجه نبودیم. بهعبارتی بهجای ساخت مسکن مهر در حاشیه کلانشهرها، دولت باید زمین و زیرساختهای لازم به انبوهسازان اختصاص میداد تا موظف به ساختوساز باکیفیت شوند. چنین شیوهای را علی نیکزاد، وزیر راهوشهرسازی دولت دوم احمدینژاد در تهرانسر پیاده کرد که بسیار موفقیتآمیز بود، بهطوریکه حتی در حال حاضر هم جزو پروژههای خوب آن منطقه است. این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: اگر چنین نسخهای در تمام دولتها پیاده میشد، هم انبوهسازان به جایگاه اصلی خود در بازار مسکن رسیده بودند، هم باری از دوش دولت در راستای کمبود مسکن برداشته میشد. حرکت در مسیر بیراهه موجب شده است انبوهساز انگیزهای برای ساختوساز نداشته باشد، چراکه تسهیلات کافی به آنها اختصاص نمییابد و حمایتهای لازم از آنها انجام نمیشود.
وی در پاسخ به این سوال که چقدر رکود بازار مسکن بر روند نزولی گروه انبوهسازان تاثیرگذار بوده است، گفت: انبوهسازان باید از مرحله تعریف، اجرا، نظارت و ساخت پروژه در مسیر درستی حرکت کنند تا پس از تولید مسکن در یک بازه زمانی به سود مناسب برسند، بنابراین زمانی که این چرخه معیوب باشد و انبوهساز امیدی به بازگشت سرمایهاش نداشته باشد، طبیعی است دست از ساختوساز بردارد یا بهسراغ پروژههایی برود که از سوددهیشان مطمئن باشد. غیبی گفت: در حال حاضر ابهامات سیاسی و شرایط اقتصادی کشور موجب شده است انبوهسازان دست به حبس سرمایه خود بزنند تا ریسکهای سرمایهگذاری کاهش یابد. چنین رویکردی کاملا منطقی است، چراکه سرمایه به جایی سرازیر میشود که امنیت لازم وجود داشته باشد.
مرور وضعیت بازار مسکن در سال ۱۴۰۴
سال ۱۴۰۴ برای بازار مسکن ایران با ابهام و کشمکشهای فراوان سپری شد. نرخ تورم بالا و نبود ثبات ارزی موجب شد نرخ مسکن رشد زیادی را تجربه کند و همزمان قدرت خرید خانوارها کاهش یافت. حجم معاملات پایین ماند و خریدوفروش خانه بیشتر از گذشته به یک حرکت محتاطانه تبدیل شد.
از طرف دیگر، رکود ساختوساز و کاهش تعداد پروژههای جدید باعث شد عرضه واحدهای نوساز نتواند پاسخگوی نیاز بازار باشد. خیلی از خریداران واقعی بهدلیل گرانی، از بازار فاصله گرفتند و سازندگان هم با نگرانی از آینده و افزایش هزینهها، دیگر مثل قبل وارد ساختوساز نشدند.
عوامل تعیینکننده وضعیت بازار مسکن در ۱۴۰۵
ورود به سال ۱۴۰۵ با شرایطی رقم میخورد که چند عامل اساسی در تعیین وضعیت بازار نقش دارند. مهمترین این عوامل، نوسانات نرخ ارز و مصالح ساختمانی، سیاستهای دولت در حوزه مسکن و میزان دسترسی خانوارها به تسهیلات بانکی است. هر تغییر در این 3 بخش میتواند بهطورمستقیم بر نرخ نهایی و میزان معاملات مسکن تاثیر بگذارد. علاوه بر اینها، مسائل کلان اقتصادی مثل تورم عمومی، وضعیت اشتغال و درآمد خانوارها و حتی شرایط سیاسی و بینالمللی نیز بازار را شکل میدهند. سرمایهگذاران و سازندگان برای تصمیمگیری به چشمانداز این شاخصها وابستهاند و هرگونه تغییر ناگهانی میتواند بازار را شگفتزده کند.
فرسایش ساخت و بحران عرضه
در سالهای اخیر، تعداد خانههای نوساز در بازار بهطور چشمگیری کمتر شده است. سازندگان که همیشه نقش اصلی را در رونق ساختوساز داشتند، بهدلیل افزایش شدید هزینهها و آینده نامعلوم بازار، دیگر مثل قبل تمایلی به شروع پروژههای جدید ندارند. همین موضوع باعث شده عرضه مسکن کاهش پیدا کند و بازار با مشکل روبهرو شود. هزینه ساخت مسکن بهدلیل افزایش نرخ آهن آلات و دیگر نهادههای ساختمانی، به چند برابر سالهای قبل رسیده است. این رشد، امکان تامین سرمایه را برای سازندگان خرد تقریبا ناممکن ساخته و بانکها نیز با سختگیریهای اعتباری و سود بالای تسهیلات، بیشتر تماشاگر اوضاع ماندهاند تا بازیگر موثر.
اگرچه دولت با اجرای طرحهایی مثل نهضت ملی مسکن و واگذاری زمین تلاش کرده است تا بازار را سامان دهد، اما این برنامهها با تاخیر، کمبود مصالح و مشکلات مالی روبهرو بودهاند. بههمیندلیل، عرضه واقعی خانه به بازار بسیار کمتر از نیاز و تقاضای مردم است. این عدمتعادل باعث شده است نرخ مسکن در آستانه سال ۱۴۰۵ همچنان روند افزایشی داشته باشد. مگر آنکه تغییری جدی در سیاستهای کلان یا وضعیت تامین مصالح رخ دهد، چشمانداز بازار همچنان با تلاطم همراه خواهد بود.
زمینگیر شدن «تقاضای موثر»
با اینکه همچنان تقاضا برای خرید مسکن در کشور بالاست، قدرت خرید واقعی خانوارها بهشدت کاهش یافته است. طبق گزارش بانک مرکزی، افزایش درآمد خانوارها طی 2 سال اخیر کمتر از ۳۰ درصد بوده، اما نرخ مسکن درهمین مدت بیش از ۸۰ درصد رشد کرده است. سهم وامهای بانکی در پوشش نرخ خانه هم بسیار محدود است؛ بهطوریکه وام خرید مسکن در تهران کمتر از ۱۰ درصد نرخ یک واحد معمولی را جبران میکند. در شهرهای دیگر هم افزایش تند نرخ مصالح ساختمانی باعث شده حتی خانوادههای طبقه متوسط هم از خرید خانه فاصله بیشتری بگیرند. شوکهای مقطعی مانند تنشهای سیاسی، بحران ارز یا تصمیمات مالیاتی دولت، موجهای کوتاهمدت تقاضای سرمایهای ایجاد میکند، اما درصورت نبود اصلاحات ساختاری یا رشد واقعی درآمد خانوارها، بازار در رکود عمیق باقی خواهد ماند. همین الان نیز شاهد فروشهای مضاعف تهاتری ـ مانند معاوضه ملک با خودرو یا طلا ـ هستیم که نشاندهنده بحران نقدینگی در سمت تقاضاست.
تیرهای بیهدف یا ناجی بازار؟
سیاستهای دولت برای مسکن در سالهای اخیر، عموما با اهداف چندگانه اجرا شده است؛ کنترل رشد قیمت، افزایش عرضه و حمایت از خریداران واقعی. اما ضعف در اجرای مالیات بر خانههای خالی، چالش تأمین منابع طرح نهضت ملی مسکن و محدودیت دسترسی سازندگان کوچک به سود تسهیلات، موجب شده اقدامات دولتی اغلب اثر کوتاهمدت داشته باشد. از سویدیگر، قیمتگذاری دستوری مصالح ساختمانی و ورود دولت به تعیین نرخ برخی مقاطع فولادی، با نارضایتی فعالان و سردرگمی بازار همراه شده است. تجربه سالهای اخیر نشان داده است اگر سیاستگذاریها با واقعیت بازار همراه نباشد، نهتنها کمکی به حل مشکل نمیکند، بلکه بر آشفتهبازار موجود میافزاید. موفقیت هر برنامه در ۱۴۰۵ نیز به مشروطات کلان (مانند رفع تحریمها و تثبیت نرخ ارز)، وابسته خواهد بود تا ارادههای داخلی.
سخن پایانی
در سال ۱۴۰۴، بازار مسکن ایران یکی از مبهمترین و پرچالشترین دورههای خود را پشتسر گذاشت. افزایش تورم، نوسان شدید ارز، جهش نرخ آهن و فولاد و نبود ثبات در سیاستهای دولتی، فضای بازار را سردرگم و نامطمئن کرد. برای بسیاری از خانوادههای متوسط و کمدرآمد، خانهدار شدن بیش از همیشه دور از دسترس شد. باوجود امید برخی به کاهش یا ثبات قیمتها، در نیمه دوم سال، حجم معاملات پایین آمد، اما نرخ ملک همچنان اندکی افزایش یافت. این رکود تورمی باعث شد خریداران به امید اصلاح بازار دست نگه دارند و فروشندگان هم حاضر به کاهش نرخ نشوند. حالا همه منتظرند، ببینند سال ۱۴۰۵ چه تغییری در بازار مسکن رقم خواهد زد. واقعیت این است که بازار مسکن ایران در آستانه ۱۴۰۵ بر سر یک دوراهی تاریخی قرار گرفته است. رکود تورمی، رشد مداوم نرخ مقاطع فولادی و سیاستهای پرنوسان شرایطی را ایجاد کرده که هم بازار با رکود عمیقتر مواجه شده و هم امید به افت محسوس قیمتها ضعیفتر شده است. البته سرعت رشد قیمتها نسبت به گذشته کمتر شده، اما هنوز اثری از کاهش جدی دیده نمیشود و شاید بازار بهآرامی بهسمت تعادل پیش برود. در این شرایط، آینده بازار مسکن در کلانشهرهایی مانند تهران بهطورمستقیم تحتتاثیر وضعیت اقتصادی، نرخ ارز و تصمیمات سیاستگذاران قرار دارد. اگر دولت بتواند تورم را کنترل کرده و از سازندگان برای افزایش عرضه حمایت کند، میتوان به ثبات نسبی بازار در نیمه دوم سال امیدوار بود. با این حال، تا زمانی که شکاف میان عرضه و تقاضا برطرف نشود، روند افزایشی قیمتها هرچند ملایم، همچنان ادامه خواهد داشت.
