وام مسکن هر روز ناکارآمدتر از دیروز
طی چند سال گذشته، جهشهای نرخ مسکن و کاهش شدید قدرت خرید مردم موجب شده است تسهیلات مسکن ارزش خود را از دست بدهد، بهطوریکه دیگر پاسخگوی نیاز متقاضیان نیست و در حال حاضر به یکی از ابزارهای نمایشی دولت برای خانهدار شدن مردم تبدیل شده است. این در حالی است که وام مسکن نسخهای کارآمد برای تامین سرپناه محسوب میشود که در بسیاری از کشورها پیاده شده و نتیجه مطلوبی هم بهدنبال داشته است، اما در ایران از یکسو، با نظام بانکی بیمار مواجهیم که بنگاهداری و سوداگری را ترجیح میدهد و از سوی دیگر، ساختار اقتصادی بهگونهای است که قدرت خرید مردمبه شدت کاهش یافته است. در حال حاضر مبلغ وام زوجین یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومان با بازپرداخت ۱۲سال است، اقساط ماهانه آن حدود ۲۶ میلیون تومان تعیین شده است که باید برای دریافت هر ۵۰۰ هزار تومان از وام، یک برگه اوراق تسه خریداری شود. باتوجه به نرخ فعلی اوراق که در سال ۱۴۰۴ بین ۱۲۵ تا ۱۲۵.۳۰۰ تومان خرید و فروش میشد، زوجین برای کل سقف وام باید حدود ۳۲۰ میلیون تومان پرداخت کنند. اگرچه تسهیلات خرید مسکن راه مناسبی برای حمایت از متقاضیان است، اما تا به امروز نقدهای بسیاری به فرمول اعطای وام شده است، چراکه هزینه خرید اوراق تسه بسیار بالاست، بهطوریکه حدود ۴۰ درصد وام را میبلعد، از سوی دیگر بازپرداخت اقساط نجومی آن در توان متقاضی نیست. صمت در گزارش امروز به بررسی ناکارآمدی وام مسکن پرداخته است که در ادامه میخوانید.
هزینههای جانبی دریافت وام بسیار بالاست
در همین زمینه منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: مبلغ وام مسکن در مقایسه با مبلغ خرید یک ملک بسیار ناچیز است، اما بدتر از مبلغ ناچیز وام، هزینه بسیار بالای اوراق تسه است. تعداد این برگهها برای سقف وام زوجین، ۲ هزار و۵۶۰ برگ است که با نرخ فعلی هر برگ، حدود ۳۲۰ میلیون تومان هزینه دارد که تقریبا حدود ۴۰ درصد وام، هزینه اوراق تسه، امور کارشناسی و امور اداری میشود. برای مثال زوجین یک میلیون و 280میلیون تومان وام دریافت میکنند، اما فقط 900 میلیون تومان صرف خرید ملک میشود و مابقی باید صرف هزینههای جانبی شود.
وی تاکید کرد: زمانی که ۴۰ درصد وام صرف هزینههای جانبی شود، طبیعی است که متقاضی از دریافت وام منصرف شود.
غیبی اظهار کرد: این در حالی است که اوراق تسه باید بدون واسطه و بهصورتمستقیم از طریق فرابورس با نرخ متعادل در اختیار متقاضیان قرار گیرد.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: زمانی نرخ بالای اوراق تسه معقول و منطقی است که تقاضای خرید موثر مسکن بالاست، اما در حال حاضر در چنین شرایطی نیستیم. در واقع فارغ از مصرفکنندگان واقعی که خواهان خرید مسکن هستند، نظام کاسبکارانه و سوداگرانه روی آن اوراق سوارند و در این شرایط باید دولت در نقش حمایتگر دخالت کند تا مردم بیش از این در فشار قرار نگیرند.
وی گفت: باتوجه به اینکه میزان وام مسکن یکهفتم متراژ نرخ ملک را پوشش میدهد، بنابراین کمک زیادی به خریداران نمیکند. این در حالی است که در کشورهای پیشرفته، آورده متقاضی خرید مسکن ۱۰ تا ۲۰ درصد است و مابقی از تسهیلات بانکی تامین میشود.
افزایش نرخ ملک طبیعی است
غیبی اظهار کرد: چنین روشی مهر تاییدی بر افزایش نرخ مسکن است، زیرا زمانی که یک فرد برای خرید ملک هزینه زیادی میکند، در نهایت مجبور است برای جبران هزینهها، نرخ نهایی ملک را افزایش دهد، به این ترتیب بهدست خودمان موجب افزایش قیمتها میشویم.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: از چنین شرایطی نه خریدار و نه فروشنده راضی نیستند، چون وقتی نرخ ملک بالا برود، قدرت خرید مردم کاهش مییابد، بهطوریکه توان خرید ملک نخواهند داشت.
وی تاکید کرد: نباید انتظار کاهش نرخ بهره را داشته باشیم، چراکه نظام بانکی منابع مالی لازم را ندارد و تورم عمومی بسیار بالاست.
وامهای نمایشی
غیبی گفت: تخصیص چنین وامهایی که با درآمد مردم و نرخ ملک تناسب ندارد، بیشتر جنبه نمایشی پیدا میکند. این در حالی است که طبقه متوسط میتواند بازار مسکن را ارتقا دهد. زمانی که این طبقه نمیتوانند وام دریافت کنند، تبعات اجتماعی و اقتصادی زیادی بهدنبال خواهد داشت، بهطوریکه بافتهای زندگی و بومی مناطق مختلف را تغییر خواهد داد. باید کارشناسان آسیب چنین سیاستهایی را گزارش دهند و بهراحتی از کنار آن نگذرند.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: برای دولت این تبعات اصلا مهم نیست و در ظاهر فقط آماری را درباره تخصیص وام منتشر میکنند که هیچ کمکی به متقاضیان خرید مسکن نمیکند. در واقع آنقدر موانع اخذ وام زیاد است که خریدار از دریافت وام منصرف میشود.
وی گفت: در کشورهای توسعهیافته، ابتدا ضمانت رفاه اجتماعی و اقتصادی متقاضی مسکن را میکنند، سپس از محل درآمد فرد برایش وام در نظر میگیرند. این در حالی است که در ایران اگر فردی قصد داشته باشد وام بگیرد باید از تامین نیازهای اساسی خود نظیر خوراک، پوشاک، آموزش و بهداشت صرفنظر کند تا از عهده پرداخت اقساط بربیاید، البته برخی از دهکها حتی اگر کل درآمد خود را صرف پرداخت وام کنند، باز هم کافی نیست.
وام باید ۷۰ درصد هزینه را پوشش دهد
همچنین بهزاد عمرانزاده، کارشناس مسکن به صمت گفت: تسهیلات حوزه مسکن زمانی اثرگذار است که بخش قابلتوجهی از هزینه مسکن را پوشش دهد و متناسب با نیاز متقاضی باشد. بهعبارت دیگر، باید ۵۰ تا ۷۰ درصد هزینه مسکن را تامین کند تا متقاضی با ۲۰ تا ۳۰ درصد آورده توان خرید ملک را داشته باشد.
وی تاکید کرد: متاسفانه وامهای فعلی مسکن درصد قابلتوجهی از هزینه ملک را پوشش نمیدهد. برای مثال وقتی برای یک ملک ۷ میلیارد تومانی، به متقاضی یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومان وام تعلق میگیرد که حدود ۳۰۰ میلیون تومان هزینه خرید اوراق میشود، چگونه متقاضی از عهده خرید ملک بربیاید.
تخصیص وام بیخاصیت به نهضت ملی مسکن
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: همین موضوع درباره وام نهضت ملی مسکن هم صدق میکند. تسهیلات اعطایی در سالهای ابتدایی اجرای نهضت ملی مسکن حدود ۵۰ درصد هزینه خرید را پوشش میداد و مقرر شده بود در سال ۱۴۰۳ به ۸۰۰ میلیون تومان برسد، اما با کوتاهی وزارت راهوشهرسازی ۶۵۰ میلیون تومان شد که باتوجه به افزایش تورم درصد کمی از هزینه مسکن را پوشش میدهد.
وی تاکید کرد: علاوه بر وام مسکن که باید متناسب با تورم عمومی افزایش یابد، قدرت خرید مردم هم باید افزایش پیدا کند تا ۵۰ درصد هزینه مسکن را پوشش دهد و مردم توان بازپرداخت وام را داشته باشند. در واقع باید این وام به دهکهای ۵، ۶ و ۷ تعلق گیرد که توان بازپرداخت داشته باشند و برای دهکهای یک ، ۲ و ۳ باید مسکنی حمایتی در نظر بگیرند که مطابق با درآمدشان باشد، چراکه امکان بازپرداخت ندارند.
عمرانزاده گفت: اختصاص زمین رایگان و وام قرضالحسنه یکی از راههای خانهدار کردن این طبقه است؛ سیاستی که ابتدای انقلاب پیاده شد، اما بهعلت ناهماهنگیهایی که وجود داشت، در توسعه شهری دچار مشکل شدیم. در حال حاضر که ساختار و نظام حوزه معماری و شهرسازی اصلاح شده، این سیاست قابلاجراست و چالشزا نخواهد بود.
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: بنابراین باید متناسب با وضعیت اقتصادی متفاضیان تسهیلات را تعریف کنیم، قاعدتا این یکی از روشهای خانهدار کردن افرادی است که مسکن ندارند.
مسکن استیجاری، نسخهای ناکارآمد
وی تاکید کرد: در حال حاضر مسکن در وضعیت بحرانی قرار گرفته است که ریشه در کمکاری دولت دارد. اگر بهجای طرحهایی نظیر مسکن استیجاری، طرح نهضت ملی مسکن پیاده شود، بسیاری از مشکلات رفع خواهد شد. عمرانزاده گفت: در طرح مسکن استیجاری مقرر شده ۷۵هزار واحد را در 3 سال بسازند، در حالی که تعداد مستاجران ۸میلیون نفر است، این میزان حدود 0.02 مستاجران را پوشش خواهد داد. این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: این نقصها حاکی از آن است که طرح مناسبی نیست، در واقع عملکرد دولت فعلی، یاد و خاطره اتفاقات دولت یازدهم را زنده میکند که عملکرد خوبی در حوزه مسکن نداشته است. وی گفت: باتوجه به اینکه مسکن از کالاهای اساسی سبد خانوار است، هرگونه خللی در تامین آن تبعات سیاسی و اجتماعی بهدنبال خواهد داشت.
سخن پایانی
مبلغ وام مسکن در مقایسه با مبلغ خرید یک ملک بسیار ناچیز است، اما بدتر از مبلغ ناچیز وام، هزینه بسیار بالای اوراق تسه است. تعداد این برگهها برای سقف وام زوجین، ۲ هزار و۵۶۰ برگ است که با نرخ فعلی هر برگ، حدود ۳۲۰ میلیون تومان هزینه دارد که تقریبا حدود ۴۰ درصد وام، هزینه اوراق تسه، امور کارشناسی و امور اداری میشود. برای مثال زوجین یک میلیون و 280میلیون تومان وام دریافت میکنند، اما فقط 900 میلیون تومان صرف خرید ملک میشود و مابقی باید صرف هزینههای جانبی شود. زمانی نرخ بالای اوراق تسه معقول و منطقی است که تقاضای خرید موثر مسکن بالاست، اما در حال حاضر در چنین شرایطی نیستیم، در واقع فارغ از مصرفکنندگان واقعی که خواهان خرید مسکن هستند، نظام کاسبکارانه و سوداگرانه روی آن اوراق سوار هستند و در این شرایط باید دولت در نقش حمایتگر دخالت کند تا مردم بیش از این در فشار قرار نگیرند. چنین روشی مهر تاییدی بر افزایش نرخ مسکن است، زیرا زمانی که یک فرد برای خرید ملک هزینه زیادی میکند، در نهایت مجبور است برای جبران هزینهها، نرخ نهایی ملک را افزایش دهد. به این ترتیب بهدست خودمان موجب افزایش قیمتها میشویم. تخصیص چنین وامهایی که با درآمد مردم و نرخ ملک تناسب ندارد، بیشتر جنبه نمایشی پیدا میکند. این در حالی است که طبقه متوسط میتواند بازار مسکن را ارتقا دهد. زمانی که این طبقه نمیتوانند وام دریافت کنند، تبعات اجتماعی و اقتصادی زیادی بهدنبال خواهد داشت. بهطوریکه بافتهای زندگی و بومی مناطق مختلف را تغییر خواهد داد، باید کارشناسان آسیب چنین سیاستهایی را گزارش دهند و بهراحتی از کنار آن نگذرند. همین مشکلات درباره وام نهضت ملی مسکن هم صدق میکند. تسهیلات اعطایی در سالهای ابتدایی اجرای نهضت ملی مسکن حدود ۵۰ درصد هزینه خرید را پوشش میداد و مقرر شده بود در سال ۱۴۰۳ به ۸۰۰ میلیون تومان برسد، اما با کوتاهی وزارت راهوشهرسازی ۶۵۰ میلیون تومان شد که باتوجه به افزایش تورم، درصد کمی از هزینه مسکن را پوشش میدهد.
