تغییر کاربری علت مرگ کشاورزی
تغییر کاربری اراضی کشاورزی مسئله دیرینه اما ادامه‌دار بخش کشاورزی است؛ موضوعی که باوجود هشدارها و زنگ خطرهای آن برای کشاورزی و بحران‌های طبیعی نه‌تنها کاهش نیافته است، بلکه روند ادامه‌دار خود را نیز همچنان طی می‌کند. هرچند بارها و بارها توسط رسانه‌ها و کارشناسان اقتصادی و کشاورزی و حتی منابع‌طبیعی به آن پرداخته شده است، اما هنوز ادامه دارد. بر همین اساس در این شماره از صمت به بررسی این موضوع پرداخته‌ایم که در ادامه می‌خوانید.
لزوم حفظ اراضی مرغوب کشاورزی از گزند مسکن‌سازی
رضا افلاطونی، رئیس سازمان امور اراضی کشور گفت: طبق قانون تخصیص اراضی مرغوب کشاورزی به طرح ملی جهش مسکن ممنوع است و نباید این اراضی را از چرخه تولید خارج کنیم. اگر امروز از اراضی مرغوب کشاورزی محافظت نشود، در آینده برای تامین غذای کشور محتاج بیگانگان خواهیم شد. وی با بیان اینکه فقط ۱۸میلیون هکتار از کل اراضی کشور یعنی حدود ۱۱درصد از آن قابلیت کشاورزی دارد، افزود: حدود ۵ میلیون هکتار از این اراضی درجه یک و دو است و بیش از ۵۰ درصد از غذای کشور از همین میزان زمین تامین می‌شود، بنابراین باید با تمام توان از این اراضی کشاورزی محافظت کنیم.
تغییر کاربری معضل اراضی کشاورزی شمال کشور
عنایت‌الله بیابانی، قائم‌مقام دبیرکل خانه کشاورز در گفت‌وگو با روزنامه صمت، بااشاره به افزایش هزینه‌های کشاورزی گفت: باتوجه به اینکه اکنون فصل مرکبات است، به‌علت افزایش هزینه‌های برداشت مانند دستمزد کارگران، حمل‌ونقل یا سبدهای بار در برداشت محصول با مشکل مواجهیم و مرکبات با کیفیت مطلوب در زمین‌ها و باغات روی زمین مانده است. اگر نتوانیم از این کیفیت‌سازی که در گذشته داشتیم، استفاده کنیم با زیان مضاعف تولید همراه خواهیم بود. به‌گفته وی؛ تورم در این حوزه به‌صورت کاملا مشهود افزایش داشته است و تمام کشاورزان و کارشناسان در این حوزه آن را تایید می‌کنند. قائم‌مقام دبیرکل خانه کشاورز بااشاره به فروش زمین‌های کشاورزی قابل تغییر کاربری در مناطق شمالی کشور، گفت: کشاورزان در مناطق شمالی کشور اقدام به فروش زمین‌های قابل‌بهره‌برداری و بسیار مناسب خود می‌کنند، زیرا زمین‌های کشاورزی تنها دارایی آنها بوده و برای تامین معیشت خانوار خود مجبور به فروش آن هستند. وی با بیان اینکه فروش باغات و زمین‌های کشاورزی به‌منظور ویلاسازی یا استفاده شخصی یکی از معضلات اصلی حال حاضر است، گفت: قوانین حقوقی باید به این موضوع ورود کند و نباید اجازه دهد که زمین‌های زراعتی که می‌توانند بهترین تولید کشاورزی را داشته باشند، تغییر کاربری دهند و به اشخاصی که سالی یک‌بار می‌خواهند از آن استفاده کنند، واگذار شوند.
عدم‌رقابت‌پذیری کشاورزی با مسکن‌سازی
اگر تصویری که از شمال کشور در اذهان عمومی تصور می‌شود، مربوط به مزارع چای باشد، اکنون کارشناسان از هشدارهایی مبنی بر در خطر بودن این مزارع و تبدیل آنها به ویلا خبر می‌دهند؛ موضوعی که در آینده می‌تواند منجر به از بین رفتن محیط سرسبز خطه شمال کشور و نابودی محیط‌زیست و صنایع کشاورزی موجود در آن شود. نعمت‌اله یاورزاده، تولیدکننده چای در گفت‌وگو با روزنامه صمت گفت: باغات چای بیشتر در دست کشاورزان خوداشتغال است و به هر نحوی که باشد، آنها باغات چای خود را حفظ خواهند کرد.
این تولیدکننده چای بااشاره به مشکلات این بخش درباره تغییر کاربری اراضی کشاورزی گفت: صنعت چای نمی‌تواند با کاهش ارزش پولی که روزانه به‌وجود می‌آید، خود را وفق
دهد. هیچ محصولی نمی‌تواند همگام با افزایش تورم کشور حرکت کند، در حال حاضر مشکل اصلی چایکاران، تورمی است که در کشور وجود دارد، کاهش ارزش پول کشور مشکلی است که تمام صنایع با آن درگیر هستند. به‌گفته وی؛ مقدار زیادی از باغات چای شمال کشور در مناطق کوهستانی و کوهپایه‌ای است که اصلا برای ویلاسازی مناسب نیست. مگر آنهایی که در کنار جاده‌ها هستند که در این صورت نیز هر محصولی که مانند مرکبات، چای یا برنج داشته باشند، قابل‌رقابت با قیمت‌های ویلاسازی و مسکن‌سازی نیستند، بنابراین جای خود را به مسکن‌سازی خواهند داد.
لزوم توجه به آمایش سرزمین
عبدالمجید شیخی، استاد دانشگاه و کارشناس اقتصاد کشاورزی، در گفت‌وگو با صمت اظهار کرد: متاسفانه آسیب بزرگی که تغییر کاربری به‌ویژه در مناطق شمالی کشور که به‌تعبیری بهشت بود، وارد کرد، تبدیل این منطقه به جولانگاه ویلاسازان و اهالی تفریح بوده است. همچنین جایابی اشتباه طرح‌های صنعتی در این مناطق، مزید بر علت شده و ساخت کارخانه‌های دودزا، آلوده‌ساز محیط آب و خاک، صنایع فولادی، شیمیایی و خودرویی در این مناطق موجب از بین رفتن منابع‌طبیعی و محیط‌زیست در این مناطق شده است.
شیخی با تاکید بر اینکه بزرگ‌ترین خسارت اقتصادی کشور همین تغییر کاربری اراضی در مناطق شمالی کشور است، ادامه داد: این طرح اغلب صرف تمایلات قشر مرفه به‌ویژه در تهران بوده است که با تغییر کاربری این اراضی به ساخت ویلا و مکان‌های تفریحی برای خود پرداخته‌اند. در صورتی که در آمایش سرزمین چنین کاری ممنوع بوده و طبق تعریف سازمان زمین شهری، اجازه ساخت هیچ‌گونه اماکنی خارج از اراضی شهری را نمی‌دادند. خوشبختانه با اقدامات دولت قبل، از ادامه روند این نوع تغییر کاربری و تصرف سواحل توسط قشر مرفه جلوگیری شد که امیدواریم دولت فعلی نیز، این اقدام را ادامه دهد. این استاد دانشگاه تاکید کرد: نیاز است تا ویلاهای ساخته‌شده روی اراضی کشاورزی در این مناطق تخریب و دوباره در مسیر کشت و کشاورزی قرار گیرند، زیرا معتقدم اگر تنها بر کشاورزی در این مناطق شمالی تمرکز کنیم، به‌دلیل ظرفیت بالای این مناطق، می‌توان غذای مورد نیاز ۳۰۰ میلیون نفر را فراهم کرد.
شیخی با بیان اینکه متاسفانه در بقیه مناطق کشور نیز این اتفاق رخ می‌دهد که به‌دلیل خلأ قانونی بوده است، گفت: قبل از تصویب قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی، این خلأ وجود داشت، باتوجه به قدمت بیش از ۱۰هزارساله و تمدن بیش از ۴۰۰ نسل، اگر هر شخص در ابتدا ۱۰۰ هکتار زمین کشاورزی داشت، با در نظر گرفتن 2 فرزند برای هر نسل، طبق نظام وراثت، اکنون برای هر نفر ۵ متر زمین هم وجود نداشت.
چنین وضعیتی زنگ خطری برای کشور است، زیرا زمین‌های خردشده هزینه تولید واحدهای مستقل را افزایش می‌دهد و اقتصادی نیست که قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی نیز به‌همین‌منظور اجرا شد، این قانون لازم بود، اما کافی نیست.
نبود حامی، دلیل تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی
همچنین کاوه زرگران، رئیس کمیسیون کشاورزی اتاق بازرگانی تهران نیز پیش از این نیز گفته بود؛ عدم‌حمایت از بخش کشاورزی باعث تغییر کاربری زمین‌های کشاورزی و مهاجرت کشاورزان می‌شود.
به‌گفته وی؛ در اتحادیه اروپا به‌ازای هر هکتار زمین زراعی به کشاورز مبلغ قابل‌توجهی کمک مالی می‌شود که بسیاری از هزینه‌های کشاورز و زیان‌های ناشی از حوادث طبیعی را تامین می‌کند. این رقم قابل‌توجه است و در کشورهایی مانند اتریش مبلغ آن در ازای هر هکتار به ۶۰۰ تا ۷۰۰ یورو می‌رسد، اما در ایران چنین حمایت‌هایی وجود ندارد و کشاورزان در مواجهه با تنش‌های آبی و بحران‌های اقلیمی دست‌تنها می‌مانند.
پاسخ به سوالاتی پیرامون تغییر کاربری و اراضی کشاورزی و باغی
چه اراضی مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها است؟
کلیه اراضی زراعی، باغها و اراضی که در حکم اراضی کشاورزی هستند، اگر در خارج از محدوده (یک) شهرها و شهرک‌های مصوب شورای‌عالی شهرسازی و معماری ایران و (۲) طرح هادی روستاهای دارای طرح هادی مصوب واقع شده باشند؛ مشمول قانون فوق هستند (مستند قانونی: ماده یک قانون حفظ کاربری و تبصره ۵ آن).
زمینی برای چند سال بدون کشت بوده است؛ آیا زمین فوق کشاورزی محسوب می‌شود؟
بله. اراضی که برای مدت طولانی بدون کشت رها شوند (اراضی بایر) نیز مشمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها هستند (مستند قانونی: ضوابط تشخیص اراضی زراعی و باغها).
تشخیص کشاورزی بودن اراضی توسط چه مرجعی انجام می‌شود؟
مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغها، وزارت جهاد کشاورزی است. مراجع قضایی و اداری، نظر سازمان جهاد کشاورزی ذی‌ربط را در این زمینه استعلام می‌کنند و مراجع اداری موظف به رعایت نظر سازمان مورداشاره خواهند بود (مستند قانونی: تبصره ۲ ماده ۱ قانون حفظ کاربری).
اگر کسی بخواهد در اراضی کشاورزی تغییرکاربری انجام دهد، باید چه مجوزی اخذ کند؟
در صورتی که مالکان یا متصرفان اراضی کشاورزی قصد داشته باشند در اراضی مذکور اقداماتی انجام دهند که تغییرکاربری محسوب می‌شود؛ باید مجوزهای قانونی را از مدیریت امور اراضی استان اخذ
کنند.
شایان ذکر است مجوز تغییر کاربری، مجوز ساخت نیست و ممکن است براساس قوانین و مقررات ذی‌ربط اخذ مجوزهای دیگر از سایر مراجع قانونی الزامی باشد (مستند قانونی: ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تبصره یک آن).
مدت قانونی پاسخگویی به تقاضاهای تغییر کاربری چقدر است؟
الف- سازمان جهادکشاورزی موظف است حداکثر ظرف مدت ۲ ماه از تاریخ دریافت تقاضا یا استعلام، نسبت به صدور پاسخ اقدام کند (بدیهی است پاسخ می‌تواند شامل مواردی از قبیل: تکمیل پرونده، اخذ استعلام‌های لازم، عدم‌امکان اجرای طرح و … باشد).
ب-در صورت عدم‌تکمیل مدارک مورد لزوم از سوی متقاضی ظرف مدت یک ماه از تاریخ ثبت درخواست، پرونده از دستور کار کمیسیون خارج می‌شود.
در صورتی که وکیل، دهیار، عضو شورا، کارمند اداره، مسئول بنگاه، مدیر شهرک ویلایی یا شخص دیگری که در این زمینه خاص دارای اختیارات قانونی نیست؛ اعلام کند می‌تواند مجوز تغییرکاربری صادر کند، یا زمینی را به محدوده شهر یا شهرک یا طرح هادی روستا الحاق کند، آیا سخنان وی قابل‌اعتماد است؟
خیر. بسیاری از خریداران اراضی کشاورزی یا واحدهای ویلایی قبلاً از همین طریق قربانی افراد سودجو شده‌اند.
حکم تغییر کاربری غیرمجاز چیست؟
«الف- هرگونه تغییر کاربری در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب می‌گردد، چنانچه به‌طورغیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره (۱) ماده (۱) این قانون صورت پذیرد، جرم بوده و مأموران جهاد کشاورزی محل مکلفند نسبت به توقف عملیات اقدام و مراتب را به اداره متبوع جهت انعکاس به مراجع قضایی اعلام نمایند.
ب- چنانچه مرتکب پس از اعلام جهاد کشاورزی به اقدامات خود ادامه دهد نیروی انتظامی موظف است بنا به درخواست جهاد کشاورزی از ادامه عملیات مرتکب جلوگیری نماید.
پ- مأموران جهاد کشاورزی موظفند با حضور نماینده دادسرا و در نقاطی که دادسرا نباشد با حضور نماینده دادگاه محل ضمن تنظیم صورت‌مجلس رأساً نسبت به قلع و قمع بنا و مستحدثات اقدام و وضعیت زمین را به حالت اولیه اعاده نمایند.
ت- کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغهای موضوع این قانون که به‌صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره (۱) ماده (۱) این قانون اقدام به تغییر کاربری نمایند علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از یک تا سه برابر بهای اراضی زراعی و باغها به نرخ روز زمین با کاربری جدید که موردنظر متخلف بوده است و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد (مستند قانونی: مواد ۳ و ۱۰ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها).»
سخن پایانی
خاک به‌عنوان اساسی‌ترین عنصر حیات بشری و جایگاه رشد گیاهان، عاملی است که باید ضمن بهره‌برداری و حفاظت از آن زمینه لازم برای رشد و پرورش گیاهان و جانوران و انسان‌ها را ایجاد کرد. باتوجه به اینکه براساس گفته‌های کارشناسان حداقل ۷۰۰ سال زمان لازم است تا یک سانتیمتر مکعب خاک زراعی تشکیل شود و به‌ازای هر هکتار زمین کشاورزی که از مدار تولید خارج می‌شود رقمی معادل ۸،۷ تن از تولید محصولات کشاورزی کم می‌شود، به‌ازای هر ۲ تا ۳ هکتار از خاکی که از بین می‌رود، زمینه اشتغال یک نفر از بین می‌رود. حفاظت از خاک کشاورزی به‌عنوان عاملی مهم در راستای حفظ منابع کشاورزی و غذایی جامعه به‌عنوان یک اصل مهم باید موردتوجه قرار گیرد، بنابراین در این راستا نیاز است تا با ایجاد قوانین و قواعدی از هرگونه فعالیت‌های ساختمانی و شهرسازی روی اراضی کشاورزی جلوگیری کرد.
