نقش معافیت‌های مالیاتی در اجرای قانون

در کنار این چالش‌ها، سازمان امور مالیاتی دستورالعمل‌هایی درباره معافیت‌های مالیاتی صادر کرده است که از یک‌سو می‌تواند مشوقی برای عرضه واحدهای مسکونی باشد، اما از سوی دیگر، ممکن است اجرای قانون را تضعیف کند. برخی کارشناسان بر این باورند که این معافیت‌ها نباید به‌گونه‌ای باشند که باعث کاهش ضمانت اجرایی قانون شوند یا امکان سوءاستفاده را فراهم کنند. برای اجرای موفق این قانون، نظارت دقیق، اصلاح زیرساخت‌های اجرایی و هماهنگی میان نهادهای مرتبط ضروری است.

در نهایت اگرچه قانون مالیات بر خانه‌های خالی، گامی مهم در راستای تنظیم بازار مسکن محسوب می‌شود، اما تکمیل زیرساخت‌ها، ایجاد ضمانت‌های اجرایی محکم و اصلاحات مستمر برای افزایش تاثیرگذاری آن ضروری است. اگر این موارد به‌درستی اجرایی شوند، می‌توان انتظار داشت که بازار مسکن از رکود خارج شود و عرضه واحدهای خالی افزایش یابد که به کاهش تورم و بهبود شرایط اقتصادی کمک خواهد کرد.

چالش‌های اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی

فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن،در گفت‌وگو با صمت اظهار داشت: قانون مالیات بر خانه‌های خالی، اکنون وارد چهارمین سال اجرایی خود شده، اما هنوز به نقطه مطلوب نرسیده است. در سال گذشته، حدود ۱۴۰هزار واحد مسکونی خالی شناسایی شد و کمابیش ۶۰ تا ۷۰هزار واحد، مشمول مالیات شدند. این آمار در مقایسه با عدد 2.5میلیونی که به‌عنوان مجموع خانه‌های خالی ذکر می‌شود، نشان‌دهنده فاصله قابل‌توجهی میان اجرای قانون و هدف موردنظر است. با این حال، تصویب و اجرای این قانون پس از سال‌ها بحث و بررسی در سیاست‌گذاری حوزه مسکن، گامی مثبت در این زمینه محسوب می‌شود. هدف اصلی این قانون، شناسایی و ساماندهی خانه‌های خالی در کشور است تا این واحدهای مسکونی وارد چرخه عرضه شوند و از افزایش بحران مسکن جلوگیری شود.

موانع اجرای کامل این قانون

وی افزود: یکی از موانع اصلی، سامانه ملی املاک و اسکان است که تاکنون حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد اطلاعات آن تکمیل شده است. این سامانه نقش حیاتی در شناسایی خانه‌های خالی دارد و هنوز نیازمند تکمیل و بروزرسانی است. عدم‌ثبت دقیق اطلاعات توسط مالکان و همچنین نقص در ارتباط سامانه با سایر نهادها از مشکلاتی هستند که اجرای قانون را با چالش مواجه کرده‌اند. علاوه بر این، زیرساخت‌های اجرایی نیز هنوز به‌طورکامل توسعه نیافته‌اند. اتصال کامل بانک‌ها، بیمه‌ها و سایر نهادهای خدماتی به این سامانه ضروری است تا اطلاعات دقیق‌تری از وضعیت املاک به‌دست آید.

ابلاغیه جدید معافیت‌های مالیاتی

ایلاتی توضیح داد: این قانون به‌عنوان مالیات تنظیم‌گر تعریف شده و هدف آن درآمدزایی نیست. فلسفه اصلی این مالیات، ترغیب مالکان به عرضه واحدهای مسکونی خالی در بازار اجاره یا خریدوفروش است. در صورت تحقق این هدف، وضعیت بازار مسکن بهبود خواهد یافت و از احتکار واحدهای مسکونی جلوگیری می‌شود. به‌همین‌دلیل، ایجاد مشوق‌های مالیاتی برای عرضه این خانه‌ها از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. اگر مالکان خانه‌های خالی بدانند که با اجاره دادن واحد خود، از پرداخت مالیات معاف خواهند شد، تمایل بیشتری برای ورود این واحدها به بازار خواهند داشت و قانون کارآمدتر اجرا خواهد شد. معافیت‌های مالیاتی یک اقدام مثبت در راستای ترغیب مالکان به عرضه خانه‌های خود هستند. به‌طورکلی، این معافیت‌ها باید به‌گونه‌ای تنظیم شوند که مالکان متعهد به اجاره دادن واحدهای خود شده و معافیت مالیات را دریافت کنند. در صورتی که مالیات اعمال شود، برگ‌های مالیاتی صادر خواهد شد و امکان بخشودگی مالیاتی فراهم می‌شود. به این ترتیب، معافیت‌ها می‌توانند روند اجرای قانون را تسریع و از افزایش تعداد خانه‌های خالی جلوگیری کنند.

زمان اجرای کامل قانون

وی اظهار کرد: در حال ‌حاضر، برخی زیرساخت‌های اجرایی تکمیل شده‌اند. بانک‌ها و بیمه‌ها به سامانه متصل شده‌اند و برخی خدمات مرتبط نیز در حال ارائه هستند. اما برای اجرای کامل قانون، باید تمامی بخش‌های سامانه تا سال آینده تکمیل شود. در صورتی که سامانه ملی املاک و اسکان به‌طورکامل راه‌اندازی شود و کلیه نهادهای مرتبط به آن متصل شوند، قانون مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند به‌صورت‌کامل اجرایی شود.

اجرای موثر قانون مالیات بر خانه‌های خالی

عباس زینعلی، کارشناس مسکن به صمت گفت: قانون مالیات بر خانه‌های خالی، می‌تواند از افزایش تعداد واحدهای خالی جلوگیری و بازار مسکن را تنظیم کند. با این حال، برخی افراد راه‌هایی برای دور زدن این قانون پیدا کرده‌اند که اجرای آن را با چالش مواجه می‌کند. این قانون در شرایط فعلی، اقدامی مناسب در حوزه مسکن محسوب می‌شود، زیرا هدف آن، افزایش عرضه واحدهای خالی و کاهش بحران مسکن است. برای اجرای موفق آن، تکمیل سامانه املاک، نظارت دقیق و ارائه مشوق‌های مالیاتی ضروری است. همچنین هماهنگی میان نهادهای مرتبط می‌تواند به بهبود کیفیت اجرا کمک کند و اثرات مثبت بیشتری بر بازار داشته باشد. کیفیت اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی و میزان تاثیرگذاری آن، هنوز مشخص نیست. وی افزود: در گزارش‌های منتشرشده از سوی مسئولان و وزارت مسکن، شواهد قابل‌توجهی که تاثیرات آن را به‌طورواضح نشان دهد، مشاهده نشده است. شاید در پایان سال، گزارشی جامع ارائه شود که نتایج واقعی این قانون را روشن کند، اما تاکنون تاثیر عملی آن را ندیده‌ایم. برای ارزیابی دقیق‌تر، باید اطلاعات بیشتری از نحوه اجرای قانون و میزان تاثیر آن بر بازار مسکن منتشر شود تا بتوان درباره موفقیت یا ناکارآمدی آن اظهارنظر کرد. زینعلی توضیح داد: برای اجرای موفق قانون مالیات بر خانه‌های خالی، بهبود زیرساخت‌های اجرایی ضروری است. تکمیل سامانه ملی املاک و اسکان و هماهنگی بیشتر میان نهادهای مرتبط می‌تواند اجرای قانون را موثرتر کند. ارائه مشوق‌های مالیاتی به مالکان نیز، نقش مهمی در افزایش عرضه واحدهای خالی دارد. علاوه بر این، نظارت دقیق بر روند اجرای قانون و جلوگیری از سوءاستفاده‌ها، تاثیرگذاری آن را افزایش می‌دهد. اصلاحات لازم در فرآیند شناسایی املاک و همکاری موثر میان سازمان‌های مرتبط، به اجرای بهتر و دستیابی به اهداف موردنظر کمک خواهد کرد. این اقدامات می‌توانند اجرای قانون را کارآمدتر و موثرتر سازند.

تاثیر مالیات بر خانه‌های خالی بر کاهش احتکار مسکن

مجید گودرزی، تحلیلگر سیاسی، اقتصادی و کارشناس مسکن در گفت‌وگو با صمت عنوان کرد: قانون مالیات بر خانه‌های خالی در ایران، همان‌طور که انتظار می‌رفت، با چالش‌های متعددی در اجرا مواجه شد. یکی از دلایل اصلی عدم‌موفقیت این قانون، نبود پایگاه داده‌ای قوی برای شناسایی واحدهای خالی بود. این قانون مترقی می‌توانست از احتکار بیشتر در بازار مسکن جلوگیری کند و باعث افزایش عرضه واحدهای مسکونی شود. اما متاسفانه تورم شدید، به‌ویژه درباره املاک نوساز، شرایطی را ایجاد کرد که مالکان ترجیح دادند خانه‌های خود را خالی نگه دارند یا با قیمت‌های بسیار بالا عرضه کنند که عملا خارج از دسترس عموم مردم قرار می‌گرفت.

وی افزود: اگر این قانون به‌درستی اجرا می‌شد، هزینه‌های زیادی را به مالکان املاکی که قیمت‌های غیرمنطقی تعیین می‌کنند، تحمیل می‌کرد و باعث تحریک آنها برای واگذاری یا اجاره واحدهای خود می‌شد. با این حال، اجرای قانون با موانع زیادی روبه‌رو شد. برخی نهادها مانند شهرداری‌ها، سازمان‌های املاک و حتی برخی ارگان‌های دولتی نیز، در اجرای این قانون، همکاری لازم را نداشتند و اجبار به ثبت قراردادهای رسمی در سامانه‌های دولتی به نتیجه مطلوب نرسید.

گودرزی خاطرنشان کرد: این قانون، هرچند در دولت سیزدهم تصویب شد، اما مشابه آن در بسیاری از کشورهای دنیا نیز وجود دارد. این کشورها برای مالکان واحدهای خالی، مالیات‌های قابل‌توجهی در نظر گرفته‌اند تا از آسیب‌هایی که خالی نگه داشتن املاک بر اقتصاد و جامعه وارد می‌کند، جلوگیری شود. از سوی دیگر، موضوع مافیای مسکن نیز در ایران همواره مانعی جدی در مسیر شفاف‌سازی بازار املاک بوده است. نبود اطلاعات دقیق در سامانه‌های املاک و ثبت رسمی قراردادها، بر مشکلات اجرایی این قانون افزود.

وی ادامه داد: با این حال، قانون ساماندهی زمین، اجاره و مسکن توانسته تاحدودی راه را برای اجرای بهتر این سیاست‌ها هموار کند و دولت را ملزم به اتخاذ تدابیر جدیدی برای شفاف‌سازی این حوزه کرده است. در ایران، تقریبا ۷ میلیون خانوار ایرانی وجود دارند، در حالی ‌که تعداد واحدهای مسکونی به حدود ۳۰میلیون می‌رسد. این آمار نشان می‌دهد که کمبود واقعی مسکن در کشور وجود ندارد. با این حال، بسیاری از واحدهای خالی در اختیار مهاجران غیرقانونی قرار گرفته‌اند که نشان‌دهنده عدم‌توزیع مناسب املاک است. در کنار این مسئله، املاک گران‌قیمت در مناطق مرفه‌نشین نیز دور از دسترس عموم مردم قرار گرفته‌اند. اجرای دقیق قانون مالیات بر خانه‌های خالی می‌توانست این واحدها را به بازار عرضه کند و قیمت‌ها را تعدیل کند، اما نبود ضمانت‌های اجرایی محکم، نبود پایگاه داده دقیق و ثبت ‌نشدن قراردادها در سامانه‌ها باعث شد تا اجرای این قانون با مشکلات متعددی روبه‌رو شود.

دستورالعمل‌های جدید سازمان امور مالیاتی

گودرزی توضیح داد: اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی، با موانع متعددی روبه‌رو شد. نبود ضمانت اجرایی محکم، نبود پایگاه داده جامع و مقاومت برخی نهادها و مالکان از جمله مهم‌ترین چالش‌های این قانون بودند.

 بسیاری از معاملات املاک به‌صورت غیررسمی انجام می‌شد و امکان نظارت بر خانه‌های خالی دشوار بود. همچنین، معافیت‌ها و تبصره‌های متعدد باعث شد که این قانون تاثیر مطلوبی بر بازار مسکن نداشته باشد. اصلاح این موارد می‌تواند به اجرای موثرتر این سیاست کمک کند.

وی اذعان داشت: سازمان امور مالیاتی به‌تازگی دستورالعمل جدیدی را درباره معافیت‌های قانون مالیات بر خانه‌های خالی ابلاغ کرده و این دستورالعمل، اگرچه از منظر قانونی لازم بوده، اما ممکن است مانند سوراخ‌های ریزی در یک بادکنک عمل کند که در نهایت باعث خالی شدن تاثیر این قانون شود. نباید تبصره‌ها و معافیت‌ها به‌حدی زیاد باشند که اجرای قانون را به‌چالش بکشند و از هدف اصلی آن، که ساماندهی بازار مسکن و جلوگیری از احتکار واحدهای مسکونی است، فاصله بگیرند.

وی در پایان گفت: این قانون باید با صراحت و بدون راه‌های فرار اجرا شود تا جلوی سوءاستفاده‌ها و فساد احتمالی گرفته شود. در نهایت، خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی در شرایطی که جامعه به این املاک نیاز دارد، نه‌تنها موجب افزایش هزینه‌های زندگی شده، بلکه به بحران‌های اجتماعی و اقتصادی نیز دامن زده است. به‌همین‌دلیل، این رفتار باید به‌عنوان یک تخلف جدی در نظر گرفته شود و حتی به جرم‌انگاری برسد تا از آسیب‌های گسترده آن، جلوگیری به‌عمل آید. واحدهای مسکونی سرمایه‌های عمومی جامعه هستند و احتکار آنها به ایجاد التهاب در بازار و مشکلات اساسی برای مردم منجر می‌شود. بنابراین، قوانین و مقررات نباید به‌گونه‌ای تنظیم شوند که اجرای سیاست‌های کنترل بازار مسکن را با مانع‌های متعدد روبه‌رو کنند.

سخن پایانی

در مجموع، اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی، گامی مهم برای تنظیم بازار مسکن و کاهش احتکار واحدهای مسکونی است، هرچند این قانون در مسیر اجرای خود با موانع متعددی روبه‌رو بوده، اما در صورت اصلاح زیرساخت‌های اجرایی، بروزرسانی سامانه‌های اطلاعاتی و هماهنگی میان نهادهای مرتبط، می‌توان به تاثیرگذاری بیشتر آن امیدوار بود. یکی از مسائل مهم در این زمینه، تعیین مشوق‌های مالیاتی مناسب برای ترغیب مالکان به عرضه واحدهای خود است، به‌گونه‌ای که اجرای قانون به‌جای ایجاد راه‌های فرار، موجب افزایش شفافیت در بازار املاک شود. در نهایت، چنانچه دولت بتواند این قانون را با ضمانت‌های اجرایی قوی و نظارت دقیق به‌مرحله اجرا درآورد، بازار مسکن از حالت رکود خارج خواهد شد و دسترسی مردم به خانه‌های مناسب بهبود خواهد یافت که این امر به کاهش فشار اقتصادی و اجتماعی کمک می‌کند.