موج‌های پنهان در دریای املاک
بازار مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصادی هر کشور محسوب می‌شود که تحت‌تاثیر عوامل مختلفی قرار دارد. این بازار، علاوه بر عرضه و تقاضا، از سیاست‌های کلان اقتصادی، تغییرات جمعیتی، نرخ تورم و حتی اخبار سیاسی تاثیر می‌پذیرد. در این میان، نقش اخبار سیاسی در شکل‌گیری روندهای اقتصادی و تاثیرگذاری بر بازار املاک یکی از موضوعات مهمی است که نیازمند بررسی دقیق است. تحولات سیاسی به طرق مختلف بر اقتصاد موثر هستند و بازار مسکن نیز از این قاعده مستثنا نیست. سیاست‌های دولتی در زمینه مالیات املاک، حمایت‌های دولتی از ساخت‌وساز، نرخ بهره بانکی، اصلاحات اقتصادی، تغییرات در قوانین مربوط به مهاجرت و سرمایه‌گذاری خارجی، همه از جمله عواملی هستند که در نتیجه تصمیمات سیاسی شکل می‌گیرند و می‌توانند بر قیمت‌ها و روند بازار مسکن تاثیر بگذارند. در بسیاری از موارد، اخباری که به ثبات سیاسی و اقتصادی اشاره دارند، موجب افزایش اعتماد سرمایه‌گذاران به بازار املاک می‌شوند، در حالی که بحران‌های سیاسی، تحریم‌ها، بی‌ثباتی اقتصادی و تنش‌های بین‌المللی می‌توانند باعث کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن شوند. در ایران، بازار مسکن به‌دلیل ویژگی‌های خاص خود از جمله ماهیت سرمایه‌بری و نقدشوندگی پایین، نسبت به سایر بازارهای مالی، واکنش کندتری به اخبار سیاسی نشان می‌دهد. خلاف بازار ارز و طلا که تحت‌تاثیر یک خبر مهم می‌توانند در عرض چند دقیقه دچار نوسان شوند، بازار مسکن نیازمند زمان بیشتری برای نشان دادن تاثیرات ناشی از تغییرات سیاسی است. این تفاوت به ساختار سرمایه‌گذاری در این بازار مربوط می‌شود؛ زیرا دارایی‌های مالی مانند ملک به‌سرعت قابل نقد شدن نیستند و نیازمند فرآیند فروش و انتقال مالکیت هستند که این امر موجب تاخیر در واکنش‌ها می‌شود.
تأثیر غیرمستقیم اخبار سیاسی بر بازار
در برخی موارد، سیاست‌های اقتصادی و سیاسی منجر به افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز می‌شوند که در نهایت باعث افزایش نرخ مسکن می‌شود. برای مثال، افزایش نرخ مصالح ساختمانی، محدودیت‌های وارداتی، افزایش هزینه‌های حمل‌ونقل و تغییر در تعرفه‌های گمرکی می‌توانند تاثیر چشمگیری بر هزینه‌های ساخت داشته باشند، در نتیجه نرخ نهایی مسکن را افزایش دهند. همچنین سیاست‌های پولی مانند افزایش نرخ سود بانکی، بر تمایل افراد به دریافت وام مسکن و سرمایه‌گذاری در این حوزه تاثیر دارد. در مقایسه با سایر کشورها، تاثیر اخبار سیاسی بر بازار مسکن می‌تواند متفاوت باشد. در کشورهای اروپایی، بازار مسکن نسبتا باثبات است و دولت‌ها نقش فعالی در تنظیم قیمت‌ها دارند. این بازارها بیشتر براساس سیاست‌های بلندمدت و اقتصادی اداره می‌شوند و تغییرات ناگهانی در آنها کمتر دیده می‌شود. در کانادا، به‌دلیل سیاست‌های مهاجرتی و اقتصادی، نوسانات نرخ مسکن قابل‌توجه است و برخی اخبار سیاسی می‌توانند تغییرات محسوسی در این بازار ایجاد کنند. در ترکیه، جذب سرمایه‌گذاران خارجی در بخش مسکن یکی از سیاست‌های اصلی دولت محسوب می‌شود که موجب رونق این بازار شده است. تفاوت مهم میان ترکیه و ایران در این حوزه، امکان مالکیت اتباع خارجی بر املاک است که در ایران وجود ندارد و همین امر باعث شده است که بازار مسکن ایران نسبت به جریان سرمایه‌گذاری خارجی کمتر تاثیر بپذیرد. باتوجه به تمامی این عوامل، نمی‌توان تاثیر اخبار سیاسی بر بازار مسکن را نادیده گرفت، اما باید در نظر داشت که این تاثیرگذاری عمدتا بلندمدت است و تغییرات قیمتی در این بازار به‌صورت تدریجی اتفاق می‌افتد. سرمایه‌گذاران حوزه مسکن معمولا دیدگاه‌های بلندمدت دارند و به‌همین‌دلیل، تغییرات کوتاه‌مدت سیاسی، اگرچه ممکن است در تصمیم‌گیری‌های جدید آنها اثر بگذارد، اما موجب تغییرات فوری در دارایی‌های‌شان نمی‌شود.
تفاوت تاثیر اخبار سیاسی بر بازارهای سرمایه‌ای و پولی
محمد علیزاده، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با صمت اظهار کرد: بازار مسکن ایران، به‌عنوان یکی از ارکان مهم اقتصادی، تحت‌تاثیر اخبار سیاسی قرار دارد، اما خلاف بازارهایی مانند بورس، طلا، سکه و ارز این تاثیر فوری و لحظه‌ای نیست. در بازارهای مالی سریع‌تر مانند بورس یا ارز، تغییرات نرخ می‌توانند در عرض چند دقیقه رخ دهند، در حالی که بازار مسکن به‌دلیل ماهیت سرمایه‌بری خود، نیازمند زمان بیشتری برای واکنش به تحولات سیاسی است.
وی توضیح داد: بازار مسکن، خلاف بازارهای پولی که نقدشوندگی بالایی دارند، در دسته بازارهای مالی قرار می‌گیرد. در این بازار، سرمایه معمولا در قالب املاک نگهداری می‌شود، نه پول نقد. در نتیجه، تبدیل دارایی به پول نقد زمانبر است. سرمایه‌گذاران این حوزه معمولا به‌دنبال نقاط امن برای سرمایه‌گذاری هستند و تصمیمات‌شان را براساس تحلیل‌های بلندمدت می‌گیرند. این موضوع باعث می‌شود که اخبار سیاسی، هرچند تاثیرگذار، اما به‌شکل فوری موجب تغییر قیمت‌ها و روند بازار نشود.
علیزاده افزود: در مقابل، بازارهای مالی دیگر مانند طلا و ارز به‌سرعت تحت‌تاثیر اخبار سیاسی قرار می‌گیرند. برای مثال، یک سخنرانی سیاسی می‌تواند در کمتر از 5 دقیقه بر نرخ ارز یا نرخ طلا تاثیر بگذارد. اما بازار مسکن، به‌دلیل نیاز به زمان برای تبدیل دارایی مالی به پول نقد، چنین تغییرات سریعی را تجربه نمی‌کند.
رکود تورمی و عدم‌رونق در بازار مسکن
وی ادامه داد: در سال‌های اخیر، افزایش نرخ مسکن ناشی از تورم و رکود تورمی بوده است. هزینه‌های ساخت‌وساز، از جمله مجوزها و مصالح ساختمانی، افزایش یافته‌اند، اما به‌دلیل کاهش قدرت خرید مردم، بازار مسکن دچار رکود شده است. این موضوع نشان‌دهنده عدم‌رونق در بازار مسکن ایران از سال ۱۳۹۸ تاکنون است.
علیزاده عنوان کرد: در شرایط رکود تورمی، قیمت‌ها افزایش می‌یابند، اما تقاضا کاهش می‌یابد. این وضعیت باعث شده است که سرمایه‌گذاران، باوجود افزایش قیمت، با کاهش معاملات مواجه شوند. به‌عبارتی، گرانی مسکن به‌معنی رونق در بازار نیست، بلکه به‌دلیل تورم و عدم‌تقاضای کافی ایجاد شده است.
مقایسه با سایر کشورها
وی اظهار کرد: بازار مسکن در کشورهای مختلف تحت‌تاثیر عوامل سیاسی و اقتصادی قرار می‌گیرد، اما شدت و نحوه این تآثیرگذاری متفاوت است:
ـ اروپا: بازار مسکن در کشورهای اروپایی نسبتا باثبات است و تحت‌تاثیر مستقیم اخبار سیاسی قرار نمی‌گیرد. خرید مسکن بیشتر به‌صورت اقساطی انجام می‌شود و دولت‌ها حمایت‌های گسترده‌ای ارائه می‌دهند.
ـ کانادا: در این کشور، سوداگری و دلالی در بازار مسکن رایج است، به‌ویژه در شهرهای بزرگ. اخبار سیاسی مانند تغییرات سیاست‌های مهاجرتی و اقتصادی، می‌تواند تاثیر فوری و محسوسی بر نرخ مسکن بگذارد.
ـ کشورهای جهان سوم و حوزه خلیج‌فارس: در این کشورها، بازار مسکن از ثبات بیشتری برخوردار است. یکی از دلایل این ثبات، سیاست‌های دولتی در راستای ایجاد رفاه عمومی است، زیرا مسکن مناسب یکی از ارکان اصلی رفاه محسوب می‌شود. این کشورها معمولا برنامه‌های حمایتی برای حفظ ثبات بازار مسکن دارند.
تفاوت بازار مالی و بازار پولی
علیزاده در ادامه گفت: بازارهای اقتصادی به 2 دسته تقسیم می‌شوند:
۱. بازار مالی: شامل دارایی‌هایی مانند املاک، طلا، سهام و اوراق‌بهادار است که نقدشوندگی پایینی دارند. این بازارها معمولا تحت‌تاثیر اخبار سیاسی قرار می‌گیرند، اما تغییرات در آنها تدریجی است.
۲. بازار پولی: شامل دارایی‌هایی با نقدشوندگی بالا مانند پول نقد و ارز. این بازارها بلافاصله به اخبار سیاسی واکنش نشان می‌دهند و تغییرات قیمتی در آنها سریع‌تر اتفاق می‌افتد.
وی توضیح داد: در بازار مسکن، سرمایه‌گذاران معمولا به‌دنبال نقاط امن برای سرمایه‌گذاری هستند. اگرچه تحولات سیاسی می‌تواند بر تصمیمات سرمایه‌گذاری تاثیر بگذارد، اما سرمایه‌گذاران به‌ندرت حاضر می‌شوند تا دارایی‌های خود را با قیمت‌های پایین بفروشند. برخی افراد، به‌ویژه کسانی که قصد مهاجرت دارند، ممکن است سرمایه خود را به طلا و ارز تبدیل کنند، زیرا این دارایی‌ها نقدشوندگی بیشتری دارند و امکان خروج سرمایه را فراهم می‌کنند.
علیزاده در پایان عنوان کرد: بازار مسکن ایران، همانند سایر کشورها، از اخبار سیاسی تاثیر می‌پذیرد، اما شدت و سرعت این تاثیرگذاری نسبت به بازارهای پولی کمتر است. سرمایه‌گذاران در این حوزه معمولا تصمیمات خود را با دیدگاه بلندمدت اتخاذ می‌کنند و تغییرات ناشی از تحولات سیاسی به‌صورت تدریجی رخ می‌دهد. در مقایسه با سایر کشورها، بازار مسکن ایران بیشتر تحت‌تاثیر عوامل داخلی مانند تورم، رکود اقتصادی و سیاست‌های دولتی قرار دارد.
میزان تاثیر اخبار سیاسی بر بازار مسکن ایران
داود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اتحادیه املاک به صمت گفت: بازار مسکن یکی از ارکان مهم اقتصاد است و تحت‌تاثیر عوامل مختلف از جمله تحولات سیاسی قرار می‌گیرد. با این حال، میزان و سرعت این تاثیرگذاری نسبت به سایر بازارهای مالی متفاوت است. خلاف بازارهایی مانند ارز، طلا و بورس که واکنش‌های سریع‌تری دارند، بازار مسکن به‌دلیل ماهیت سرمایه‌بری و نیاز به نقدشوندگی طولانی، واکنش آنی به اخبار سیاسی نشان نمی‌دهد.
وی افزود: تحولات سیاسی می‌توانند بر بخش‌های مختلف اقتصادی اثرگذار باشند، اما بازار مسکن نسبت به سایر بازارها واکنش کندتری دارد. در بازارهای مالی سریع‌التاثیر مانند بورس یا ارز، تغییرات نرخ می‌توانند در عرض چند دقیقه رخ دهند، در حالی که بازار مسکن به‌دلیل نیاز به زمان برای تبدیل دارایی مالی به پول نقد، چنین تغییرات سریعی را تجربه نمی‌کند.
وی خاطرنشان کرد: یکی از دلایل مهم این موضوع، نقش مشاوران املاک در کنترل قیمت‌ها و تلاش برای حفظ تعادل میان عرضه و تقاضا است. این افراد نقش موثری در جلوگیری از نوسانات شدید نرخ دارند و سعی می‌کنند قیمت‌ها را مطابق با توان خرید مردم تنظیم کنند.
اخبار سیاسی تاثیر فوری بر بازار مسکن ندارد
بیگی‌نژاد در ادامه گفت: بازار مسکن دارای «چسبندگی قیمت» است، به این معنا که قیمت‌ها چه در روند افزایشی و چه در روند کاهشی، به‌سرعت تغییر نمی‌کنند. حتی در شرایطی که سایر بازارهای مالی دچار تلاطم هستند، بازار مسکن، واکنش کندتری نشان می‌دهد.
وی ادامه داد: علاوه بر این، سرمایه‌گذاران بازار مسکن اغلب تصمیمات خود را براساس تحلیل‌های بلندمدت اتخاذ می‌کنند و کمتر تحت‌تاثیر هیجانات سیاسی قرار می‌گیرند. اگرچه اخبار سیاسی ممکن است بر تصمیم‌گیری‌های جدید سرمایه‌گذاری موثر باشند، اما معمولا باعث فروش فوری دارایی‌های موجود نمی‌شوند.
برای بررسی تاثیر اخبار سیاسی بر بازار مسکن در سایر کشورها، باید شرایط اقتصادی، رفتار مردم و سیاست‌های حاکم بر بازار املاک در آن کشورها را در نظر گرفت. به‌عنوان‌مثال کشور ترکیه سرمایه‌گذاری خارجی را در حوزه مسکن تشویق می‌کند و اتباع خارجی، امکان خرید املاک در آن کشور را دارند که باعث شده است، بازار املاک ترکیه تحت‌تاثیر مستقیم تحولات جهانی قرار گیرد.
بیگی‌نژاد خاطرنشان کرد: یکی از تفاوت‌های مهم میان ایران و ترکیه در حوزه بازار مسکن، امکان مالکیت اتباع خارجی است. در ترکیه، اتباع سایر کشورها می‌توانند املاک خریداری کنند که موجب افزایش سرمایه‌گذاری خارجی در این کشور شده است. در مقابل، در ایران چنین امکانی وجود ندارد و اتباع خارجی نمی‌توانند مالکیت املاک غیرمنقول را به‌دست آورند. این تفاوت، یکی از عوامل محدودکننده جذب سرمایه‌گذاری خارجی در بازار مسکن ایران محسوب می‌شود. ساختار اقتصادی، سیاست‌های دولتی و رفتار سرمایه‌گذاران از جمله عواملی هستند که میزان تاثیرپذیری بازار مسکن از اخبار سیاسی را تعیین می‌کنند. در مقایسه با سایر کشورها، تفاوت‌های ساختاری و قانونی باعث شده است که شرایط بازار املاک ایران منحصربه‌فرد باشد و الگوی مشابهی برای مقایسه با آن وجود نداشته باشد.
سخن پایانی
در نهایت، بررسی تاثیر اخبار سیاسی بر بازار مسکن نشان می‌دهد که این بازار،خلاف سایر بخش‌های اقتصادی، واکنش کندتری به تحولات سیاسی دارد. در حالی که سایر بازارهای مالی مانند ارز و طلا تغییرات لحظه‌ای را تجربه می‌کنند، بازار مسکن به‌دلیل ماهیت سرمایه‌بری و نقدشوندگی پایین، از ثبات بیشتری برخوردار است.
با این حال، سیاست‌های دولت، نرخ بهره، قوانین مربوط به سرمایه‌گذاری خارجی و تغییرات کلان اقتصادی می‌توانند در بلندمدت بر نرخ املاک و رفتار سرمایه‌گذاران تاثیر بگذارند. مقایسه این روند با سایر کشورها نشان می‌دهد که تاثیر اخبار سیاسی بر بازار مسکن، بسته به شرایط اقتصادی و سیاست‌های داخلی متفاوت است.
برای حفظ تعادل بازار مسکن، لازم است که استراتژی‌های دقیق و مبتنی بر تحلیل‌های اقتصادی اتخاذ شود تا از نوسانات ناگهانی جلوگیری شود. ایجاد شرایط پایدار اقتصادی و تنظیم سیاست‌های حمایتی می‌تواند موجب افزایش اعتماد سرمایه‌گذاران و توسعه پایدار این بخش شود.
