یکی از چالش‌های مهم در بازار املاک، موضوع دلالی و سفته‌بازی است که به شکل‌های مختلف در این حوزه تاثیرگذار است. برخی بر این باورند که سامانه‌های ثبت معاملات می‌توانند به کاهش چنین فعالیت‌هایی کمک کنند، اما از سوی دیگر، اجرای سیاست‌های مالیاتی و نظارت دقیق بر عرضه و تقاضا نیز از عوامل مهم در تنظیم بازار محسوب می‌شوند. واسطه‌گری در معاملات املاک به خودی خود نمی‌تواند مشکل‌ساز باشد، اما زمانی که با فعالیت‌های غیرشفاف و سوداگری همراه شود، می‌تواند باعث افزایش قیمت‌ها و بر هم زدن تعادل بازار شود. بنابراین، راهکارهای نظارتی و اجرایی باید همزمان با ابزارهای دیجیتال به‌کار گرفته شوند تا بیشترین اثرگذاری حاصل شود.

 

پلی میان دیجیتالی‌شدن معاملات و نظارت قانونی

سامانه خودنویس به‌عنوان یکی از ابزارهای نوین در حوزه معاملات املاک طراحی شده است تا امکان ثبت و تنظیم قراردادهای توافقی را برای شهروندان فراهم کند. این سامانه با هدف تسهیل فرآیندهای مرتبط با خرید، فروش، رهن و اجاره املاک راه‌اندازی شده و در حال توسعه است. در گذشته، دریافت کد رهگیری تنها از طریق دفاتر املاک امکان‌پذیر بود و این موضوع باعث افزایش هزینه‌های معاملاتی و پیچیدگی فرآیندها می‌شد. اما با ورود سامانه خودنویس، طرفین معامله می‌توانند بدون واسطه قراردادهای خود را ثبت کرده و کد رهگیری دریافت کنند که این امر موجب کاهش هزینه‌ها و شفافیت بیشتر در بازار املاک شده است.

یکی از جنبه‌های مهم این سامانه، ثبت دیجیتال اسناد و اطلاعات معاملات است که به دولت امکان می‌دهد به آمار دقیق‌تری دسترسی داشته باشد. یکی از مشکلات همیشگی در بازار مسکن، نبود یک پایگاه داده رسمی و معتبر بوده که موجب محدودیت‌هایی در تصمیم‌گیری‌های کلان شده است. سامانه خودنویس می‌تواند به این مشکل پاسخ دهد و اطلاعات مستند و قابل‌استناد را برای سیاست‌گذاران فراهم کند. علاوه بر این، این سامانه در سال‌های اخیر توانسته هزینه‌های مستاجران را کاهش دهد، به‌ویژه در تمدید قراردادها که قبلا با هزینه‌های اضافی همراه بود. از یک‌سو، وجود بستری برای ثبت رسمی معاملات باعث می‌شود که روند خریدوفروش املاک شفاف‌تر شود و امکان سوءاستفاده از قراردادهای غیررسمی کاهش یابد. اما از سوی دیگر، این سامانه به‌تنهایی نمی‌تواند سوداگری را کنترل کند و نقش اصلی در این زمینه برعهده سیاست‌های مالیاتی و نظارت دقیق بر عرضه و تقاضا است. بااین‌حال، استفاده از سامانه خودنویس توانسته تا حدی از معاملات غیرقانونی و مشکلات ناشی از ثبت‌دستی قراردادها جلوگیری کند.

 

سامانه خودنویس؛ ساماندهی معاملات املاک

فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: سامانه خودنویس به‌عنوان نسخه به‌روزشده سامانه مدیریت معاملات املاک و مستغلات طراحی شده است تا امکان ثبت و تنظیم قراردادهای توافقی را برای شهروندان فراهم کند. در سامانه قبلی، دریافت کد رهگیری تنها با ثبت قرارداد در دفاتر املاک امکان‌پذیر بود و این مسئله باعث می‌شد افرادی که بدون واسطه یکدیگر را یافته‌اند، مجبور شوند برای ثبت قرارداد، هزینه‌های اضافی از جمله کمیسیون پرداخت کنند. سامانه خودنویس با هدف تسهیل این فرآیند راه‌اندازی شد تا مالکان و مستاجران بتوانند مستقیما با یکدیگر قرارداد تنظیم کرده و کد رهگیری دریافت کنند. این سامانه در ابتدا فقط شامل معاملات رهن و اجاره بود، اما اکنون امکان خریدوفروش املاک نیز به آن اضافه شده است و روند توسعه آن ادامه دارد.

وی افزود: این سامانه بیشتر بر شفاف‌سازی معاملات تمرکز دارد تا خریدوفروش املاک؛ از حالت دستی خارج شده و اسناد به‌شکل دیجیتال نگهداری شوند. اما برای کنترل سوداگری و معاملات مکرر، تصویب و اجرای قانون مالیات بر معاملات مکرر ضروری است تا تاثیر واقعی بر بازار داشته باشد. در ابتدای کار برخی موانع اجرایی مانند نیاز به مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک دولت وجود دارد، اما پس از تکمیل اطلاعات اولیه، انجام معاملات بعدی بسیار ساده‌تر خواهد شد و کاربران می‌توانند در دفعات بعد، تنها در عرض چند ثانیه تا چند دقیقه، معاملات خود را ثبت کنند.

ایلاتی خاطرنشان کرد: مالیات بر تقاضای سوداگری یکی از طرح‌هایی است که بیش از یک دهه در مجلس و مجمع تشخیص موردبررسی قرار گرفته است. این قانون با هدف کنترل معاملات سوداگرانه طراحی شده تا بتواند تاثیرات منفی بر بازار املاک را کاهش دهد. در طول سال‌های گذشته، تغییراتی در مفاد این قانون اعمال شده و به‌تازگی احتمال تصویب و اجرای آن بیشتر شده است. این مالیات می‌تواند از طریق محدود کردن خریدهای مکرر و غیرمصرفی، نقش مهمی در تنظیم بازار داشته باشد. سفته‌بازی در بخش املاک باعث افزایش قیمت‌ها و کاهش دسترسی مصرف‌کنندگان واقعی به مسکن شده و اجرای این قانون ممکن است بتواند این روند را اصلاح کند. از سوی دیگر، وجود یک نظام مالیاتی شفاف می‌تواند به افزایش درآمدهای دولتی و بهبود نظارت بر بازار مسکن کمک کند. با تصویب این قانون، انتظار می‌رود که بخش قابل‌توجهی از معاملات سوداگرانه کاهش یابد و فضای بازار به‌سمت تعادل و حمایت از خریداران واقعی حرکت کند. اجرای صحیح و نظارت مستمر بر این مالیات نقش مهمی در موفقیت آن خواهد داشت.

 

سامانه خودنویس؛ تضاد با اجاره‌داری حرفه‌ای

فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با صمت بیان داشت: نخستین مسئله این است که ببینیم دلالی و سفته‌بازی چه تعریفی دارند و کارکرد این سامانه دقیقا چیست. مسئله خودنویس و دلالی 2 مسیر کاملا متفاوت دارند. اگر منظور از دلالی، واسطه‌گری باشد، خود واسطه‌گری لزوما کار بدی نیست، اما در کنار آن، سفته‌بازی نیز مطرح است که موضوع سامانه خودنویس نیست. سامانه صرفا بستری برای ثبت معاملات است و تفاوتی ندارد که طرف معامله دلال، سفته‌باز یا شخصی عادی باشد. بنابراین سامانه نمی‌تواند سوداگری را کنترل کند و تنها امکان معاملات بین افراد را فراهم کرده است.

وی افزود: یکی از مشکلات گذشته این بود که اطلاعات واردشده در سامانه می‌توانست غیرواقعی باشد و این مسئله احتمال بروز مشکلات حقوقی در آینده را افزایش می‌داد. در گذشته، صحت‌سنجی اطلاعات از طریق بنگاه‌های املاک انجام می‌شد و مسئولیت ورود اطلاعات صحیح برعهده آنها بود که تاحدی بار حقوقی را متوجه دفاتر املاک می‌کرد. باتوجه به اینکه مشاوران املاک نیز موظف به ثبت معاملات خود در سامانه خودنویس شده‌اند، بخش زیادی از آمار واسطه‌گری و دلالی در این سامانه ثبت می‌شود. بنابراین بخش عمده‌ای از معاملاتی که در سامانه ثبت می‌شود، معاملات انجام‌شده توسط مشاورین املاک است و نه صرفا معاملات مستقیم بین اشخاص حقیقی.

بیضایی خاطرنشان کرد: درباره میزان راحتی استفاده از سامانه برای عموم مردم، اگر افراد حداقل سطحی از سواد عمومی و آشنایی ابتدایی با سامانه‌های الکترونیک داشته باشند، می‌توانند از سامانه استفاده کنند. با این حال بسیاری از افرادی که معاملات اجاره را انجام می‌دهند، به‌دلیل شرایط سنی بالا، مهارت کافی برای استفاده از سامانه را ندارند و همچنان از طریق واسطه‌ها یا مشاورین املاک معاملات خود را انجام خواهند داد. همچنین ممکن است در برخی موارد، این روش باعث ایجاد فساد شود.

این کارشناس معتقد است: در فرآیند اجاره‌داری حرفه‌ای، می‌بایست ارتباط مستقیم بین طرفین تقریبا قطع شود و تمامی امور از طریق واسطه‌های حقوقی انجام شود. این واسطه‌ها مسئول تنظیم قرارداد، مدیریت مشکلات حقوقی و تضمین پرداخت اجاره‌بها در موعد مقرر هستند. چیزی که تحت‌عنوان اجاره‌داری حرفه‌ای توسط وزارت شهرسازی مطرح شده، با سامانه خودنویس در تضاد است، زیرا سامانه خودنویس امکان ارتباط مستقیم بین طرفین را فراهم می‌کند، در حالی که اجاره‌داری حرفه‌ای بر استفاده از واسطه‌های حقوقی برای تنظیم قرارداد تاکید دارد.

وی در پایان بیان کرد: سامانه خودنویس نمی‌تواند مستقیما دلالی و سفته‌بازی را کنترل کند، بلکه صرفا بستری برای ثبت و شفاف‌سازی معاملات فراهم کرده است. برای کنترل سوداگری در بازار، تصویب و اجرای قوانین مالیاتی مرتبط ضروری خواهد بود.

 

ثبت دیجیتال معاملات و کنترل تخلفات حقوقی

مجید گودرزی، کارشناس مسکن به صمت گفت: سامانه خودنویس با هدف بهبود شفافیت و کاهش مشکلات در معاملات املاک راه‌اندازی شده است. یکی از مشکلات اساسی حوزه مسکن، فقدان آمار دقیق است که دولت به‌دلیل نبود یک پایگاه داده رسمی و متقن، امکان دسترسی کامل به اطلاعات معاملات را ندارد. این مسئله از 2 جهت حائزاهمیت است؛ نخست به‌عنوان ابزاری برای جمع‌آوری آمار و ایجاد یک پایگاه داده قابل‌استناد برای تصمیم‌گیری‌های دولتی و دوم در راستای کاهش هزینه‌های مستاجران. در سال گذشته این سامانه توانسته است بخشی از هزینه‌های مستاجران را کاهش دهد، به‌ویژه در حوزه تمدید قراردادها، اما برای دستیابی به نتایج بهتر، لازم است که اجرای آن به‌شکل گسترده‌تری انجام شود و ثبت قراردادها در سامانه به‌عنوان یک الزام قانونی مطرح شود تا دولت بتواند تصمیمات دقیق‌تری اتخاذ کند. همچنین سامانه باعث شده که مردم به حقوق خود نزدیک‌تر شوند و امکان بهره‌گیری از حقوق قانونی خود را داشته باشند.

گودرزی ادامه داد: یکی از نکات مهم درباره این سامانه، تاثیر آن بر کاهش دلالی و سفته‌بازی در بازار املاک است. از آنجایی که قراردادهای غیررسمی در گذشته قابل‌پیگیری نبودند، موارد بسیاری از سوءاستفاده‌ها و مشکلات حقوقی برای مردم ایجاد می‌شد. در برخی موارد، یک ملک به چندین نفر فروخته یا اجاره داده می‌شد. اما با راه‌اندازی سامانه خودنویس، این مشکلات تاحدی کاهش یافته و معاملات با اطمینان بیشتری انجام می‌شوند. از سوی دیگر، این سامانه کمک کرده که دولت بتواند قوانین مالیاتی، به‌ویژه در زمینه خانه‌های خالی را بهتر اجرا کند و امکان نظارت دقیق‌تری بر این حوزه داشته باشد.

وی در پایان گفت: درباره استفاده از این سامانه توسط عموم مردم، در ابتدای کار ممکن است برخی نواقص وجود داشته باشد و گروه‌هایی مانند افراد میانسال و کهنسال در استفاده از سامانه با چالش‌هایی مواجه شوند. اما اگر ایرادات موجود برطرف شود و اصلاحات لازم در سامانه انجام گیرد، می‌توان انتظار داشت که با گذر زمان، مشکلات کاهش یابد و کاربران به‌مرور با روند کار سامانه آشنا شوند. این موضوع می‌تواند بخشی از چالش‌های اولیه را حل کرده و سامانه را به گزینه‌ای قابل‌استفاده برای طیف گسترده‌تری از مردم تبدیل کند.

 

سخن پایانی

 

سامانه خودنویس گامی مهم در مسیر تحول بازار املاک و مستغلات محسوب می‌شود. با دیجیتالی شدن فرآیندهای ثبت و تنظیم قراردادها، امکان انجام معاملات با شفافیت بیشتر و هزینه‌های کمتر برای طرفین فراهم شده است. این سامانه علاوه بر کاهش هزینه‌های اضافی، به ایجاد یک پایگاه داده دقیق برای دولت کمک می‌کند که می‌تواند در سیاست‌گذاری‌های کلان تاثیرگذار باشد. ثبت رسمی قراردادها، جلوگیری از سوءاستفاده‌های رایج در معاملات غیررسمی و بهبود نظارت بر قوانین مالیاتی از جمله مزایای اصلی این سامانه به‌شمار می‌رود.

بااین‌حال، هر تغییر بزرگی با چالش‌هایی همراه است. میزان آشنایی عمومی با سامانه، رفع ایرادات اجرایی و آموزش کاربران نقش مهمی در موفقیت آن دارد. برخی گروه‌های جامعه ممکن است در ابتدا با مشکلاتی در استفاده از این سامانه روبه‌رو شوند، اما اصلاحات مستمر و توسعه زیرساخت‌ها می‌تواند به افزایش کارآیی آن کمک کند. در نهایت، سامانه خودنویس در کنار سیاست‌های مالیاتی و نظارتی، می‌تواند به ایجاد تعادل در بازار املاک کمک کرده و روند معاملات را نظام‌مندتر سازد. موفقیت این سامانه به اجرای صحیح و همکاری همه ذی‌نفعان بستگی دارد و امید است که با بهبود مستمر، به ابزاری موثر در حوزه املاک تبدیل شود.