قیمت واقعی مسکن در ایران
مجید گودرزی-کارشناس بازار مسکن
اکنون بازار مسکن ایران یکی از آشفته ترین و بی قانون ترین بازارهای جهان است. عرف غلط و من درآوردی و البته استعماری و بی قانونی غیرقابل تصور و مفرط، این بازار را به یکی از بدترین بازارها تبدیل کرده است.
قوانین مالیاتی اخیر مثل مالیات بر خانه های خالی و مالیات بر خانه های لوکس یک اقدام نادرست به اسم قانون گذاری است، چرا که صاحبان املاک قادر هستند، ده ها برابر آن را به نرخ ملک خود اضافه کنند. این قوانین به جای ساماندهی، این بازار را متورم تر می کند.
سودجویی و فساد و مافیا در بازار مسکن ایران در نهایت است، حتی دولت ها هم از این نیاز ضروری سوءاستفاده می کنند.
اما به راستی راه حل قیمت گذاری در این بازار چیست؟
سازمان نظام مهندسی هر سال نرخ واقعی ساخت هر مترمربع آپارتمان را به طوررسمی اعلام می کند، همچنین هزینه واقعی ساخت و سود سازندگان مسکن در هزاران آگهی مناقصه قابل استخراج است.
بهای تمام شده هم ملاک ارزشمندی برای محاسبه نرخ واقعی مسکن و به راحتی قابل استحصال است.آمارهای بانک مرکزی و مرکز آمار ایران از نظر من کذب و مصداق «تشویش اذهان عمومی» و «نشر اکاذیب» است. ما بارها خواستار ورود مدعی العموم به این آمارهای کذب شده ایم. در گام بعدی باید به نحوه قیمت گذاری مسکن رسید و به این پرسش پاسخ داد که نحوه قیمت گذاری مسکن براساس بهای تمام شده چگونه است؟اکنون در عرف معمول بازار، مشارکت در ساخت به طور میانگین 50 درصد است؛ یعنی نیمی از واحدهای احداث شده به سازنده و نیم دیگر به مالک زمین تعلق می گیرد. این بدان معنا است که اگر سازنده ای برای هر مترمربع، ۸ میلیون تومان هزینه کند، ۸ میلیون هم نرخ زمین محاسبه می شود و بهای تمام شده متری ۱۶ میلیون تومان می شود.
فرمول محاسبه بهای تمام شده به شرح ذیل است:
بهای تمام شده مسکن= (هزینه مصالح+دستمزد +سود سازنده+هزینه مجوزات) تقسیم بر نرخ مشارکت با مالک زمین ضربدر 100.
البته باید در نظر داشت، در برخی مناطق مرغوب و گران قیمت، مشارکت ها ممکن است تا ۷۰ به ۳۰ به نفع مالک زمین باشند، اما در بیش از ۹۰ درصد زمین های ایران، مشارکت ۱۰ به ۹۰ هم برای سازنده صرفه اقتصادی ندارد که با این فرمول قابل محاسبه است.
ما حدود 3 سال است که تلاش کرده ایم همین عرف درصد مشارکت و هزینه ساخت موجود، تبدیل به قانون شود؛ اما متاسفانه نمایندگان مجلس از تصویب این طرح مانند ۱۱۴ سال گذشته که از تاسیس نخستین مجلس شورای ملی می گذرد، امتناع کرده اند.
ما تضمین می کنیم، در صورتی که این قانون تصویب و اجرایی شود تا ۸۰ درصد، نرخ مسکن کاهش خواهد یافت، بدون آنکه سازندگان متضرر شوند.
با این طرح، صنعت ساختمان که اکنون با رکود و بحران مواجه شده است، به سمت رونق حرکت خواهد کرد. ما متعهد می شویم با این طرح نسل فعلی و نسل های آینده مشکلی به نام مسکن نخواهند داشت. محاسبه نرخ مصالح ساختمانی با یک اپلیکیشن در کسری از ثانیه قابل حصول خواهد بود.
اکنون مالکان قادر هستند برای هر مترمربع آپارتمان نرخ یک میلیارد تومان را مطالبه کنند، بدون آنکه مرتکب گرانفروشی شده باشند! این در حالی است که نرخ هزار تومان بالاتر یک بسته پفک، هم تعزیر دارد و هم قابل پیگیری است؛ اما تخلفات مسکن تعزیری بوده و قابلیت پیگیری بالایی ندارد!
گاهی وقت ها هم برخی آگهی ها اصلا وجود خارجی ندارند و عموما از طرف بانک ها و دلالان برای ایجاد سونامی در این بازار منتشر می شوند.
اکنون به ازای هر معامله در منطقه یک تهران، ۱۱۲ آگهی منتشر می شود. ما پیشنهاد کرده ایم تمام آگهی های مسکن و خودرو شناسنامه دار شوند و ملاک خوداظهاری مالیاتی شوند.
