افزایش ناگهانی قیمت مسکن؛ بازار املاک در شوک جهش قیمتی
نوسانات اخیر در بازار ارز ممکن است باعث آزاد شدن فنر فشرده قیمت مسکن شود. کارشناسان هشدار می‌دهند که با افزایش بی‌ثباتی نرخ ارز و کاهش قدرت خرید خریداران واقعی، احتمال جهش در بازار ملک وجود دارد.
با توجه به تجربه‌های قبلی، هرگونه افزایش ناگهانی در نرخ ارز فوراً تأثیرات ملموسی بر قیمت مسکن و اجاره‌بها به جا خواهد گذاشت. دلیل این امر، نقش بازار ملک به عنوان یک پناهگاه امن سرمایه در ایران است که در واکنش سریع به نوسانات ارزی، قیمت‌ها به‌طور خودکار صعودی می‌شوند. بنابراین، پیش‌بینی می‌شود در کوتاه‌مدت شاهد افزایش شدید قیمت مسکن باشیم.
بحران ارزی و تاثیر آن بر قیمت مسکن
اکنون اگر دولت ثبات نرخ ارز را تضمین نکرده و یا اقداماتی برای تقویت قدرت خرید واقعی متقاضیان انجام ندهد، بازار مسکن ممکن است وارد یک دوره جدید از جهش قیمتی شود؛ جهشی که ناشی از انگیزه‌های خارجی و رفتارهای محافظه‌کارانه سرمایه‌گذاران خواهد بود، نه افزایش تولید و عرضه مسکن.
پیش‌لرزه‌های ترامپی و پس‌لرزه‌های ارزی
در دی‌ماه، بازار معاملات مسکن تهران تحت تاثیر دو رویداد مهم تغییراتی محسوس را تجربه کرد: از یک طرف، نگرانی‌هایی درباره بازگشت احتمالی دونالد ترامپ به قدرت و اثرات آن بر اقتصاد ایران، و از طرف دیگر، نوسانات شدید نرخ دلار که با ورود دوباره تقاضای سرمایه‌ای، زمینه افزایش قیمت‌های پیشنهادی از سوی فروشندگان را فراهم کرد.
افزایش قابل توجه قیمت‌های پیشنهادی
بررسی‌های میدانی در مناطق مختلف تهران نشان می‌دهد که متوسط قیمت پیشنهادی هر متر مربع آپارتمان در دی‌ماه به حدود ۹۱.۱ میلیون تومان رسیده است. این رقم در مقایسه با آذرماه که میانگین ۸۸.۷ میلیون تومان ثبت شده بود، رشد ۲.۷ درصدی دارد. این در حالی است که خریداران واقعی به علت ضعف قدرت مالی همچنان از بازار عقب‌نشینی کرده‌اند و معاملات عمدتاً توسط سرمایه‌گذاران امیدوار به صعود نرخ ارز و تورم در بازار مسکن انجام شده است.
آغاز یک فاز تورمی جدید
تداوم این روند نشان‌دهنده ورود بازار مسکن به یک فاز تورمی جدید است؛ این فاز حاصل نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی بوده و با تشدید انتظارات تورمی، پیامدهایی در سایر بخش‌های بازار به دنبال خواهد داشت.
تأثیر ورود ترامپ و مناطق جنوبی پایتخت
رشد قیمت مسکن در سال گذشته و دی‌ماه ۱۴۰۳ بالاترین جهش را طی ۱۰ ماه تجربه کرد. این رشد، ناشی از تغییر ریسک جنگی به ریسک ترامپی و انتظار برای ریاست‌جمهور جدید آمریکا بوده است. این تغییرات در مناطقی چون ۱۲، ۱۹، ۱۱، ۷ و ۸ تهران به شکل ملموسی به چشم می‌خورد و شاهد رشد چشمگیر قیمت‌ها در مقایسه با آذرماه بوده‌ایم. همچنین، عرضه مسکن در بیشتر محله‌ها به‌ویژه در ابتدای زمستان افزایش یافته بود که این امر با ورود ترامپ به یک تغییر محسوس در بازار ختم شد.
جدا شدن بازار مسکن از دلار
نکته قابل توجه این است که تنش‌های منطقه‌ای تا پایان پاییز بازار دلار و مسکن را از یکدیگر جدا کرده بود، به طوری که در این مدت کم‌تحرکی در خریداران سرمایه‌ای و مصرفی دیده می‌شد و بازار مسکن به ثبات نسبی دست یافت. اما در ابتدای زمستان، شاهد کاهش فاصله رشد قیمت مسکن در مناطق شمالی و جنوبی تهران بودیم؛ موضوعی که تا پیش از این خلاف روند معمول بود.
