حسرتی تلخ برای خانه دار شدن
بحران چندلایه مسکن در ایران ناشی از تضاد منافع میان بازیگران اصلی و عدم هماهنگی بین دولت، بخش خصوصی، خانوارها و نظام مالی است. این بحران فراتر از یک چالش اقتصادی بوده و تبعات اجتماعی و سیاسی عمیقی را به همراه دارد.
تعامل پیچیده و گاه متضاد نهادها و بازیگران این حوزه، حل این مسئله را دشوار کرده است. با استفاده از چارچوب نظریه بازی، می‌توان رفتارها و تصمیمات بازیگران مختلف را بهتر تحلیل کرده و راه‌حل‌های موثرتری برای مقابله با این چالش ارائه داد.
بازیگران بازار مسکن: از دولت تا خانوارها
در این اکوسیستم پیچیده، چهار بازیگر اصلی نقش‌آفرینی می‌کنند:
دولت: نقش تنظیم‌گر کلان و سیاست‌گذار را ایفا می‌کند.
بخش خصوصی: شامل سازندگان و سرمایه‌گذاران، به‌عنوان تولیدکنندگان مسکن است.
خانوارها: به‌عنوان مصرف‌کنندگان و متقاضیان اصلی ظاهر می‌شوند.
نظام مالی: بانک‌ها و مؤسسات اعتباری که تامین‌کننده منابع مالی هستند.
هر یک از این بازیگران با منافع و محدودیت‌های جداگانه در حال شکل‌دهی به روندهای بازار هستند. اما این تعاملات به‌جای همکاری، غالباً در تعارضی پایدار به هم گره خورده‌اند. نتیجه این تناقض‌ها چیزی نیست جز رکود و بی‌ثباتی مداوم.
معمای زندانی و تعادل نش در بازار مسکن
بر اساس نظریه بازی، مفهوم «معمای زندانی» به شرایطی اشاره دارد که در آن بازیگران با تمرکز بر منافع فردی خود، در نهایت به نتایجی جمعی می‌رسند که برای هیچ‌یک مطلوب نیست. این دقیقاً همان اتفاقی است که در بازار مسکن ایران رخ می‌دهد:
تولیدکنندگان: بر پروژه‌های کم‌ریسک و پرسود تمرکز می‌کنند.
خانوارها: در انتظار کاهش قیمت نشسته‌اند.
دولت: به مداخلات مقطعی بسنده می‌کند.
نظام مالی: برای اعطای وام با احتیاط عمل می‌کند.
تعادل نش، یکی دیگر از مفاهیم کلیدی این نظریه، زمانی به‌دست می‌آید که هیچ‌یک از بازیگران حاضر به تغییر رفتار خود نیستند. اما این تعادل اقتصادی، به‌وضوح ناکارآمد است و نتایج منفی متعددی به‌دنبال دارد:
کمبود مسکن مقرون‌به‌صرفه
افزایش بی‌ثباتی قیمت‌ها
عدم تعادل میان عرضه و تقاضا
ناکارآمدی تامین مالی
تعاملات بازیگران در بازار مسکن
قفل‌های قانونی و راه‌های گشایش
یکی از موانع بزرگ در این حوزه، ضعف قوانین موجود ازجمله قانون پیش‌فروش ساختمان است. این قانون به جای تسهیل تأمین مالی، عملاً بی‌اعتمادی را در بازار تقویت کرده است. نواقص اصلی این قانون شامل:
- عدم‌تعادل در توزیع ریسک
- ضعف نظارتی و اجرایی
- ناکارآمدی نظام حل اختلاف
برای تحول در این مسیر، نیاز به اصلاح ساختاری و بازنگری در قوانین حیاتی است. همچنین روش‌های مالی نوین مانند «فروش متری زمین» و «توکنایز دارایی‌های ملکی» نیز نیازمند توسعه و تضمین قانونی هستند.
