سرگردانی، هشتمین سین بازار مسکن
به‌عقیده کارشناسان، بازار مسکن در حال گذر از مرحله رکود است، اما برخی رویدادها حالت شکننده در این بازار پرتقاضا ایجاد کرده و خریدوفروش ملک این روزها دچار نوسان شده و خریداران و فروشندگان را در حالت ابهام قرار داده است.
به عقیده کارشناسان، بازار مسکن در حال گذر از مرحله رکود است، اما برخی رویدادها حالت شکننده در این بازار پرتقاضا ایجاد کرده و خریدوفروش ملک این روزها دچار نوسان شده و خریداران و فروشندگان را در حالت ابهام قرار داده است. به علت تاثیر نرخ مسکن از بازار ارز، تمایل به معامله برای متقاضیان سخت شده و با تداوم این روند، احتمال افت تعداد خریدوفروش آپارتمان در شب عید نیز وجود دارد.همچنین تقاضای سوداگری در بازار مسکن تهران و شهرهای حومه نیز متاثر از خبرهای سیاسی اخیر و کاهش نرخ ارز با افت همراه بوده، به طوری که مشاوران املاک می گویند پس از فروکش التهاب بازار ارز، معاملات مسکن و به تبع آن قیمت ها، دچار تغییرات محسوسی شده است. بنا به گفته واسطه های ملکی، تقاضای سرمایه گذاری و سفته بازی که معمولا با نوسانات بازار ارز بالا می رود، دچار کاهش شده و دلالان از بازار مسکن عقب نشینی کرده اند. در حالت عادی، عمده خریدها در پایتخت از نوع «تبدیل» است که قصد دارند خانه قبلی خود را بفروشند و خانه جدیدی با موقعیت مکانی بهتر یا بزرگ تر خریداری کنند. این در حالی است که تا حدود 2 هفته قبل تحت تاثیر انتظارات تورمی، عمده معاملات توسط سفته بازان و دلالان انجام می شد.
رکود شدید در معاملات مسکن
بازار مسکن به رکود نرفته، بلکه در حالت انتظار است و چشمداشت ثبات اقتصادی از این بازار ملک داریم. یکی از موارد تاثیرگذار بر بازار مسکن، تعیین تکلیف نرخ ارز است و با نوسان بالای نرخ ارز در ماه های اخیر، بازیگران بازار مسکن دست نگه داشته اند. بررسی نرخ پیشنهادی فروش تازه ترین فایل های عرضه شده به بازار مسکن حکایت از آن دارد که حتی با کاهش نرخ ارز، برخی عرضه کنندگان واحدهای مسکونی گویا قصدشان برای فروختن خانه جدی نیست و قیمت هایی را اعلام می کنند که به هیچ وجه پذیرفتنی نیست.رفتار فروشندگان حاضر در بازار مسکن به لحاظ نحوه اعلام نرخ پیشنهادی فروش به شکلی است که نشان می دهد آنها قیمت هایی برای نفروختن اعلام کرده اند! فعالان بازار مسکن معتقدند اگرچه در فاصله بهمن و اسفند امسال، شرایط در بازار مسکن تحت تاثیر نوسان شدید نرخ ارز به نحوی پیش رفت که بر سرعت رشد نرخ مسکن افزوده شد، اما برخی قیمت های اعلامی از سوی متقاضیان فروش نسبتی با قیمت در معاملات قطعی ثبت شده ندارد و گاهی تا ۵۰ درصد از آن بالاتر است.
در یک بازار واقعی، عرضه و تقاضا متناسب با یکدیگر هستند، اما اگر سیاست های کنترلی دقیق و منظمی برای کنترل عرضه و تقاضا وجود نداشته باشد، فنر بازارها رها می شود. در حال حاضر این ذهنیت ایجادشده که تغییرات نرخ ارز ادامه دار خواهد بود، بنابراین ممکن است تا سال آینده برخی سرمایه ها از بخش های مولد مسکن به بازارهای موازی منتقل شوند. اکنون معاملات مسکن دچار رکود شده و احتمالا این روند ادامه می یابد، در چنین شرایطی با کاهش نرخ ارز ممکن است نرخ املاک کاهش نیابد، اما به طورقطع از صعود شدید آن کاسته می شود. در حال حاضر بسیاری از فعالان بازار مسکن که تمایل داشتند پروژه ای را شروع کنند، به سمت سرمایه گذاری در بازارهای موازی رفته اند، چرا که احتمالا این اقدام سودآوری کوتاه مدتی برای شان به همراه دارد.
تاثیر مستقیم ارز بر نرخ مسکن
سیدبهلول حسینی، نماینده دوره اسبق مجلس شورای اسلامی در رابطه با تاثیر کاهش نرخ دلار بر بازار مسکن به صمت گفت: مسلما افزایش یا کاهش نرخ ارز تاثیر مستقیمی بر نرخ ملک دارد و همین نوسانات نرخ دلار است که باعث شده تا معامله گران برای خرید و با فروش مسکن دچار یک نوع سرگردانی اقتصادی شوند.
وی در ادامه عنوان کرد: در چند سال اخیر، دولت ها نتوانستند نرخ ارز را کنترل کنند. از سوی دیگر، محدودیت های ناشی از تحریم نیز باعث شد تا اقتصاد ما با چالش و بحران روبه رو شود.
به گفته این نماینده مجلس شورای اسلامی، در شرایطی که تورم بر تمام بازارهای مالی تاثیر گذاشته، طبیعی است بازار مسکن هم از این موضوعات تاثیر بگیرد و با رشد روبه رو شود. در حالی که گاهی دیده می شود، نرخ تورم مسکن از نرخ تورم اقتصادی پایین تر است؛ با این حال باز هم قیمت ها طوری نیست که اکثریت مردم بتوانند هزینه خرید مسکن را متقبل شوند، چرا که درآمد به اندازه تورم افزایش نیافته است.
توافقات سیاسی، راهی برای حل مشکلات اقتصادی
حسینی در رابطه با نقش توافقات سیاسی در گشایش های اقتصادی و حل مشکل مسکن به صمت توضیح داد: زمانی که با یک چالش بزرگ در کشور روبه رو می شویم، باید برای حل آن تمام توان خود را بگذاریم و از همه جنبه های مختلف سیاسی، اقتصادی و اجتماعی برای برنامه ریزی استفاده کنیم. بنابراین، اینکه بگوییم ایجاد روابط گسترده می تواند بر اقتصاد و بازار مسکن تاثیر بگذارد، ادعای درستی به نظر می رسد. به عنوان نمونه، در روزهای اخیر، ایران و عربستان روابط خود را از سر گرفتند و مشاهده کردیم که این اقدام با چه سرعتی بر کاهش نرخ ارز تاثیر گذاشت و به تبع آن، ترمز افزایش نرخ ملک کشیده شد.
وی در ادامه افزود: روزهای پایانی سال ۱۴۰۱ را می گذرانیم و از وعده های دولت سیزدهم برای ساماندهی بازار مسکن بیش از یک سال و نیم می گذرد؛ اما هیچ چشم انداز روشنی برای کاهش قیمت ها دیده نمی شود. حتی در ابتدای فعالیت وزارت راه و شهرسازی بنده با وزیر فقید این وزارتخانه صحبت هایی پیرامون پروژه نهضت ملی مسکن داشتم و به ایشان گفتم که این اقدام کاری از پیش نمی برد، اما ایشان ضرورت اجرای این طرح را بالا نرفتن بیشتر قیمت ها عنوان کردند و از کاهش نرخ صحبتی به میان نیاوردند. بااین حال تاکنون نه تنها قیمت ها کاهش نیافته است، بلکه کنترل هم نشده و امیدی نیست که در آینده اتفاق خاصی در این بازار رخ دهد. حسینی در پایان گفت: مشکلات بازار مسکن باید با همکاری تمام نهادهای ذی ربط پیگیری شود تا این حوزه با سرعت بیشتری در مسیر توسعه قرار بگیرد. در این صورت، عرضه و تقاضا در این بازار پرطرفدار به تعادل می رسد. تنها تلاش های دولت در صورتی می توانند به بهبود بازار مسکن بینجامند که از تمام ظرفیت ها و زیرساخت های کشور باتوجه به برنامه ریزی دقیق استفاده شود.
عوامل کاهش نرخ ملک
کیاکسار محمدی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: در روزهای پایانی امسال شاهد نوسانات نرخ ارز بوده ایم که تاثیر زیادی بر افزایش نرخ ملک داشت. در این شرایط دلار در مسیر معکوس قیمتی قرار گرفته است،بنابراین امید می رود نرخ مسکن با تاثیر از این موضوع کاهشی شود. محمدی در ادامه افزود: در رابطه با تعداد معاملات مسکن نیز شرایط هرساله به گونه ای است که در ماه های آخر شاهد افزایش خریدوفروش در این بازار هستیم، اما به دلیل تلاطم در بازارهای مالی و مشخص نبودن قیمت ها، بازار مسکن به شدت با رکود مواجه و شرایط متفاوتی نسبت به سال های قبل در حال تجربه شدن است. به نظر، برعکس روزهای گذشته که فروشندگان پای معامله نمی آمدند، اکنون خریداران با این شرایط روبه رو هستند و منتظر کاهش بیشتر نرخ ارز و ملک به سر می برند. قطعا هم عوامل بخش عرضه و هم تقاضا در قیمت ها و تعداد معاملات اثرگذار است، اما معمولا آن چیزی که تعیین کننده نرخ و از تحلیل پارامترها مهم تر باشد، بخش تقاضا است.
تقاضا در تعیین قیمت ها اثرگذار است
این کارشناس درباره عوامل تاثیرگذار بر کاهش نرخ مسکن گفت: یکی از تاثیرگذارترین فاکتورها در افزایش نرخ تمام شده مسکن، بالا رفتن نرخ مصالح ساختمانی و این موضوع غیرقابل چشم پوشی است، اما اکنون موضوع مهم تری برای کاهش انتظارات تورمی و امید برای ارزان شدن ملک وجود دارد و آن هم کاهش نرخ ارز و تغییر روابط سیاسی ایران و عربستان است که منجر به کاهش التهابات بازارهای مالی در روزهای آخر سال شده و امید است، سال بعد نیز تاثیر مثبتی بر بازارهای مالی مختلف بگذارد.
مسیر قیمتی بازار مسکن در سال آینده
محمدی تصریح کرد: بازار مسکن در شرایطی است که با کمبود عرضه مواجه و ساخت وساز به شدت کاهشی است. از طرفی، قدرت خرید مردم اجازه نمی دهد تقاضا به سمت بازار سرازیر شود. در نتیجه، با کمبود عرضه که طی سال های گذشته ایجادشده، شاهد رشد بالای تقاضا در سال آینده خواهیم بود. این کارشناس عنوان کرد: گره بازار مسکن در صورتی باز خواهد شد که شرایط اقتصادی اوضاع بهتری را تجربه کند و با کنترل تورم، رشد نرخ ارز نیز متوقف شود؛ همچنین جدا از موضوع اقتصاد، دولت باید برای بهبود روابط دیپلماسی گام های محکم تری بردارد. در این شرایط باز هم نمی شود، به ساماندهی بازار مسکن در کوتاه مدت امیدوار بود و حل بحران های موجود به زمان بیشتری نیاز دارد.
وی در پایان گفت: در اوضاع فعلی باتوجه به ریسک های مختلفی که در اقتصاد وجود دارد، پیش بینی آینده بازار مسکن دشوار است، اما به نظر می رسد بازار مسکن در حدود نرخ تورم عمومی کمی کمتر یا کمی بیشتر حرکت کند و اگر با ریزش بیشتر نرخ ارز مواجه شویم، قطعا بازار هم از نظر تعداد معاملات و هم از نظر قیمت ها رکودی خواهد شد.
سخن پایانی
نوسان نرخ ارز در عملکرد اقتصادی کشور نقشی اساسی دارد. در روزهای گذشته نرخ دلار در برابر ریال به اوج خود رسیده بود و فعالان بازار با دغدغه تاثیر افزایش نرخ دلار بر نرخ مسکن مواجه شدند. بخش مسکن بیش از ۵۰ درصد هزینه های خانوارها را به خود اختصاص می دهد. از سوی دیگر، تغییرات نرخ مسکن روی خانوارهایی که مستاجر هستند، بسیار تاثیر می گذارد. اکنون که نرخ ارز از رکوردزنی دست برداشته است، می توان امیدوار به ایجاد آرامش نسبی در بازار مسکن بود. اگر همین روال ادامه پیدا کند، می توان به کاهش نرخ مسکن نیز امیدوار بود. با این همه تغییری در رکود بازار ایجاد نشده است.در نتیجه گیری این گزارش می توان گفت؛ به هرحال نوسانات نرخ ارز، بازار ملک را با رکود و سرگردانی همراه کرد. بسیاری از کارشناسان معتقدند، اگر در سال آینده، دولت بتواند نوسانات نرخ ارز را کنترل کند و اوضاع اقتصادی را سروسامان دهد، امیدها تا حدودی برای ثبات نرخ مسکن زنده می شود. بدون شک بهبود تعاملات سیاسی مانند ازسرگیری روابط بین ایران و عربستان تاثیر قابل توجهی بر روند اقتصادی دارد و بدون شک منجر به کاهش نرخ ارز و توقف رشد نرخ مسکن خواهد شد.
