شعاری بزرگ که عملیاتی نیست
بیت‌الله ستاریان-کارشناس بازار مسکن
دولت سیزدهم مدعی است که می تواند سالی یک میلیون واحد مسکونی تولید کند. برای تحلیل این گزاره، باید چند مورد بیان شود؛
اول اینکه دولت ها اصلا نمی توانند این میزان واحد مسکونی بسازند. نه دولت ما، بلکه در جهان هم، هیچ دولتی نمی تواند به شخصه سالی یک میلیون واحد مسکونی بسازد. در طول تاریخ هم تابه حال چنین اتفاقی رخ نداده است.
آنچه بررسی بازار مسکن ایران و جهان به ما نشان می دهد، این است که دولت ها در بهترین شکل، بین ۴۰ تا ۵۰ هزار واحد مسکونی در سال، قادر نیستند، تولید کنند؛ آن هم به این شکل که پیمانکار استخدام کنند و تولید و عرضه را انجام بدهند. این میزان هم بیشتر در کشورهایی انجام می شود که مشکل مسکن در آنجاها حل شده و در واقع مشکلی به این نام ندارند، بازارشان افزایش نرخ ندارد و به تعادل رسیده است.
با یک حساب ساده می بینیم که تولید یک میلیون واحد مسکونی باید حدود ۱۰۰ میلیون مترمربع تولید خالص داشته باشد. از طرفی، هر یک مترمربع تولید خالص مسکن، نیازمند یک مترمربع خدمات عمومی است؛ یعنی ۲۰۰ میلیون مترمربع. هر یک مترمربع، چه آموزشی و چه مسکونی به اندازه خودش زیرساخت می خواهد؛ زیرساخت هایی از جمله تلفن، گاز، برق، آب، جاده و زیرساخت های مختلف دیگر.
با این حساب، دولت باید ۴۰۰ میلیون مترمربع هزینه کند تا سالی یک میلیون واحد مسکونی خالص قابل بهره برداری شود. ۴۰۰ میلیون مترمربع ضرب در 10 میلیون تومان ـ هزینه ساخت هر یک مترمربع واحد مسکونی ـ رقمی حدود ۴ هزار میلیارد تومان می شود که به اندازه کل نقدینگی کشور است.فرض کنیم که کشور مصمم به تولید این میزان واحد مسکونی باشد؛ اما برای آن باید گردش پول سریعی رخ دهد. در واقع با این میزان از حجم گردش پول در کشور نمی شود، سالی یک میلیون واحد مسکونی تولید کرد.
تسهیلاتی که داده می شود در نهایت به اندازه تسهیلات ۴۰ هزار واحد مسکونی است و اندازه یک میلیون واحد نیست؛ آن هم با مواردی مانند بازار رهن ثانوی، صندوق های مسکن و سرمایه گذاری خارجی که به طورقطع مشکل ساز است.
اما همان طور که می دانیم هیچ کدام از این ابزارهای مالی در ایران راه نیفتاده و جوابگو نیست، آن هم به این دلیل که سبک اقتصاد ما غلط است.
ساختار اقتصادی نیمه دولتی و خصوصی مشکلات زیادی دارد. ساختار دولتی ضربه زیادی به بخش خصوصی زده و در واقع مسکن، ضربه گیر اقتصاد دولتی شده است.
وعده ای که دولت در شروع کار خود داد که ما سالانه یک میلیون مسکن و در نهایت 4 میلیون مسکن در پایان دولت خواهیم ساخت؛ شعاری بزرگ و سنگین بود.
این نوع صحبت کردن و مردم را امیدوار کردن خوب است، اما عملیاتی نیست و در ادامه می تواند بر بی اعتمادی جامعه بیفزاید. ساخت یک میلیون مسکن در سال توسط دولت، کاری شدنی نیست، مگر اینکه تمام مسکن هایی را که در سطح کشور توسط خود مردم ساخته می شود هم، دولت در آمار خود بیاورد.
هم اکنون ساخت مسکن تمام هم و غم وزارت راه و شهرسازی شده است، در حالی که این وزارتخانه رسالت های دیگری هم دارد و قسمت قابل تامل موضوع،آنجایی است که در همان بخشی هم که تمرکز کرده، نمی تواند موفقیت تمام و کمالی را به منصه ظهور برساند.
