مطابق این طرح، اگر واحد مسکونی در شهرهای بالای ۱۰۰هزار نفر بیش از ۱۲۰ روز خالی از سکنه باشد، مشمول مالیات خواهد شد، همچنین به‌ازای هر ماه، بیش از زمان مذکور، آن واحد ماهانه مشمول مالیات برمبنای درآمد اجاره می‌شود، به این نحو که سال اول معادل ۶ برابر مالیات متعلقه و سال دوم معادل ۱۲ برابر مالیات متعلقه و سال سوم به بعد معادل ۱۸ برابر مالیات متعلقه خواهد شد. از سویی، طبق ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، اگر فردی ملک مسکونی خود را در سامانه املاک و اسکان ثبت نکند، به‌عنوان واحد مسکونی خالی شناسایی و مشمول مالیات می‌شود. این قوانین در حالی اجرایی شده که وضعیت اخذ مالیات از خانه‌های خالی، حاکی از موفق نبودن دولت در اجرا است. صمت در گفت‌وگو با کارشناسان به بررسی این موضوع پرداخته است.

هدف، درآمدزایی نیست

دولت بارها اعلام کرده هدف از مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی، درآمدزایی نیست و درواقع، به‌دنبال درمان گرانی و افزایش عرضه در بازار است. اجرای این طرح در نهایت می‌تواند منجر به این شود که فعالیت خریداران ملک با هدف سرمایه‌گذاری نباشد و سرمایه افراد صرف خرید مسکن مصرفی یا مشارکت در تولید شود که گام مهمی در ساماندهی بازار مسکن است.

در قانون مالیات بر خانه‌های خالی آمده که اگر مردم خوداظهاری نکنند، از دریافت برخی خدمات مانند خدمات بانکی، دسته‌چک و امثال آن منع خواهند شد که معاون اول رئیس‌جمهوری، بخشنامه آن را به همه دستگاه‌ها ابلاغ کرده است.

اطلاعات ۷۲ میلیون نفر در سامانه املاک و اسکان وجود دارد، از این‌رو قانون مالیات بر خانه‌های خالی، زمانی خوب اجرا می‌شود که سامانه املاک و اسکان تکمیل ‌شده باشد. در حال‌ حاضر برای ۷۵۰ هزار واحد خالی کشور از سازمان امور مالیاتی، قبض مالیاتی صادر شده است. ۶۰ هزار نفر از این ۷۵۰ هزار نفر اعتراض کرده‌اند که اطلاعاتی که براساس آن قبض مالیاتی صادره شده، اشتباه بوده است.

اگرچه درآمد مالیات خانه‌های خالی حتی در پیش‌بینی اولیه دولت نیز رقمی ناچیز بود که سهم موثری در تامین بودجه نداشت، اما این رقم برای سال‌های بعد نیز تکرار شد. این در حالی است که میزان درآمد وصولی از این مالیات در ۲ سال گذشته صفر بوده و امسال نیز رقم وصولی با میزان شناسایی‌شده اختلاف زیادی داشته است.

اخذ مالیات راه‌حل مشکل مسکن نیست

حسین ابراهیمی، کارشناس اقتصادی در رابطه با این موضوع به صمت گفت: دولت علت اجرای وصول مالیات از خانه‌های خالی را حل مشکل مسکن عنوان می‌کند، در حالی ‌که به‌وضوح نمایان است که این طرح مشکلی از مسکن را حل نمی‌کند.

وی در ادامه گفت: امروزه در جهان شاهد هستیم گرایش اصلی دولت‌ها برای مداخله در بازار مسکن، حمایت از سمت تقاضا است، بنابراین تسهیلات خرید مسکن ۸۰ درصد نرخ مسکن را شامل می‌شود، اما حتی اگر بخواهیم در ایران چنین تسهیلاتی هم بدهیم، با فرض اینکه بانک‌ها توان و انگیزه تسهیلات‌دهی داشته باشند، با محاسبه نرخ سود تسهیلات بانکی ۱۸ درصد، اقساط این تسهیلات به‌حدی خواهد بود که بازپرداخت آن از توان بسیاری از خانوارهای ایرانی خارج است.

این کارشناس اقتصادی عنوان کرد: دولت مدعی است که ما خانه‌های خالی بسیاری داریم که همگی احتکار شده است، بنابراین واحدهای خالی بیشتر از نوع لوکس یا ویلا هستند و افرادی که از اجاره خانه خود صرف‌نظر می‌کنند، آن‌قدر پول ‌دارند که مالیات دولت را هم ‌بپردازند،از این‌رو باز هم دولت به هدف خود برای ورود این خانه‌ها به بازار نخواهید
 رسید.

ابراهیمی خاطرنشان کرد: در حال‌ حاضر بازار مسکن در کشور ما به محلی برای خریدهای سرمایه‌گذاری تبدیل‌ شده و کمابیش از خریداران مصرفی خالی‌ شده است؛ تعداد معاملات نیز این موضوع را تا حدودی تایید می‌کند که بازار در انحصار خریداران سرمایه‌ای
 است.

از سوی دیگر، باتوجه به حداقل دستمزدهای کارگری و حقوق و مزایای کارمندی، در صورتی ‌که یک خانوار بخواهد نیمی از درآمد خود را پس‌انداز کند تا بتواند خانه‌دار شود، با احتساب میانگین دستمزد کارگری ۶ میلیون تومان، حدود یک قرن طول می‌کشد تا خانه‌دار شود.

طرحی که محکوم ‌به شکست است

ابراهیمی با تاکید بر این موضوع که در هیچ جای دنیا مالیات خانه‌های خالی را به‌عنوان درآمد مالیاتی در نظر نمی‌گیرند، به صمت گفت: اگر هم شاهد دریافت مالیات در کشورهای دیگر هستیم، از طرفی دیده می‌شود که در آنجا مشکل مسکن حل‌ شده و بنابراین دولت طرح‌های مالیاتی را به مرحله اجرا گذاشته است تا صاحب‌خانه از ترس مالیات، واحد خود را وارد بازار کند.

وی تاکید می‌کند: پیش‌نیاز چنین طرح‌هایی آن است که به‌اندازه نیاز جامعه، مسکن تولید کنید و جلوی احتکار آن را بگیرید، در حالی ‌که ما هنوز با کسری مسکن در بخش تقاضای واقعی مواجهیم. ما درباره اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی مشاهده می‌کنیم که مردم از ثبت خانه‌های خالی خود در سامانه مرتبط به‌هیچ‌وجه استقبال نکرده‌اند و مدیران دستگاه‌های دولتی نیز نبود اطلاعات کافی برای اجرای اخذ مالیات از خانه‌های خالی را ندارند، بنابراین بدون شک همان‌طور که آمارها نشان می‌دهد در این طرح با شکست روبه‌رو هستیم.

وی از محرز نبودن اطلاعات اقامتگاه‌ها، فاقد سند بودن بسیاری از املاک، نبود سامانه جامع و هماهنگی بین دستگاه‌های اجرایی دولت و نقصان از زیرساخت‌های ارتباطی و اطلاعاتی لازم به‌عنوان مهم‌ترین مشکلات موجود در اخذ مالیات از خانه‌های خالی یاد می‌کند و می‌افزاید: یکی از مهم‌ترین دلایل جهش نرخ مسکن، سفته‌بازی و سوداگری در بازار زمین به‌عنوان گران‌ترین نهاده ساختمانی است، از این‌رو شاید اگر سیستم دریافت مالیات سالانه از زمین مشمول مالیات می‌شد، فرآیند تنظیم‌گری در بازار مسکن از بالادست این بازار بهتر کلید
می‌خورد.

حسین ابراهیمی، کارشناس اقتصادی در رابطه با این موضوع به صمت گفت: دولت علت اجرای وصول مالیات از خانه‌های خالی را حل مشکل مسکن عنوان می‌کند، در حالی ‌که به‌وضوح نمایان است که این طرح مشکلی از مسکن را حل نمی‌کند.

وی در ادامه گفت: امروزه در جهان شاهد هستیم گرایش اصلی دولت‌ها برای مداخله در بازار مسکن، حمایت از سمت تقاضا است، بنابراین تسهیلات خرید مسکن ۸۰ درصد نرخ مسکن را شامل می‌شود، اما حتی اگر بخواهیم در ایران چنین تسهیلاتی هم بدهیم، با فرض اینکه بانک‌ها توان و انگیزه تسهیلات‌دهی داشته باشند، با محاسبه نرخ سود تسهیلات بانکی ۱۸ درصد، اقساط این تسهیلات به‌حدی خواهد بود که بازپرداخت آن از توان بسیاری از خانوارهای ایرانی خارج است.

این کارشناس اقتصادی عنوان کرد: دولت مدعی است که ما خانه‌های خالی بسیاری داریم که همگی احتکار شده است، بنابراین واحدهای خالی بیشتر از نوع لوکس یا ویلا هستند و افرادی که از اجاره خانه خود صرف‌نظر می‌کنند، آن‌قدر پول ‌دارند که مالیات دولت را هم ‌بپردازند،از این‌رو باز هم دولت به هدف خود برای ورود این خانه‌ها به بازار نخواهید
 رسید.

ابراهیمی خاطرنشان کرد: در حال‌ حاضر بازار مسکن در کشور ما به محلی برای خریدهای سرمایه‌گذاری تبدیل‌ شده و کمابیش از خریداران مصرفی خالی‌ شده است؛ تعداد معاملات نیز این موضوع را تا حدودی تایید می‌کند که بازار در انحصار خریداران سرمایه‌ای
 است.

از سوی دیگر، باتوجه به حداقل دستمزدهای کارگری و حقوق و مزایای کارمندی، در صورتی ‌که یک خانوار بخواهد نیمی از درآمد خود را پس‌انداز کند تا بتواند خانه‌دار شود، با احتساب میانگین دستمزد کارگری ۶ میلیون تومان، حدود یک قرن طول می‌کشد تا خانه‌دار شود.

طرحی که محکوم ‌به شکست است

ابراهیمی با تاکید بر این موضوع که در هیچ جای دنیا مالیات خانه‌های خالی را به‌عنوان درآمد مالیاتی در نظر نمی‌گیرند، به صمت گفت: اگر هم شاهد دریافت مالیات در کشورهای دیگر هستیم، از طرفی دیده می‌شود که در آنجا مشکل مسکن حل‌ شده و بنابراین دولت طرح‌های مالیاتی را به مرحله اجرا گذاشته است تا صاحب‌خانه از ترس مالیات، واحد خود را وارد بازار کند.

وی تاکید می‌کند: پیش‌نیاز چنین طرح‌هایی آن است که به‌اندازه نیاز جامعه، مسکن تولید کنید و جلوی احتکار آن را بگیرید، در حالی ‌که ما هنوز با کسری مسکن در بخش تقاضای واقعی مواجهیم. ما درباره اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی مشاهده می‌کنیم که مردم از ثبت خانه‌های خالی خود در سامانه مرتبط به‌هیچ‌وجه استقبال نکرده‌اند و مدیران دستگاه‌های دولتی نیز نبود اطلاعات کافی برای اجرای اخذ مالیات از خانه‌های خالی را ندارند، بنابراین بدون شک همان‌طور که آمارها نشان می‌دهد در این طرح با شکست روبه‌رو هستیم.

وی از محرز نبودن اطلاعات اقامتگاه‌ها، فاقد سند بودن بسیاری از املاک، نبود سامانه جامع و هماهنگی بین دستگاه‌های اجرایی دولت و نقصان از زیرساخت‌های ارتباطی و اطلاعاتی لازم به‌عنوان مهم‌ترین مشکلات موجود در اخذ مالیات از خانه‌های خالی یاد می‌کند و می‌افزاید: یکی از مهم‌ترین دلایل جهش نرخ مسکن، سفته‌بازی و سوداگری در بازار زمین به‌عنوان گران‌ترین نهاده ساختمانی است، از این‌رو شاید اگر سیستم دریافت مالیات سالانه از زمین مشمول مالیات می‌شد، فرآیند تنظیم‌گری در بازار مسکن از بالادست این بازار بهتر کلید
می‌خورد.

آیا قانون مالیات بر خانه‌های خالی شکست خورد؟

محمود اولاد، کارشناس اقتصاد مسکن به صمت گفت: اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی چند سال است که با برنامه راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان کشور آغاز شده است؛ در ابتدا گفته می‌شد تعداد خانه‌های خالی ۲ میلیون واحد مسکونی است، اما پس از مدتی تنها بیش از ۵۰۰ هزار واحد مسکونی را به سازمان امور مالیاتی معرفی کردند.

وی بااشاره به اظهارات اخیر وزیر اقتصاد مبنی بر اینکه از ۵۰۰ هزار واحدی که وزارت راه و شهرسازی معرفی کرده، خالی بودن ۲۱۶ هزار واحد آن با اعتراض مالکان، منتفی شده است، افزود: مشخص نیست آیا همین تعداد هم در واقع خالی باشند یا خیر؟ این موضوع به‌معنای شکست قانون مالیات بر خانه‌های خالی است.

در دنیا مالیات خانه‌های خالی را شهرداری‌ها دریافت می‌کنند؛ به این صورت که هم شناسایی این خانه‌ها به شهرداری‌ها داده می‌شود و هم منابع و درآمد برای دولت‌های محلی است، البته در دنیا هدف از اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی کنترل بازار مسکن نیست. ضمن اینکه در دیگر کشورها این قانون برای کل کشور اجرا نمی‌شود، بلکه برای چند شهر از یک کشور اعمال می‌شود. در کانادا نیز تنها شهرداری‌های یک یا 2 شهر آن از خانه‌های خالی عوارض دریافت می‌کنند.

اولاد در رابطه با هدف اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی به صمت توضیح داد: در کلیت این موضوع، هدف از اجرای این قانون در دیگر کشورها این بود که در برخی محله‌های نابسامان، خانه‌ها به‌قدری فرسوده می‌شدند که دیگر هزینه کردن برای بهسازی آن به‌صرفه نبود و ساکنان با ترک خانه‌های‌شان به حاشیه شهر برای سکونت در خانه‌های نوساز می‌رفتند؛ این اتفاق برای ساکنان این محله‌ها مشکلات امنیتی در پی داشت که در نتیجه شهرداری‌ها تصمیم به دریافت مالیات از مالکان خانه‌های خالی می‌کردند تا بافت‌های نابسامان شهری خالی از سکنه نشوند.

خانه‌های خالی، نقش کنترلی در بازار ندارند

وی در ادامه بیان کرد: هدف اولیه برای تصویب قانون مالیات بر خانه‌های خالی کنترل بازار مسکن بود، اما متاسفانه اجرای آن در سامانه املاک و اسکان اشتباه درج شد، از این‌رو چه کسی جوابگوی این هزینه‌های سنگین از جیب مردم برای راه‌اندازی‌های چندباره سامانه املاک و اسکان است؟

اولاد در پایان خاطرنشان کرد: بر فرض اینکه، همه این ۲۸۰هزار واحد مسکونی که خالی بودن آن شناسایی‌شده، محرز شود و بر فرض اینکه همه این ۲۸۰ هزار واحد خالی به بازار اجاره مسکن وارد شوند، در برابر ۱۲ تا ۱۳ میلیون خانوار مستاجری که در کشور وجود دارد، اصلا رقمی نیست که بتواند نقش کنترلی بازار اجاره مسکن را ایفا کند.

سخن پایانی

وزارت راه و شهرسازی در برخی موارد به‌اشتباه محل سکونت افراد را به‌عنوان خانه خالی اعلام می‌کند یا اطلاعات خانه‌های شناسایی‌شده برای اخذ مالیات ناقص است یا فرآیند شناسایی و ارسال اطلاعات خانه‌های خالی به سازمان مالیاتی بسیار زمانبر است.

با بررسی عملکرد ۳ ماهه درآمدهای مالیاتی امسال به‌نوعی این انتقاد بجا است، زیرا براساس این آمار در این مدت فقط ۵ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان مالیات از واحدهای مسکونی خالی از سکنه دریافت شده
است.

در سال گذشته و با فراز و نشیب‌های بسیار، معادل ۵۶۸ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه برای اخذ مالیات شناسایی شد که براساس آخرین آمارها، میزان مالیات دریافتی از این خانه‌ها کمتر از ۱۰ میلیارد تومان بوده است.

قانون مالیات خانه‌های خالی از زمانی که اجرای آن شروع شد، تاکنون که در حال اجرا است، همواره موردانتقاد کارشناسان و مسئولان به‌ویژه مجلسی‌ها بوده است.

 این انتقادات، ناشی از روند شناسایی واحدهای مسکونی خالی از سکنه تا اخذ مالیات از آنها است، زیرا گفته می‌شود که وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان نهاد مربوطه برای شناسایی خانه‌های خالی، سریع و کارآمد عمل
 نمی‌کند.

وظیفه شناسایی خانه‌های خالی برعهده وزارت راه و شهرسازی از طریق سامانه املاک و اسکان گذاشته ‌شده است که این وزارتخانه با راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان نسبت به ثبت اطلاعات سکونتی افراد اقدام کرده و کسانی که در مهلت تعیین‌شده نتوانستند این اطلاعات را ثبت کنند، خانه آنها به‌عنوان خانه خالی به سازمان امور مالیاتی از سوی وزارت راه و شهرسازی معرفی شد و در همین راستا وزارت راه و شهرسازی باید با برنامه‌ریزی و مدیریت صحیح چالش‌های پیش‌رو را از میان بردارد.