برخی از کارشناسان معتقدند با توجه به آمارها، فاصله عرضه و تقاضا، تعادل را در بازار مسکن مختل کرده و ضرورت همکاری دولت با بخش خصوصی برای تولید مسکن، بیشتر از پیش احساس می‌شود. ازسویی بانک‌ها موظف شده‌اند ۲۰ درصد منابع مالی خود را به بخش مسکن اختصاص دهند، اما در عمل آن‌طور که باید با دولت همکاری‌های لازم را به عمل نمی‌آورند. این اقدام بانک‌ها می‌تواند دلایل گوناگونی داشته باشد، اما مسلما آهنگ تولید مسکن را به‌شدت کند می‌کند. صمت در این گزارش به شرایط روز صنعت ساختمان و شروط خانه‌دار شدن مردم پرداخته است.

زمان خانه‌دار شدن کارگران ۸۳ سال و کارمندان ۷۱ سال

بررسی‌ها نشان می‌دهد توقف حمایت از عرضه و تولید مسکن در دهه ۹۰، از اصلی‌ترین عوامل انباشت تقاضا و ایجاد بحران در بازار مسکن بوده است. براساس اعلام بانک مرکزی، متوسط نرخ هر مترمربع واحد مسکونی در تهران به حدود ۴۲ میلیون تومان و طبق بررسی‌های مرکز آمار به ۴۵ میلیون تومان رسیده است. به‌عبارت دیگر، اگر قرار باشد هر خانوار تهرانی یک واحد مسکونی با متراژ متوسط ۷۰ مترمربعی خریداری کند، باید حدود ۳ میلیارد تومان هزینه بپردازد.

از سوی دیگر، با توجه به حداقل دستمزدهای کارگری و حقوق و مزایای کارمندی، در صورتی که یک خانوار بخواهد نیمی از درآمد خود را پس‌انداز کند تا بتواند خانه‌دار شود، با احتساب میانگین دستمزد کارگری ۶ میلیون تومان، ۸۳ سال طول می‌کشد تا خانه‌دار شود و با احتساب متوسط حقوق کارمندی ۷ میلیون تومان، ۷۱ سال طول می‌کشد تا یک واحد ۷۰ مترمربعی خریداری کند.

این شاخص (نسبت درآمد خانوارها به نرخ مسکن) در مرداد سال گذشته براساس آمارهای رسمی، ۶۹ سال بود که نشان می‌دهد همزمان با رشد نرخ مسکن، رشد تورم و درآمد خانوارها، این‌روند با شیب به‌نسبت ثابتی حفظ خواهد شد

نقش مشاوران املاک در گرانی مسکن

مجید گودرزی، کارشناس مسکن، در گفت‌وگو با ، پایگاه خبری موسسه فرهنگی و مطبوعاتی صمت گفت: متاسفانه در کشور با بحران نقدینگی روبه‌رو هستیم که طبق برخی از آمارهای به‌دست آمده از سوی بانک‌ها ایجاد می‌شود. یکی از راه‌های افزایش نقدینگی، خرید ملک به صورت عمده است که باعث افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن می‌شود.

گودرزی ضمن بیان این مطلب، گفت: دولت باید در بحث سیاست‌گذاری کلان و با برنامه‌ریزی، دقیق‌تر به بازار مسکن ورود کند. در بیشتر کشورهای جهان، وام‌ها و تسهیلات متنوعی برای بخش مسکن پرداخت می‌شود و افراد می‌توانند تا سقف ۸۰ درصد از کل مبلغ ملک را با بهره پایین، تسهیلات دریافت کنند، اما در کشور ما نهادهای مرتبط برای صدور جوازهای ساخت مسکن تعرفه‌های بسیار بالایی را در نظر گرفته‌اند که این امر نرخ مسکن را بالا می‌برد و باعث رکود در بازار مسکن می‌شود.

وی خاطرنشان کرد: با ساخت مسکن در کشور، همه نهادها ازجمله مردم، سازنده‌ها و شهرداری‌ها می‌توانند سود ببرند، اما از رکود مسکن، هیچ فرد و نهادی بهره‌مند نمی‌شود. در حال‌حاضر سیاست‌گذاری‌ها برای ساخت مسکن در شهرداری‌ها به‌قدری ناکارآمد است که خود شهرداری‌ها نیز در مضیقه هستند. امید است هر چه زوتر موانع از سر راه برداشته‌شده و مجوزهای ساخت با سرعت بیشتری صادر شود.

این کارشناس مسکن تصریح کرد: مشاوران املاک در گرانی مسکن، نقش پررنگی دارند. در حال‌حاضر به ازای هر خریدوفروش در منطقه یک تهران، بیش از 100 مورد آگهی در سایت‌های اینترنتی بدون هیچ نظارت و حساب‌وکتابی منتشر می‌شود. متاسفانه تعداد آگهی‌های کاذب، به‌صورت گسترده باعث ایجاد تشویش در بازار مسکن می‌شود، بدون اینکه این موضوعات از سوی نهادهای ذی‌ربط پیگیری شود.

وی در ادامه گفت: از سوی دیگر در سال گذشته رئیس اتحادیه مشاوران املاک آماری را اعلام کرد که نرخ ملک در تهران ۱۵ درصد کاهش پیدا کرده است، اما بانک مرکزی این آمار را نقض کرد و از رشد ۴ درصدی نرخ مسکن در پایتخت خبر داد. از این‌رو هر زمانی که وضعیت بازار مسکن به تعادل نسبی رسید، بانک مرکزی با آمارهای نسبی در این بازار تلاطم و آشوب ایجاد کرد. امیدواریم دادستانی به آمارهای بانک مرکزی نظارت کند، زیرا گاها این آمارها سبب بحران و تشویش اذهان عمومی می‌شود و کمکی به بازار مسکن نمی‌کند.

ضرورت نظارت بر قیمت‌گذاری مسکن

گودرزی افزود: انتظار می‌رود نظارت کافی به آمارهایی که از سوی مرکز آمار کشور، بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی منتشر می‌شود، انجام شود، چراکه در حاضر پایه درستی در بررسی‌های آماری در کشور مشاهده نمی‌شود و این موضوع بازار مسکن را از ثبات دور نگه می‌دارد.

وی در پایان گفت: اگر سامانه املاک و اسکان کشور با جدیت پیگیری شود می‌توانیم امیدوار باشیم که در بحث مدیریت بازار مسکن به نتایج خوبی برسیم. همچنین باید نهادهای ذی‌ربط به بحث قیمت‌گذاری مسکن ورود کنند، زیرا از همان ابتدای تشکیل نخستین شورای ملی، هیچ قانونی برای نظارت بر قیمت‌گذاری مسکن ارائه نشد. بحران مسکن، یک چالش ملی در سطح بسیار گسترده است که اگر ساماندهی نشود می‌تواند پیامدهای جبران‌ناپذیری را در سطح جامعه به‌وجود آورد.

باید قدرت خرید مسکن تقویت شود

فخرالدین زاوه، عضو هیات علمی بخش اقتصادی و مالی مسکن و شهری مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی در گفت‌وگو با مهر با تاکید بر اینکه همزمان باید از هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن حمایت شود، اظهار کرد: اگر عرضه زیاد شود، اما سمت تقاضا تحریک نشود، خریداری وجود نخواهد داشت. وی ادامه داد: بازار مسکن سازکاری دارد که باید موردتوجه قرار گیرد؛ به این صورت که وقتی شوک به سمت تقاضا وارد می‌شود، افزایش نرخ را شاهد خواهیم بود. در مقابل، هر گاه رشد نرخ مسکن جذاب باشد، این سیگنال به سرمایه‌گذاران داده می‌شود که فرصت مناسبی برای سرمایه‌گذاری است؛ در این شرایط، معمولا به سرمایه‌گذاران بیش از حد نیاز وارد بازار مسکن می‌شوند و در ادامه به صورت طبیعی بازار وارد رکود معاملات می‌شود و تا مدتی برای سرمایه‌گذاران جذاب نیست. این عضو هیات علمی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی افزود: بخش اعظمی از ساخت‌وساز مسکونی در اختیار بخش خصوصی است؛ بنابراین اگر ساخت‌وساز سودده باشد، سرمایه‌گذاران خودبه‌خود وارد این حوزه می‌شوند و دیگر نیازی به حمایت از سمت تولید نیست؛ کما اینکه در دوره‌ای مانند اواخر دهه ۸۰ و اوایل دهه ۹۰، عده‌ای به‌دلیل سود بالای این بخش، وارد فرآیند ساخت‌وساز شده بودند.

مداخله در بازار مسکن

وی خاطرنشان کرد: امروزه در جهان شاهدیم گرایش اصلی دولت‌ها برای مداخله در بازار مسکن، حمایت از سمت تقاضاست. در کشور ما مقایسه نسبت درآمد خانوار به هزینه مسکن نشان می‌دهد خانوارها سال‌های زیادی باید منتظر باشند تا خانه‌دار شوند؛ محاسبه این دوره انتظار به فاکتورهای متعددی از جمله میزان درآمد، نسبت سهم سبد مسکن خانوار و مانند آن بستگی دارد. با این حال، با هر روشی که محاسبه کنیم، می‌بینیم که مدت زمان انتظار برای خانه‌دار شدن در ایران چندین برابر ارقام محاسبه شده برای بسیاری از کشورهای دیگر است. این کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به متوسط نرخ یک واحد ۷۵ متری در تهران با حدود ۳ میلیارد تومان، یادآور شد: در دنیا، تسهیلات خرید مسکن بین ۶۰ تا ۸۰ درصد نرخ مسکن است؛ ما حتی اگر بخواهیم در ایران چنین تسهیلاتی هم پرداخت کنیم، با فرض اینکه بانک‌ها توان و انگیزه تسهیلات‌دهی داشته باشند، با محاسبه نرخ سود تسهیلات بانکی ۱۸ درصد، اقساط این تسهیلات به حدی خواهد بود که بازپرداخت آن از توان بسیاری از خانوارهای ایرانی، خارج است. زاوه با اشاره به بیماری هلندی اقتصاد کشور، گفت: از پیش از انقلاب تا به امروز، در شرایطی که درآمدهای نفتی زیاد می‌شد، کالاهایی که قابل تجارت و واردات نیست مانند مسکن، با شوک قیمتی مواجه می‌شد، چون محدودیت زمین داریم و از سودی دیگر، مسکن مانند دیگر کالاهای تجارت‌پذیر نیست که بتوان آن را وارد کرد؛ بنابراین سرمایه‌ها به سمت بازار مسکن می‌رود. در طول سال‌های پس از انقلاب هم چند دوره شوک نرخ نفت و در ادامه شوک نرخ مسکن و بازار ملک داشته‌ایم که عمدتا متاثر از افزایش درآمدهای نفتی و سرازیر شدن نقدینگی به جامعه بوده است.

عوامل جهش قیمت مسکن

زاوه در ادامه گفت: از سال ۸۶ تا ۹۲ جهش صدور پروانه‌های ساختمانی در کل کشور داشتیم که نتیجه افزایش نرخ نفت در نیمه دوم دهه ۸۰ بود؛ فعالان اقتصادی به‌طور سنتی آموخته‌اند که هر گاه درآمدهای نفتی افزایش می‌یابد، نرخ مسکن نیز افزایش دارد و به سمت سرمایه‌گذاری در تولید مسکن می‌رود. شاهد دیگر بر این مدعا، رشد شدید تعداد خانه‌های خالی براساس سرشماری سال ۹۵ است. با چنین مازاد عرضه‌ای، طبیعی است که با کاهش درآمدهای نفتی و به‌ویژه به‌دنبال فروکش کردن تب بازار جهانی نفت، میزان سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز نیز روند نزولی به خود بگیرد.

این عضو هیات علمی مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی، تصریح کرد: در دوره‌ای که رشد صدور پروانه ساختمانی داشتیم، خانه ساخته شد، اما دوره عرضه طول کشید، با طولانی شدن دوره مازاد عرضه، دوره رکود بازار مسکن هم طولانی شد و از سوی دیگر، قدرت واقعی خرید مسکن باوجود افزایش اسمی درآمدهای خانوارها، کاهش یافت. وجود همه این موارد با هم، بازار مسکن را به وضعیت فعلی کشاند. وی تاکید کرد: وقتی متقاضی مصرف‌ی(مصرف‌کننده) امکان خرید ندارد، فروش هم برای سازنده دشوار می‌شود و سازنده انگیزه‌ای برای افزایش تولید نخواهد داشت؛ بنابراین سرمایه‌گذاری از حوزه ساخت‌وساز خارج می‌شود.

مسکن، کالای مصرفی و سرمایه‌ای

زاوه با اشاره به بحران مالی ۲۰۰۸ دنیا، بیان کرد: در همه دنیا، ملک، زمین و مسکن یک طبقه دارایی به‌شمار می‌رود؛ یعنی مسکن هم جنبه مصرفی دارد و هم جنبه دارایی، اما در حال‌حاضر بازار مسکن در کشور به محملی برای خریدهای سرمایه‌گذاری تبدیل و تقریبا از خریداران مصرفی خالی شده است؛ تعداد معاملات نیز این موضوع را تا حدودی تایید می‌کند که بازار در انحصار خریداران سرمایه‌ای است. قبلا بازیگران مصرفی در بازار مسکن که عمدتا حرفه‌ای هم نبودند، نقش تعیین‌کننده داشتند؛ درنتیجه واکنش مسکن به تحولات اقتصاد کلان با تأخیر بیشتری همراه بود.

انحصار در زمین شهری

زاوه با بیان اینکه زمین شهری به‌طور طبیعی درجاتی از انحصار دارد و هر قدر هم زمین عرضه شود، باز هم نمی‌تواند از مرغوبیت برخی اراضی در مناطق خاص بکاهد، گفت: در همه دنیا مشکل محدودیت زمین شهری دارای خدمات وجود دارد، اما اگر به‌دنبال رفع سفته‌بازی در زمین هستیم، باید از ابزارهای کارآمدی استفاده کنیم که معمولا در دنیا یکی از این ابزارها، مالیات است. این کارشناس اقتصاد مسکن افزود: از سوی دیگر باید برای کاهش سفته‌بازی در زمین و ملک، انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش‌های مولد اقتصادی را افزایش دهیم، چون در حال حاضر، فعالیت تولیدی دردسرهای زیادی دارد، سرمایه‌ها به سمت سوداگری می‌رود، سیاست‌های مالیاتی و جذاب کردن فعالیت مولد اقتصادی دو سیاستی است که می‌تواند سوداگری را در بازار ملک و سایر دارایی‌ها تا حدودی کنترل کند.

سخن پایانی

کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند با عرضه زمین دولتی در طرح نهضت ملی مسکن، امکان حذف سوداگری از بازار زمین بسیار کاهش خواهد یافت. هر چند برخی کارشناسان نیز نسبت به عدم‌فروش عرصه به متقاضیان و باقی ماندن مالکیت زمین در اختیار دولت، هشدار می‌دهند؛ اتفاقی که برای عرصه‌های مسکن مهر رخ داده و در برخی شهرها، سند عرصه و اراضی مسکن مهر نیز به‌نام متقاضی زده می‌شود. با این وجود، عرضه زمین‌های دولتی در شهر تهران به بخش ساخت‌وساز، از دیگر مواردی است که می‌تواند در کنار ابزارهای مالیاتی، بر سرمایه‌ای شدن مسکن و کاهش نرخ ملک در پایتخت، اثرگذار باشد.