دوره رکود دوره‌ای است که حجم تولید و تجارت به‌ویژه درباره کالاهای بادوام حتی در زمینه بعضی از آنها معمولا کاهش می‌یابد و حتی به کمتر از حجم مصرف می‌رسد. در این دوره، اقتصاد حالت انقباضی به خود می‌گیرد و کوچک می‌شود. به‌عبارت‌دیگر، رشد اقتصادی در این دوره منفی است. درحال‌حاضر، در کشور ما رکود شامل همه بخش‌های اقتصادی می‌شود و مختص بازار مسکن نیست. متاسفانه اقتصاد و صنعت دچار رکود شده است و تا زمانی که این وضع وجود دارد، مردم در بازاری سرمایه‌گذاری می‌کنند که ارزش‌افزوده زیادی داشته باشد. هم‌اکنون بازار خودرو، ارز، طلا و مسکن جزو بالاترین بازارهایی هستند که سرمایه‌گذاری در آنها با ارزش‌افزوده بالاتری نسبت به سایر بازارهای مالی انجام می‌شود. از سوی دیگر، افزایش تولید، کاهش تورم و تقویت قدرت خرید مردم برای خرید مسکن از فاکتورهای مهم برای ساماندهی بازار مسکن است، اما هیچ‌کدام از این موضوعات تاکنون اتفاق نیفتاده؛ چراکه دولت هرساله بدون پشتوانه و برنامه‌ریزی اقتصادی اقدام به چاپ پول می‌کند و این اقدام باعث افزایش تورم می‌شود.

از طرفی، مشکلات ارزی چالش‌های زیادی را برای تامین بودجه طرح‌های مسکنی به وجود آورده است. در نتیجه، تمامی این اتفاقات نرخ مسکن را روزشمار بالا خواهد برد و قدرت خرید مردم برای خرید خانه هر سال کمتر می‌شود.

بن‌بست اقتصادی و تحریم‌های غرب باعث شده است تا ورود ارز به کشور با اماواگر روبه‌رو شود. تا زمانی که گشایش اقتصادی رخ ندهد و روابط تجاری کشور رونق پیدا نکند، نمی‌توانیم به آینده اقتصادی و به‌تبع آن، بهبود بازار مسکن امیدوار باشیم. تحولات ریشه‌ای برای بهبود وضعیت بازار مسکن مربوط به شرایط تورمی در کشور است؛ اگر دولت و سیاست‌گذاران با اعمال سیاست‌هایی در راستای بهبود وضعیت اقتصاد کلان کشور، موفق به کاهش نرخ تورم عمومی شود، می‌توان به بهبود شرایط در بازار مسکن نیز امیدوار بود. با کنترل تورم نه‌تنها تثبیت و مهار قیمت‌ها رخ می‌دهد، بلکه می‌توان به راه‌اندازی یک جریان مولد از سمت سرمایه‌گذاران نیز امیدوار بود. مسئله اصلی بازار مسکن در شرایط فعلی، رکود تولید و ساخت‌وساز، متناسب با تقاضای مصرفی است که آن‌هم در شرایط تورمی در عمل برای بسیاری از سازنده‌ها و سرمایه‌گذاران به‌دلیل رشد فزاینده هزینه‌های ساخت و نبود تقاضای مصرفی موثر به‌سبب ضعف قدرت خرید، غیرممکن شده است.

در چنین شرایطی، تقاضای موثر برای خرید مسکن به‌سمت ایجاد تقاضا در سایر بازارهای مالی سوق داده می‌شود. به‌هرحال، این چرخه اصلاح نخواهد شد، مگر اینکه تورم عمومی کنترل و سیاست‌گذاری‌ها به مسیر درست هدایت شود.

رکود، تاثیرات مخربی بر عدم‌تعادل در بازار مسکن خواهد داشت؛ زیرا فاصله بین عرضه و تقاضا را عمیق‌تر و جبران آن را ناممکن می‌کند که در آینده می‌تواند به افزایش نرخ مبدل شود. اگر تصور می‌کنیم رکود مسکن در بازار معاملات تاثیر مثبت داشته باشد، اشتباه می‌کنیم.

ممکن است در دوران رکود، عده‌ای از سازندگان و فروشندگان به‌دلیل اینکه ضرورت‌هایی برای تامین مالی دارند، محصول خود را با نرخ پایین‌تر عرضه کنند، اما معاملات آن‌قدر کوچک و منقبض می‌شود که اثر قابل‌توجهی بر جامعه هدف و خریداران مصرفی نمی‌گذارد.

عده بسیار کمی ممکن است از شرایط رکود منتفع شوند؛ اما افت ساخت‌وساز و کاهش معاملات، عدم‌تعادل در بازار مسکن را عمیق‌تر می‌کند. در رکود، همیشه بی‌انگیزگی و خروج سرمایه‌گذاران از تولید مسکن به‌نحو قابل‌توجه و وسیعی اتفاق می‌افتد.

تولید سالانه ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی و جلوگیری از عقب‌ماندگی در پاسخگویی به تقاضا، نیازمند پیش‌نیازهایی است و رکود باعث می‌شود از این هدف دورتر شویم. به این ترتیب، هر سال تعداد واحدهای مسکونی موردنیاز بیشتر از گذشته خواهد شد. حتی اگر به یک بازار قابل‌قبول در آینده دسترسی پیدا کنیم، کمبودهایی که در شرایط رکود ایجاد شده، گاهی غیرقابل‌جبران است و برنامه‌های آتی را هم مختل می‌کند.

تجربه سال‌های گذشته بازار مسکن نشان داده، ثباتی که در مقاطعی ایجاد می‌شود، موقتی است؛ مگر اینکه رشد نقدینگی متوقف شود و ساخت‌وساز افزایش پیدا کند. اقدامی که دولت باید انجام بدهد، این است که ابتدا رشد نقدینگی را کنترل کند.

یکی از مهم‌ترین راهکارها برای تعادل‌بخشی به بازار مسکن، ایجاد تناسب بین عرضه و تقاضا است. زمانی که مسکن به‌اندازه کافی وجود ندارد، نرخ آن از توان متقاضیان مصرفی خارج می‌شود و رکود اتفاق می‌افتد. بنابراین، فشار به بازار اجاره افزایش می‌یابد.

از سوی دیگر، اگرچه شاخص‌هایی همچون نرخ ساخت‌وساز، تورم عمومی، توان خرید متقاضیان و نوسانات بازارهای موازی بر بازار مسکن تاثیرگذار است، اما محرک قوی برای این بازار، نرخ ارز محسوب می‌شود. در یک فرآیند طولانی می‌توان گفت ۲۲ فصل از آغاز دوره تورمی بازار مسکن می‌گذرد و باتوجه به آنکه تناسب بین قدرت خرید متقاضیان مصرفی با قیمت‌ها به هم خورده، شاید بتوان این‌گونه استنباط کرد که اگر محرک‌های اثرگذار، تلنگری وارد نکند، دوره استراحت بازار مسکن، دست‌کم برای مدت ۱۰ فصل آغاز شده است.

آنچه مسلم است، ایجاد ثبات در بازار مسکن به برنامه‌ریزی میان‌مدت و بلندمدت نیاز دارد، اما متقاضیان مصرفی در هر زمان که توان خرید داشته باشند، برای خرید آپارتمان تعلل نمی‌کنند و اقدام درست نیز همین است؛ چون متقاضی مصرفی می‌تواند از شرایط رکودی بازار مسکن استفاده کند.