نرخ مسکن تحت‌تاثیر عواملی مانند نرخ ارز، عرضه و تقاضا، شرایط اقتصادی، تغییرات قوانین و مقررات مسکن، سیاست‌های دولت و عوامل دیگر قرار می‌گیرد. در سال‌های اخیر، نرخ مسکن در تهران تحت‌تاثیر عوامل متعددی قرار گرفته است. شرایط اقتصادی کشور و اثر آن بر تورم و نرخ ارز می‌تواند تاثیرات زیادی بر رشد نرخ مسکن داشته باشد. تغییرات در قوانین و مقررات مسکن، مانند تغییر در محدودیت‌های ساخت‌وساز، برنامه‌های مسکن دولتی و سیاست‌های تنظیم بازار مسکن، می‌تواند تاثیر قابل‌توجهی در قیمت‌ها داشته باشد.نوسان نرخ ارز در عملکرد اقتصادی کشور نقشی اساسی دارد. در روزهای گذشته، نرخ دلار رشد داشته و فعالان بازار با دغدغه تاثیر افزایش نرخ دلار بر نرخ مسکن مواجه شدند. مسلما افزایش یا کاهش نرخ ارز تاثیر مستقیمی بر نرخ ملک دارد و همین نوسانات نرخ دلار است که باعث شده تا معامله‌گران برای خرید و با فروش مسکن دچار یک نوع سرگردانی اقتصادی شوند. در چند سال اخیر، دولت‌ها نتوانستند نرخ ارز را کنترل کنند، از سوی دیگر محدودیت‌های ناشی از تحریم نیز باعث شد تا اقتصاد ما با چالش و بحران روبه‌رو شود.در شرایطی که تورم بر تمام بازارهای مالی تاثیر گذاشته، طبیعی است بازار مسکن هم از این موضوعات تاثیر بگیرد و با رشد روبه‌رو شود. در حالی که گاهی دیده می‌شود، نرخ تورم مسکن از نرخ تورم اقتصادی پایین‌تر است؛ با این حال باز هم قیمت‌ها طوری نیست که اکثریت مردم بتوانند هزینه خرید مسکن را متقبل شوند؛ چراکه درآمد به‌اندازه تورم افزایش نیافته است.

در رابطه با تعداد معاملات مسکن نیز، شرایط هرساله به‌گونه‌ای است که در ماه‌های آخر سال، شاهد افزایش خریدوفروش در این بازار هستیم، اما به‌دلیل تلاطم در بازارهای مالی و مشخص نبودن قیمت‌ها، در حال ‌حاضر بازار مسکن با رکود مواجه است و شرایط متفاوتی را نسبت به سال‌های قبل تجربه می‌کند. البته چند روزی است با افزایش نرخ دلار کمی بر تحرکات بازار مسکن افزوده شده است و به‌عکس ماه‌های اخیر که خریداری در بازار مسکن نبود، خریداران از بیم افزایش قیمت‌ها در حال معامله هستند. به‌طورقطع، هم عوامل بخش عرضه و هم تقاضا در قیمت‌ها و تعداد معاملات اثرگذار هستند، اما معمولا آن چیزی که تعیین‌کننده نرخ و از تحلیل پارامترها مهم‌تر باشد، بخش تقاضا است.گره بازار مسکن در صورتی بازخواهد شد که شرایط اقتصادی، اوضاع بهتری را به‌وجود آورد و با کنترل تورم، رشد نرخ ارز نیز متوقف شود؛ همچنین جدا از موضوع اقتصاد، دولت باید برای بهبود روابط دیپلماسی گام‌های محکم‌تری بردارد. در این شرایط باز هم نمی‌شود به ساماندهی بازار مسکن در کوتاه‌مدت امیدوار بود و حل بحران‌های موجود به زمان بیشتری نیاز دارند.نوسان انتظارات تورمی طی چندساله اخیر مهم‌ترین موتور رشد نرخ مسکن بوده و با رشد انتظارات تورمی، نرخ مسکن نیز افزایش یافته و با کاهش انتظارات تورمی، نرخ ملک نیز آرام گرفته است. اتفاقی که در بازار مسکن رخ‌ داده، یک اتفاق نادر است، البته در گذشته بازار مسکن برای سرمایه‌گذاری بوده و اینکه در یک دهه بحران‌زایی مسکن، این اتفاق گرانی در فصلی غیر از جابه‌جایی، تعجب‌آور نیست. در حال ‌حاضر مردم به خرید مسکن فکر نمی‌کنند، چراکه این بازار با مشکلات زیادی روبه‌رو است.

وقتی بازار ثبات ندارد، هرکسی نرخ خود را می‌گوید. این واقعیت را باید در نظر گرفت که عرضه و تقاضا از یک‌سو و از سوی دیگر، نرخ ارز است که بر این بازار تاثیر خواهد گذاشت. در اوضاع فعلی باتوجه به ریسک‌های مختلفی که در اقتصاد وجود دارد، پیش‌بینی آینده بازار مسکن دشوار است؛ اما به‌نظر می‌رسد بازار مسکن در حدود نرخ تورم عمومی کمی کمتر یا کمی بیشتر حرکت کند و اگر با افزایش بیشتر نرخ ارز مواجه شویم، به‌طورقطع بازار هم از نظر تعداد معاملات و هم از نظر قیمت‌ها رشد خواهد کرد.