افزایش چشمگیر نرخ املاک و مستغلات در 3 دهه گذشته از یک‌سو موجبات رشد درصد جمعیت مستاجر و فاقد مسکن را فراهم آورده و از سوی دیگر، با بالا بردن سهم هزینه مسکن در مجموع هزینه‌های مصرفی خانوار و علاوه بر آن روشن‌کردن موتور تورم دو رقمی در اقتصاد ملی، به رشد ابعاد فقر در سطح جامعه کمک بزرگی کرده است، از این‌رو تلاش برای مدیریت بازار مسکن استیجاری و مهار افزایش اجاره‌بها در این بازار مهم، باید به‌عنوان یکی از مهم‌ترین بندهای سیاست اقتصادی هر دولتی موردتوجه قرار بگیرد.

تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها اقدام مثبتی است که توسط دولتمردان انجام شده، با این‌ حال نبود ضمانت اجرایی قوی برای این دستورالعمل و نظارت مستمر بر اجرای آن، موجب شده بازار املاک استیجاری چندان توجهی به این سقف مجاز نکرده و تا جایی که می‌تواند راه خود را برود. به‌بیان دیگر، مالکان با استفاده از قدرت چانه‌زنی بالا و موقعیت متزلزل جمعیت مستاجر، توانسته‌اند بدون اعتنا به دستورالعمل سقف مجاز افزایش، اجاره‌بهای ملک خود را به بیشترین میزان ممکن افزایش بدهند.

ماهیت بازار مسکن استیجاری در کشور ما با بازار مشابه در کشورهای توسعه‌یافته و حتی بسیاری از کشورهای در حال ‌توسعه متفاوت است. علت رونق این بازار در کشور ما نه بی‌میلی گروهی از شهروندان به حبس دارایی خود در قالب املاک و مستغلات و نه تمایل آنان به مهاجرت از شهری به شهر دیگر، بلکه فقط به‌دلیل ناتوانی آنان در امر خرید مسکن است. در واقع، حضور تقاضای سفته‌بازانه مقتدر در بازار املاک موجب شده، نیازمندان واقعی مسکن با رقیب توانمندی رو در رو شده و از تامین مسکن موردنیاز خود با نرخ معقول عاجز شوند و از سر ناچاری در قامت مستاجر به بازار مسکن استیجاری مراجعه کرده و همان آپارتمانی را که به‌دلیل هجوم سرمایه‌گذاران، موفق به خریدش نشده‌اند، از مالکان جدیدش اجاره کنند.

بی‌توجهی دولتمردان به این نکته مهم و محوری، موجبات متضرر شدن اقشار کم‌درآمد و فاقد مسکن را آن‌هم به‌شکلی فاحش و کمرشکن فراهم آورده است. در واقع، وضعیت ویژه بازار مسکن استیجاری و منافع تضمین‌شده آن برای مالکان هم در حوزه افزایش سریع نرخ دارایی در طول زمان و هم افزایش اجاره‌بها، آن‌هم در شرایطی که سایر حوزه‌های فعالیت و سرمایه‌گذاری در اقتصاد ملی منافع چندانی عاید صاحبان سرمایه نمی‌کنند و بدون استفاده از انواع رانت، امکان راه‌انداختن یک کسب‌وکار موفق و پایدار بسیار اندک است، بنابراین بازار املاک مسکونی به یک بازار بسیار مطلوب و مناسب برای صاحبان نقدینگی تبدیل شده است.

در چنین شرایطی کمترین کاری که متولیان امر به‌عنوان یک برنامه کوتاه‌مدت و مقطعی باید انجام بدهند، این است که اجازه ندهند برندگان مسابقه خرید مسکن که همان سرمایه‌گذاران بازار املاک مسکونی هستند، در بازار املاک استیجاری هم به پیروزی درخشان نائل آمده و اقتصاد خانوارهای کم‌درآمد را به‌طورکامل متلاشی کنند.

تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها و تلاش برای مهار رشد لجام‌گسیخته نرخ در بازار مسکن استیجاری، هرچند اقدامی درست و ارزشمند است که در چند سال گذشته موردتوجه و اهتمام متولیان امر قرار گرفته، اما از یک‌سو این اقدام فقط بخشی کوچک و ناچیز از اقدامات اصلاحی است که دولت برای اصلاح امور و بازگرداندن آب رفته به جوی ملزم به اجرای آن است و از سوی دیگر، بازگذاشتن راه فرار برای مالکان و دور زدن مصوبه سران قوا، موجب شده مالکان بتوانند با استفاده از شرایط اضطرار جمعیت مستاجر برنامه افزایش اجاره‌بها را با کمترین دردسر پیش ببرند. بدین‌ترتیب، این اقدام ارزشمند و درخور تقدیر نتوانسته آن‌چنان‌که باید کمکی به اقشار کم‌درآمد و فاقد مسکن بکند.

دولت با اعمال محدودیت‌های جدی در بازار املاک و مستغلات، جذابیت این بازار را در نظر صاحبان نقدینگی کاهش می‌دهد. این اتفاق در کنار تلاش برای افزودن بر جذابیت فرصت‌های سرمایه‌گذاری مولد برای مثال، پررنگ‌کردن مشوق‌های اعمالی برای سرمایه‌گذاری‌های تولیدی و صنعتی در مناطق آزاد و ویژه اقتصادی، می‌تواند صاحبان نقدینگی را به‌تدریج به این باور برساند که تداوم حضور در بازار املاک استیجاری و در اصل ایجاد مزاحمت برای خریداران و نیازمندان واقعی مسکن چندان هم اقدامی به‌صرفه و اقتصادی نیست.

استفاده سنجیده از ابزار مالیاتی در بازار املاک و مستغلات می‌تواند حرکتی مثبت و مقدمه‌ای برای ایجاد این تغییر پربرکت در اقتصاد ملی باشد. ابزار مالیاتی حتی می‌تواند به‌صورت ضامن اجرای سقف مجاز افزایش نرخ در بازار املاک استیجاری مورداستفاده قرار بگیرد و راه دور زدن قانون را مسدود کند. برای نمونه اگر مالکان ملزم شوند، همه دریافتی‌های غیرمتعارف اجاره‌بها را به‌صورت افزایش تصاعدی مالیات به صندوقی با نام صندوق حمایت از مستاجران واریز کنند، آنها درخواهند یافت که دیگر نمی‌توانند از محل افزایش غیرمتعارف اجاره‌بها و تحمیل شرایط خود به مستاجران گرفتار اضطرار، درآمد خود را بالا ببرند.