پدیده فروش یا اجاره دلاری مسکن، در ابتدا از سوی برخی مالکان واحدهای لوکس و ایرانیان دوتابعیتی در مناطق برخوردار پایتخت آغاز شد و به اذعان فعالان بازار مسکن، در ماه‌های اخیر به دنبال روند افسارگسیخته نرخ ارز و طلا بیش از گذشته رواج پیدا کرده است.

انگیزه اصلی مالکان از عرضه دلاری آپارتمان، هم‌تراز کردن نقدینگی‌شان با تورم بازارهای موازی است؛ موضوعی که به گفته فعالان بازار مسکن غیرقانونی و با مندرجات مطرح در قراردادهای رسمی املاک در منافات است. صمت در این گزارش، خریدوفروش و اجاره دلاری ملک را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.

درخواست دلار یا سکه در ازای ملک

گاهی شرایط کنونی بازار طوری است که به‌نظر می‌رسد پول رایج کشور در این روزها بیشتر سکه و دلار است و ریال به‌دلیل کم‌ارزشی دیگر جایی در معاملات ندارد. از آنجایی ‌که نرخ دلار و سکه لحظه‌به‌لحظه بالا می‌رود و هیچ پیش‌بینی نمی‌توان از آینده بازار املاک داشت، معاملات در تمامی بخش‌ها کاهش‌ یافته و اگر معامله‌ای نیز انجام شود، برخی از فروشندگان یا حتی اجاره‌دهندگان ملک برای انجام معاملات دلار و سکه را جایگزین ریال کرده‌اند.براساس قانون نظام صنفی و مدنی، صاحبان کالا و خدمات که شامل صاحبخانه‌ها نیز می‌شوند، نباید کالا و محصولات خود را با ارز غیررایج ملی به شهروندان ایرانی ارائه دهند. طبق این قانون در تمامی معاملات باید از پول رایج کشور استفاده شود که همان ریال است. در صورتی‌ که مستاجر خارجی باشد، می‌توان درخواست پرداخت اجاره با دلار را از او داشت، در غیر این صورت تنها با پول رایج می‌توان منازل را اجاره داد.این در حالی است که باتوجه به شرایط اقتصادی ماه‌های گذشته و در فصل داغ بازار رهن و اجاره املاک، بازار شاهد دریافت اجاره‌های نجومی بوده و همچنین مشاهده شده است بعضی صاحبخانه‌ها به‌جای پول رایج کشور، درخواست عقد قرارداد برمبنای دریافت دلار یا سکه به‌عنوان اجاره داشته‌اند. برخی کارشناسان بازار ملک حتی پیش‌بینی می‌کنند با روند نزولی ارزش ریال این رویه تشدید شود، در حالی ‌که این اقدام باعث التهاب بیشتر در بازار ارز و طلا نیز خواهد شد. همین موضوع در شرایط رکودی بازار املاک را عمیق‌تر خواهد کرد.به‌همین دلیل بسیاری نظارت بیشتر بر شرایط فعلی بازار املاک را نیاز اساسی این بازار می‌دانند. این گروه معتقدند اگر نظارت صحیحی بر بازار املاک اعمال شود، شاهد چنین اتفاقاتی نخواهیم بود و بسیاری از مشکلات موجود در بازار املاک نیز برطرف خواهد شد.

مسکن در خطر افت ارزش

کیاکسار محمدی، کارشناس بازار مسکن در رابطه با معامله یا اجاره مسکن با دلار به صمت گفت: کاهش روزافزون ارزش پول ملی سبب شده تا نه‌تنها مسکن بلکه بسیاری از کالای‌های گران‌قیمت که در خطر افت ارزش‌گذاری هستند، با ارز رایج و اغلب دلار معامله شوند. در نتیجه با افزایش لحظه‌ای نرخ دلار و تبدیل ‌شدن مسکن به یک کالای سرمایه‌ای، دور از ذهن نبود که معاملات بازار مسکن به‌دنبال دریچه‌ای جدید برای حفظ ارزش دارایی رفته و روی به معاملات دلاری آورده است.

وی در ادامه خاطرنشان کرد: البته به‌نظر می‌رسد، این نوع معامله بیشتر برای املاک لوکس که ارزش ریالی آنها بسیار بالا است، اتفاق بیفتند، چرا که نحوه معامله این خانه‌ها با دلار از ریسک کمتری برخوردار است و کاغذبازی کمتری دارد،بنابراین نمی‌شود بر انجام این نوع معاملات خرده گرفت. اگر منتقد این شرایط هستیم و از این وضع شکایت داریم، باید فکری به حال چاله‌های اقتصادی خودمان کنیم که باعث شده افسار بازار و معاملات مسکن از کنترل خارج شود.

کشتی بازار مسکن در حال غرق شدن است

محمدی تصریح کرد: سال‌ها است که دولت‌ها برای کنترل بازار مسکن چاره‌اندیشی‌های زیادی کرده‌اند، اما نتیجه تمام این اقدامات، چیزی جز تورم و نابسامانی در بازار مسکن نبوده است؛ موضوعی که میانگین خرید ملک در تهران را به بیش از ۵۵ میلیون تومان برای هر مترمربع رسانده است و نه‌تنها خرید خانه را برای شهروندان محال کرده، بلکه اجاره یک ‌خانه مناسب هم ‌آرزو شده و مردم را به شهرک‌نشینی و حاشیه‌نشینی رسانده است.

وی افزود: اگر مدیران اقتصادی در راستای اصلاح قوانین و مشکلات پیش‌آمده درنگ نکنند، کشتی بازار مسکن در نهایت غرق می‌شود و روزبه‌روز شاهد اتفاقات عجیب‌وغریب در بازار ملک خواهیم بود. اگرچه واسطه‌های ملکی و دفاتر معاملات املاک اجازه فروش مسکن با ارزهای خارجی را ندارند، اما نمی‌توان وجود این مسئله را نفی کرد، حتی اگر به‌صورت محدود در بازار دیده شود. به‌ویژه اینکه بسیاری از ایرانیانی که به کشورهای دیگر مهاجرت کرده‌اند، در تهران نیز صاحب یک یا چند آپارتمان هستند. فروشندگانی از این‌ دست، معمولا نرخ واحد خود را به دلار محاسبه می‌کنند. تعیین نرخ مسکن با دلار و گاهی دریافت وجه آپارتمان به‌صورت اسکناس خارجی، یکی از پیامدهای سرعت اثرپذیری بازار مسکن از ارزش پول ملی است؛ موضوعی که باید مورد توجه قرار گیرد و برای جلوگیری از آن اقدامات کاربردی انجام داد.

راهکارهای جدید برای‌افزایش درآمد مالکان

این کارشناس بازار مسکن در توضیح این پدیده به صمت گفت: افزایش نرخ دلار و سکه فقط نرخ مسکن را بالا نبرده، بلکه جایگزینی دلار و سکه به‌جای پول رایج کشور برای گرفتن اجاره یا فروش خانه راهی است که برخی صاحبخانه‌ها برای کسب بیشترین درآمد از ملک‌شان در پیش‌گرفته‌اند.

وی در پایان گفت: البته مشاوران املاک تاکید می‌کنند پیشنهادهای این‌چنینی از طرف مالکان محدود است و این‌طور نیست که در این بازار فراگیر باشد. به‌گفته فعالان این بازار، امسال با روند افزایشی نرخ دلار، مالکان بیشتری وسوسه شده‌اند که ملک خود را به دلار یا سکه اجاره دهند یا بفروشند، در نقطه مقابل، مستاجران که بیشتر از قشر متوسط به پایین هستند، به‌هیچ‌وجه این توان مالی را ندارند. به‌علاوه اینکه متقاضیان اجاره یا خرید ملک به‌ندرت موافق معامله مسکن با دلار هستند، چون برای تبدیل ریال به دلار، باید هزینه زیادی از نظر زمانی و مالی بپردازند و در این شرایط، خرید حجم بالای دلار کمابیش کاری دشوار است.

خریدوفروش مسکن با دلار غیرقانونی است

علی شماعی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: املاک در همه‌جای دنیا با پول رایج همان کشور دادوستد می‌شود، اما اینکه بگوییم خریدوفروش مسکن با دلار و سکه و حتی ارزهای دیجیتال کار اشتباهی است، صحیح نیست. با این‌همه ذکر این نوع معامله در قراردادهای رسمی بنگاه‌های معاملات ملکی چالش‌برانگیز است و اتحادیه املاک نیز این کار را غیرقانونی تلقی می‌کند.

این کارشناس بازار مسکن افزود: از این‌رو طبق نظر اتحادیه مشاوران املاک استان تهران، معاملات ملک با دلار یا هر ارز دیگری، ممنوع و غیرقانونی است و تخلف محسوب می‌شود. اگر هم وجه دریافت‌شده در برخی معاملات، هر پولی جز ریال باشد، در هرصورت در قرارداد، مبلغ موردنظر با ارزش پول رایج کشور درج و ثبت می‌شود. بنابراین اگر قرار است فردی ملکی را  معامله کند، باید تابع قوانین املاک و مستغلات باشد وگرنه ایراد دیگری بر این اقدام نمی‌توان گرفت.

راه‌های جایگزین برای معاملات ملکی

این کارشناس تصریح کرد: اکنون‌که ارزش پول ملی در حال نزول است، می‌توان پیش‌بینی کرد که راه‌های جدیدی برای معاملات ملکی به ذهن‌ها خطور کند و با این اوصاف، صاحبان خانه‌های لاکچری زودتر به‌سمت نوآوری در معاملات خواهند رفت. در حقیقت، ترس از آینده و بی‌اعتمادی به بازار باعث شده برخی معامله‌گران چنین تصمیمی بگیرند تا احتمال ضرر بعد از فروش را پایین بیاورند.

شماعی افزود: این معامله‌گران اعتقاد دارند، اگر معامله با دلار انجام شود، دیگر نگران از دست رفتن ارزش سرمایه‌های‌شان نیستند.

این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه افزایش بی‌رویه قیمت‌ها، معاملات مسکن در ماه‌های اخیر را نسبت به سال قبل با کاهش شدیدی مواجه کرده است، گفت: به‌نظر می‌رسد رواج عادت‌های غلطی مانند انجام معاملات با دلار یا سکه، روند کند شدن معاملات را سرعت می‌بخشد.

وی در پایان گفت: زمانی که سیاست‌های دولت برای ساماندهی بازار مسکن به‌نتیجه نمی‌رسد، منطقی است که رفتارهای مالی افراد به‌سوی سودآوری هرچه بیشتر حرکت کند، چرا که ترس از دست رفتن سرمایه در هر معامله به‌شدت احساس می‌شود و احتیاط، به‌ شرط اول معاملات به‌ویژه در بازار مسکن تبدیل‌ شده است.

وی افزود: اینکه خرید مسکن برای بیشتر اقشار جامعه یک آرزو شده، یک ناامنی اجتماعی را در دل افراد به‌وجود آورده که اگر در معامله‌ای اشتباه کنند و متحمل ضرر و زیان شوند، دیگر جای جبرانی نیست. بنابراین روزبه‌روز شیوه‌های جدید معاملات پیدا و تا وقتی ثبات اقتصادی پدید نیاید، چنین اتفاقاتی تکرار می‌شوند.

سخن پایانی

هر ساله با رشد تورم اقتصادی، شاهد گرانی روزافزون در بیشتر بازارهای اقتصادی کشور هستیم، به‌طوری‌که مسکن و مستغلات رکوردهای جدید در گرانی را به‌ثبت می‌رسانند. تاثیر مستقیم گرانی مسکن بر بازار رهن و اجاره و املاک تجاری و اداری، وضعیت این بازارها را نیز متشنج کرده و باعث قیمت‌گذاری‌های افسارگسیخته در این بازارها شده است.

در دهه‌های گذشته، بازار مسکن معمولا به تحولات اقتصادی دیر واکنش نشان می‌داد، هرچند در نهایت نرخ رشد مسکن با بازارهای همسو سربه‌سر می‌شد و حتی مسکن، بازارهای موازی را پشت‌سر می‌گذاشت؛ جهش، رکود، رونق و دوباره جهش، رفتار معمول بازار مسکن بود.

اما از سال ۱۳۹۶ به بعد، تغییراتی در نگاه سرمایه‌گذاران ایجاد شده که یکی از دلایل آن کوتاه شدن دوره استراحت بازار ارز است و از آن تاریخ به بعد هرازگاهی شاهد نوسان قیمتی در این بازار هستیم. این موضوع باعث شد، تغییراتی در اقتصاد مسکن رخ دهد و گسترش وسایل ارتباط‌جمعی، مدت‌زمان همسویی بازار مسکن با تحولات اقتصادی را کوتاه‌تر کرد،به‌شکلی که این تغییر ماهیت بازار به‌ویژه در تهران، شهرهای اطراف آن و شمال کشور بیشتر نمود دارد.

تا پیش از این، بازارهای ارز و طلا به‌شکل لحظه‌ای با یکدیگر همسو می‌شدند؛ اما ارزش مسکن و خودرو در کوتاه‌مدت وابستگی چندانی به ارزش طلا و ارز نشان نمی‌دادند. عدم‌نقدشوندگی سریع بازار مسکن البته هنوز هم در ماهیت این بازار وجود دارد و باعث ‌شده است، افرادی که نگاه کوتاه‌مدت به سرمایه‌گذاری دارند، سرمایه‌های خود را به خرید طلا و ارز اختصاص دهند. بااین‌حال، در حال‌ حاضر، مسکن، خود را در کوتاه‌مدت با تورم عمومی همسو می‌کند و شاید تنها پاشنه‌آشیل این بازار که به رکود آن دامن می‌زند، نرخ گزاف آن باشد.