عرض‌اندام« ارز» در بازار مسکن

آن‌طور که از گزارش‌های روزانه و تحلیل کارشناسان بازار مسکن برداشت می‌شود، شاهد توقف و حتی کاهش قیمت‌ها در آستانه فصل جابه‌جایی هستیم، اتفاقی که به‌ندرت رخ می‌دهد و در این شرایط تورمی کشور توقع آن نمی‌رفت.در همین راستا، بسیاری از فروشندگانی که در ماه‌های گذشته میلی به معامله نداشتند و دائم در حال تغییر نرخ خانه خود بودند، اکنون حاضر هستند تا ۲۵ درصد تخفیف دهند؛ اتفاقی که می‌تواند خبر خوبی برای متقاضیان خرید یا اجاره مسکن در فصل گرم سال باشد. با این حال، هنوز هم در بین آگهی‌های ملکی با قیمت‌های عجیب و غریب مواجه می‌شویم که هوش از سر آدمی می‌برد، اما با آرامش نسبی نرخ ارز و سایر بازارهای مالی، خریداران به این‌گونه آگهی‌ها اعتنایی نمی‌کنند و سراغ فروشندگان واقعی می‌روند. این منوال در بازار رهن و اجاره نیز صدق می‌کند و در حال حاضر شهروندان در برابر رشد قیمت‌ها،یک‌ نفس راحت می‌کشند. صمت در این گزارش پیرامون تحولات اخیر بازار مسکن با کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران به گفت‌وگو پرداخته است.

ارز دست مسکن را گرفت

بازارهای موازی به‌ویژه بازار ارز مهم‌ترین محرک برای جهت‌دهی به نرخ مسکن محسوب می‌شوند، در حالی که نرخ دلار در هفته‌های گذشته به‌سمت کاهش متمایل شده است و سایر بازارها همچون طلا و خودرو در رکود به سر می‌برند. یکی دیگر از نشانه‌های رکود، به کاهش ۴۰ درصدی نرخ اوراق تسهیلات مسکن در مقایسه با سال گذشته مربوط می‌شود. هم‌اکنون نرخ هر برگ تسه در محدوده ۸۲ تا ۸۵ هزار تومان است.در روزهای اخیر بازار مسکن نیز همچون بازار ارز و خودرو، دچار رکود سنگین و همچنین کاهش نرخ شده است. به‌عنوان‌مثال، بررسی‌ها نشان می‌دهد که در حال‌ حاضر تمامی سرمایه‌گذاران از بازار مسکن شهر جدید پردیس عقب‌نشینی کرده‌اند و خریداران مصرفی نیز حضور پررنگی ندارند. اگر بخواهیم به‌دنبال دلیل افت نرخ مسکن در این روزها بگردیم، به‌طورقطع باید ابتدا به دلایل ثبات نرخ ارز بپردازیم. لازم به ذکر است که ریشه‌های ثبات نرخ ارز و آرام شدن نوسانات ارز در یک ماه اخیر نیز به‌طورمشخص ریشه در اعمال سیاست تثبیت ارزی بانک مرکزی دارد.مشخص است که یکی از ابزارهای مهم کنترل تورم، مدیریت نرخ ارز است، چرا که در اقتصادی مانند اقتصاد ایران که طی دهه‌ها وابستگی زیادی به دلار پیدا کرده است و بسیاری از کالاها براساس نرخ ارز قیمت‌گذاری می‌شوند، افزایش نرخ ارز ناگزیر به افزایش نرخ کالاها و تورم منجر می‌شود. همچنین، تجربه دهه ۹۰ و همچنین یکی ، دو سال اخیر به‌خوبی نشان داده است که تثبیت نرخ ارز به‌عنوان محرک اصلی انتظارات تورمی، رشد نرخ در سایر بازارهای دارایی را متوقف می‌کند. به‌دنبال افت قیمت‌ها در بازار مسکن شهر تهران، نرخ‌های پیشنهادی آپارتمان در شهرهای کرج، هشتگرد، پرند و پردیس نیز با افت مواجه شده و مالکان برای آنکه واحد خود را به فروش برسانند،گاهی در قیمت‌های جدید تخفیف می‌دهند.

در روزهای اخیر بازار مسکن دچار یک رکود سنگین در معاملات شده و قیمت‌ها تا حدود ۲۵ درصد کاهش داشته است. شما با این موضوع موافق هستید؟

‌ آن چیزی که در شرایط کنونی در بازار مسکن در حال اتفاق افتادن است، با سوال مطرح‌شده صدق می‌کند، اما این موضوع بیشتر در مناطق شمالی شهر تهران مشاهده می‌شود و در حال حاضر، خانه‌های کوچک‌متراژ واقع در مناطق جنوبی، با ثبات نرخ همراه هستند و کاهش محسوسی را تجربه نمی‌کنند. همچنین، باتوجه به ثبات نرخ ارز، فشار تورمی از بازارهای مالی مختلف برداشته شده و بازار مسکن نیز از این موضوع تاثیر گرفته است؛ بنابراین به‌نظر می‌رسد که این روند مقطعی نباشد و در آینده نیز تداوم یابد،بنابراین ضرورت دارد تا شرایط به‌گونه‌ای رقم بخورد که قشر آسیب‌پذیر جامعه نیز در تامین مسکن مشکلی نداشته باشند و هزینه این بخش در سبد معیشت خانوار کاهش یابد.

در شرایط تورمی کشور، شاهد کاهش نرخ مسکن در روزهای اخیر شده‌ایم، به نظر شما چه عواملی باعث شده است تا ترمز قیمت‌ها در بازار کشیده شود؟

زمانی که سیاست‌های درستی برای ساماندهی بازارهای مالی در پیش گرفته شود، شاهد اتفاقات مثبت اقتصادی می‌شویم، در نتیجه به‌علت وابستگی زنجیروار بازارهای مالی به هم، کاهش نرخ در یک بازار بر بازارهای دیگر نیز تاثیر می‌گذارد. اکنون مشاهده می‌کنیم که نرخ خودرو، ارز و طلا با شیب نزولی همراه است،بنابراین این کاهش نرخ به‌طورمستقیم بر نرخ مسکن نیز اثر می‌گذارد و بازار را در شرایط مناسبی قرار می‌دهد.همان‌طور که اشاره شد، سیاست‌گذاری‌هایی که در بخش مسکن صورت گرفته، تاثیر زیادی در ثبات بازار ملکی داشته است. متاسفانه دولت قبلی تلاشی برای ساماندهی بازار مسکن نکرد و تمام مشکلاتی که در این حوزه به وجود آمده بود، همانند میراث شومی به دولت سیزدهم رسید. از این‌رو، شرایط برای دولت جدید به‌گونه‌ای رقم خورد که هیچ‌یک از سیاست‌گذاری‌ها برای این بازار پرتلاطم جور در نمی‌آمد، اما خوشبختانه با پیگیری‌های انجام‌گرفته و تلاش‌هایی که برای مهار تورم اقتصادی شکل گرفت، اتفاقات مثبتی در بازار مسکن رخ داد که امیدواریم ادامه‌دار باشد.

شما به سیاست‌گذاری‌های موثر دولت برای نجات بازار مسکن اشاره کردید، به نظر شما سامانه املاک و اسکانی که وزارت راه و شهرسازی راه‌اندازی کرده نیز موثر است و این سامانه می‌تواند بدون تداخل با فعالیت بنگاه‌های مشاور املاک، بازار رهن و اجاره را سر و سامان دهد؟

همه تلاش‌هایی که برای نجات بازار مسکن صورت می‌گیرد، موثر است، اما بنده با فعالیت این سامانه مخالف هستم. به‌طورکلی تمام سیاست‌گذاری‌ها در حوزه مسکن برای تنظیم بازار شکل می‌گیرد. متاسفانه این سامانه با فعالیت مشاوران املاک در تضاد است، زیرا به تمام دفاتر مشاوران املاک دستور داده شده است تا قانون سقف افزایش اجاره‌بها را رعایت کنند و بیشتر از ۲۵ درصد، قراردادی را تنظیم نکنند، اما زمانی که یک حفره بزرگ ایجاد می‌شود که مالک و مستاجر بدون نظارت و قانون‌گذاری، قراردادهای خود را ثبت کنند، نه‌تنها باعث کنترل قیمت‌ها نمی‌شود، بلکه طرفین می‌توانند با توافق قبلی و با هر مبلغی که مایل هستند در این سامانه قرارداد امضا کنند، در نتیجه این سامانه باعث برهم‌خوردن تنظیم بازار می‌شود.در این سامانه جدید که دولت معرفی کرده است، اشخاص حقیقی می‌توانند خودشان وارد شوند، قرارداد بنویسند و کدرهگیری بگیرند. دولت تلاش می‌کند تا راهکاری برای این موضوع پیدا کند. وزارت راه و شهرسازی که این سامانه را طراحی کرده، با اتحادیه مشاوران املاک برای این سامانه مشورت نکرده است. نخستین مشکلی که این سامانه ایجاد می‌کند، این است که صنف مشاوران املاک را از مسیر اصلی خودش خارج می‌کند. مشاوران املاک، مالک و مستاجر را با هم آشنا می‌کنند، سپس معامله‌گران خودشان می‌روند در این سامانه ثبت قرارداد می‌کنند که با این اقدام، مشاور املاک اینجا کار بدون دستمزد انجام می‌دهد.از سویی دیگر، در بند دوم سامانه ملی املاک و اسکان کشور درج شده که این سامانه هیچ‌گونه مسئولیتی در قبال اسناد و مدارک ندارد؛ در صورتی که در سامانه املاک و مستغلات، آمده است که تمام مسئولیت برعهده مشاور املاک است. این دو جمله را کنار هم بگذاریم، تفاوت اصلی سامانه جدید را با سامانه قبلی می‌بینیم. ممکن است موجر و مستاجر، به‌خاطر پرداخت نکردن مبلغی برای قرارداد بستن، خودشان را به دردسر بیندازند و راه را برای کلاهبرداران باز کنند.

سامانه ملی املاک و اسکان کشور با سامانه قدیمی املاک و مستغلات در تضاد است؟

در سامانه املاک و مستغلات، کد رهگیری داده می‌شود و سامانه ملی املاک و اسکان کشور نیز در ارائه کد رهگیری، با این سامانه، موازی‌کاری می‌کند. اگر به‌جای ایجاد این سامانه، سامانه املاک و مستغلات را تقویت و ابزارش را قوی‌تر می‌کردند، شرایط بهتر می‌شد، حتی سامانه املاک و مستغلات، آمار و اطلاعات قوی‌تری دارد که مراکز دولتی می‌توانند با استناد به آنها، از آن برای برنامه‌ریزی‌های کلان خود استفاده کنند. در واقع، وقتی مسئولیتی در قبال کاری که انجام می‌شود، وجود نداشته باشد، ممکن است هر اتفاقی رخ دهد.اتفاقی که حوزه مسکن را آزار می‌دهد، کمبود بانک اطلاعاتی است، راه‌حل مشکل حوزه مسکن، تناسب عرضه و تقاضا، ساخت واحدهای کوچک به‌عنوان سرپناه، ساخت خانه‌های اجاره‌ای توسط انبوه‌سازان، ساخت خانه‌های به‌شرط تملیک و موارد دیگر است که کارشناسان معرفی می‌کنند. همچنین، دولت نیز با این سامانه ضرر مالی می‌کند، چرا که بنگاه‌های مشاور املاک، بابت هر قرارداد، ۹ درصد مالیات بر ارزش‌افزوده به دولت پرداخت می‌کنند که با این شیوه، این موضوع نیز به‌خطر می‌افتد.تقریبا ۱۰۰هزار واحد صنفی مشاور املاک در کشور وجود دارد که در هرکدام از آنها، حداقل ۴ نفر نیرو کار می‌کنند که هرکدام نیز خانواده‌ای دارند و معیشت آنها، با این روش، به‌خطر می‌افتد. در چنین شرایطی مجبور می‌شوند، وارد بازار کاری شوند که خودش تنظیم بازار را بر هم می‌زند.

سخن پایانی

از جمله مشکلات سال‌های اخیر بازار مسکن، کمبود عرضه واحدهای مرغوب بود و عمده فایل‌هایی که برای فروش عرضه می‌شد، نواقصی داشت. هم‌اکنون مقداری به حجم واحدهای دارای امکانات کامل و کمتر از ۵ سال افزوده شده است. باتوجه به اینکه در سال‌های گذشته، ماه‌های اردیبهشت و خرداد بازه زمانی رونق بازار مسکن بوده، برداشت کنشگران این است که با عبور از این ماه‌ها، همچنان رکود مسکن می‌تواند ادامه پیدا کند. رکود نیز معمولا با افزایش تمایل برای فروش همراه می‌شود. مقایسه فایل‌های فروش امروز بازار مسکن در شمال تهران نسبت به هفته گذشته از افت ۱۰ درصدی قیمت‌ها حکایت دارد؛ در حالی که پیش از آن‌هم، نرخ‌ها در مقایسه با ماه گذشته بین ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش یافته بود.گفتنی است، هرچند شیب قیمت‌ها روند کاهشی را نشان می‌دهد، اما باز هم برای بسیاری از اقشار، خرید مسکن دور از دسترس است. کارگران اگر حداقل حقوق یک‌سال خود را پس‌انداز کنند و هیچ خرجی هم نکنند، حدود ۱۱۰ میلیون تومان خواهند داشت. در این صورت، اگر نرخ مسکن ثابت بماند؛ در مناطق جنوبی تهران می‌توانند حداکثر 4 متر آپارتمان چندسال‌ساخت بخرند. این موضوع درباره کارمندان به حداکثر ۱۰ متر می‌رسد؛ بنابراین باید برای متناسب‌سازی نرخ مسکن با قدرت خرید طبقه کم‌درآمد و متوسط، اقداماتی انجام شود و این کاهش قیمت‌های مقطعی مشکلی را حل نمی‌کند.

برنامه‌ریزی برای کاهش خانه‌های خالی