در تاریخ ۲۲ تیر سال ۱۳۹۹ این طرح با ۱۱ تبصره تصویب و در دستور کار دولت قرار گرفت. بر این اساس تمامی خانه‌ها مشمول مالیات نمی‌شوند، مگر خانه‌ای که تبصره‌های قانونی شامل حال آن شود. امروزه یکی از راه‌های افزایش سرمایه‌گذاری و درآمدزایی، خرید ملک و اجاره آن است. در چنین شرایطی، ملاکان کشور که صاحب چندین ملک هستند، با خالی نگه داشتن خانه‌های خود، بر نرخ ملک تاثیر می‌گذارند و موجب ضرر عده کثیری می‌شوند. بر این اساس، دولت، قانونی را مقرر کرده تا دست سودجویان را ببندد و به ‌تمامی اقشار جامعه کمک کند. در سال‌های اخیر دولت به‌دنبال اجرای موثر مالیات بر خانه‌های خالی بوده و در دوره‌های مختلف تغییراتی در این مالیات ایجاد کرده است؛ اما با اینکه اجرای مالیات بر خانه‌های خالی در کشور در دوره‌های مختلف موردبررسی قرار گرفته، اما نتیجه مطلوبی در پی نداشته، از این‌رو صمت در این گزارش دلایل عدم‌اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.

چالش‌های اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی

اضافه شدن مالیات بر خانه‌های خالی در ایران هدف اصلی خود را در تشویق مالکان خانه‌های خالی به اجاره آنها و کاهش مشکلات مسکن در شهرها داشت.

مسلما با افزایش تعداد خانه‌های خالی در شهرها، مشکلاتی مانند کاهش تقاضا برای مسکن، افزایش نرخ ملک و افزایش مشکلات مسکن برای طبقات فقیر و متوسط جامعه رخ می‌دهد. این مالیات در صورت اجرای صحیح با ایجاد تحریم‌هایی برای مالکان خانه‌های خالی، به‌مرور زمان می‌تواند کارساز باشد، اما این موضوع نیاز به حل چالش‌هایی دارد که سدراه این قانون مالیاتی شده است.

در برخی دوره‌ها، مجلس و دولت درباره نحوه اجرای مالیات بر خانه‌های خالی اختلاف‌نظر داشته‌اند و این باعث عدم‌اجرایی شدن مالیات شده است. از طرفی، یکی دیگر از مشکلات اساسی در اجرای مالیات بر خانه‌های خالی، تعیین دقیق تعداد خانه‌های خالی و محاسبه ارزش این خانه‌ها بود که این موضوع باعث اختلاف‌نظر میان مالکان و مسئولان مالیاتی شد، چرا که برخی مالکان خانه‌های خالی به‌دلیل فشار اقتصادی، قادر به پرداخت مالیات بر خانه‌های خالی نبوده‌اند.

به‌طورکلی این موضوع را باید پذیرفت که سیستم مالیاتی در کشور ما هنوز جای کار دارد و نقص‌هایی مانند کمبود کارکنان مالیاتی، عدم‌پیگیری صحیح از بدهی‌های مالیاتی و نیز نقص‌ در سیستم رسمیت‌بخشی مالکیت مسکن، باعث عدم‌اجرایی شدن مالیات بر خانه‌های خالی شده است.

از سوی دیگر، برخی افراد معتقدند که این مالیات در واقع باعث افزایش هزینه‌های مالی برای مالکان خانه‌های خالی می‌شود و به‌جای تشویق اجاره آنها، مالکان را به فروش خانه‌های خود ترغیب می‌کند. همچنین، برخی افراد معتقدند که این مالیات بازار ملک را متشنج می‌کند و مشکلاتی مانند کاهش ارزش خانه‌ها و کاهش تقاضا برای خریدوفروش مسکن را به‌وجود می‌آورد.

اخذ مالیات از خانه‌های خالی کارساز نیست

امیر حجتی‌نیک، کارشناس بازار مسکن، درباره موضوع مالیات بر خانه‌های خالی به صمت گفت: دولت این موضوع را به‌عنوان راه‌حلی برای حل مشکل مسکن معرفی کرده است، اما این قانون مشکلی را حل نمی‌کند. در جهان امروز، دولت‌ها برای مداخله در بازار مسکن، به‌دنبال حمایت از سمت تقاضا هستند، به‌همین‌دلیل تسهیلات خرید مسکن پرداخت می‌شود. در ایران، حتی اگر بانک‌ها توان و انگیزه تسهیلات‌دهی را داشته باشند، باتوجه به نرخ سود تسهیلات بانکی، اقساط تسهیلات به‌حدی خواهد بود که بازپرداخت آن برای خانوارهای ایرانی بسیار دشوار خواهد بود.

وی بیان کرد: دولت مدعی است که خانه‌های خالی بسیاری در ایران وجود دارد که همگی احتکار شده‌اند، اما واحدهای خالی عمدتا از نوع لوکس یا ویلا هستند؛ بنابراین افرادی که از اجاره خانه خود صرف‌نظر می‌کنند، آن‌قدر سرمایه دارند که مالیات دولت را هم می‌پردازند، در نتیجه باز هم دولت به هدف خود برای ورود این خانه‌ها به بازار نخواهد رسید.

جای خالی خریداران مصرفی در بازار

این کارشناس تصریح کرد: درحال‌حاضر، بازار مسکن در ایران به محلی برای خریدهای سرمایه‌گذاری تبدیل وکمابیش از خریداران مصرفی خالی‌ شده است. تعداد معاملات نیز این موضوع را تاحدودی تایید می‌کند که بازار در انحصار خریداران سرمایه‌ای است. متاسفانه در ایران برای خانه‌دار شدن، باتوجه به حداقل دستمزدهای کارگری و حقوق و مزایای کارمندی، زمان خرید خانه بسیار طولانی و خارج از تصور شده است و چنین مشکلاتی با اخذ مالیات از خانه‌های خالی میسر نمی‌شود.

حجتی‌نیک بیان کرد که در هیچ کشوری مالیات بر خانه‌های خالی به‌عنوان درآمد مالیاتی در نظر گرفته نمی‌شود. برای حل مشکل مسکن، بهتر است که به‌اندازه نیاز جامعه، مسکن تولید کنیم و جلوی احتکار آن را بگیریم. ما درباره اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی مشاهده می‌کنیم که مردم از ثبت خانه‌های خالی خود در سامانه مرتبط به‌هیچ‌وجه استقبال نکرده‌اند و مدیران دستگاه‌های دولتی نیز نبود اطلاعات کافی برای اجرای اخذ مالیات از خانه‌های خالی را ندارند، بنابراین بدون شک همان‌طور که آمارها نشان می‌دهد، با این روال، طرح مذکور با شکست روبه‌رو می‌شود.

این کارشناس معتقد است که دولت در این طرح نمی‌تواند به هدف خود یعنی حل مشکل مسکن برسد. در جهان امروز دولت‌ها برای مداخله در بازار مسکن، به‌دنبال حمایت از سمت تقاضا هستند. اکنون محرز نبودن اطلاعات اقامتگاه‌ها، فاقد سند بودن بسیاری از املاک، نبود سامانه جامع و هماهنگی بین دستگاه‌های اجرایی دولت و نقص در زیرساخت‌های ارتباطی و اطلاعاتی لازم به‌عنوان مهم‌ترین مشکلات موجود در اخذ مالیات از خانه‌های خالی است.

وی در پایان خاطرنشان کرد: یکی از مهم‌ترین دلایل جهش نرخ مسکن، سفته‌بازی و سوداگری در بازار زمین به‌عنوان گران‌ترین نهاده ساختمانی است، بنابراین شاید اگر سیستم دریافت مالیات سالانه از زمین مشمول مالیات می‌شد، فرآیند تنظیم‌گری در بازار مسکن از بالادست این بازار بهتر کلید می‌خورد. در کل، مالیات بر خانه‌های خالی ممکن است به‌عنوان یکی از راه‌حل‌های مشکل مسکن مطرح شود، اما برای حل این مشکل، نیاز به راهکارهای جامع‌تری است که شامل توسعه مسکن مقرون‌به‌صرفه، ایجاد تسهیلات برای خرید مسکن، جلوگیری از احتکار مسکن، بهبود شرایط اقتصادی و اجرای قوانین مرتبط با مسکن است.

ضرورت هماهنگی بین دستگاه‌های اجرایی

مسعود نجفی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: قانون مالیات بر خانه‌های خالی در ایران چند سالی است که در بدنه سامانه املاک و اسکان کشور آغاز شده و در ابتدا، گفته می‌شد که تعداد خانه‌های خالی در کشور حدود ۲ میلیون واحد مسکونی است، اما پس از مدتی، تنها بیش از ۵۰۰هزار واحد مسکونی به سازمان امور مالیاتی معرفی شدند. این میزان کاهش تعداد خانه‌های خالی به‌علت عدم‌توانایی دستگاه‌های اجرایی در بررسی و صدور مجوزهای لازم برای خرید و فروش مسکن، نبود سامانه جامع اطلاعاتی و همچنین انتظارات بالا از این طرح است. علاوه بر این، برخی افراد به‌دلیل دسترسی آسان به منابع مالی، ترجیح می‌دهند خانه‌های خالی خود را نگه دارند و از ملک خود به‌عنوان سرمایه استفاده کنند.

وی ادامه داد: با این حال، این طرح همچنان ادامه دارد و امیدواریم باتوجه به پیشرفت‌های سامانه املاک و اسکان کشور، تعداد خانه‌های خالی به‌حداقل برسد و بازار مسکن تقویت شود. به‌همین‌منظور، نیاز است که سامانه جامع اطلاعاتی و هماهنگی بین دستگاه‌های اجرایی بهبود یابد و برای افرادی که تمایل به سرمایه‌گذاری در خانه‌های خالی دارند، راهکارهای جایگزینی ارائه شود تا بازار مسکن رونق بیشتری پیدا کند.

این کارشناس بیان کرد: مالیات بر خانه‌های خالی، تنها راه‌حل موجود نیست، در واقع برای حل مشکل خانه‌های خالی، راهکارهای دیگری نیز وجود دارد. به‌عنوان‌مثال، یکی از راهکارهایی که در کشورهایی مانند انگلستان و کانادا با موفقیت اجرا شده، تامین مسکن «مهلت محدود» است؛ به‌این معنی که سازندگان مسکن موظف هستند تا در مدت زمان مشخصی پس از ساخت، مسکن را برای فروش یا اجاره عرضه کنند، در صورتی که این مهلت رعایت نشود، مالیات بر خانه‌های خالی اعمال خواهد شد.

راهکاری برای توانمندسازی

همچنین برای کاهش احتکار مسکن، باید توانمندی بازار مسکن افزایش و تولید مسکن در اندازه نیاز جامعه توسعه یابد. برای این منظور، دولت می‌تواند از ابزارهایی مانند تسهیلات اعتباری و مالیاتی برای تشویق سازندگان مسکن استفاده کند؛ البته در برخی کشورها مانند فرانسه، تحریم خانه‌های خالی را اعمال کرده‌اند. در این روش، سازندگان مسکن موظف به اجاره خانه‌های خالی خود هستند و در صورت عدم‌رعایت این تحریم، مجازاتی برای آنها تعیین خواهد شد.

در بیشتر کشورهای دنیا، مالیات خانه‌های خالی را شهرداری‌ها دریافت می‌کنند؛ به این صورت که شناسایی این خانه‌ها به شهرداری‌ها داده می‌شود؛ البته در برخی کشورها هدف از اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی، کنترل بازار مسکن نیست، ضمن اینکه این قانون همه‌گیر اجرا نمی‌شود، بلکه تنها برای چند شهر اعمال می‌شود.

وی ادامه داد: تعداد قابل‌توجهی از خانه‌های خالی با تفاوتی فاحش در دستان خود دولت است. تعداد اندکی از این خانه‌ها تحت‌مالکیت اشخاص حقیقی است، اما در کل باید اذعان داشت که قانون مالیات بر خانه‌های خالی در صورت اجرای درست می‌تواند بسیار موثر باشد و اجرای اصولی این قانون، مسکن را از حالت سرمایه‌ای بودن تا حدودی دور و به حالت مصرفی نزدیک می‌کند. نجفی در پایان گفت: امیدوارم این قانون بتواند به‌درستی اجرا شود، اما باید توجه داشت که اجرای این قانون بدون برنامه‌ریزی، جز وارد کردن تشنج به جامعه نتیجه‌ای دربرنخواهد داشت. مسئولان می‌توانند روش‌های بهتر دیگری را با استفاده از تکنولوژی‌های موجود برای اجرای این قانون در پیش بگیرند. اجرای درست و اصولی این قانون می‌تواند تاحدودی به مهار نرخ مسکن و به‌ویژه اجاره‌بها کمک کند.

سخن پایانی

برخی کارشناسان، بروز مشکلات فعلی در حوزه مسکن را با کمبود مسکن مرتبط نمی‌دانند، بلکه به مسائلی همچون وجود خانه‌های خالی و عدم‌مدیریت این موضوع ربط می‌دهند. بعضی از سرمایه‌داران در زمان‌های خاص از فروش یا اجاره املاک‌شان خودداری می‌کنند تا با این کار، باعث افزایش نرخ شوند و سپس به سودهای کلان دست پیدا کنند. بنابراین با این شرایط، جریمه خانه‌های خالی یا اعمال مالیات‌های سنگین بر آنها با هدف مبارزه با این مشکل به‌وجود آمده است. دولت بارها اعلام کرده است که هدف از مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی، درآمدزایی نیست و در واقع، به‌دنبال درمان گرانی و افزایش عرضه در بازار است. اجرای این طرح در نهایت می‌تواند منجر به این شود که فعالیت خریداران ملک با هدف سرمایه‌گذاری نباشد و سرمایه افراد صرف خرید مسکن مصرفی یا مشارکت در تولید شود که گام مهمی در ساماندهی بازار مسکن است. در قانون مالیات بر خانه‌های خالی آمده است که اگر مردم خوداظهاری نکنند، از دریافت برخی خدمات مانند خدمات بانکی، دسته‌چک و امثال آن منع خواهند شد که این موضوع نیز در هاله‌ای از ابهام قرار دارد. قانون مالیات خانه‌های خالی از زمانی که اجرای آن شروع شد، تاکنون که در حال اجرا است، همواره موردانتقاد کارشناسان و مسئولان به‌ویژه مجلسی‌ها بوده است. این انتقادات ناشی از روند شناسایی واحدهای مسکونی خالی از سکنه تا اخذ مالیات از آنها است، زیرا گفته می‌شود که وزارت راه و شهرسازی به‌عنوان نهاد مربوطه برای شناسایی خانه‌های خالی، سریع و کارآمد عمل نمی‌کند. وظیفه شناسایی خانه‌های خالی برعهده وزارت راه و شهرسازی البته از طریق سامانه املاک و اسکان گذاشته ‌شده است که این وزارتخانه با راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان نسبت به ثبت اطلاعات سکونتی افراد اقدام می‌کند و کسانی که در مهلت تعیین‌شده نتوانند این اطلاعات را ثبت کنند، خانه آنها به‌عنوان خانه خالی به سازمان امور مالیاتی از سوی وزارت راه و شهرسازی معرفی می‌شود؛ در همین راستا، وزارت راه و شهرسازی باید با برنامه‌ریزی و مدیریت صحیح چالش‌های پیش‌رو را هرچه سریع‌تر با کمک نهادهای مرتبط از میان بردارد.