مسکن ارزان دولتی در آستانه گرانی
باتوجه به تعادل در بازار مسکن و افزایش نرخ خرید و اجاره، ضرورت داشت تا دولت برای تامین سرپناه مردم به ساخت واحدهای مسکونی با زیرساخت‌های رفاهی در چارچوب قوانین و مقررات اقدام کند.
باتوجه به تعادل در بازار مسکن و افزایش نرخ خرید و اجاره، ضرورت داشت تا دولت برای تامین سرپناه مردم به ساخت واحدهای مسکونی با زیرساخت های رفاهی در چارچوب قوانین و مقررات اقدام کند.
از این رو به موازات برنامه انبوه سازی مسکن در دولت های پیشین، طرح نهضت ملی مسکن در دولت سیزدهم کلید خورد تا دولت بتواند علاوه بر تحقق جهش تولید مسکن و قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، با ارائه انواع امکانات و مشوق ها از جمله ارائه زمین ارزان نرخ، شرایط خانه دار شدن عده زیادی از مردم را تسهیل کند.
در چشم انداز طرح ملی مسکن، قرار شد تا سال ۱۴۰۴ بالغ بر ۴ میلیون مسکن در کشور ساخته و تحویل متقاضیان شود، اما در خلال اجرای این طرح عظیم، مشکلاتی مطرح است که از مهم ترین آنها می توان به عدم شفاف سازی دولت برای پرداخت سهم مردمی در ساخت وساز این واحدها اشاره کرد، اما هم اکنون که روند ثبت نام ۲ قسط از تقسیط کل نهضت ملی مسکن پرداخت شده، هنوز نهادهای ذی ربط سهم آورده واجدان شرایط را از کل مبلغ ساخت و اجرا مشخص نکرده اند.
همکاری مشروط پیمانکاران برای ساخت مسکن
براساس پیگیری ها از نحوه محاسبه هزینه ساخت نهضت ملی مسکن در سال ۱۴۰۱، اعداد محاسبه شده از طریق فهرست بهای سازمان برنامه و بودجه است و تمام پروژه هایی که اکنون در مرحله اجرای عملیات ساخت قرار دارند، از اقدام ملی تا نهضت ملی همه براساس همین فرمول در حال تکمیل هستند و برخلاف این ادعا که با این رقم ها نمی شود خانه ساخت، عملیات ساخت وساز نیز متوقف نشده است.
تقاضای ساخت مسکن از سوی سازندگان با ارقامی بیش از ۶ میلیون تومان در هر مترمربع است. از طرفی، برخی انبوه سازان معتقد هستند در شرایطی پیمانکاری ساخت واحدهای نهضت ملی را قبول خواهند کرد که تا سقف ۲ میلیون تومان در هر مترمربع افزایش نرخ ساخت لحاظ شود.
معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی چندی پیش اعلام کرده است که عملیات اجرایی در کل نظام عمرانی کشور براساس همین فرمول، قیمت گذاری و تا با حداقل قیمت ممکن، مسکن ساخته می شود، اما برخی سازندگان تمایل دارند تا با اعداد و ارقام بیشتر وارد عقد قرارداد با وزارت راه و شهرسازی شوند.
وزیر راه و شهرسازی بارها اعلام کرد که برای رعایت منافع مردم و به نفع گروه های کم درآمد، در مقابل افزایش هزینه ساخت نهضت ملی مسکن مقاومت دارد و ساخت وساز با همین قیمت ها در حال انجام است. با اذعان به اینکه هزینه ساخت هر متر خانه هم اکنون چیزی حدود ۴ تا ۶ میلیون تومان برآورد می شود، با لحاظ تورم و گرانی مصالح ساختمانی و همچنین طی فرآیند ساخت و بهره برداری از طرح نهضت ملی در کل کشور باید هرچه زودتر، آورده قطعی مردم در این طرح مشخص و اعلام شود. صمت در این گزارش، چالش های ساخت نهضت ملی مسکن را بررسی کرده است.
تولید مسکن یک ضرورت است
حسن گلمرادی، کارشناس اقتصادی در رابطه با این موضوع به صمت گفت: افزایش روزافزون تورم، تاثیر مستقیمی بر نرخ مسکن در کشور گذاشته است که سیاست های دولت در سال های اخیر نتوانسته آن طور که باید این بازار پرطرفدار را سروسامان بخشد. رشد نامتناسب حقوق اقشار کم درآمد جامعه، بستر اقتصادی متزلزل و برنامه ریزی و مدیریت غلط برای بخش مسکن از عواملی هستند که خانه دار شدن را برای بسیاری از افراد جامعه دست نیافتنی کرده است.
مسکن یکی از نیازهای اساسی مردم و کالای سرمایه ای مهمی به شمار می رود. تامین مسکن و توجه به تولید، علاوه بر تامین رفاه مردم، با افزایش سرمایه گذاری و تحرک تقاضا در بسیاری از صنایع وابسته، می تواند رشد اقتصادی را بهبود بخشد و با ایجاد اشتغال، بخشی از تقاضای بازار کار را پاسخ دهد. باتوجه به نیاز جامعه به مسکن و افزایش روزافزون تعداد مستاجران، تولید مسکن و ساخت وساز در کلانشهرها و شهرهای مهاجرپذیر، امری ضروری است.
حالا در کنار تمام مشکلات خرد و کلان طرح نهضت ملی مسکن، اصلی ترین چالشی که از سوی دولت مطرح می شود، همکاری نکردن مردم در تامین آورده این طرح است، اما توجه داشته باشیم که در صورت رفع نشدن ابهام برای مردم و نبود تسهیلات کارآمد هیچ تلاشی در عمل از سوی جمع کثیری از جمعیت هدف، انجام نخواهد شد.
ساخت انبوه مسکن افزایش یابد
این کارشناس خاطرنشان کرد: برای افزایش بهبود شرایط بازار مسکن که خوشبختانه بخش زیادی از مواد اولیه و زیرساخت های آن در داخل کشور موجود است، باید ساخت انبوه مسکن افزایش پیدا کند و ساخت وسازها با دسترسی های لازم و امکانات رفاهی و شهری قابل قبول در زمین های مناسب، موردتوجه قرار بگیرد، همچنین باید ساخت وساز در کلانشهرها و شهرهای مهاجرپذیر بیشتر موردتوجه قرار بگیرد و دولت برای بررسی هزینه های ساخت با بخش خصوصی تعامل کند.
این اقدامات باعث برنامه ریزی صحیح و انجام هماهنگی بین وزارتخانه های مختلف و بخش خصوصی شده و استفاده از زمین های شهری و اراضی بلااستفاده را ممکن می کند، از طرفی باید راهکارهای مناسب تامین مالی برای بخش مسکن اندیشیده شود، به ویژه در سال های اخیر که به دلیل تورم و افزایش هزینه های تولید و دستمزد، حجم منابع مالی برای ساخت وساز در حال افزایش است.
برای حل این چالش، علاوه بر همکاری بانک ها و تشویق به اعطای تسهیلات مسکن، نیاز است راهکارهای نوین تامین مالی مسکن نظیر اوراق بهادار، صندوق های زمین و مسکن و مشارکت بخش خصوصی موردتوجه قرار بگیرد.
ضرورت تقسیط طولانی تر تسهیلات مسکن
در شرایط فعلی، به دلیل افزایش هزینه های تولید مسکن، حتی با در نظر گرفتن نرخ سود کم پرداخت تسهیلات به ساخت وساز، تقسیط آن از توان مالی متقاضیان به ویژه جوانان خارج است و باید راهکارهای مناسبی در این زمینه در نظر گرفته شود.
در کشورهای دیگر، سهم آورده اولیه افراد پایین است و تنها با پرداخت بخش اندکی از نرخ مسکن و اخذ وام بلندمدت، افراد می توانند در ابتدای جوانی صاحب یک خانه مناسب شوند، بنابراین به نظر می رسد علاوه بر تامین مالی، تقسیط طولانی تر تسهیلات مسکن باید موردتوجه قرار گیرد.
در کنار این عوامل، کاهش نرخ تمام شده تولید مسکن با استفاده از مواردی نظیر کاهش هزینه مجوزها، استفاده از تکنولوژی مدرن ساختمان سازی، تولید واحدهای مسکونی با متراژ اقتصادی تر و تنوع بخشی متراژهای کوچک تر ساخت وساز، راهکارهایی برای کمک به حل بخشی از مشکلات جامعه در این حوزه است.
کاهش تورم و رشد آن و جلوگیری از شوک های تورمی در این بخش می تواند به رشد پایدار تولید مسکن کمک کند و بخشی از تقاضای کاذب که سبب رشد قیمت ها می شود، از بین برود. به هر حال، علاوه بر تامین بودجه از منابع داخلی و کمک گرفتن از تجربه سازندگان و سرمایه گذاران خوشنام، می توان از منابع مالی خارجی و خدمات مسکن سازان حرفه ای با کارنامه موفق کمک گرفت، همچنین باید نوع قراردادهای اجرایی و استفاده از قراردادهای تولید، اجاره و واگذاری مدنظر قرار گیرد.
وی در پایان گفت: باوجود افزایش هزینه های تولید، هنوز هم بخش زیادی از این هزینه ها به بخش زمین برمی گردد. به نظر می رسد، اراضی قابل بهره برداری بلااستفاده زیادی در شهرها و مناطق مختلف وجود داشته باشد که با تبدیل و تغییر کاربری و اختصاص به تولید مسکن، می تواند به تحرک بیشتر این بخش کمک کند.
رکود بازار مسکن پابرجا می ماند
سیدرضا قهاری، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه بخش ساخت وساز کماکان در رکود خواهد بود، به صمت گفت: نمی توان روی طرح نهضت ملی مسکن حساب کرد. از ابتدا هم لزومی نداشت که دولت شعار ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی را بدهد، این وعده به تعهد منجر می شود و مطالبه عمومی ایجاد می کند که آثار اجتماعی به دنبال دارد. مسکن همیشه ظرفیت پذیرش نقدینگی مازاد را داشته و امسال نیز مقداری سرمایه را به سمت خود جذب کرده، اما رکود کلی این بخش ادامه دارد و رشد سنگین نرخ بعید است. مشخص است که وجود نقدینگی بالا روی هر کالایی تاثیر می گذارد و آثار تورمی ایجاد می کند. مسکن همیشه ظرفیت پذیرش نقدینگی مازاد را دارد.
نباید به نهضت ملی مسکن فکر کرد
وی خاطرنشان کرد: مسکن مهر هم مانند طرح نهضت ملی مسکن بود که چند دولت را بدهکار کرد و هنوز بعد از ۱۵ سال به طورکامل به اتمام نرسیده است. اگر دولت برنامه ای دارد، نباید زمان کوتاه برای آن تعیین کند؛ زیرا دادن وعده ای که قابلیت اجرا ندارد، باعث بی اعتمادی جامعه می شود. دولت اگر قرار است اقدامی در پروژه نهضت ملی مسکن انجام دهد، باید ابتدا اعتمادسازی کند، یعنی با ساخت وساز و تحویل به موقع واحدها به تدریج مردم را دلگرم سازد.
تحرک تدریجی ساخت وساز در بخش خصوصی
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه ساخت وساز همواره در اختیار بخش خصوصی بوده است، به صمت گفت: باوجود رشد نرخ نهاده های ساختمانی، باید امسال به تدریج بخش خصوصی فعال شود و ساخت وساز تا حدودی افزایش یابد و هماهنگی ها روز به روز در مسیر توسعه قرار گیرند.
قهاری بیان کرد: اگر بگوییم وضع اقتصادی در کوتاه مدت اصلاح می شود یا نرخ خانه پایین می آید، مقداری دور از واقعیت است. سابقه نداشته که نرخ کالاها در میان مدت یا بلندمدت کاهش پیدا کند، از این رو مسکن هم از این قاعده مستثنا نیست و فقط می توان جلوی رشد نرخ را گرفت.
اگر دولت می خواهد مانع افزایش قیمت ها شود، باید رشد نقدینگی را مهار کند و تورم را به حداقل برساند.
وی در پایان گفت: به طبع هرکس تلاش می کند سهم بیشتری از سرمایه داشته باشد و این باعث رقابت در خرید می شود. اگر کالای مدنظر با کمبود عرضه مواجه باشد، قیمتش بالا می رود. در بخش مسکن این وضعیت وجود دارد که عرضه به اندازه تقاضا نیست و در سال های گذشته به شکل مرتب نرخ آن افزایش یافته و تورم عمومی هم وضعیت آن را تشدید کرده است. در هر صورت، امید می رود این موضوع سیاست های دولت در راستای ساماندهی بازار مسکن را با چالش روبه رو نکند.
سخن پایانی
برخی مسئولان وزارت راه و شهرسازی در اجرای تعهدات خود در قبال پروژه های نهضت ملی مسکن خوب عمل نکردند و به تدریج اقدامات در حال کند شدن است که این تعلل باعث شده تا هزینه ها حدود ۴۰ درصد افزایش پیدا کند.
ایده اجرای طرح نهضت ملی مسکن، در صورت اجرای درست می توانست بخشی از مشکلات کشور در حوزه تامین خانه را برطرف کند، اما در اجرا با مشکلاتی روبه رو شده است. از ماه ها قبل، مشکلات پروژه های نهضت ملی مسکن توسط کارشناسان به اطلاع وزارت راه و شهرسازی رسید، اما تا امروز اقدام جدی برای رفع موانع انجام نگرفته است. به نظر می رسد در اجرای این طرح، یک رویه خاص وجود ندارد و بدنه مدیریتی وزارت راه و شهرسازی، بدون توجه به توافقات و راه حل های کارشناسی، روش خود را اعمال می کند.
متقاضیان پس از واریز 2 یا 3 قسط ۴۰ میلیون تومانی، به دلیل ناتوانی در پرداخت ها در حال ریزش هستند و این مسئله به کمبود منابع و کندی کار منجر شده است. همچنین پیشنهاد شد تا برخی محدودیت ها و شروط افراد واجد شرایط برداشته شود. انبوه سازان نیز درباره تامین منابع، اعلام آمادگی کردند که پیشنهادها مورد بررسی قرار نگرفته است.
