روند صعودی نرخ دلار، بازار مسکن را نیز تحت‌تاثیر قرار داد و انتظارات تورمی را در این بازار بالا برد؛ به‌نحوی که بسیاری از نشست‌های معاملاتی پایان سال در بازار مسکن لغو شد. در هفته‌های اخیر، فنر نرخ دلار آزاده شده است و با فرارفتن از قله تاریخی خود، هم‌اکنون در کانال ۶۰ هزار تومانی نوسان دارد. به‌این ترتیب بازار مسکن بار دیگر در ماه اسفند، با تردید معامله‌گران روبه‌رو شد و خریدوفروش حکم تعلیق خورد.

باوجود موجودی کافی فایل فروش در محله‌ها و مناطق مختلف شهر تهران از جمله مناطق مصرفی و جنوبی، هم‌اکنون، واسطه‌ها و فعالان بازار مسکن شهر تهران از افت تعداد معاملات خریدوفروش در روزهای پایانی سال خبر می‌دهند. ضمن اینکه زنگ‌خور و مراجعه به بنگاه برای اطلاع از شرایط فروش آپارتمان‌های عرضه‌شده به بازار نیز، نسبت به چند هفته اخیر کاهش داشته است. واسطه‌ها می‌گویند بازار معاملات مسکن شهر تهران معمولا در هر سال تا قبل از 20 اسفند به‌طوررسمی به کار خود خاتمه می‌دهد و در فروردین نیز، حالت نیمه‌تعطیل دارد. از این‌رو، انتظار رویداد خاص قیمتی و معاملاتی در این بازار نسبت به آنچه هم‌اکنون جریان دارد، دست کم تا یک ماه و نیم آینده بعید است.

رفتار متفاوت دلار

با افزایش نرخ دلار در این روزها، نرخ مسکن نیز افزایش پیدا کرد اما به‌نظر نمی‌رسد که رکود یک‌ساله مسکن به همین راحتی‌ها تمام شود. دلار در هفته‌های اخیر، رفتار متفاوتی از خود نشان داده، گرچه تغییر نرخ دلار همیشه روی بازار مسکن نیز اثر گذاشته است، اما به‌نظر می‌رسد که این‌بار، این اثرگذاری، فرق‌های عمده‌ای دارد.با افزایش نرخ دلار در قیاس با ماه‌های گذشته، تعداد تماس‌های متقاضیان مسکن به واسطه‌های بازار بیشتر شده است، اما نکته اینجاست که بیشتر این متقاضیان به‌دنبال خریدهای سرمایه‌ای نیستند، بلکه متقاضیانی هستند که در پی تبدیل آپارتمان‌های خود به احسن هستند. از سوی دیگر، عده‌ای از مالکان نیز با شرایط فعلی کنار آمده‌ و حاضر شده‌اند، ملک خود را با نرخ قبلی ارائه کنند.

در واقع انتظار می‌رفت که با افزایش نرخ دلار، نرخ مسکن نیز بالاتر برود، اما گرچه این اتفاق رخ نداد، اما توانست بازار مسکن را تاحدی از رکود خارج کند. به‌نظر می‌رسد که نرخ مسکن به‌قدری بالا رفته است که دیگر توان افزایش نرخ را ندارد.

با حرف و وعده، چیزی عوض نمی‌شود

عباس زینعلی، کارشناس بازار مسکن در رابطه با تمرکز دولت بر ساخت‌وساز و امیدواری‌ها درباره بهبود بازار مسکن تا شب عید به صمت گفت: مشکلات بازار با حرف و وعده حل نمی‌شود و باید اقدامی جدی و قدرتمند انجام گیرد. دولت برای این منظور باید امکانات موجود را تجهیز کند تا در قدم اول، مشکل تامین مسکن برطرف شود. در حال ‌حاضر اراده جدی و واقعی را از سوی دولت برای رفع چالش‌های بازار مسکن نمی‌بینم. دولت نیت لازم را دارد، اما حرکتش به‌سمت حل معضلات بسیار کند است و این انفعال در نهایت ضربه‌های کاری را بر بدنه بازار مسکن وارد می‌کند.

زینعلی درباره نرخ نجومی خانه‌های نوساز و کاهش قدرت خرید مردم عنوان کرد: دولت در این زمینه بیشتر روی مواردی نظیر مالیات بر خانه‌های خالی و مسائل این‌چنینی قادر به ورود است که البته در این زمینه هم عملکردش خیلی قابل‌دفاع نیست. قوه مجریه باید از طریق ابزارهای در دسترس، به تنظیم‌گری در بازار بپردازد.

یک اقدام مثبت از سوی دولت

وی تاکید کرد: این وضعیت باتوجه به سوداگری‌های مرسوم، تورم بالایی را ایجاد می‌کند و مشکلات مضاعف می‌شود. دولت تلاش خود را برای حل مشکلات به‌کار گرفته است، اما نسبت به رفع تمامی این چالش‌ها خوش‌بین نیستم. فاصله میان توان خرید مردم و نرخ تمام‌‎شده مسکن به‌حدی بالا رفته است که نمی‌توان در کوتاه‌مدت نسبت به بهبودی این وضعیت امیدوار بود.

تحلیلگر بازار مسکن در ادامه تصریح کرد: من منکر عزم و اراده دولت در این راه نیستم، اما این توانمندی برای رفع مشکلات موجود کافی نیست. استفاده از فناوری‌های نوین می‌تواند کمک شایانی به کاهش نرخ مسکن کند، اما اراده‌ای برای این موضوع از جانب حاکمیت دیده نمی‌شود. دنیا به‌سمت صنعتی‌سازی رفته است تا پاسخگوی نیازهای جامعه باشد و از این رهگذر، قیمت‌ها نیز کاهش یابند. وی درباره سامانه خودنویس و تاثیر این طرح بر وضعیت ثبت قراردادهای اجاره گفت: در یک نگاه کلی، هرگونه حرکت به‌سمت نظم‌دهی بازار که همراه با قانونمندی باشد، می‌تواند مثمرثمر واقع شود و از آن حمایت خواهم کرد. البته این موضوع مشروط بر آن است که در این مسیر، میزان جدیت و پیگیری موضوع از سوی مسئولان بالا و قابل‌قبول باشد.

وی ادامه داد: به‌باور من، برای دستیابی به هدف موردنظر، باید اقدامات لازم را ترتیب داد و با برنامه‌ریزی اصولی و مدون به‌سوی هدف حرکت کرد. این قبیل طرح‌ها برای ساماندهی وضعیت ثبت قراردادهای خرید، فروش و اجاره می‌تواند مفید و کارآمد باشد، اما همان‌طور که پیش‌تر ذکر کردم، میزان توفیق این هدف مستلزم پیش‌نیازهایی است که دولت وظیفه دارد تا مسیر را با ارائه راهکارها و برنامه‌های مطلوب، به‌خوبی هموار کند.

ضرورت نظارت بر فعالیت مشاوران املاک

زینعلی افزود: من به‌شخصه ارائه طرح‌هایی مثل سامانه خودنویس را به فال نیک می‌گیرم؛ زیرا این موضوع بیانگر آن است که اراده لازم از سوی دولت برای بهبود وضعیت نابسامان فعلی وجود دارد. ساماندهی بنگاه‌های ملکی و نظارت بر کار مشاوران املاک، امر بسیار مهمی محسوب می‌شود.

وی تصریح کرد: این قبیل بنگاه‌ها و آژانس‌ها در هیچ کجای دنیا به حال خود رها نیستند و دولت‌های مختلف نظارت لازم را درباره این مشاغل به‌عمل می‌آورند و سازکار مناسبی را طراحی می‌کنند. بنگاه‌ها نیز مجبور به رعایت این دستورالعمل‌ها هستند تا تخلفی در این زمینه رخ ندهد. در صورت موفق شدن این سامانه، اتفاقات خوبی در راه خواهد بود. عباس زینعلی در پایان اضافه کرد: مسئولان از اهمیت تولید به‌سادگی عبور می‌کنند و اقدامات جامعی را در پیوند با این موضوع انجام نمی‌دهند. تولید در بازار مسکن باید به‌نحوی باشد که در سال حداقل یک‌میلیون واحد مسکونی تولید شود. در کنار فراوانی تولید، باید حجم تقاضا به‌خوبی تحریک شود و مردم به‌سمت خرید حرکت کنند.

عوامل تاثیرگذار بر بازار مسکن

فرهاد باقرنیا، کارشناس مسکن به صمت گفت: نرخ مسکن تحت‌تاثیر عواملی مانند نرخ ارز، عرضه و تقاضا، شرایط اقتصادی، تغییرات قوانین و مقررات مسکن، سیاست‌های دولت و عوامل دیگر قرار می‌گیرد. شرایط اقتصادی کشور و تاثیر آن بر تورم و نرخ ارز می‌تواند تاثیر زیادی بر رشد نرخ مسکن داشته باشد. تغییرات در قوانین و مقررات مسکن، مانند تغییر در محدودیت‌های ساخت‌وساز، برنامه‌های مسکن دولتی و سیاست‌های تنظیم بازار مسکن، می‌تواند تاثیر قابل‌توجهی در قیمت‌ها داشته باشد.

وی در ادامه افزود: نوسان نرخ ارز در عملکرد اقتصادی کشور نقشی اساسی دارد. در روزهای گذشته نرخ دلار رشد داشته و فعالان بازار با دغدغه تاثیر افزایش نرخ دلار بر نرخ مسکن مواجه شده‌اند. مسلما افزایش یا کاهش نرخ ارز تاثیر مستقیمی بر نرخ ملک دارد و همین نوسانات نرخ دلار است که باعث شده تا معامله‌گران برای خرید یا فروش مسکن، دچار نوعی سرگردانی اقتصادی شوند. در چند سال اخیر، دولت‌ها نتوانستند نرخ ارز را کنترل کنند، از سوی دیگر، محدودیت‌های ناشی از تحریم نیز باعث شد تا اقتصاد ما با چالش و بحران روبه‌رو شود.

این کارشناس تاکید کرد: در شرایطی که تورم بر تمام بازارهای مالی تاثیر گذاشته، طبیعی است بازار مسکن هم از این موضوعات تاثیر بگیرد و با رشد روبه‌رو شود. این در حالی است که گاهی دیده می‌شود، نرخ تورم مسکن از نرخ تورم اقتصادی پایین‌تر است؛ با این حال باز هم قیمت‌ها طوری نیست که اکثریت مردم بتوانند هزینه خرید مسکن را متقبل شوند؛ چراکه درآمد به اندازه تورم افزایش نیافته است.

وی خاطرنشان کرد: در رابطه با تعداد معاملات مسکن نیز شرایط هرساله به‌گونه‌ای است که در ماه‌های آخر سال، شاهد افزایش خریدوفروش در این بازار هستیم، اما به‌دلیل تلاطم در بازارهای مالی و مشخص نبودن قیمت‌ها، در حال حاضر بازار مسکن با رکود مواجه است و شرایط متفاوتی را نسبت به سال‌های قبل تجربه می‌کند. البته چند روزی می‌شود با افزایش نرخ دلار کمی بر تحرکات بازار مسکن افزوده شده است و عکس ماه‌های اخیر که خریداری در بازار مسکن وجود نداشت، خریداران از بیم افزایش قیمت‌ها، در حال معامله مسکن هستند. به‌طورقطع هم عوامل بخش عرضه و هم تقاضا در قیمت‌ها و تعداد معاملات اثرگذار هستند، اما معمولا آن چیزی که تعیین‌کننده نرخ و از تحلیل پارامترها مهم‌تر است، بخش تقاضا است.

وی معتقد است، گره بازار مسکن در صورتی باز خواهد شد که شرایط اقتصادی اوضاع بهتری را رقم بزند و با کنترل تورم، رشد نرخ ارز نیز متوقف شود؛ همچنین جدا از موضوع اقتصاد، دولت باید برای بهبود روابط دیپلماسی، گام‌های محکم‌تری بردارد. در این شرایط، باز هم نمی‌شود به ساماندهی بازار مسکن در کوتاه‌مدت امیدوار بود و حل بحران‌های موجود به زمان بیشتری نیاز دارند.

باقرنیا در پایان گفت: نوسان انتظارات تورمی طی چندساله اخیر مهم‌ترین موتور رشد نرخ مسکن بوده و با رشد انتظارات تورمی، نرخ مسکن نیز افزایش‌ یافته و با کاهش انتظارات تورمی، نرخ ملک نیز آرام‌ گرفته؛ اتفاقی که در بازار مسکن رخ‌ داده، یک اتفاق نادر است، البته درگذشته بازار مسکن محلی برای سرمایه‌گذاری بوده است. در حال‌ حاضر مردم به خرید مسکن فکر نمی‌کنند، چراکه این بازار با مشکلات زیادی روبه‌رو است. وقتی بازار ثبات ندارد،هرکسی نرخ خود را می‌گوید. این واقعیت را باید در نظر گرفت که عرضه و تقاضا از یک‌سو و از سوی دیگر، نرخ ارز است که بر این بازار تاثیر خواهد گذاشت.

 در اوضاع فعلی باتوجه به ریسک‌های مختلفی که در اقتصاد وجود دارد، پیش‌بینی آینده بازار مسکن دشوار است؛ اما به‌نظر می‌رسد بازار مسکن در حدود نرخ تورم عمومی کمی کمتر یا کمی بیشتر حرکت کند و اگر با افزایش بیشتر نرخ ارز مواجه شویم، قطعا بازار هم از نظر تعداد معاملات و هم از نظر افزایش قیمت‌ها رشد خواهد داشت.

سخن پایانی

حوزه سیاست‌های خرد و کلان بخش مسکن نیاز به اصلاحات بسیار دارد. هزینه تولید مسکن در ایران به‌هیچ‌عنوان اقتصادی نیست، این امر باعث می‌شود بهای تمام‌شده مسکن به‌صرفه و اقتصادی نباشد، بنابراین محصول نهایی که همان خانه باشد، گران در می‌آید، این در حالی است که باید از فناوری‌های نوین در ساخت مسکن استفاده شود تا بهای تمام‌شده کاهش یابد، در غیر این صورت نمی‌توان بهای ملک را متعادل کرد. هزینه‌های مرتبط با ساخت‌وساز نقش مهمی در نرخ مسکن دارند. افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، از جمله نرخ مواد اولیه، نیروی کار و تجهیزات، به‌طورمستقیم منجر به افزایش نرخ مسکن در ایران می‌شود. شرایط اقتصادی عمومی نیز نقش مهمی در رشد قیمت‌ها دارند. این شرایط شامل عواملی مانند نرخ تورم، نرخ بهره، نرخ ارز و میزان رشد اقتصادی است. در صورتی که شرایط اقتصادی نامطلوب باشند، نرخ مسکن در کشور همچنان افزایش می‌یابد. میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن همواره در سال‌های اخیر منفی بوده، این موضوع گویای آن است که بخش خصوصی باتوجه به مشکلاتی که وجود دارد، راغب به ساخت‌وساز مسکن نیست و برای همین است که در بازار با کمبود مواجهیم، دولت باید بسترهای لازم را فراهم کند تا بخش خصوصی بتواند به تولید مسکن اقدام کند، بنابراین همان‌طور که مشهود است، بازار مسکن با سفارش و توصیه درست نخواهد شد و باتوجه به وضعیتی که ترسیم شده، افق روشنی برای بازار مسکن در زمینه کنترل و کاهش قیمت‌ها متصور نیست.