از سال ۱۳۸۴ و در ماده ۱۱ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن از سال ۱۳۸۷، نوسازی واحدهای فرسوده به‌ویژه در مناطق روستایی موردتوجه قرار گرفت و مطابق قوانین مذکور، دولت‌ها مکلف به ساخت و نوسازی حداقل ۲۰۰ هزار واحد مسکونی در روستاها شدند، زیرا در سال ۱۳۸۴، تنها ۳۱۰ هزار واحد روستایی از ۴ میلیون و ۴۳۰ هزار کل واحدها در این مناطق مقاوم‌سازی شده و بیش از ۴ میلیون و ۱۰۰ هزار واحد روستایی غیرمقاوم و فرسوده بوده‌اند. به‌عبارت دیگر، نزدیک به ۱۸ میلیون نفر از روستاییان در صورت وقوع مخاطرات طبیعی از جمله سیل و زلزله با خطر روبه‌رو می‌شدند.

در همین راستا در قوانین برنامه توسعه کشور، دولت مکلف است سالانه نوسازی بیش از ۲۰۰ هزار واحد مسکن روستایی را در دستور کار قرار دهد و با پرداخت تسهیلات با کارمزد ۵ درصد و تامین مابه‌التفاوت سود آن، اقدام کند که متاسفانه این اقدام با چالش‌های زیادی روبه‌رو شده و تاخیر بانک‌ها در پرداخت تسهیلات ساخت مسکن روستایی مشکلات زیادی را در این بخش به‌وجود آورده است. صمت در این گزارش علت تاخیر بانک‌ها در پرداخت این تسهیلات ساخت مسکن روستایی را بررسی کرده است.

عملکرد دولت‌ها در نوسازی مسکن روستایی

به‌گزارش بنیاد مسکن انقلاب اسلامی، دولت‌ها از سال ۱۳۸۴ تا سال ۱۴۰۰ مکلف بودند تا حدود ۳ میلیون و ۷۶۰ هزار واحد از واحدهای روستایی را با پرداخت وام ساخت مسکن روستایی، بهسازی و نوسازی کنند، در حالی ‌که براساس آمار منتشره از سوی بنیاد مسکن انقلاب اسلامی به‌عنوان متولی ساخت‌وساز در روستاها، تنها حدود ۲ میلیون واحد مسکونی در روستاها تخریب و نوسازی شده‌اند و دولت‌ها در پرداخت وام ساخت مسکن روستایی برای قریب به یک میلیون و ۸۰۰ هزار واحد مسکونی عقب‌ماندگی دارند، به‌عبارت دیگر، عملکرد دولت‌ها برای نوسازی مسکن روستایی طی این ۱۷ سال، حدود ۵۱ درصد بوده است.

هر ساله و در دولت‌های مختلف از جمله دولت‌های نهم و یازدهم پرداخت این تسهیلات در دستور کار بوده و سازمان برنامه و بودجه تامین مابه‌التفاوت سود تسهیلات را برعهده داشته است. این در حالی است که در ماه‌های گذشته باوجود ابلاغ مصوبات شورای‌عالی مسکن توسط رئیس‌جمهور به سازمان برنامه و بودجه مبنی بر پرداخت وام ۲۰۰ میلیون تومانی مسکن روستایی، سازمان برنامه و بودجه نسبت به تامین مابه‌التفاوت سود تسهیلات اقدام نکرده و پرداخت تسهیلات ۲۰۰ میلیون تومانی مسکن روستایی، متوقف شده است.

در حال‌ حاضر بانک مرکزی ضوابط پرداخت تسهیلات مسکن روستایی را به ۹ بانک (مسکن، صادرات، ملت، تجارت، ملی، سپه، رفاه کارگران، کشاورزی و پست‌بانک) ابلاغ کرده که این تسهیلات به تمامی روستاها برابر اولویت‌های ماده ۴ همین دستورالعمل برای احداث واحدهای مسکونی به متقاضیان اعطا می‌شود.

در این بین، همواره سهم سود متقاضی ۵ درصد خواهد بود و مابه‌التفاوت آن از سوی وزارت راه و شهرسازی تامین خواهد شد، همچنین، مجموع دوره ساخت و دوره بازپرداخت اقساط برای کلیه مشمولان طرح اعم از انفرادی و مجموعه‌ساز، ۲۴۰ ماه است که طول دوره ساخت ۲۴ ماه و مابقی به‌عنوان دوره فروش اقساطی منظور می‌شود.

تسهیلات تکلیفی، کارساز نیست

بیت‌الله ستاریان، کارشناس مسکن در رابطه با عملکرد بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات ساخت مسکن روستایی به صمت گفت: تسهیلات تکلیفی همیشه یک سیاست تخریبی است. ساختار بانک‌ها باید به‌گونه‌ای باشد که با سیستم آزاد فعالیت کنند، درست همانند دیگر کشورهای دنیا که عملکرد بانک‌ها به‌طورکامل مستقل است.

وی بیان کرد: فشار دولت برای پرداخت تسهیلات مختلف مسکن باعث شده که بانک‌ها زیر بار این سیاست‌های به‌ظاهر تحمیلی نروند و از پرداخت این تسهیلات سر باز زنند. اتفاقی که در سال‌های اخیر شدت یافته و تمرکز را از سیستم بانکی گرفته است، همچنین با نگاهی به آمارها مشاهده می‌کنیم که این‌گونه اقدامات ممکن است باعث ورشکستی و زوال بانک‌ها در آینده شود.

ستاریان به صمت گفت: اقتصاد ناموزون و نامتعارف، یکی از مشکلات اصلی کشور است که تاثیر نامطلوبی بر بازار مسکن گذاشته و بیشتر دولت‌ها در گذشته این فشار اقتصادی را بر دوش بانک‌ها و بخش خصوصی انداخته‌اند. از طرفی باید محاسبه شود که چگونه بانک‌ها با تورم ۴۰ درصدی و نرخ‌های متفاوت بهره بانکی، توان پرداخت این حجم از تسهیلات را خواهند داشت.

اجرای یک سیاست تخریبی

ستاریان بیان کرد: در بیشتر کشورهای دنیا فرمول مشخصی برای نرخ بهره بانکی وجود دارد که متناسب با تورم موجود در هر کشور متغیر است،اما در کشور ما باتوجه به منابع محدود مالی و بستر اقتصادی نامناسب نرخ بهره به‌طوردائم در حال تغییر است و این امر باعث شده که بانک‌ها از سوی بانک مرکزی اخطار دریافت کنند و گاهی جریمه شوند.

 این کارشناس مسکن با بیان اینکه تسهیلات تکلیفی در بیشتر مواقع کارساز نخواهد بود، به صمت گفت: ساختار بانک‌ها باید به‌گونه‌ای باشد که با سیستم آزاد کار کنند و مجری تخصصی برنامه‌های خود باشند.

درست است که گاهی از عملکرد و سیاست‌های بانک‌ها انتقاد می‌شود، اما زمانی که بانک‌ها در فشار مالی قرار بگیرند، با ضرر و ورشکستگی‌های جبران‌ناپذیری درکوتاه‌مدت روبه‌رو می‌شوند و هرج و مرج سیستم بانکی کشور را فرامی‌گیرد.

وی افزود: زمانی که تورم کشور روز به روز در حال افزایش است و نرخ بهره بانکی کنترل‌شده نباشد، باید با هموارسازی بسترهای اقتصادی در مسیری قرار گرفت که پرداخت تسهیلات به‌سمت تولید برود و موانع متعدد از سر راه برداشته شود.

ستاریان در پایان گفت: در حال ‌حاضر مشکل اصلی کشور بستر اقتصادی نامناسب است که بر بازار مسکن نیز تاثیر گذاشته است، همچنین دولت می‌تواند با برنامه‌ریزی و مدیریت صحیح در راستای بهبود وضعیت اقتصادی گام بردارد و مشکل مسکن در کشور را ساماندهی کند.

حفظ استقلال بانک‌ها در پرداخت تسهیلات

حجت‌الله فرزانی، کارشناس بانکی درباره علت تاخیر بانک‌ها در پرداخت تسهیلات بخش مسکن به صمت گفت: در شرایطی که با پرداخت وام ساخت و نوسازی مسکن روستایی برای حداقل ۸۰۰ هزار واحد در سال می‌توان عقب‌ماندگی در بازسازی مناطق روستایی را جبران کرد، سرپیچی سازمان برنامه از دستور رئیس‌جمهوری برای پرداخت وام ساخت مسکن روستایی، تخلف و خسارت‌بار به‌نظر می‌رسد.

 نرخ سود مصوب این تسهیلات برای دوران مشارکت مدنی و فروش اقساطی ۵ درصد و بانک عامل موظف است سود دوره مشارکت مدنی را به اصل تسهیلات اضافه کرده و سپس تقسیط کند. در کل باید توجه کرد که پرداخت این نوع تسهیلات باعث خلل در سیستم بانکی نشده و مشکل، زمانی اتفاق می‌افتد که استقلال بانک‌ها در پرداخت تسهیلات دلخواه زیرسوال رود.

پرداخت تسهیلات مسکن روستایی تورم‌زا نیست

فرزانی افزود: پرداخت تسهیلات مسکن از سوی بانک‌ها با اما و اگرهای مختلفی روبه‌رو شده است که بسیاری از کارشناسان این سیاست‌ها را تکلیفی از سوی دولت به بانک‌ها می‌دانند. منابع محدود و سیاست‌های داخلی بانک‌ها برای تخصیص منابع خود به بخش‌های مختلف عواملی هستند که تمایل بانک‌ها را برای پرداخت تسهیلات بخش مسکن کمرنگ کرده است.

این کارشناس اظهار کرد: تسهیلات مسکن روستایی با سود ۵ درصد پرداخت می‌شود که آثار تورمی ندارد، زیرا منابع مالی نزد بانک‌ها محفوظ بوده و دولت نحوه تخصیص این تسهیلات را طبق بودجه به بانک‌ها ابلاغ می‌کند. اینکه تسهیلات بخش مسکن را بخواهیم تورم‌زا بدانیم، صحیح نیست، زیرا فقط تسهیلات مسکن موردبحث نبوده و بانک‌ها به‌صورت مداوم نسبت به اخذ سپرده قدم برداشته و تسهیلاتی را به بخش‌های مختلف پرداخت می‌کنند.

وی در ادامه گفت: این نکته باید در نظر گرفته شود که پرداخت این‌گونه تسهیلات فقط زمانی تورم‌زا است که از منابع خارج از بانک‌های ذی‌ربط تامین شود، یعنی بانک مرکزی با اعطای خط اعتباری به بانک‌های عامل، بودجه این تسهیلات را فراهم کند و در صورتی که بانک‌ها از منابع خود برای پرداخت تسهیلات بخش مسکن استفاده کنند، آثار تورمی ندارد. با این اتفاق، دست بانک‌ها از تخصیص بسته می‌شود، به‌عبارتی، اگر در گذشته بانک‌ها به سازمان‌ها و اشخاص مختلف تسهیلات پرداخت می‌کردند، در حال ‌حاضر باید بخشی از منابع خود را به بخش مسکن اختصاص دهند.

رویکرد تکلیفی دولت در قبال بانک‌ها

فرزانی بیان کرد: بانک‌ها در عمل وکیل سپرده‌گذارها هستند که باید از این سپرده‌ها به‌نحو احسن استفاده کنند تا برای بازپرداخت سود و اصل این سپرده‌ها با مشکل روبه‌رو نشوند، همچنین فرآیند اعتباری بانک‌ها باید به‌گونه‌ای باشد که از دریافت درآمد تسهیلات اطمینان داشته باشند.

 از طرفی، بسیاری از بانک‌ها در کشور منابع لازم را برای پرداخت تسهیلات بخش مسکن ندارند، چرا که تعهداتی در قالب قراردادهای مالی با موسسات و سپرده‌گذاران منعقد کرده‌اند که در راستای تحقق اهداف خود باید به آنها عمل کنند، در واقع، اگر سیاست‌های کلی دولت به‌سمتی حرکت کند که پرداخت تسهیلات مسکن برعهده بانک‌های محدودی باشد، موفقیت بیشتری حاصل می‌شود، چرا که در حال‌ حاضر نیمی از بانک‌ها این تسهیلات را پرداخت نمی‌کنند.

وی در پایان گفت: بانک‌ها موظف‌ هستند تسهیلات بخش مسکن روستایی را با سود ۵ درصد پرداخت کنند. در کل تسهیلات این بخش باعث خلل در سیستم بانکی نشده و فقط مشکل در جایی اتفاق می‌افتد که استقلال بانک‌ها در پرداخت تسهیلات دلخواه زیرسوال رود.

سخن پایانی

در دولت سیزدهم نیز، سازمان برنامه و بودجه با وجود دستور چندباره شخص رئیس‌جمهوری برای تامین وام نوسازی مسکن روستایی، از دستور مستقیم رئیس‌جمهوری سر باز زده و ساخت مسکن روستایی را متوقف کرده است.

در شرایطی که با پرداخت وام ساخت و نوسازی مسکن روستایی برای حداقل ۸۰۰ هزار واحد در سال می‌توان عقب‌ماندگی در بازسازی مناطق روستایی را جبران کرد، سرپیچی سازمان برنامه از دستور رئیس‌جمهوری برای پرداخت وام ساخت مسکن روستایی، تخلف و خسارت‌بار به‌نظر می‌رسد و ضروری است، این موضوع با ورود جدی‌تر رئیس‌جمهوری، تعیین‌تکلیف شود.

پرداخت وام ساخت و نوسازی مسکن روستایی در شهریور، در حالی وارد فاز تازه‌ای شد که کشور فصل ساخت‌وساز را پشت‌سر گذاشته و با ورود به فصل سرما و به‌طبع افزایش بارندگی‌ها، تعویق چندماهه در بهسازی و بازسازی مسکن روستایی به‌وجود آورده است. امید می‌رود با برنامه‌ریزی و همکاری نهادها و سازمان‌های ذی‌ربط هرچه سریع‌تر این مشکلات از میان برداشته شود و وقفه چندساله‌ای که در رابطه با این موضوع رخ داده، پایان یابد.