معیـشـت گروگان هزینه‌های مسکن!
براساس آخرین آمارهای تورمی مرکز آمار ایران، نرخ تورم نقطه‌ای در شهریور ۱۴۰۱ به عدد ۴۹.۷ درصد رسیده است؛ یعنی خانوارهای کشور به‌طور میانگین ۴۹.۷ درصد بیشتر از شهریور ۱۴۰۰ برای خرید یک مجموعه کالاها و خدمات یکسان هزینه کرده‌اند.
براساس آخرین آمارهای تورمی مرکز آمار ایران، نرخ تورم نقطه ای در شهریور ۱۴۰۱ به عدد ۴۹ . ۷ درصد رسیده است؛ یعنی خانوارهای کشور به طور میانگین ۴۹ . ۷ درصد بیشتر از شهریور ۱۴۰۰ برای خرید یک مجموعه کالاها و خدمات یکسان هزینه کرده اند.
در عین حال، تورم نقطه به نقطه شهریور نسبت به ماه قبل، ۲ . ۵ درصد کاهش داشته است، یعنی همین شاخص در مرداد بیش از ۵۱ درصد بوده است، همچنین بانک مرکزی متوسط نرخ هر متر واحد مسکونی در تابستان را در شهر تهران ۴۳ . ۲ میلیون تومان اعلام کرد که نسبت به ماه پیش ۱ . ۱ درصد افزایش را نشان می دهد.
این در حالی است که تورم مسکن در مرداد نسبت به ماه پیش از آن ۲ . ۵ درصد و نرخ مسکن نسبت به خرداد ۵ . ۸ افزایش داشت.
صمت در رابطه با تاثیر بازار مسکن بر معیشت مردم با علی زرعیم، اقتصاددان و استاد دانشگاه به گفت وگو پرداخته که در ادامه آن را می خوانید.
معیشت دهک های پایین جامعه، در خطر جدی
شهریور هر سال به عنوان آخرین ماه فصل تابستان، اوج تحرکات در بازار مسکن است، قیمت های معمول در این ماه افزایشی است، اما در شهریور امسال با تداوم کاهش تورم بخش مسکن، متوسط نرخ واحد مسکونی نسبت به ماه های قبل افت داشته است. تورم مسکن در پاییز و زمستان سال قبل نیز کاهشی بود، اما در ماه های ابتدایی امسال متوسط نرخ مسکن رو به افزایش رفت. کاهش تورم نرخ مسکن بر نرخ اجاره نیز موثر و موجب ثبات نسبی نرخ اجاره شده است، به این صورت که تورم اجاره در شهریور نسبت به مرداد تغییری نداشته است. از طرفی، بازار ملک به شدت راکد است؛ در واقع بیش از هر وقت دیگری رکود در معاملات مشاهده می شود؛ به طوری که کلید برخی آپارتمان ها تا چند ماه دست املاکی ها مانده و یک مشتری برای این قیمت های نجومی پیدا نمی شود؛ در واقع جامعه توان پرداخت این قیمت ها را ندارد. بار اصلی گرانی در چند ماه اول سال به بازار مسکن تحمیل شد و این بار در ظاهر بیش از توان و استطاعت متقاضیان به ویژه جامعه کارگری بوده است؛ به همین دلیل به یک دوره رکود سنگین رسیده ایم. حالا در این شرایط ممکن است تورم مسکن تا حدودی کند شده باشد، اما این به دلیل سیاست های حمایتی دولت نیست؛ فقط به این خاطر است که توان بیش از این، در مردم وجود ندارد و تقاضا نیست. بر این اساس، نرخ تمام کالاها و خدمات تا قبل از شهریور به سقف تاب آوری جامعه هدف نزدیک شد و امروز تقاضا در بخش هایی مانند مسکن، وسایل خانگی و پوشاک، به کمترین میزان ممکن رسیده است؛ بنابراین رکود قیمتی در بخش های مختلف، نمی تواند نشانه ای از کنترل گرانی ها باشد، در نتیجه نمی تواند تلاشی برای بهبود معیشت دهک های پایین جامعه و به طور مشخص کارگران و بازنشستگان حداقل بگیر تلقی شود.
دولت برای ساماندهی بازار مسکن وعده ساخت سالی ۴ میلیون واحد مسکونی را داده است. به نظر شما با توجه به وضعیت معیشت افراد جامعه و کاهش قدرت خرید اقشار کم درآمد، تولید مسکن چاره ساز است؟
اکنون تقاضا برای خرید ملک به شدت افزایش پیدا کرده و قدرت خرید بخش زیادی از مردم جوابگوی هزینه های این بخش نیست. مسکن به عنوان یک نمونه از سبد خدمات ضروری خانوار موردبررسی قرار می گیرد، در نتیجه بازار مسکن چه در بخش خرید و فروش و چه در حوزه اجاره ملک، دچار یک رکود سنگین شده و جامعه گویا تاب آوری قیمت های بیش از این را ندارد. راه حل مهم برای ساماندهی بازار مسکن این است که دولت به جای اینکه بر موضوع ساخت مسکن برای اقشار هدف تمرکز کند و کلی هزینه برای اجرایی شدن این موضوع اختصاص دهد، طرح اجاره نشینی بلندمدت را ایجاد کند؛ چرا که در حال حاضر کلید حل مشکل مسکن، عرضه نیست، زیرا طبق آمارهای منتشرشده، تعداد زیادی از واحدهای خالی در کشور شناسایی شده که جوابگوی تقاضای موجود است. موضوع عرضه مسکن ممکن است در بلندمدت و باتوجه به رشد جمعیت در سال های آینده ضرروت داشته باشد،اما در وضعیت فعلی آن چیزی که اهمیت دارد، بحث تقاضا برای این بازار حیاتی است. دولت باید تقاضای بازار مسکن را به سمتی ببرد که حمایت های هدفمند برای اجاره داری حرفه ای، جای ساخت مسکن را بگیرد. برای مثال در کلانشهرها طرحی را برنامه ریزی کند که افرادی که تازه ازدواج کرده اند، فقط نیمی از هزینه های اجاره خانه را پرداخت کنند و مابقی را دولت متقبل شود. این گونه طرح ها و برنامه ریزی ها بسیار کارآمدتر از سیاست های بلندمدت و پرهزینه دولت برای خانه دار کردن مردم است.
آیا این سیاست برای بازار مسکن در کشور ما مناسب است؟
دلایلی که برای این راهکار مطرح می شود، این است که بیشتر کشورهای دنیا به سمت خانه های استیجاری رفتند و مردم نیز از سکونت در این واحدها استقبال کردند؛ با ساخت خانه های استیجاری می توان به صورت موقت یعنی ۵ ساله، مردم را ساکن کرد و با ایجاد وقفه در بازار ملکی، در نهایت با توانمندی مستاجران در سال های آتی، امکان خریداری ملک برای مردم فراهم شود. این سیاست نیاز به بررسی بیشتر دارد، از جمله اینکه فرهنگ و پیشینه کشور، سکونت در کدام خانه را می پسندد؟ آیا مردم خواستار مسکن ملکی هستند یا اجاره ای؟ یا به طور واضح تر، مردم با انتخاب و اختیار خود مسکن استیجاری را انتخاب کرده اند یا اینکه عدم همخوانی نرخ مسکن با درآمد خانواده ها به ناچار مردم را به این سمت سوق داده است یا اینکه اسناد بالادستی کشور در این خصوص چه موضعی دارد؟
باتوجه به بیکاری کارگران ساختمانی به دلیل رکود ۸ ساله ساخت وساز در دولت قبل و روی آوردن این افراد به مشاغل فصلی و کاذب، بی توجهی به تولید مسکن، معیشت این قشر را به خطر نمی اندازد؟
در سال های اخیر بخش محدودی از جمعیت کارگران ساختمانی که به دلیل مشکلات موجود در کشور بیکار شده اند، با آغاز برخی پروژه های ساختمانی و عمرانی به کار بازگشتند، اما شرایط بازار برخی محصولات مرتبط با ساخت وساز دوباره از خرداد امسال، نبود رونق در بخش ساختمان و مشاغل این حوزه را در کشور رقم زد و مانع بازگشت کارگران ساختمانی به کار شد.
به طبع در شرایطی که کنترل و نظارت بر تولید محصولات مرتبط با ساخت وساز توسط نهادهای نظارتی وجود نداشته باشد و تعادل عرضه و تقاضای محصولاتی نظیر سیمان و آهن در بازار با اختلال ایجاد شود، نخستین آسیب تعطیلی پروژه های ساختمانی و عمرانی به کارگران ساختمانی خواهد رسید و بیکاری این بخش از جامعه کارگری منجر به افزایش نرخ بیکاری و آسیب های اجتماعی می شود.
از طرف دیگر، باتوجه به آسیب کارگران ساختمانی و فصلی ناشی از شرایط اقتصادی در کشور، ضرورت دارد با اتخاذ تدابیر هدف دار، شاهد رونق بخش ساختمان و اشتغال کارگران باشیم.
آیا پرداخت تسهیلات کم بهره و مرتبط با بخش مسکن می تواند به اقشار کم درآمد کمک کند تا از پس هزینه های این بخش برآیند؟
اگر پرداخت تسهیلات بخش مسکن بدون برنامه ریزی و توجه به منابع بانکی پرداخت شود، می تواند تبعات جبران ناپذیری را در سیستم بانکی به وجود آورد و باعث افزایش نقدینگی در بلندمدت شود. سیستم بانکی باید برای پرداخت تسهیلات بخش مسکن به نحوی عمل کند که سوددهی کافی داشته باشد و جلوی هرگونه ضرر احتمالی گرفته شود. تسهیلات مسکن در برخی کشورهای غربی تا ۸۰ درصد هزینه خرید مسکن را تامین می کند و با سودهای ناچیز و بازپرداخت کوتاه مدت، افراد را برای خانه دار شدن کمک می کند، اما در کشور ما اقساط، نرخ بهره و مدت بازپرداخت این تسهیلات به گونه ای است که اگر افراد کل درآمد ماهانه خود را به پرداخت اقساط این وام های پربهره اختصاص دهند، باز هم کافی نیست. اینکه دولت یا بانک ها مبالغی را به عنوان تسهیلات مسکن بپردازند شاید کمک به خانه دار کردن افراد کند،اما باتوجه به بستر اقتصادی کشور و بودجه محدود در بخش های مختلف، باید اول ببینیم که دولت می تواند از پس پرداخت تسهیلاتی که وعده داده است برآید یا خیر؟ بانک ها برای پرداخت تسهیلات گوناگون باید ضمانتی برای بازپس گیری پول پرداختی خود داشته باشند، زیرا این تسهیلات را با سپرده های مردم پرداخت می کنند و افراد در زمان مقرر سود سپردهای خود را از بانک طلب می کنند، در غیر این صورت بانک ها نمی توانند به بهانه پرداخت تسهیلات به افراد دیگر، از پرداخت سود سپرده ها سر باز زنند.
طبق آمارهای منتشرشده سهم هزینه های مسکن در سبد خانوارهای شهری ایران بین ۶۰ تا ۷۰ درصد و میانگین این شاخص در جهان ۱۸ درصد است. در این راستا چه اقداماتی باعث کاهش هزینه بخش مسکن از سبد معیشت خانوار می شود؟
اینکه بگوییم سهم هزینه های مسکن بیشتر درآمد افراد را می بلعد بسیار موضوع نسبی است، چرا که در برخی کلانشهرها، تامین مسکن بسیار پرهزینه است و در شهرستان های کوچک تر این موضوع دیده نمی شود. اتفاقی که در بیشتر کشورهای پیشرفته نیز رخ می دهد و هزینه خرید و اجاره ملک در برخی مناطق گران تر است.
با نگاهی به آمارها مشاهده می کنیم که تا حدودی رشد افسارگسیخته قیمت ها در بازار مسکن نسبت به گذشته کنترل شده و کمابیش هماهنگ با تورم اقتصادی کشور در حال حرکت است،اما همچنان وضعیت قیمت ها توان خرید خانه را از خیلی اقشار کم درآمد جامعه گرفته و سیاست های دولت نتوانسته آرامش را به بازار برگرداند. نداشتن برنامه ریزی دقیق برای پیش بردن پروژه های ساخت وساز و آمارهای ضد و نقیض که از سوی منابع ذی ربط منتشر می شود، تولید مسکن را به چالش کشانده و با تاثیر گذاشتن بر بازار اجاره، مستاجران را گرفتار کرده است.
سخن پایانی
طبق برخی آمارهای بین المللی، به لحاظ شاخص دسترسی به مسکن فقط 6 کشور دیگر هستند که پایین تر از ایران قرار دارند،بنابراین بازنگری اساسی در سیاست های اشتباه دهه های گذشته، حیاتی است. افزایش نرخ مسکن از سال ۹۷ اوج گرفت که عوامل مختلفی در این اوج گیری دخیل است. از دید کارشناسان حوزه مسکن، کاهش تولید و عرضه مسکن فشار تقاضا در این بخش را بالا برد، به این صورت که مردم نتوانستند مسکن موردنیاز خود را تامین کنند. از سوی دیگر، افزایش تورم نیز فشار مضاعفی را بر بازار مسکن تحمیل و کمبود خانه و افزایش تورم، نرخ مسکن را چندبرابر کرد.
باتوجه به اینکه چه عواملی باعث شده تا تورم مسکن در ماه های اخیر کند شود، می توان به عمل افزایش تولید اشاره کرد که در قالب نهضت ملی مسکن پیگیری می شود. براساس این برنامه تا ۱۴۰۴ ، حدود ۴ میلیون واحد مسکونی ساخته می شود و نظر به اینکه این برنامه از طرف دولت حمایت می شود، ممکن است تا حدودی ضعف مالی متقاضیان را پاسخ دهد. تامین زمین، پرداخت تسهیلات، تخفیف در ارائه مجوزها، تامین مصالح با نرخ عمده از جمله حمایت هایی است که شاید با اجرای آن، نرخ تمام شده واحدهای ساخته شده نهضت ملی با شرایط مالی مردم نزدیک تر
شود. در کشورهایی که بخش مسکن از نوسان بالایی برخوردار است، سیاست گذاران با چالش های فشار تورمی مواجهند و همزمان به دنبال به حداقل رساندن آثار تورمی هستند. اینکه نوسانات بخش مسکن منجر به نوسان شدید در سطح نرخ کالاها و خدمات خواهد شد یا اینکه تورم، شوک های ادواری نرخ و اجاره مسکن را در پی دارد، موضوع بسیار مهم در نظریه های اقتصاد مسکن به شمار می رود.
نظر به اهمیت بخش مسکن در ابعاد تولید، سرمایه گذاری، تورم و توزیع درآمد، بی توجهی به ارتباط نوسانات بخش مسکن و اقتصادی، دولت و بانک مرکزی را در رسیدن به وظیفه تثبیت اقتصادی و تحقق اهداف اقتصاد کلان ناکام خواهد گذاشت. ارتباط تورم و بخش مسکن به عنوان یکی از بحث های مهم مطرح است، چرا که این نوسانات بخش مسکن نه تنها محیط اقتصادی را متاثر می سازند، بلکه ثبات سیستم مالی را هم تحت تاثیر قرار می دهند.
