باوجود تاکید بسیاری از مسئولان مبنی بر منع تامین مالی شهر از محل تراکم‌فروشی این پدیده ادامه دارد که ریشه آن در مسائل ساختاری و اقتصادی است. نبود منابع درآمد پایدار و قابل‌اتکا یکی از مشکلاتی است که شهرداری با آن دست‌وپنجه نرم می‌کند. در واقع در بسیاری از شهرها بین ۶۰ تا ۸۰ درصد درآمد شهرداری به‌طورمستقیم یا غیرمستقیم از ساخت‌وساز، تخلفات ساختمانی و فروش تراکم تامین می‌شود. واگذاری مسئولیت بدون تامین منابع، یکی از مشکلاتی است که شهرداری با آن مواجه است. به‌عبارتی، دولت طی سال‌ها وظایف گسترده‌ای در حوزه خدمات شهری، حمل‌ونقل، محیط‌زیست و رفاه شهری به شهرداری‌ها واگذار کرده، اما منابع مالی متناظر برای انجام این وظایف ایجاد نشده است. هرچند قوانین و لوایحی برای درآمد پایدار شهرداری‌ها تصویب شده، اما یا به‌درستی اجرایی نشده یا سهم آنها در بودجه شهری هنوز ناچیز است. بنابراین، تا زمانی که نظام مالی مدیریت شهری اصلاح نشده و درآمدهای پایدار جایگزین تعریف و عملیاتی نشود، تراکم‌فروشی عملا به یک «راه‌حل اجباری» برای اداره شهرها تبدیل می‌شود، حتی اگر در سطح سیاست‌گذاری با آن مخالفت شود. عدم‌تامین منابع پایدار یکی از دلایل تداوم تراکم‌فروشی به‌شمار می‌رود. در واقع سهم شهرداری‌ها از مالیات‌های ملی و محلی ناکافی است و درآمدهای قانونی جایگزین، یا پیش‌بینی نشده یا به‌درستی اجرا نمی‌شود. همچنین وابستگی تاریخی به درآمدهای زمین و ساختمان از دلایل دیگر تراکم‌فروشی است. به‌عبارت دیگر، طی دهه‌ها، فروش تراکم و تغییر کاربری به ساده‌ترین راه تامین هزینه‌های جاری و عمرانی بدل شده و این وابستگی نهادی شکل گرفته است. از طرف دیگر، شهرداری با افزایش هزینه‌های اداره شهر مواجه است. در واقع رشد سریع هزینه خدمات شهری، نگهداشت زیرساخت‌ها و مطالبات اجتماعی، بدون رشد متناسب درآمدهای پایدار و فشار مضاعف ایجاد کرده است. نبود نظام مالیات‌های محلی کارآمد (مانند مالیات سالانه بر ارزش زمین و مسکن) موجب می‌شود مدیریت شهری به درآمدهای ناپایدار پناه ببرد. از سوی دیگر، ناهماهنگی بین سیاست‌گذاری ملی و اجرای محلی یکی از دلایل دیگر تراکم‌فروشی شهرداری است، چراکه تصمیمات کلان برای منع تراکم‌فروشی اعلام می‌شود، اما ابزارهای اجرایی و مالی جایگزین همزمان در اختیار شهرداری‌ها قرار نمی‌گیرد.

فرمول صحیح تامین مالی شهرداری

تامین مالی شهری و شهرداری باید برپایه درآمدهای پایدار، شفاف و عادلانه باشد، نه بر فروش دارایی‌های شهر. مهم‌ترین مسیرها شامل مالیات‌ها و عوارض محلی پایدار نظیر مالیات بر املاک، عوارض نوسازی و بهای خدمات شهری متناسب با مصرف می‌شود. همچنین باید شهرداری‌ها سهم مشخصی از مالیات‌های ملی مانند مالیات بر ارزش‌افزوده، با نظام توزیع عادلانه بین شهرها داشته باشند.

بهای خدمات شهری واقعی به تامین مالی شهرداری کمک می‌کند که حمل‌ونقل عمومی، پسماند، پارکینگ و خدمات محلی؛ با حمایت هدفمند از اقشار کم‌درآمد می‌شود. همچنین جذب سرمایه‌گذاری بخش خصوصی (PPP)، مدیریت و بهره‌برداری از دارایی‌های شهری، افزایش بهره‌وری و شفافیت مالی از موارد دیگری است که به تامین مالی شهرداری کمک می‌کند. اگر شهرداری در چنین مسیری حرکت کند، تامین مالی شهری و شهرداری باید از مسیر درآمدهای پایدار و شفاف انجام شود؛ نه از فروش تراکم و آینده شهر. این رویکرد هم منابع پایدار ایجاد می‌کند و هم کیفیت زندگی شهروندان و نظم شهری را حفظ می‌کند. شهرداری‌ها باید از «درآمدهای ناپایدار مثل تراکم‌فروشی» عبور کنند و به‌سمت یک نظام مالی محلی پایدار بروند که هم کیفیت زندگی شهری را حفظ کند و هم آینده شهر را نفروشد. در نتیجه، تا زمانی که منابع درآمد پایدار، قابل‌اتکا و پیش‌بینی‌پذیر برای اداره شهرها ایجاد نشود، حذف تراکم‌فروشی در حد شعار باقی می‌ماند و به‌صورت عملی تداوم خواهد داشت.

تبعات تراکم‌فروشی

تامین مالی شهری و شهرداری از طریق تراکم‌فروشی تبعاتی نظیر آسیب به کیفیت زندگی شهری، افزایش ازدحام، ترافیک، فشار بر زیرساخت‌ها و کاهش سرانه خدمات عمومی را به‌دنبال خواهد داشت، همچنین موجب بی‌عدالتی شهری نظیر سود برای مالکان و سازندگان، اما هزینه‌ها بر دوش همه شهروندان می‌شود. از طرف دیگر، ناپایداری مالی شهرداری نظیر منبع درآمدی کوتاه‌مدت، ناپایدار و وابسته به رکود و رونق بازار مسکن در پی خواهد داشت. البته موجب تخریب نظم و هویت شهری نظیر رشد بی‌ضابطه، بر هم خوردن طرح‌های جامع و سیمای شهر هم خواهد شد. در واقع شاید تراکم‌فروشی مسئله مالی امروز شهرداری را رفع کند، اما هزینه‌های سنگین اجتماعی، زیست‌محیطی و اقتصادی را به آینده شهر تحمیل می‌کند.