تمرکز دولت بر خانه‌های لوکس

تحلیل جزئیات لایحه بودجه سال ۱۴۰۵ نشان می‌دهد که دولت در یک چرخش استراتژیک و معنادار، از یکی از جنجالی‌ترین سیاست‌های مالیاتی چند سال اخیر خود عقب‌نشینی کرده است. به‌گزارش سیوان‌لند، این لایحه تصویری دوگانه از بازار مسکن ارائه می‌دهد؛ جایی که از یک‌سو شعله امید دولت برای کسب درآمد از خانه‌های خالی به خاموشی گراییده و از سوی دیگر، تمرکز بر واحدهای لوکس به‌عنوان منبعی در دسترس‌تر، دوچندان شده است. این تغییر رویکرد در واقع اعتراف صریح سیاست‌گذار به شکست طرحی است که قرار بود با منجمد کردن سوداگری، واحدهای مسکونی را به بازار اجاره تزریق کند.

بررسی ردیف‌های درآمدی بودجه سال آینده حکایت از آن دارد که دولت به‌طور رسمی از خیر درآمدهای کلان خانه‌های خالی گذشته است. کاهش ۶۰ درصدی رقم پیش‌بینی‌شده در این بخش، پیامی روشن به بازار مخابره می‌کند: «دولت در نبرد با واحدهای منجمد عقب‌نشینی کرده است». آمارها نشان می‌دهند که در هفت‌ماهه نخست امسال، تنها حدود ۲ درصد از درآمدهای پیش‌بینی‌شده در این بخش محقق شده که تکرار همان عملکرد ضعیف سال‌های گذشته است. این سقوط آزاد درآمدی، باعث شده است تا دولت در لایحه ۱۴۰۵، این ردیف مالیاتی را صرفا برای حفظ ظاهر قانونی و بدون تکیه واقعی بر درآمد آن در نظر بگیرد.

ریشه اصلی این شکست مفتضحانه را باید در پاشنه آشیل اطلاعاتی دولت، یعنی سامانه ملی املاک و اسکان جست‌وجو کرد. این سامانه که قرار بود موتور محرک شناسایی واحدهای بدون سکنه باشد، به‌دلیل عدم‌همکاری کامل نهادها، نقص در داده‌های ثبت اسناد و ضعف در راستی‌آزمایی خوداظهاری‌ها، عملا از کار افتاده است. گزارش‌های نظارتی نشان می‌دهد که نبود ضمانت اجرای قوی برای ثبت محل اقامت باعث شده است تا دولت ابزار لازم برای تشخیص «خالی بودن» ملک را نداشته باشد. در واقع، دولت به این نتیجه رسیده است که بدون یک زیرساخت اطلاعاتی شفاف، تلاش برای اخذ مالیات از این بخش شبیه به ماهیگیری با توری است که سوراخ‌های بزرگی دارد.

در جبهه مقابل، دولت قایق صیادی خود را به‌سمت برکه‌ای کوچک‌تر اما مطمئن‌تر هدایت کرده است. مالیات بر واحدهای مسکونی لوکس در لایحه بودجه سال آینده با رشدی ۴۰ درصدی همراه شده و رقم درآمدی آن به ۷۰۰ میلیارد تومان رسیده است. تفاوت بنیادی این دو نوع مالیات در سادگی وصول آنها نهفته است؛ برخلاف مالیات بر خانه‌های خالی که نیازمند اثبات وضعیت سکونت و شناسایی پیچیده است، مالیات بر لوکس‌ها صرفا برمبنای ارزش اسمی ملک محاسبه می‌شود و نیازی به پایش مداوم ندارد. همین سهولت باعث شده است که تحقق درآمد در این بخش، امسال بسیار موفقیت‌آمیزتر باشد و دولت را مجاب کند تا فشار را بر این بخش متمرکز کند.

اگرچه تمرکز بر املاک گران‌قیمت افزایش یافته، اما سازکار تعیین‌شده در بودجه ۱۴۰۵ همچنان با انتقادات کارشناسان همراه است. 

تعیین سقف معافیت ۱۰۰ میلیارد تومانی برای تک‌واحدی‌ها و نرخ ۰.۲ درصدی برای خانه‌های بالای ۵۰ میلیارد تومان (به‌شرط داشتن بیش از یک ملک)، از نظر بسیاری با عدالت مالیاتی فاصله دارد. کارشناسان معتقدند؛ این مدل مالیاتی بیشتر به یک ابزار درآمدی کوتاه‌مدت برای جبران کسری بودجه شباهت دارد تا یک سیاست تنظیم‌گر که بتواند بازار مسکن را به‌تعادل برساند. در نهایت، آنچه باقی می‌ماند، اثرات روانی این تصمیمات بر بازار است که در غیاب یک نظام جامع مالیاتی، بعید است به افزایش عرضه یا کاهش قیمت‌ها منجر شود.

اطلاعات دقیق از خانه‌های لوکس وجود ندارد

در همین زمینه ناصر ذاکری، تحلیلگر و کارشناس مسائل اقتصادی به صمت گفت: خانه‌های لوکس باید مشمول مالیات شوند چراکه موجب عدالت و کاهش شکاف طبقاتی خواهد شد بنابراین باید یک بازنگری در گردآوری مالیات انجام شود تا دولت موفق به تامین هزینه‌های جاری خود شود. متاسفانه زیرساخت‌ها برای شناسایی خانه‌های خالی و لوکس فراهم نیست. به عبارتی سرشماری مناسبی در این زمینه انجام نشده است تا به اطلاعات دقیق دسترسی داشته باشیم که قانون به اجرا در بیاید.

وی گفت: براساس لایحه بودجه ۱۴۰۵، واحدهای مسکونی بالای ۵۰ میلیارد تومان به‌شرطی‌که مالک این واحد، دارای واحد دیگری باشد، مشمول مالیات بر خانه‌لوکس با نرخ ۰.۲ درصد به مبلغ بالای ۵۰ میلیارد می‌شود. اما اگر مالکی، فقط یک خانه بالای ۵۰ میلیاردتومان دارد، برای این گروه از مالکان، کف نرخ از ۱۰۰ میلیاردتومان تعیین شده

‌است. مشخص نیست این اعداد و ارقام بر چه اساس و معیاری تعیین شده، آیا به‌صورت کارشناسی بوده است یا به‌صورت غیرکارشناسی. به‌عبارت دیگر، برای تعیین مالیات بر خانه‌های لوکس باید مجموع ارزش دارایی مستغلات هر فرد را محاسبه و براساس آن مالیات تعیین شود.

ذاکری اظهار کرد: اگر تعیین مالیات به‌صورت کارشناسی پیش نرود، نتایج خوبی به‌دنبال نخواهد داشت و طبیعی است که قانون، کارآیی لازم را نداشته باشد.

مسکن نیازمند برنامه جامع

این تحلیلگر و کارشناس مسائل اقتصادی در پاسخ به این سوال که تخصیص مالیات بر خانه‌های لوکس، بازار مسکن را سروسامان می‌دهد، گفت: برای ساماندهی بازار مسکن به یک برنامه جامع نیاز داریم و مالیات بر خانه‌های لوکس ممکن است یکی از بندهای این برنامه باشد، بنابراین این نوع مالیات زمانی کارآیی خواهد داشت که همراه با نسخه‌های دیگر اجرا شود.

وی در پاسخ به این سوال که چرا شفاف‌سازی در هزینه‌کرد عواید حاصله ناشی از مالیات خانه‌های لوکس انجام نمی‌شود، گفت: براساس قاعده کلی بودجه، درآمد دولت ناشی از فعالیت‌های مختلف وارد خزانه و برای بخش‌های مختلف هزینه می‌شود، اما سوالی که مطرح می‌شود، این است چرا آثار پرداخت مثبت مالیات در اقتصاد دیده نمی‌شود. به‌عبارت دیگر، از آنجایی که تکالیفی برای دولت در نظر گرفته و الزاماتی برای آن تعیین شده که چالش‌زا بوده، دولت برای تامین مالی چاره‌ای ندارد، جز اینکه متوسل به سیستم بانکی شود یا دست در جیب مردم کند.

ذاکری تاکید کرد: ابتدا باید وظایف دولت موردبازنگری قرار گیرد که در حوزه‌های مختلف چه اقداماتی انجام دهد و در کدام حوزه‌ها اصلا ورود نکند. براساس اصل ۳۱ قانون اساسی، داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. یعنی دولت موظف است با رعایت اولویت‌بندی برای آنها که نیازمندتر هستند، به‌ویژه روستانشینان و کارگران، زمینه اجرای این اصل را فراهم کند. دولت این وظیفه را فراموش کرده است، اما شاهد آن هستیم که بودجه به بخش‌های فرهنگی تخصیص می‌یابد.

مسکن بسته مالیاتی می‌خواهد

همچنین مقداد همتی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: برای بازار مسکن باید یک بسته مالیاتی در نظر گرفت که انواع و اقسام آن در دنیا تجربه شده؛ مالیات‌هایی که از جنس تنظیم‌گری یا درآمدزایی هستند. البته ناگفته نماند مالیات بر خانه‌های لوکس، جنبه درآمدزایی دارد تا تنظیم‌گری.

وی گفت: مالیات بازار مسکن باید شامل مالیات بر ارزش زمین، عایدی سرمایه، خانه‌های لوکس و خانه‌های خالی باشد، همچنین باید اهداف اخذ چنین مالیات‌هایی مشخص شود.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: مالیات بر خانه‌های لوکس تاثیری بر بازار مسکن ندارد، به‌همین‌دلیل تا آنجایی که ظرفیت وجود داشته باشد، درصدش بالا می‌رود.

همتی در پاسخ به این سوال که مالیات بر خانه‌های لوکس موجب عدالت و کاهش فاصله طبقاتی می‌شود، گفت: این مسئله تاثیر آنچنانی بر بازار مسکن ندارد، اما از آنجایی که این مالیات در بخش‌های مختلف اقتصاد هزینه می‌شود، موجب تقویت عدالت خواهد شد.

وی در پاسخ به این سوال که چرا باوجود تصویب مالیات بر خانه‌های لوکس از سال ۹۹ ، همچنان آن‌طور که باید و شاید اجرایی نشده است، گفت: این مسائل ریشه در ناکارآمدی سیستم مالیاتی دارد. این در حالی است که در بیشتر کشورهای پیشرفته، براساس مکانیسم مشخصی مالیات از خانه‌های لوکس اخذ می‌شود.

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال که عواید حاصله از مالیات بر خانه‌های لوکس باید در چه بخش‌هایی هزینه‌ شود، گفت: از آنجایی که بازار مسکن با چالش‌های فراوانی مواجه است، باید عواید حاصله از مالیات بر خانه‌های لوکس، صرف این بخش شود، همچنین شفاف‌سازی لازم انجام شود تا انگیزه لازم برای پرداخت مالیات بر خانه‌های لوکس وجود داشته باشد.

سخن پایانی

برای ساماندهی بازار مسکن به یک برنامه جامع نیاز داریم و مالیات بر خانه‌های لوکس یکی از بندهای این برنامه است. بنابراین زمانی این نوع مالیات کارآیی خواهد داشت که همراه با نسخه‌های دیگر اجرا شود. متاسفانه زیرساخت‌ها برای شناسایی خانه‌های خالی و لوکس فراهم نیست. به عبارتی سرشماری مناسبی در این زمینه انجام نشده است تا به اطلاعات دقیق دسترسی داشته باشیم و قانون به اجرا دربیاید.این درحالی است که در بیشتر کشورهای جهان براساس مکانیسم مشخصی مالیات بر خانه‌های لوکس اخذ می‌شود. براساس قاعده کلی بودجه، درآمد دولت ناشی از فعالیت‌های مختلف نظیر مالیات باید وارد خزانه و برای بخش‌های مختلف هزینه شود، اما سوالی که مطرح می‌شود، این است که چرا آثار پرداخت مثبت مالیات در اقتصاد دیده نمی‌شود. به‌عبارت دیگر، از آنجایی که تکالیفی برای دولت در نظر گرفتیم و الزاماتی برای آن تعیین کردیم که چالش‌زا بوده است، دولت برای تامین مالی چاره‌ای ندارد جز اینکه متوسل به سیستم بانکی شود یا دست در جیب مردم کند.