در حال ‌حاضر شاهد آن هستیم که بسیاری واحدهای مسکونی متراژبزرگ، روی دست انبوه‌سازان مانده و تعداد کمی هم که به‌فروش رفته، از طریق تهاتر معامله شده است. صمت در شماره امروز به بررسی وضعیت ساخت‌وساز پرداخته است که در ادامه می‌خوانید.

 

انبوه‌سازان به سراغ پروژه‌های کوچک بروند

در همین زمینه رامین گوران، دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران به صمت گفت: در حال ‌حاضر تورم عمومی بسیار بالاست و قدرت خرید مرم به‌شدت کاهش یافته است، به‌طوری‌که تقاضایی برای خرید مسکن وجود ندارد. به‌همین علت باید سازندگان به‌سمت ساخت واحدهای کوچک حرکت کنند، چراکه متقاضی بیشتری خواهد داشت. البته این پروژه‌های کوچک باید در مناطق با قیمت ارزان یا متوسط اجرا شود تا امید به بازگشت سرمایه برای سازندگان وجود داشته باشد.

وی افزود: بنابراین باتوجه به اینکه پروژه‌های بزرگ، نرخ تمام‌شده‌شان بالاست، باید انبوه‌سازان به‌سمت پروژه‌های کوچک‌تر که اقتصادی‌تر هستند و بازگشت سرمایه سریع‌تر انجام می‌شود، حرکت کنند.

واحدهای لوکس بسیار پرهزینه است

گوران اظهار کرد: در شرایط فعلی ساخت واحدهای لوکس بسیار پرهزینه است، چراکه برخی از وسایل یا مصالح ساختمانی باید از کشورهای دیگر وارد شود. از سوی دیگر، نرخ زمین در مناطق شمالی تهران بسیار بالا رفته است، به‌همین علت تفاضای کمی برای چنین واحدهایی وجود دارد که برای انبوه‌ساز صرفه اقتصادی نخواهد داشت، در واقع نمی‌تواند امیدی به بازگشت سرمایه‌اش داشته باشد.

دبیر انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران تاکید کرد؛ طی سال‌های گذشته ساخت واحدهای مسکونی نوساز بسیار کاهش یافته، به‌طوری‌که برآوردها حاکی از آن است که طی نیمه نخست امسال صدور پروانه ساختمانی تا ۴۰ درصد کاهش یافته که نشان می‌دهد رکود بازار مسکن عمیق‌تر شده و از سوی دیگر، سرمایه‌گذار تمایلی به ورود به بخش ساختمان ندارد.

وی تصریح کرد: چنین شرایطی موجب می‌شود که عرضه مسکن باوجود تقاضا به‌شدت کاهش یابد. در واقع شاهد عدم‌توازن در عرضه و تقاضا هستیم. این وضعیت در بروز حباب‌های نرخ مسکن موثر است. چراکه باعث افزایش غیرمنطقی و سریع قیمت‌ها در بلندمدت می‌شود. به‌عبارت دیگر، زمانی که رشد نرخ و افزایش ارزش املاک از نرخ رشد درآمد پیشی بگیرد، نشانه‌ای از وجود حباب نرخ مسکن به‌شمار می‌رود.

گوران با بیان اینکه در بخش تقاضا هم با چالش‌هایی مواجهیم، گفت: قدرت خرید مردم به‌قدری کاهش یافته که از عهده هزینه مسکن برنمی‌آیند، به‌طوری‌که یک حقوق‌بگیر ۱۲۰ سال زمان می‌برد که صاحب خانه شود. حتی بانک‌ها هم تسهیلات کافی و نرخ پایین در اختیار متقاضیان مسکن قرار نمی‌دهند.

 

انبوه‌ساز امیدی به بازگشت سرمایه ندارد

همچنین حمید برادران، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان قزوین به صمت گفت: افزایش تورم مصالح ساختمانی، نرخ زمین و حقوق و دستمزد موجب شده هزینه‌های ساخت‌وساز بسیار بالا برود، به‌طوری‌که اجرای پروژه برای انبوه‌سازان دیگر صرفه اقتصادی ندارد. از طرف دیگر شرایط سیاسی کشور موجب شده سرمایه‌ها به‌سمت بازارهایی نظیر طلا، سکه و ارز بروند که نقدشوندگی بالاتری دارند.

وی تاکید کرد: از آنجایی که هزینه‌های ساخت‌وساز افزایش یافته، اما نرخ تمام‌شده مسکن هنوز افزایش پیدا نکرده است. انبوه‌ساز هم امیدی به بازگشت سرمایه ندارد، در واقع اصلا سودی نصیب‌شان نمی‌شود.

عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان قزوین تصریح کرد: شاهد آن هستیم که تقاضا برای مسکن وجود دارد، اما به‌قدری قدرت خرید مردم کاهش یافته است که توانایی خرید مسکن را ندارند. از سوی دیگر، بانک‌ها هم قادر نیستند تسهیلات با نرخ پایین در اختیار متقاضیان یا سازندگان قرار دهند.

خرید و فروش ملک کوچک رونق داد

برادران گفت: باتوجه به اینکه سازندگان با کمبود نقدینگی مواجهند، باید به‌سراغ پروژه‌های کوچک‌مقیاس بروند، چراکه شواهد و قرائن حاکی از آن است که حتی خرید و فروش ملک کوچک‌مقیاس نسبت به بزرگ‌مقیاس رونق بیشتری دارد. به این ترتیب باتوجه به نیاز جامعه در شرایط فعلی و وضعیت اقتصادی کشور، انبوه‌سازان باید دست به ساخت‌وساز در مقیاس کوچک بزنند تا از حداقل سود برخوردار شوند. البته این پروژه‌ها بیشتر مورداستقبال دهک‌های پایین و متوسط جامعه قرار می‌گیرند. در چنین شرایطی از پروژه‌های بزرگ‌مقیاس که نقدینگی بیشتری نیاز دارند، انبوه‌ساز و خریدار استقبال نخواهند کرد.

وی ادامه داد: در حال ‌حاضر پروژه‌های بزرگ‌مقیاس بیشتر در قالب تهاتر خرید و فروش می‌شوند تا به‌صورت نقدی.

عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان قزوین در پاسخ به این سوال کمبود نقدینگی انبوه‌سازان باید از چه طریقی جبران شود، گفت: به غیر از بانک مسکن، سایر بانک‌ها فقط در بحث نهضت ملی ورود پیدا کرده‌اند، چراکه براساس مصوبه شورای‌عالی مسکن مقرر شد ۲۰ درصد تسهیلات به جهش تولید مسکن تخصیص یابد.

برادران تاکید کرد: اگر سازنده تمایل داشته باشد از وام بانک مسکن استفاده کند باید رسوب حساب جاری داشته باشد، در غیر این صورت باید اوراق بخرد که اصلا توجیه اقتصادی ندارد. در واقع آنقدر مبالغ وام ناچیز است که سازنده تمایلی ندارد از تسهیلات بانکی استفاده کند. برای مثال به یک سازنده در قزوین برای یک واحد ۸ تا ۹ میلیارد تومانی فقط ۵۰۰ تا ۶۰۰ میلیون تومان وام می‌دهند.

باید ثبات سیاسی و اقتصادی ایجاد شود

وی در پاسخ به این سوال که رکود بازار مسکن تا چه زمانی ادامه پیدا خواهد کرد، گفت: تا زمانی که ثبات اقتصادی ایجاد نشود، نمی‌توان انتظار داشت مسکن از رکود خارج شود، چراکه هر وقت شرایط بازار مسکن روبه‌راه بوده، ساخت‌وساز رشد داشته است، اما وقتی با بی‌ثباتی اقتصادی و سیاسی مواجه بودیم، مسکن از اولویت سرمایه‌گذاری خارج شده، به‌طوری‌که سرمایه‌گذاران به بازارهایی با نقدشوندگی بالاتر سوق پیدا کرده‌اند تا از تورم جا نمانند. به‌همین‌علت تا زمانی که از ثبات و امنیت اقتصادی و سیاسی برخوردار نشویم، نمی‌توان انتظار داشت که سرمایه‌ها به‌سمت بازار مسکن بیایند.

برداران در پاسخ به این سوال که برای رونق ساخت‌وساز چه انتظاری از دولت دارید، گفت: از دولت فقط یک انتظار داریم تا ثبات اقتصادی ایجاد کند، در واقع تا زمانی که در مسائل اقتصادی و سیاسی با بلاتکلیفی مواجهیم، فعالان اقتصادی قدرت تصمیم‌گیری و برنامه‌ریزی نخواهند داشت، چراکه انبوه‌ساز نمی‌تواند برای به‌سرانجام رساندن پروژه‌ای در بازه زمانی 2 تا 3 سال برنامه‌ریزی کند و مدیریت هزینه‌ها را انجام دهد.

عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان قزوین تاکید کرد: در واقع زمانی که سرمایه‌گذار اطلاعی ندارد که فردا جنگ می‌شود یا صلح، دلار گران می‌شود یا ارزان، چگونه سرمایه‌اش را وارد حوزه ساخت‌وساز کند. بنابراین باید دولت به وظیفه‌اش یعنی ایجاد ثبات سیاسی و اقتصادی عمل کند تا سرمایه‌گذار ترغیب به سرمایه‌گذاری شود.

وی گفت: در چنین شرایطی اصلا نباید انتظار داشت انبوه‌سازان به‌سراغ پروژه‌های بزرگ‌مقیاس بروند که نیاز به زمان بیشتری دارند، بنابراین طبیعی است باتوجه به وضعیت اقتصادی و سیاسی و نبود افق روشن بخش صنعت ساختمان به‌سراغ پروژه‌های کوچک‌مقیاس بروند.

سخن پایانی

تا زمانی که ثبات اقتصادی ایجاد نشود، نمی‌توان انتظار داشت مسکن از رکود خارج شود، چراکه هر وقت شرایط بازار روبه‌راه بوده، ساخت‌وساز رشد داشته است، اما وقتی با بی‌ثباتی اقتصادی و سیاسی مواجه بودیم، مسکن از اولویت سرمایه‌گذاری خارج شده، به‌طوری‌که سرمایه‌گذاران به بازارهایی با نقدشوندگی بالاتر سوق پیدا کرده‌اند تا از تورم جا نمانند. به‌همین‌علت تا زمانی که از ثبات و امنیت اقتصادی و سیاسی برخوردار نشویم، نمی‌توان انتظار داشت که سرمایه‌ها به‌سمت بازار مسکن بیاید. در چنین شرایطی، اصلا نباید انتظار داشت انبوه‌سازان به‌سراغ پروژه‌های بزرگ‌مقیاس بروند که نیاز به زمان بیشتری دارند و تقاضایی هم ندارند. بلکه باید به‌سراغ پروژه‌های کوچک‌مقیاس در مناطق ارزان‌قیمت بروند.