این واکنش بازار مسکن در آخرین ماه تابستان گواه آن است که با فعال‌سازی مکانیسم ماشه به یک برنامه بلندمدت نیاز دارد تا تحت‌تاثیر اعمال تحریم‌های شورای امنیت سازمان ملل که بیشتر جنبه ایجاد جنگ روانی دارد، قرار نگیرد. کارشناسان معتقدند؛ اگر در این وضعیت بازار به‌حال خود رها شود با سناریوهای تلخی همچون رکود تورمی‌ عمیق مواجه خواهد شد؛ به این معنی که قیمت‌ها به‌طور اسمی افزایش می‌یابد، اما تقاضا با کاهش شدید مواجه خواهد شد، چراکه قدرت خرید مردم به‌علت تورم بالا و بازدهی پایین مسکن نسبت به بازارهای موازی نظیر طلا و دلار افت می‌کند. در نتیجه بازار با نبود تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای در رکود تورمی عمیق فرو خواهد رفت. در این شرایط مدیریت ریسک سیاسی بازار مسکن بیش از هر زمان دیگری احساس می‌شود. تا شاهد تعمیق رکود تورمی و خروج سرمایه از بازار مسکن نباشیم. در همین زمینه صمت به بررسی تاثیر فعال‌سازی مکانیسم ماشه بر بازار مسکن و چگونگی مدیریت این بازار پرداخته است که در ادامه می‌خوانید.

تعمیق رکود تورمی مسکن

رضا میرزاهدی، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با صمت درباره تاثیر فعال‌سازی مکانیسم ماشه بر بازار مسکن گفت: از آنجایی که  نخستین کشور نیستیم، تحت‌تاثیر تحریم‌های دولت‌های مختلف قرار می‌گیریم و کشوری نظیر روسیه هم چنین شرایطی را تجربه کرده است. با برنامه‌ریزی بلندمدت قادر خواهیم بود این شرایط را پشت‌سر بگذاریم، چراکه ایران کشوری پهناور و و دارای ذخایر عظیمی است که حتی بدون واردات می‌تواند نیازهای خود را در داخل تامین کند. اگر فعالان اقتصادی و تولیدکنندگان در حوزه مسکن تحت‌تاثیر جو روانی ناشی از فعال‌سازی مکانیسم ماشه قرار نگیرند، قطعا بازار مسکن، بزرگ‌ترین صنعت حال حاضر کشور وارد رکود تورمی عمیق نخواهد شد. البته ناگفته نماند، بازار مسکن طی سال‌های گذشته در رکود به‌سر می‌برد و با فعال‌سازی مکانیسم ماشه فقط عمیق‌تر خواهد شد.

وی تاکید کرد: در این شرایط تا زمانی‌که دولت برنامه بلندمدت برای پشت‌سر گذاشتن شرایط جدید نداشته باشد، طبیعی است که مردم و سرمایه‌گذاران تحت‌تاثیر جو روانی اعمال محدودیت‌ها وارد بازار طلا، ارز و سکه بشوند که نقدشوندگی بالاتری دارد و از بازار مسکن دوری کنند.

لزوم پیاده‌سازی سیاست ریاضت اقتصادی

میرزاهدی تصریح کرد: مسئولان باید در این شرایط حامی تولیدکنندگان مسکن باشند و با اختصاص سوبسید و مشوق‌هایی انگیزه ساخت‌وساز را افزایش دهند تا بازار با کمبود عرضه شدید مواجه نشود.

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: همچنین دولت نباید مانند گذشته به برنامه کوتاه‌مدت و میان‌مدت برای بازار مسکن اکتفا کند، بلکه با تدوین برنامه‌های بلندمدت تاثیر مکانیسم ماشه بر بازار مسکن را خنثی کند، یکی از این برنامه‌ها پیاده کردن سیاست ریاضت اقتصادی است به این معنی که به مدت ۵ تا ۱۵سال به تولید داخلی تکیه کنیم، نه خارجی، چراکه با فعال‌‎سازی مکانیسم ماشه دروازه‌های واردات به روی ایران بسته خواهد شد.

میرزاهدی گفت: حدود ۲۵ تا ۳۰ درصد مصالح ساختمانی نظیر بتن، میلگرد، سیمان و ... از طریق واردات تامین می‌شود، در حالی‌که ظرفیت‌های لازم برای تامین این میزان از نهاده‌های ساختمانی در کشور وجود دارد. به‌عبارتی، باید به بومی‌سازی روی ‌آوریم و مایحتاج کشور را با دستان خود تامین کنیم.

ضرورت خداحافظی با تجمل‌گرایی

وی تصریح کرد: در حوزه مسکن، ساختمان‌های لوکس از بخش‌هایی است که تاحدودی از مصالح‌ساختمانی و متریال آن نظیر کف‌پوش، شیرآلات از برندهای لوکس خارجی تامین می‌شود که نیازمند واردات از سایرکشورها است. حتی مبلمان این مجتمع‌ها در بخش لابی توسط شرکت‌های خارجی معتبر نظیر ایتالیا طراحی می‌شود. به‌همین‌دلیل زمانی که مکانیسم ماشه فعال شده و درهای واردات به روی ایران بسته است یا بهتر است بگوییم هنوز راه‌های دور زدن تحریم‌های جدید شناسایی نشده، باید از ساخت‌وساز چنین ساختمان‌هایی دوری کرد.

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: در این شرایط بهتر است ساختمان‌هایی ساخته شود که متریال و مصالح آن از داخل کشور تامین شود و تمام آحاد مردم از هر طبقه‌ای توان خرید چنین ساختمان‌هایی را داشته باشند، در واقع باید از تجمل‌گرایی در بازار مسکن دوری کرد. با رعایت این نکات تحت‌تاثیر جو روانی منفی فعال‌سازی مکانیسم ماشه قرار نخواهیم گرفت.

میرزاهدی افزود: از سوی دیگر، اکنون باید ضایعات ساختمانی را در ساخت‌وساز را که حدود ۲ تا ۳ درصد است، به‌حداقل رساند که شامل مواردی نظیر بتن، ماسه، چوب، فلزات و پلاستیک می‌شود. این مهم با تکیه بر نبوغ مهندسان و بکارگیری سازکارهای جدید دست‌یافتنی است و به‌راحتی به 0.5 درصد خواهد رسید. در پیش گرفتن چنین رویکردی، صرفه‌جویی اقتصادی را به‌دنبال خواهد داشت و از اتلاف هزینه‌ها جلوگیری خواهد کرد.

وی ادامه داد: همچنین می‌توانیم بازیافت نخاله‌های ساختمانی را توسعه دهیم، چراکه موجب کاهش مصرف انرژی، مصالح، آب و مواد معدنی خواهد شد. همان‌طور که کشورهای توسعه‌یافته بین ۷۰ تا ۹۵ درصد ضایعات ساختمانی را بازیافت می‌کنند، اما این میزان در ایران حدود یک درصد است. در حال‌ حاضر بسیاری از پسماندهای ساختمانی از مصالحی چون آجر، بتن و چوب تشکیل می‌شوند که طی عملیات ساخت‌وساز، بدون استفاده مانده‌اند. مقدار این ضایعات برابر با ۱۰ تا ۱۵ درصد کل مصالحی است که در عملیات ساختمانی به‌کار می‌رود، در حالی که امکان استفاده از آنها در پروژه‌های دیگر وجود دارد.

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: در صورتی که مسئولان نسبت به پیاده‌سازی سیاست ریاضت اقتصادی اهمال کنند، در این شرایط بازار مسکن به‌راحتی تحت‌تاثیر جو روانی منفی مکانیسم ماشه قرار خواهد گرفت و دچار رکود تورمی عمیقی خواهد شد، چراکه نه تقاضای مصرفی خواهد داشت نه سرمایه‌ای. در مقابل سرمایه در گردش وارد بازار طلا و ارز خواهد شد که نقدشوندگی بالاتری دارند. بنابراین ضروری است برای اینکه امنیت سرمایه‌گذاری در بازار مسکن بالا برود، دولت تمهیداتی برای حمایت از سازندگان بیندیشد.

رکود ادامه‌دار می‌شود

همچنین مجید گودرزی، کارشناس مسکن درباره تاثیر فعال‌سازی مکانیسم ماشه بر بازار مسکن گفت: از آنجایی که با فعال‌سازی مکانیسم ماشه، سرمایه‌گذاران به‌سمت بازارهایی نظیر طلا، سکه و ارز حرکت خواهند کرد که نقدشوندگی بالاتری دارند، جای تعجب ندارد که قیمت‌ها در بازار مسکن کاهش یابد. البته ناگفته نماند، چندین سال است بخش عمده‌ای از سرمایه‌ها در بازار مسکن فریز و بازدهی‌شان هم منفی شده و به کمتر از نرخ تورم رسیده است، بنابراین طبیعی است در چنین شرایطی، سرمایه‌ها از بازار مسکن به‌سمت بازارهایی نظیر طلا و ارز سرازیر شوند.

وی تاکید کرد: مسکن طی سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۰ جهش‌های سنگینی را تجربه کرد و بخش زیادی از تورم را پیش‌خور کرد، به‌طوری‌که رشد بیش از 2برابر تورم عمومی را تجربه کرد. مسلما اگر باتوجه به فعال‌سازی مکانیسم ماشه، دولت تمهیداتی نیندیشد، در سال‌های آینده، قدرت خرید مردم به‌شدت افت خواهد کرد و رکود ادامه‌دار خواهد شد.

بازارهای موازی باید مهار شوند

این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: باتوجه به اینکه، طی سال‌های گذشته بازار مسکن از بعد اختصاص وام بانکی، حقوق و دستمزد و واگذاری تسهیلات دولتی تقویت نشده، فعال‌سازی مکانیسم ماشه به این بازار آسیب می‌زند، مگر اینکه دولت محدودیت‌های سرمایه‌گذاری نظیر ابزارهای مالیاتی در بازارهای موازی را پیاده کند. در آن صورت می‌توان به بهبود وضعیت بازار مسکن امیدوار بود. بگذریم که بازار سهام جذاب‌تر از بازار مسکن خواهد بود، چراکه سهم‌ها زیر ارزش ذاتی معامله می‌شوند و بازار ملک ارزندگی و نقدشوندگی لازم را ندارد و در آستانه یک جهش بزرگ قرار گرفته، به‌شرطی که دولت بتواند بازارهای موازی را مهار کند.

دولت به تکالیف قانونی خود عمل کند

گودرزی تصریح کرد: شاهد آن هستیم که دوره انتظار برای خانه‌دار شدن به رقم خیره‌کننده و غیرقابل‌قبولی رسیده، حتی در بعضی از مناطق به بالای 100سال نیز رسیده است. با این وضع قاعدتا نمی‌توان هیچ خرید و فروش و رونقی برای این بازار متصور بود. دولت در این شرایط باید قدرت خرید مردم را تقویت کرده و به تکالیف قانونی خود در برنامه پنج‌ساله هفتم نیز عمل کند، چون این بازار یکی از بازارهای مهم اقتصاد کشور است که هرگونه چالشی در آن تبعات اقتصادی و اجتماعی گسترده‌ای را به‌دنبال خواهد داشت، بنابراین می‌طلبد دولت به تکالیف خود عمل کند. البته اصلاح نرخ بازار مسکن حتمی است، چراکه با این قیمت‌ها نه خریدار سرمایه‌گذار وجود دارد نه خریدار مصرف‌کننده.

سخن پایانی

شلیک ماشه بر شقیقه بازارهای مختلف نظیر مسکن زمانی رنگ واقعیت به خود می‌گیرد که تسلیم جنگ روانی دشمن شویم، زیرا ایران طی سال‌های گذشته از تحریم‌های امریکا که بسیار سنگین‌تر از محدودیت‌های شورای امنیت سازمان ملل متحد بوده، عبور کرده است، بنابراین مسئولان برای جلوگیری از تاثیرات مخرب جنگ روانی فعال‌سازی مکانیسم ماشه، باید در مرحله اول، برنامه بلندمدتی برای بازار مسکن تدوین کنند و در مرحله دوم، اختصاص مشوق و سوبسید را برای بازار مسکن فراموش نکنند تا شاهد کاهش شدید عرضه مسکن نباشیم، همچنین باید سیاست ریاضت اقتصادی پیاده شود؛ سیاستی که کاهش هزینه‌های دولتی و افزایش درآمد را به‌دنبال خواهد داشت تا اقتصاد از شرایط بحرانی عبور کند. البته اجرای چنین سیاستی به مذاق آحاد مردم خوش نمی‌آید، چراکه باید از هرگونه تجمل‌گرایی دوری و به تولید داخلی اکتفا کرد. این سیاست در کشورهایی نظیر یونان تحت‌تاثیر بحران مالی ۲۰۰۸ و تحت‌فشار اتحادیه اروپا و صندوق‌های بین‌المللی پیاده شد. البته کشورهای دیگر مانند اسپانیا، پرتغال و ایتالیا هم، چنین سیاستی را پیاده کردند. با پیاده شدن چنین سیاستی، باید از ساخت مسکن لوکس دوری کرد، چراکه بسیاری از متریال و مصالح ساختمانی‌شان از کشورهای اروپایی تامین می‌شود. در مقابل باید سازندگان را با اعطای مشوق به ساخت مسکنی با نرخ به‌صرفه برای تمام طبقات اجتماعی سوق داد تا با کاهش شدید عرضه مواجه نشویم. از سوی دیگر، دولت باید به تکالیف قانونی خود در برنامه پنج‌ساله هفتم و قانون جهش تولید مسکن جامه عمل بپوشاند، چراکه بازار مسکن یکی از بازارهای مهم اقتصاد کشور به‌شمار می‌آید که هرگونه چالشی در آن، تبعات اقتصادی و اجتماعی گسترده‌ای را به‌دنبال خواهد داشت که اغلب جبران‌ناپذیر خواهد بود.