امروز با سپری شدن بیش از ۶ ماه از تغییر دولت، مشکلات در این حوزه همچنان پابرجاست و قیمت‌ها همچنان سیر صعودی خود را ادامه می‌دهند. براساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، ورود نقدینگی سرگردان با ماهیت سوداگری به بخش غیرمولد مسکن و کاهش عرضه مسکن در سال‌های قبل، قیمت مسکن را افزایش داد که اکنون امروز خود موجب افزایش قیمت رهن و اجاره مسکن شده است. اما آیا همه گرانی‌ها در حوزه مسکن به دلیل ورود سرمایه‌های سرگردان به این بخش بوده است؟ آیا راهکاری برای کنترل این افزایش قیمت وجود نداشت و آیا برای آینده می‌توان برنامه‌ریزی خاصی برای کنترل قیمت‌ها در بخش مسکن انجام داد؟ صمت در گفت‌وگو با کارشناسان و فعالان حوزه مسکن، نگاهی به وضعیت قیمت اجاره‌بهای واحدهای مسکونی در کشور و راهکارهای موجود برای کاهش روند روبه رشد قیمت در این بخش انداخته است.

برجام مسکن را دچار تحول می‌کند

مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاورین املاک درباره وضعیت فعلی معاملات مسکن در کشور عنوان کرد: اکنون تعطیلات زمستانی است و از فصل اجاره هم فاصله گرفته‌ایم؛ بنابراین طبیعی است تغییر اجاره‌بها چندان مطرح نیست. 

وی آینده این بازار را تحت تاثیر معاهده ایران و چین و همچنین گفت‌وگوهای برجام دانست و تاکید کرد: در کل به نظر می‌رسد با اقدامات انجام‌شده توسط دولت در توافق برجام و اجرای معاهدات با پکن، در ماه‌های آینده شاهد کاهش محسوس قیمت ملک در کشور باشیم و طبیعتا متعاقب آن قیمت اجاره‌بهای ملک نیز تحت تاثیر قرار خواهد گرفت. 

رئیس اتحادیه مشاورین املاک در زمینه بازار خرید و فروش ملک در ماه‌های اخیر نیز خاطرنشان کرد: در موضوع خرید و فروش ملک باید گفت در ماه‌های آبان و آذر خرید و فروش به‌نسبت‌ خوبی را در بازار مسکن تجربه کردیم اما در دی ماه این آمار کاهش محسوسی را تجربه کرد. دلیل اصلی این کاهش میزان خرید و فروش ملک نیز تا حد زیادی متاثر از گفت‌وگوهای پیرامون برجام بود. در واقع متقاضیان مسکن در این ایام مترصد هستند که ببینند آینده قیمت مسکن در کشور چگونه خواهد شد تا پیش از آن اقدام به معامله مسکن کنند. خسروی در پایان گفت: بی‌شک با اجرایی شدن معاهدات، در بسیاری از بازارها شاهد افت محسوس قیمت‌ها خواهیم بود که مسکن نیز از این قاعده مستثنا نخواهد بود. در این صورت اجاره‌بها در حوزه رهن و اجاره نیز به شکل قابل‌توجهی کاهش می‌یابد و سودجویان این بخش متضرر خواهند شد.

مالیات بر عایدی سرمایه برگ برنده است

میثم مهرپور، کارشناس اقتصاد‌ و مدرس دانشگاه درباره وضعیت حاکم در بازار مسکن کشور در گفت‌وگو با صمت اظهار کرد: قطعا یکی از دلایل اصلی افزایش جهشی قیمت مسکن در این سال‌ها‌، ورود نقدینگی مازاد و سرگردان با ماهیت سوداگری به بخش غیرمولد مسکن و کاهش عرضه مسکن بوده که این کالای مصرفی را تبدیل به یک کالای سرمایه‌ای کرده است.

مهرپور افزود: البته در لایحه بودجه ۱۴۰۱ یکی از مسائلی که می‌تواند به تعدیل در این بازارها بینجامد و حتی منجر به رونق بورس شود، مالیات بر عایدی سرمایه است. این مالیات در بودجه سال آینده اگر با تقویت پایگاه اطلاعات اقتصادی دولت به صورت درست و با ضریب خطای ناچیز اتفاق بیفتد از یک سو موجب جلوگیری از جهش‌های قیمتی حوزه مسکن می‌شود و از سوی دیگر می‌تواند با ایجاد عرضه مطلوب‌تر، مبلغ اجاره‌بها را نیز به شکل مناسب‌تری کنترل کند. 

وی درباره آینده بازار خرید و فروش و اجاره مسکن در کشور تاکید کرد: به نظر نمی‌رسد حداقل تا سال آینده خارج از نرخ تورم دچار تغییر و تحول شود و افزایش قیمت در این مدت نهایتا تناسب با نرخ تورم در کشور خواهد بود. اما در عین حال می‌بینیم رشد مبالغ اجاره‌بها در این ماه‌ها بیش از پیش‌بینی‌های اهالی فن بوده است. 

مهرپور درباره دلایل افزایش بیش از حد اجاره‌بها به‌ویژه در شهرهایی مثل تهران تصریح کرد: بخش قابل توجه از این افزایش اجاره‌بها در ماه‌های گذشته به این دلیل بوده که بازار عرضه و تقاضا به هیچ‌وجه متناسب با هم پیش نرفته‌اند. تعداد قابل توجهی از افراد از شهرهای دیگر به تهران آمده‌اند که این موضوع تقاضای مسکن در بخش اجاره را افزایش داده است. در عین حال ما درحال‌حاضر با پدیده‌ای به نام خانه‌های خالی مواجه هستیم که خود عامل موثر دیگری بر کاهش عرضه واحدهای مسکونی است. 

وی در این باره تصریح کرد: دولت گذشته قصد داشت با به اجرا در آوردن مالیات بر خانه‌های خالی مشکل کنترل بازار مسکن را تاحدی برطرف کند که در این زمینه موفق نبود. البته امسال موضوع مالیات بر خانه‌های خالی در بودجه ۱۴۰۱ مطرح شده که مبلغ ۲۰۰۰ میلیارد عایدی از طریق آن برای دولت پیش‌بینی شده است.

این کارشناس حوزه اقتصاد موفق نبودن مالیات بر خانه‌های خالی در سال جاری را ناشی از چند عامل دانست و تاکید کرد: دولت دوازدهم موضوع مالیات بر خانه‌های خالی را در امسال کلید زد اما مشاهده کردیم ۹ ماه ابتدایی سال این میزان کمتر از چند ۱۰ میلیارد تومان و عملا نزدیک به صفر بود زیرا راهکارهای عملیاتی مناسب برای شناسایی این خانه‌ها پیش‌بینی نشد و این کار براساس راهکارهای ناکارآمدی مثل سوت‌زنی، قبوض آب و برق و آمارهای قدیمی نفوس و مسکن قابل اجرا نبود. در حالی که اگر این اتفاق به‌درستی می‌افتاد نیز می‌توانست راهی برای کنترل بازار مسکن کشور باشد.

وی با اشاره به نیاز به منابع آماری دقیق برای اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی، خاطرنشان کرد: اگر این مالیات به‌درستی محقق می‌شد، نتیجه‌ای فراتر از درآمدزایی برای دولت داشت و می‌توانست دوباره روند حرکت مسکن به سوی کالای مصرفی را رقم بزند. در نتیجه عرضه مسکن افزایش می‌یافت و کنترل بازار به شکل صحیح‌تری اتفاق می‌افتاد.

مهرپور درباره اجرای طرح مالیات بر عایدی سرمایه نیز که در بودجه سال آینده به آن اشاره شده است، بیان کرد: در این مورد نیز باید گفت اگر طرح مالیات بر عایدی سرمایه به شکل صحیح در کشور به اجرا درآید می‌تواند بزرگ‌ترین طرح اقتصادی حداقل نیم قرن گذشته کشور باشد.

وی با اشاره به سختی‌های اجرای این طرح مالیاتی تاکید کرد: طبق اصل «ظروف مرتبطه» که در اقتصاد مطرح است، از میان چند بازار‌ مالی اگر با مالیات‌هایی از این دست جلوی ورود نقدینگی به یکی از این بازارها مثل مسکن به صورت منفرد گرفته شود، دلالی و افزایش قیمت در حوزه مسکن به شکل قابل توجهی کاهش می‌یابد. اما این نقدینگی که به بازار مسکن راه نیافته راهی بازارهای دیگر می‌شود و آن بازارها را خراب می‌کند. خراب شدن بازارهای دیگر در یک بازه زمانی میان‌مدت دوباره بر بازار مسکن تاثیر می‌گذارد؛ بنابراین طرح مالیات بر عایدی مسکن که نام درست آن باید مالیات بر سفته‌بازی و دلالی باشد، باید همراه با اطلاعات آماری دقیق دولت شود.  مهرپور در پایان گفت: البته در ضمن تمرکز بر نظارت‌های مالیاتی، دولت باید برای به نتیجه درست رسیدن این طرح و جلوگیری از فرار سرمایه به خارج از مرزها، به شکل همزمان حمایت از بخش تولید را نیز به شکل مطلوب‌تر انجام دهد تا سود مناسب آن بتواند سرمایه‌های بیشتری را به بازارهای تولید سوق دهد.

اولویت نباید تولید باشد

فرهاد بیضایی، کارشناس و پژوهشگر حوزه مسکن درباره افزایش قیمت جهشی بازار خرید و فروش و اجاره در این بازار در گفت‌و‌گو با صمت عنوان کرد: حقیقت این است که بازار مسکن یک بازار رها شده است که نه ساختار مناسبی دارد و نه کنترل مطلوبی بر آن صورت می‌گیرد. در نتیجه در این سال‌ها عوامل مختلفی مانند سرمایه‌های سرگردان، افزایش نقدینگی‌ها و ورود بانک‌ها به این حوزه در افزایش قیمت مسکن و به دنبال آن افزایش رهن و اجاره واحدهای مسکونی اثرگذار بوده است.

بیضایی درباره اظهارنظر کارشناسان وزارت راه و شهرسازی که ورود سرمایه‌های سرگردان به حوزه مسکن را علت اصلی نوسانات در این حوزه می‌دانند، تاکید کرد: البته اگر وزارت راه و شهرسازی به این موضوع معتقد است، باید پاسخگو باشد که برای حل این مسئله چه برنامه‌ریزی‌های عملیاتی را انجام داده است. در واقع نگاه انتقادی کارشناسان به اقدامات وزارت راه و شهرسازی این است که ساماندهی بازار مسکن در حال حاضر اولویت بیشتری نسبت به موضوع افزایش تولید مسکن دارد اما به این موضوع توجهی نشده است.

وی افزود: نمی‌گوییم‌ تولید مسکن در کشور صورت نگیرد اما این موضوع نباید منجر به این شود اهمیت ساماندهی مسکن فراموش شود. توزیع مناسب در بازار مسکن مسئله بسیار مهم‌تری است زیرا براساس آمارهای رسمی و با وجود رکود در حوزه ساخت در سه چهار سال اخیر، در مقابل ۲۵ میلیون خانوار، حدود ۲۷ میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد. پس تولید مسکن نسبت به جمعیت چندان هم نامناسب نبوده اما ساماندهی نشدن کج‌کارکرد‌های بازار مسکن سبب شده وضعیت مسکن در کشور چندان مطلوب نباشد.

این پژهشگر حوزه مسکن در ادامه تصریح کرد: پیش از اینکه بخواهیم واحدهای بیشتری تولید کنیم باید به ساماندهی این کج‌کارکرد‌ها که در بازار مسکن بپردازیم؛ این کار باید در چند سطح و به صورت گسترده مد نظر دولت و دست‌اندرکاران و تصمیم‌گیران این بخش قرار گیرد.

بیضایی درباره مواردی که باید در این حوزه مورد توجه قرار گیرد، تاکید کرد: اولین بحث در این زمینه، هوشمندسازی بازار است. با توجه به پیشرفت تکنولوژی بسیاری از فرآیندها و معاملات این حوزه می‌تواند بر بستر اینترنت انجام شود، سامانه‌ها باید در این بخش توسعه پیدا کنند و سامانه املاک و اسکان کشور به‌عنوان سامانه شناسایی بانک اطلاعاتی شکل بگیرد. در کنار آن فرآیندهای معاملات، خرید و فروش و رهن و اجاره نیز باید به صورت هوشمند شکل دهیم که تا حدود زیادی دست واسطه‌ها را از این بخش کوتاه کنیم، تاثیر دولت را در این حوزه بهبود دهد، شفافیت قیمت به وجود بیاید و کشف قیمت بدون حضور واسطه‌ها اتفاق بیفتد و در نهایت به ساماندهی این بازار کمک کند.

وی در این زمینه اضافه کرد: موضوع دیگری که باید شکل بگیرد این است که ساختار بازار در این بخش دچار تحول شود و ساز کارهای نامناسب در بحث مشاورین املاک اصلاح شود. در هیچ جای دنیای چندصد هزار ساختار مثل بنگاه معاملات ملکی این‌گونه قارچ‌گونه وجود ندارند. تامین مالی این بنگاه‌ها در هر حال از طریق همین افزایش‌ قیمت‌ها در حوزه مسکن اتفاق می‌افتد؛ کمیسیون‌های این بنگاه‌ها به نحوی تنظیم می‌شود که در نهایت منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود؛ بنابراین این تغییر ساختار موضوع دومی است که برای کنترل بازار مسکن باید اتفاق بیفتد و اپراتورهای اجاره و خرید و فروش مسکن و شکل بگیرد که امکان نظارت بر آنها وجود داشته باشد.

این کارشناس حوزه مسکن همچنین تاکید کرد: در کنار این موضوعات باید کنترل‌هایی مانند استفاده از ابزارهای مالیاتی مانند مالیات‌ بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی در دستور کار قرار گیرد و پکیجی با عنوان مالیات بر دارایی عملیاتی شود.

بیضایی در ادامه خاطرنشان کرد: مسئله دیگر که می‌تواند به ساماندهی حوزه مسکن در کشور کمک کند، عرضه واحدهای مسکونی در اختیار بانک‌هاست که می‌تواند در اولویت اقدامات این حوزه باشد. بانک مرکزی باید به این موضوع ورود کند و دولت باید فشار خود را بر این موضوع متمرکز کند. ابزار لازم برای این کار نیز در حال حاضر در اختیار بانک مرکزی وجود دارد و هیچ نیازی به منتظر ماندن برای راه‌اندازی سامانه هم نیست. وقتی این عرضه اتفاق بیفتد به نفع حوزه مسکن کشور خواهد بود.

وی تصریح کرد: راهکارها در این حوزه مشخص است و سال‌هاست هر بار همین راهکارها مورد تاکید کارشناسان قرار می‌گیرد و همه هم از آن اطلاع دارند اما برای تحقق آن اراده سیاسی وجود داشته باشد. 

بیضایی در پایان گفت: در هر حال من موافق تاکید بر شعار تولید یک میلیون واحد مسکونی نیستم زیرا دولت در درجه اول موظف است کنترل قیمت‌ها را در اختیار داشته باشد تا در استطاعت خانوارها باشد، نه اینکه حوزه مسکن رها شود و در کنار آن، لاین‌های موازی شکل بگیرد و دولت نیز بر ساخت واحدهای مسکونی تاکید کند؛ بنابراین اگر دولت همچنان بر این شعار تاکید کند در مسیر اشتباه قدم برمی‌دارد.

سخن پایانی

با توجه به موارد پیش‌گفته، باید گفت مشکل اصلی مسکن در کشور بیش از آنکه ناآگاهی باشد، در اجرای نادرست برنامه‌هاست که شاید بکارگیری نظرات کارشناسان در این حوزه بتواند این مشکل را برطرف کند.