بانک‌ها گریزان از بخش مسکن
منوچهر خواجه‌دلویی-کارشناس مسکن
انفجار قیمت ها در بازار مسکن سیاست های دولت را به سمتی حرکت داد که تامین مالی بیشتر پروژه های ساخت وساز و پرداخت تسهیلات مسکن را بانک ها عهده دار شوند، اما در عمل شبکه سراسری بانکی به دلایل مختلف زیر بار پرداخت این تسهیلات نمی رود و این سیاست ها را برای منافع خود سودمند نمی داند. جدا از منابع محدود بانک ها برای پرداخت این تسهیلات، عوامل متعددی باعث شده که بانک ها در عمل نتوانند کمکی به بخش مسکن و گرهی از مشکلات این بازار حیاتی باز کنند.
در واقع، ساختار مالی بانک ها در کشور، به هیچ وجه اصولی و مناسب نیست، به همین دلیل بانک ها از بحث جریان نقدینگی و مشارکت در بخش مسکن گریزان هستند و غیر از بانک مسکن که یک بانک تخصصی در حوزه مسکن است و تکلیف دارد، بقیه بانک ها از پرداخت تسهیلات مسکن سر باز می زنند.علت عمده این موضوع این است که به طورمعمول بازپرداخت تسهیلاتی که برای بخش مسکن پرداخت می شود، ممکن است تا بیش از ۱۵ سال به طول انجامد و تبدیل به فروش اقساطی شود، از این رو بانک ها به دلیل طولانی شدن بازگشت نقدینگی این نوع تسهیلات، تمایلی برای همکاری ندارند و به طورعمده سعی بر این موضوع دارند که پرداخت تسهیلات را به سمت مشارکت های کوتاه مدت ببرند و زودتر تسویه مالی کنند.مورد دیگر این است که بیشتر بانک ها در بخش املاک و مستغلات سرمایه گذاری کرده اند و اگر بخواهند منابعی را برای پرداخت تسهیلات بخش مسکن در نظر بگیرند، ترجیح می دهند این منابع را در پروژه ها و قراردادهای خود سرمایه گذاری کنند.
به طور سنتی، بخش مسکن حدود ۲۰ تا ۲۴ درصد از سهم باقیمانده در تسهیلات بانک ها را به خود اختصاص داده که حذف شده است، اما سال قبل این بخش دوباره فعال و مقرر شد، این سهم دوباره به بخش مسکن تعلق بگیرد.با نگاهی به آمارهای بخش مسکن در سیستم بانکی مشاهده می کنیم که به لحاظ سوخت شدن یا نپرداختن اقساط بانکی یکی از مطمئن ترین بخش ها، مسکن است و به این دلیل که املاک، وثیقه پرداخت تسهیلات در این بخش است، به ندرت اتفاق می افتد که عدم پرداخت اقساط انجام بگیرد، به طوری که طبق آمارها تاخیر در پرداخت اقساط در بخش مسکن در حدود کمتر از ۲ / ۵ درصد است.بانک ها در مقطعی تسهیلات مختلفی برای خرید مسکن به متقاضیان پرداخت می کردند و این تسهیلات به صورت همگانی بود که توسط بیشتر بانک ها پرداخت می شد که از سال ۸۵ پرداخت این تسهیلات متوقف شده است، اما به تازگی وزارت راه و شهرسازی در حال برنامه ریزی برای از سر گرفتن پرداخت دوباره این تسهیلات است که اگر این وام ها برای واحدهای نوساز و دست اول اختصاص یابد، باعث فعال شدن جریان تولید می شود و می توانیم در بازار مسکن شاهد رونق باشیم.
از طرفی، سیاست اخیر دولت برای ساماندهی بازار مسکن نمی تواند تاثیر زیادی برای فروکش کردن تلاطم این بازار بگذارد که فاصله بسیار زیاد نرخ ملک به عنوان یک کالای سرمایه ای با سطح اقتصادی دهک های پایین جامعه، علت این موضوع است.سیاست هایی که در حال حاضر برای بهبود حال بد بازار مسکن به کار می رود، آن چنان که باید کارساز نیست، بلکه دولت باید سیاست هایی را اجرایی کند که برای قشر متوسط رو به پایین، عرضه مدیریت شده مسکن را به همراه داشته باشد، همچنین برای ساماندهی بازار اجاره، باید نهادهای اجاره داری حرفه ای در کشور ایجاد شوند، البته هم اکنون وزارت راه و شهرسازی برای اجاره داری حرفه ای برنامه ریزی هایی کرده است که به زودی اجرایی می شود، همچنین شهرداری ها همانند کشورهای پیشرفته می توانند به بخش اجاره داری حرفه ای ورود کنند و به کمک بازار مسکن بیایند.بنابراین دولت هم باید در بخش حمایت از مستاجران برنامه ریزی کند و هم با برنامه ریزی صحیح در بحث عرضه برای اجاره قدم بردارد و برای تحقق این اهداف، وزارت راه و شهرسازی، شهرداری ها و سایر سازمان های ذی ربط می توانند بسیار تاثیرگذار باشند.
