شرایط بازار مسکن بغرنج است؛ این تصویری است که این روزها آگاهان به حوزه مسکن عنوان می‌کنند. آمار تعداد پروانه‌های ساختمانی حاکی از آن است که بازار مسکن از سال ۹۰ تاکنون با ریزش عجیب در صدور تعداد پروانه‌های ساختمانی برای ساخت مسکن روبه‌رو بوده است. وضعیت بازار مسکن هم خوب نیست؛ نمودار تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در شهر تهران در ۲۳ سال اخیر نشان می‌دهد که هیچ‌وقت اوضاع به این خرابی نبوده است. این در کنار سایر متغیرها، یعنی اواسط سال بعد مسکن دوباره دچار مازاد تقاضا می‌شود؛ مگر اینکه قانون مالیات بر عایدی سرمایه ابلاغ شود که کلا بازی‌ها را به‌هم می‌ریزد.براساس گزارش‌های رسمی، میانگین نرخ مسکن در شهر تهران طی ماه‌های اخیر بیش از ۵‌ درصد کاهش یافته است. یعنی به‌صورت تقریبی در هر ماه شاهد کاهش نرخ مسکن با رقمی حدود یک‌درصد بوده‌ایم؛ اگرچه به‌گفته بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن، این میزان کاهش بسیار نامحسوس است و در کل، بودجه خرید یک واحد مسکونی در حال حاضر تغییر قابل‌توجهی قلمداد نمی‌شود، اما می‌تواند امیدوارکننده باشد.

حال بازار مسکن خوب نیست

فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان مسکن می‌گوید: آنچه بدیهی است، تا پایان سال ۹۲ روند تولید مسکن به‌صورت خیلی مناسب شکل می‌گرفت، اما از سال ۹۲ تاکنون متاسفانه در نحوه تولید و عرضه مسکن، شرایط خوبی را دنبال نکردیم و این روند تا امروز نیز تداوم داشته است.

وی با بیان اینکه شاید امروز شرایط حتی نسبت به سال‌های گذشته بدتر شده است، می‌افزاید: ما امروز در شرایطی قرار داریم که تولید مسکن در کشور باتوجه به شرایط اقتصادی پرتلاطم، برای بخش خصوصی کشور فراهم نشده است و اگر بازار رصد شود، می‌بینیم سازندگان به‌نوعی از این بازار مهم خارج می‌شوند. این می‌طلبد که مجلس و دولت یک برنامه‌ریزی مشخصی را انجام دهند.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان یادآور می‌شود: دولت‌ها متاسفانه با نگاه درآمدی به حوزه مسکن نگاه می‌کنند و علاوه بر اینکه افزایش نرخ مسکن را دامن می‌زنند، ریسک سرمایه‌گذاری در تولید مسکن کشور را به‌شدت افزایش داده‌اند و یکی از عوامل اصلی کاهش تولید مسکن نیز همین موضوع است.

پورحاجت بااشاره به تهدیداتی که بازار مسکن با آنها روبه‌رو است، می‌گوید: بزرگ‌ترین تهدید در حال ‌حاضر این است که امروز بالغ بر ۱۳ میلیون جوان در کشور داریم که یا به سن ازدواج رسیده‌اند یا از سن ازدواج‌شان گذشته و مسکن می‌خواهند.

وی می‌افزاید: علاوه بر این، اگر بررسی کلی داشته باشیم، حدود ۶، ۷ میلیون مسکن در کشور کم داریم. این میزان کمبود در کشور، همیشه به‌عنوان یک پازل، تاثیر خود را در افزایش نرخ نشان می‌دهد و به‌راحتی و بدون در نظر گرفتن بخش خصوصی، تولید این حجم از مسکن قابل‌حل نیست. متاسفانه این عزم امروز وجود ندارد؛ نه از طرف بخش خصوصی، بلکه عزمی از طرف دولت و مجلس نیز وجود ندارد. پشت درهای بسته می‌نشینند و برای بخش خصوصی برنامه‌ریزی می‌کنند. در واقع، پشت درهای بسته تصمیم‌هایی می‌گیرند که خروجی آن، مثبت نیست. از همه بدتر این است که متاسفانه ما در کشوری هستیم که به‌لحاظ ساختاری، حتی به مصوبات مجلس هم تمکین نمی‌کنند.

وی متذکر می‌شود: مصداق بارز آن، سیستم ناکارآمد بانکی است که باوجود اینکه قانون‌گذار مصوب کرد ۲۰ درصد منابع بانکی در حوزه مسکن و ساختمان استفاده شود و مردم از تسهیلات بانکی استفاده کنند، اما متاسفانه نه زور دولت به بانک‌ها می‌رسد و نه زور مجلس. فقط صحبت‌ها را رسانه‌ای می‌کنند و می‌گویند بانک‌ها قرار است تسهیلات بدهند.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن می‌گوید: ما همچنان تورم را در بازار مسکن داریم؛ کمااینکه امروز براساس آنچه رصد کردیم، طی ۱۰، ۱۵ روز گذشته مصالح ساختمانی با افزایش نرخ مواجه شدند. مسکن هم یک کالای کاملا تولیدی است و نهاده‌های تولید، تاثیر مستقیم روی افزایش نرخ می‌گذارند. بر این اساس، افزایش نرخ به‌عنوان بازیگر اصلی در کشور وجود دارد.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان تصریح می‌کند: در کشوری که به‌راحتی اعلام می‌کنیم ۴۰ درصد تورم وجود دارد، به‌طورقطع این ۴۰ درصد تورم، تاثیر خود را روی تمام بازارها می‌گذارد؛ همچنان در سال آینده هم تورم در اقتصاد ما بازیگر اصلی است و متاسفانه اقداماتی هم که تا به امروز انجام شده، منتج به کاهش تورم نشده یا از اساس اگر کاهشی هم صورت گرفته، چشمگیر نبوده است.

آسیب‌های مسکن از نوسانات سینوسی

حسین محمودی‌اصل، تحلیلگر اقتصادی مسکن گفت: نوسانات سینوسی نرخ در حوزه مسکن با رشد چندساله و رکود بعد آن آسیب‌های فراوانی دارد. در شرایط التهاب شدید قیمت‌ها به‌دلیل عدم‌عرضه ناشی از انتظارات تورمی و نه عرضه و تقاضای واقعی رشد شارپی می‌کند.

به‌گفته وی، البته عدم‌توجیه اقتصادی بخش تولیدات صنعتی، کشاورزی و معدنی و همچنین صادرات به‌دلیل قیمت‌گذاری دستوری و سیاست‌های غلط ارزی، بخش مهمی از منابع و نقدینگی به‌سمت دلالی در بخش مسکن هدایت شده، به‌گونه‌ای‌که حتی تولیدکنندگان مسکن را نیز به دلال تبدیل کرده است.

محمودی‌اصل خاطرنشان کرد: دولت و مجلس نتوانسته‌اند پس از ۴۰ سال، قانون مالیات بر سوداگری را مصوب و اجرایی کنند، بنابراین هیچ تنظیم‌گری مالیاتی نیز بر بازار مسکن حاکم نیست. در حالی که اغلب کشورهای جهان در حوزه مسکن با قوانین مالیاتی و سیاست‌گذاری درست، چالشی را تجربه نمی‌کنند، باوجود نزدیک به ۲ میلیون مسکن خالی، مردم همچنان قدرت خرید ندارند.

وی با بیان اینکه جو روانی تقاضای مسکن میلیونی در التهاب موثر بوده است، گفت: نیاز به مسکن با تقاضای واقعی، قدرت خرید و آماده خرید تفاوت بسیار دارد؛ چراکه سالانه به کمتر از یک میلیون مسکن نیاز داریم، اما تقاضای واقعی با قدرت خرید و آماده خرید بسیار کمتر است.

محمودی‌اصل با بیان اینکه هم‌اکنون بسیاری از خانوارها حتی از پیش‌پرداخت مسکن ملی و اقساط آن ناتوان هستند، تاکید کرد: در ۱۵ سال گذشته از حدود ۱۰ میلیون مسکن ساخته‌شده، بیش از ۵۰ درصد برای اهداف غیرمصرفی خریداری و بر آمار چندخانه ای‌ها افزوده شده است. به‌گفته وی، البته باید خاطرنشان کرد که سیاست‌های انقباضی بانک مرکزی نیز در رکود ذکرشده موثر بوده است. رکود در بازار مسکن زنجیره‌ای از کسب‌وکارها و واحدهای تولیدی را درگیر می‌کند و بر سایر بازارها به‌دلیل عدم‌گردش نقدینگی بین‌بازاری موثر است.

در نهایت، این کارشناس مسکن گفت: به هر روی به‌نظر می‌رسد باتوجه به سقف نرخ دلاری مسکن، کاهش شدید قدرت خرید رکود در بازار مسکن طولانی باشد. اما در این بین، رکود باعث کاهش ساخت‌وساز و کاهش عرضه در دورهای بعدی تورمی خواهد شد، چراکه مسکن به اصلاح زمانی نیاز دارد تا خریدار به قدرت خرید برسد و به‌تدریج بر تقاضا افزوده شود.

سخن پایانی

از دیدگاه این فعالان، نخستین و سریع‌ترین اثر این روند کاهشی مشخصا برای 2 بخش عرضه‌کننده و خریدار است. در این بین، با ادامه روند کاهشی، قدرت چانه‌زنی خریدار بیشتر شده است و در میان‌مدت عرضه‌کننده مسکن برای دستیابی سریع به نقدینگی مجبور به ارائه تخفیف‌های متعدد خواهد شد، اما این فعالان این اثرگذاری را منوط به ادامه روند کاهش می‌دانند و تاکید می‌کنند بازار مسکن به‌دلیل کمبود در تقاضای موثر مجبور به عقب‌نشینی از قیمت‌های فعلی خواهد بود. در این بین، سازندگان نظر متفاوت‌تری از عرضه‌کنندگان و خریداران دارند و در این‌باره اظهار می‌کنند که در بخش ساخت‌وساز و نرخ مصالح ساختمانی این کاهش قابل‌مشاهده نیست و همچنان با تورم تولید روبه‌رو هستیم. به‌گفته این عده، اگرچه آمارهای بانک مرکزی و مرکز آمار، گویای کاهش هزینه‌های ساخت است، اما در حقیقت کف بازار تطابقی با این قیمت‌ها ندارد. همچنین تولیدکنندگان مصالح پایه همچون بتن، سیمان و مصنوعات فلزی این کاهش را نمایشی می‌دانند و تاکید می‌کنند هزینه‌های ساخت، رابطه مستقیمی با وضعیت اقتصادی دارد.