کلنگ بی‌پولی بر زمین مسکن!
توجه به مسکن و حمل‌ونقل، امنیت غذایی و بهبود معیشت مردم، اصلاح ساختار بودجه، ایجاد شفافیت در درآمدها و هزینه‌ها، جلب سرمایه عمومی و خصوصی برای طرح‌های نیمه‌تمام، اصلاح الگوی کشت، موضوعات مرتبط با آب و خشکسالی، توجه به طرح‌های مهم و اثرگذار اقتصادی و رعایت آمایش سرزمین از جمله موارد مهم سیاست‌های کلی برنامه هفتم توسعه هستند که در لایحه بودجه به آنها توجه شده است.
اهمیت بخش مسکن به‌عنوان بخشی که ارتباطات قوی با سایر بخش‌های اقتصادی دارد، بر کسی پوشیده نیست. این بخش به‌دلیل سهم بالای آن در هزینه‌های خانوار، می‌تواند تاثیر زیادی بر رفاه خانوار و امنیت اقتصادی و ملی کشور داشته باشد. با این حال، روند نرخ مسکن در کلانشهرها که به‌عنوان معیاری برای سایر شهرها نیز محسوب می‌شود، همواره صعودی بوده است. باوجود اجرای برخی سیاست‌ها برای خانه‌دار کردن افراد در دهک‌های پایین درآمدی و تلاش برای تعادل در عرضه و تقاضای بازار مسکن، هنوز با مشکلات گسترده‌ای در این حوزه مواجهیم.
در لایحه بودجه امسال، نکاتی مانند عدم‌تفکیک بخش مسکن و حمل‌ونقل، عدم‌ارائه برنامه دقیق برای سال آینده و عدم‌تعیین مصارف درآمدهای مالیاتی از بخش مسکن مشاهده می‌شود. بنابراین، باتوجه به موارد ذکرشده، پیشنهاداتی مانند بهره‌گیری از ظرفیت بخش خصوصی و تعاونی‌های مسکن، حمایت از طرح‌های مسکن موجود و تخصیص اعتبارات مطمئن برای اتمام پروژه‌های مسکن مطرح می‌شود.
هزینه‌های مربوط به تکمیل مسکن دولتی از کجا تامین می‌شود؟
یکی از اتفاقات جالب توجهی که در دوران مدیریت دولت سیزدهم رخ داد، افتتاح بسیاری از واحدهای دولتی مربوط به سال‌های قبل بود که بیش از ۱۵سال، به حال خود رها شده و در انتظار بهره‌برداری بودند. سرعت افتتاح این واحدها در ماه‌های اخیر، بیشتر شد و حالا گفته می‌شود که بسیاری از واحدهای مسکن دولتی به‌جامانده از قبل توسط مسئولان مختلف افتتاح شده‌اند. این در حالی است که اصلا مشخص نیست، واحدهای مزبور از کجا تامین بودجه شده‌اند. روند افتتاح این واحدهای قدیمی که تقریبا از زمان دولت احمدی‌نژاد به حال خود رها شده بودند، در ماه‌های اخیر سرعت گرفته است. حتی بسیاری از این واحدها، تجهیز و برای سکونت آماده شده‌اند.
سوالی که بسیاری از کارشناسان، فعالان و مردم را درگیر کرده، این است که محل اصلی تامین بودجه این بهره‌برداری‌ها کجاست و چرا در روزهای پایانی دولت سیزدهم، روند افتتاح‌ها سرعت گرفته است؟ پیش از این که مسئولیت حوزه مسکن به‌طورکامل در اختیار دولت چهاردهم قرار بگیرد، باید این سوالات مطرح شود و متولی کنونی مسکن به آنها پاسخ دهد.
یکی از بزرگ‌ترین سوالات و نگرانی‌هایی که کارشناسان و فعالان حوزه مسکن دارند، این است که آیا هزینه‌های مربوط به تکمیل مسکن دولتی از منابع عمومی و جیب مردم تامین شده است؟ این سوال زمانی اهمیت بیشتری پیدا می‌کند که متوجه می‌شویم تمامی واحدهای نیمه‌تمام، پیش‌فروش شده‌اند. به‌عبارت‌دیگر، تا زمانی که یک پیش‌خریدار وجود نداشته باشد، نباید ساختمانی نیز وجود داشته باشد. در این شرایط، سوال دیگری مطرح می‌شود: اگر از منابع صندوق ملی مسکن برای تکمیل واحدهای مسکونی افراد استفاده شده، به این معناست که باید از بودجه عمومی کشور برای تکمیل تک‌تک واحدهای مسکونی در بازار اقدام کرد و آنها را به مردم تحویل داد.
واقعیت این است که طرح‌های دولتی مسکن، سال‌هاست که از یک دولت به دولت دیگر منتقل می‌شود و در طول ۱۵سال گذشته، هیچ دولتی نتوانسته است این پرونده را به‌طورکامل ببندد. البته دولت سیزدهم اقدامات زیادی در راستای تکمیل این واحدها انجام داده، اما هنوز هم مشخص نیست که منبع تامین بودجه این واحدها از کجا بوده است. نمی‌توان با چنین اقداماتی بر ضعف دولت‌ها در تکمیل واحدهای مسکونی سرپوش گذاشت و از سوی دیگر، نمی‌توان منابع عمومی بودجه را نادیده گرفت.
مشکلات تامین مالی ساخت مسکن تمامی ندارد
حمید لطفی‌نژاد، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: در شرایط کنونی اقتصادی، به‌نظر می‌رسد دولت قادر نخواهد بود، بودجه مسکن را به‌گونه‌ای تنظیم کند که مشکلات تامین مالی ساخت مسکن حل شود. هزینه‌های این حوزه بسیار بالا بوده و کشور در حال حاضر منابع لازم برای این اقدام را به‌هیچ‌وجه در اختیار ندارد.
او در ادامه بیان کرد: باتوجه به بحران اقتصادی فعلی و کمبود زیرساخت‌های اساسی، به‌ویژه ناترازی در تامین گاز، تامین منابع مالی از طریق فروش انرژی به‌مراتب دشوارتر از گذشته شده است، همچنین به‌دلیل وابستگی شدید اقتصاد کشور به این بخش، برنامه‌ریزی مالی دقیق و کافی برای پروژه‌های مسکونی که نیاز به سرمایه‌گذاری کلان دارند، امکان‌پذیر نیست.
وی خاطرنشان کرد: اکنون بحران اقتصادی به‌حدی رسیده که باوجود اهمیت مسکن در توسعه و رشد کشور، این حوزه به اولویت تبدیل نشده است، زیرا موانع و مشکلات اقتصادی در سایر بخش‌ها مانع از ورود به این حوزه می‌شود.
لطفی‌نژاد در رابطه با شرایط اقتصادی کشور در آینده به صمت گفت: دولت باید در هر جایی که احساس می‌کند به دلایل مختلف نمی‌تواند پروژه‌هایی مانند نهضت ملی مسکن را به‌اجرا درآورد، از آن عقب‌نشینی و سرمایه‌گذاری در این بخش را متوقف کند، در غیر این صورت، علاوه بر ناامیدی بخش زیادی از مردم که در انتظار مسکن ارزان هستند، سرمایه‌ها نیز به‌خطر خواهند افتاد.
بحران بزرگ نزدیک است
این کارشناس تصریح کرد: نکته‌ای که باید به آن توجه ویژه‌ای شود، وضعیت بحرانی اقتصادی کشور در سال‌های اخیر است. کشور باوجود تمام چالش‌های اقتصادی خود، هنوز به بحران اصلی وارد نشده است و اگر روند اصلاحات اقتصادی ادامه یابد و تحریم‌های غرب نیز ادامه پیدا کند، با بحران شدیدتری مواجه خواهیم شد.
این کارشناس تصریح کرد: اگر به موضوع مسکن بازگردیم، متوجه خواهیم شد که در دهه‌های اخیر سیاست‌های نادرست و اشتباه به مشکلات بازار مسکن دامن زده است. هرازگاهی طرح‌هایی برای بهبود وضعیت این بازار پرنوسان ارائه شده، اما هر بار نه‌تنها بهبودی حاصل نشده، بلکه شرایط به‌گونه‌ای پیش رفته که خرید یک‌خانه و حتی اجاره یک واحد کوچک برای بسیاری از اقشار کم‌درآمد به یک آرزو تبدیل شده است؛ سیاست‌هایی که میانگین نرخ هر مترمربع خانه در تهران را به ۹۰ میلیون تومان رسانده و در عمل نشان داده که هیچ تاثیری در ساماندهی بازار نداشته است.
در حال حاضر، در بسیاری از کشورهای صنعتی پیشرفته که زیرساخت‌های قوی برای توسعه اقتصادی دارند، شاهد حضور مدیران متخصص و وزرای کارآمدی هستیم که به‌خوبی بر حوزه‌های مسئولیت خود تسلط دارند. اما متاسفانه در کشور ما، شایسته‌سالاری به حاشیه رفته و مدیرانی در سمت‌های اجرایی قرار دارند که تخصص لازم برای حوزه کاری خود را ندارند. این موضوع به اقتصاد کشور آسیب‌های جبران‌ناپذیری وارد کرده و ما را از مسیر توسعه دور کرده است. لطفی‌نژاد در پایان به صمت گفت: ضروری است که مدیران توانمند اجرایی با نظارت و پیگیری مستمر، به تسریع تولید مسکن در کشور بپردازند تا اعتماد عمومی نسبت به بازار مسکن در جامعه افزایش یابد. همچنین، با ایجاد سیاست‌های پولی و مالی مناسب، باید اقشار مختلف جامعه را برای خرید مسکن توانمند کرد. مشکلات موجود در بخش مسکن می‌تواند منجر به رکود در بازار شود و این امر باعث انباشت تقاضا و بر هم خوردن تعادل بازار خواهد شد. در نتیجه، توان خرید مردم کاهش یافته و بازار اجاره، که تحت‌تاثیر نرخ مسکن است، دچار نوساناتی می‌شود که منجر به نارضایتی‌های عمومی خواهد شد.
بخش کلان اقتصاد ما ایرادات بزرگی دارد
حمیدرضا مختاری، فعال حوزه ساخت‌وساز به صمت گفت: نه‌تنها بودجه بخش مسکن، بلکه بودجه بیشتر طرح‌های عمرانی در کشور ما به‌اندازه اهداف و برنامه‌ها نیست. به‌خاطر همین موضوع است که طرح‌های دولتی ساخت مسکن، موفق نمی‌شوند. اگر قرار است برای ساخت تعداد مشخصی واحد مسکونی، بودجه تامین کنیم، پس این کسری بودجه در بخش مسکن از کجا ظاهر می‌شود؟ مگر بخش مسکن موضوع کوچکی است که بخواهیم برایش به‌همین‌راحتی تصمیم‌گیری اشتباه کنیم و بعد از مدتی به‌صورت ناقص از خیرش بگذریم؟
وی در ادامه خاطرنشان کرد: بنده صریحا می‌گویم که بخش کلان اقتصاد ما ایرادات بزرگی دارد و همین اتفاق سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را با چالش روبه‌رو کرده است و تا زمانی که این موضوع حل و فصل نشود، نمی‌توانیم به بازار مسکن پول تزریق کنیم. ما تا زمانی که تورم اقتصادی را کاهش ندهیم، نمی‌توانیم از زیان‌های افزایش نرخ پی در پی رها شویم.
مختاری تصریح کرد: وقتی که یک‌شبه نرخ برخی مصالح ساختمانی چندبرابر می‌شود، تعهدات دولت برای پیش‌فروش مسکن هم، وارد چرخه‌ای پرریسک می‌شود. یک روز اعلام می‌کنند که نرخ هر متر مسکن نهضت ملی ۸ میلیون است، سال بعد می‌گویند ۱۰ میلیون و خدا می‌داند این پروژه در چه تاریخ و با چه قیمتی به مردم عرضه خواهد شد. خب با این شرایط ما چه توقعی می‌توانیم از بودجه‌بندی داشته باشیم؟
ساختار اقتصادی نیاز به اصلاح دارد
این کارشناس معتقد است: ساختار عمران و آبادی در کشور ما ظرفیت‌های بالایی دارد و از این بابت در دنیا بسیار شناخته‌شده هستیم. مهندسان و معماران بنام ما اکنون در سمت دیگر دنیا و در کشوری مثل کانادا مشغول انبوه‌سازی هستند. اینکه چرا باید سرمایه‌ها و افراد متخصص کشور را ترک کنند، موضوع بسیار مهم‌تری نسبت به بودجه بخش ساخت‌وساز است. بسیار جای تاسف دارد که بهترین معمارهای ما در کشورهای حاشیه خلیج‌فارس فعالیت کنند.
وی در پایان گفت: تا زمانی که اقتصاد ما پویا نشود، تزریق بودجه به آن تنها به‌صورت مقطعی جواب می‌دهد. امید است دولت چهاردهم با نگاه تیزبینانه و به‌واسطه توان بخش خصوصی، مشکلات موجود را حل کند تا نه‌تنها بخش مسکن، بلکه تمام ساختار اقتصادی کشور وارد چرخه بهتری شود.
