خروج مسکن از ریل توسعه
در افق سند چشم‌انداز ۱۴۰۴ رسیدن به کشوری توسعه‌یافته با جایگاه اول اقتصادی، علمی و فناوری در سطح منطقه با هویت اسلامی و انقلابی منوط به داشتن برنامه برای تمام بخش‌های اقتصادی و اجتماعی و در راستای چشم‌انداز یادشده است.
در افق سند چشم انداز ۱۴۰۴ رسیدن به کشوری توسعه یافته با جایگاه اول اقتصادی، علمی و فناوری در سطح منطقه با هویت اسلامی و انقلابی منوط به داشتن برنامه برای تمام بخش های اقتصادی و اجتماعی و در راستای چشم انداز یادشده است. از این رو به استناد اصل ۳۱ قانون اساسی مبنی بر برخورداری افراد و خانواده های ایرانی از مسکن متناسب با نیاز، ضرورت تدوین طرح جامع به منظور بهبود وضعیت مسکن در کشور در برنامه چهارم توسعه دیده می شود که متاسفانه تاکنون محقق نشده است.محورهای این طرح با رویکرد توسعه پایدار، عدالت اجتماعی و توانمندسازی اقشار کم درآمد، تقویت تعاونی های تولید، مسکن و مدیریت یکپارچه و منسجم زمین برای تامین مسکن، تشکیل بازار ثانویه رهن، افزایش سهم انبوه سازی در امر ساخت، گسترش بازار سرمایه مسکن و... ترسیم شد و اکنون با گذشت ۱۸ سال از تدوین این طرح نه تنها بازار مسکن به عنوان یکی از مهم ترین محرک های اقتصادی جایگاه مناسبی در بین کشورهای منطقه ندارد، بلکه در حال رکوردزنی های پی درپی در ناکامی و نابسامانی است.
جایگاه ویژه مسکن در برنامه های توسعه
یکی از بخش هایی که همواره در تمامی برنامه های توسعه کشور موردتاکید واقع شد، بخش مسکن بوده است. بر این اساس، بسیاری از کارشناسان و تحلیلگران معتقدند که توجه به محورهای مرتبط با بخش مسکن به عنوان یکی از مهم ترین بخش های اقتصاد می تواند مسیر توسعه کشور را به صورت قابل ملاحظه ای هموار سازد.مدت زیادی به پایان سررسید سند چشم انداز بیست ساله کشور که شامل 4 برنامه توسعه پنج ساله می شد، نمانده است، چرا که آخرین سال اجرای این سند سال ۱۴۰۴ خواهد بود. تمامی کشورهای در حال توسعه در تدوین برنامه های راهبردی خود در مسیر توسعه با مشکلات عدیده ای دست وپنجه نرم می کنند. از طرف دیگر، مرحله تدوین برنامه نیز به بهترین و بی نقص ترین حالت ممکن انجام نمی شود. بخشی از برنامه های توسعه شامل برنامه های مسکنی است که قسمت قابل توجهی از اقتصاد را تحت تاثیر قرار می دهد. در سند چشم انداز ۱۴۰۴ نیز یک برنامه توسعه ای برای بازار مسکن کشور تدوین شده است. مهم ترین فاکتوری که باید در برنامه های توسعه ای در نظر گرفت، زیرساخت های موجود و ظرفیت کشور برای فراهم آوردن دیگر زیرساخت ها است. زیرساخت های تولید مسکن به بزرگ ترین معضل بازار ملکی در سال های اخیر تبدیل شده است. مهم ترین مشکل مسکن کشورمان نداشتن سیاست گذاری صحیح و علمی در این حوزه است. نبود توازن و تعادل بین عرضه و تقاضا، بالا بودن سهم نرخ زمین در هزینه تمام شده املاک، نامتعارف بودن نرخ زمین به دلیل انحصار در مالکیت دولتی و حاکمیتی، محدودیت در تولید مسکن، نگاه کالای سرمایه ای به مسکن و نه مصرفی، ناتوانی در کنترل سوداگری در این بخش از جمله مهم ترین دلایل آشفتگی و التهاب در بازار و بخش مسکن محسوب می شوند. همچنین، فاصله بسیار زیاد میزان درآمدها با نرخ مسکن به ویژه در کلانشهرها باعث سنگینی هزینه ها بر دوش مردم و دولت شده است، هرچند در 6 برنامه توسعه از ابتدای انقلاب تاکنون دولت ها و مجالس در مقام سیاست گذاران، برنامه هایی برای بهبود شرایط در نظر گرفتند، اما این برنامه ها یا به اجرا نرسید یا در مرحله اجرا به درستی پیاده سازی نشد که معروف ترین مصداق آن پروژه کلان مسکن مهر بود.
سیاست گذاری های بی شمار برای بازار ملک
عطاالله آیت اللهی، عضو جامعه مهندسان مشاور ایران و کارشناس بازار مسکن در رابطه با افق سند چشم انداز ۱۴۰۴ برای ساماندهی بازار مسکن به صمت توضیح داد: باید دانست در کنار طرح ها و سیاست گذاری های بی شماری که در طول سال های گذشته برای نجات بازار مسکن انجام شده، سند چشم انداز توسعه ۱۴۰۴ نیز بدون نتیجه مانده و کاملا فراموش شده است. طرحی که اگر اجرایی می شد، می توانست بسیاری از گره های بازار مسکن را باز کند، اما متاسفانه اقدامات سلیقه ای و دور از واقعیت باعث شد که این طرح در حد همان قاب اولیه خود باقی بماند و کمکی به بهبود اوضاع ملک نکند.
وی در ادامه افزود: با نگاهی به گذشته درمی یابیم که در این طرح پیش بینی و پیش فرض هایی مبنی بر حمایت از تامین مسکن برای اقشار کم درآمد و نیازمند شده بود. همچنین باید در راستای رفع دغدغه های مسکن شهروندان تلاش هایی انجام می گرفت که متاسفانه نه پیش بینی ها محقق شد و نه پیش فرض های تدوین شده اجرایی شد.
آیت اللهی در رابطه با علت عدم موفقیت سند چشم انداز ۱۴۰۴ در بخش مسکن تصریح کرد: در زمان تدوین این طرح دولت وقت شرایط را مساعد دید و کلی کار کارشناسی در حوزه های مختلف برای اجرایی کردن این برنامه انجام داد و از بسیاری از اقتصاددانان برجسته کشور کمک گرفت، اما با تمام شدن عمر دولت وقت و روی کار آمدن دولت جدید، تمام این برنامه ها به فراموشی سپرده شد و روال کار به کلی تغییر کرد و توجهات به سمت وسوی دیگر رفت. در نتیجه، این چشم انداز از ریل خود خارج و در گذر زمان به فراموشی سپرده شد. در نتیجه این اقدام درمی یابیم که در بسیاری از موارد، طرح ها و قانون گذاری های درستی برای موضوعات خرد و کلان کشور انجام می گیرد، اما به مرحله اجرا نمی رسد، از این رو باید دلایل کارشکنی ها را دنبال کنیم تا به چرایی های اقتصادی برسیم.
قانون گذاری های متعدد، بلای جان بازار مسکن
این کارشناس بازار مسکن بیان کرد: متاسفانه در کشور با جابه جایی دولت ها همه چیز تغییر می کند و تمامی طرح هایی که رنگ اجرایی به خود گرفته اند، متوقف می شوند، چرا که دولتمردان ما سعی دارند تا با سیاست گذاری های جدید که در راستای وعده های انتخاباتی شان است، مشکلات موجود را حل کنند که این اقدام همیشه درست نیست و گاهی تاثیر معکوس نیز می گذارد.تمام زحماتی که برای سازندگی و توسعه به کار می رود، باید با دانش فنی، برنامه ریزی، هدف گذاری و تامین مالی مناسب همراه باشد، اینکه بگوییم نهادی به طوردائم در تکاپو است تا به تولید مسکن و شهرسازی رونق دهد، نمی تواند کارساز باشد. دولت باید از تجربه گذشته درس جدی بگیرد و تمام نواقص را برطرف کند. پروژه هایی که تنها وعده داده شود و اجرایی نشود، نه تنها کمکی به بخش مولد اقتصادی نمی کند، بلکه مردم جامعه را از اقدامات بعدی دلسرد می کند و امیدها را ناامید می کند.
وی در پایان گفت: هر قانون و سیاستی که ضمانت اجرایی نداشته و با برنامه ریزی و زیرساخت مناسب مطرح نشده باشد، به احتمال زیاد به مرحله اجرا در نمی آید، بنابراین هر طرحی که برای بهبود اوضاع بازار مسکن مطرح می شود، باید از یک قانون، دستورالعمل و آیین نامه همه جانبه پیروی کند و با نظر کارشناسان، تمام جنبه های مثبت و منفی کار در نظر گرفته شود. اجرای سیاست ها و طرح های مسکنی باید به نحوی برنامه ریزی شود که دست دلالان از سنگ اندازی و منفعت طلبی کوتاه شود و امکان تخلف به حداقل برسد.
بن بست بازار مسکن در چشم انداز ۱۴۰۴
ناصر یارمحمدیان، کارشناس اقتصادی به صمت گفت: سند چشم انداز ۱۴۰۴ در راستای ساماندهی بازار مسکن بندهای کلی و جامعی داشت که در زمان خود با ارزیابی زیرساخت ها و توانایی های متعدد کشور طراحی شده بود. به این نحو که با نظر بیشتر کارشناسان منطقی و معقول به نظر می رسید و به عنوان یک سند ملی می توانست کلیت اقتصاد و بازار مسکن را احیا کند. در اوایل دهه ۸۰ که این طرح مطرح شد، امیدها برای سروسامان گرفتن اوضاع مسکن شکل جدید به خود گرفت، چرا که این چشم انداز در راستای برنامه چهارم توسعه کشور بازوهای محرک مناسبی در راستای پیشبرد اهداف بودند.اما بعد از تحولاتی که در صحنه سیاست داخلی به وقوع پیوست و فرد جدیدی سکان هدایت ساختار اجرایی را به عنوان رئیس جمهوری به دست گرفت، بیشتر بازارهای اقتصادی کشور مانند بازار ارز، سرمایه و... نسبت به تحولات رخ داده در هرم مدیریت کلان کشور واکنش نشان دادند و حتی به صورت محدود نشانه هایی از رشد را نمایان کردند، اما در میان این بازارها بازار مسکن یکی از بازارهایی است که کمابیش هیچ نشانه مثبتی نسبت به تحولات جدید نشان نداد و همان سکون و رکودی که پیش از این در این بازار نمایان شده بود، تداوم پیدا کرده است؛ رکودی که برخی آن را با عناوینی چون خواب تابستانی مسکن ارزیابی کرده اند.
وی در ادامه افزود: در این میان، بسیاری از تحلیلگران و همچنین افکار عمومی به دنبال یافتن پاسخی برای این پرسش کلیدی بودند که چشم انداز بازار مسکن در افق پیش رو چه خواهد بود؟ آیا توازنی در روند عرضه مسکن ایجاد خواهد شد یا همچنان باید منتظر افزایش دامنه های تقاضا و در پی آن نوسانات در بازار مسکن باشیم؟
همکاری بخش خصوصی افزایش یابد
در راستای هر تحولی برای رونق مسکن دولت بهتر است که هیچ مسئولیتی را در اجرای پروژه های بخش مسکن برعهده نگیرد و نقش خود را تنها به عنوان ناظر کلان و سیاست گذار تعریف کند. در واقع، باید اجازه داده شود، بخش خصوصی، سکان هدایت ساخت وساز بخش مسکن را به دست بگیرد. در صورتی که چنین ضرورتی مورد توجه قرار بگیرد، چه در بخش صنایع بخش مسکن و چه در حوزه اشتغالزایی مشارکت بخش خصوصی است که می تواند تحولات بنیادین و ماندگار ایجاد کند.
یارمحمدیان در پایان گفت: سازمان های ذی ربط باید با ارائه آمارهای هماهنگ و دقیق، بستر محکمی را برای برنامه ریزی و اجرایی کردن طرح ها و سیاست ها مسکنی به کار بگیرند تا روند تولید مسکن در کشور وارد فاز تازه ای شود. اینکه بخواهیم تمام وقت و هزینه های کشور را تنها برپایه برنامه ریزی و تدوین برنامه های کوتاه مدت و بلندمدت معطوف کنیم، کافی نیست، زیرا تا طرحی رنگ اجرایی به خود نگیرد، فایده ای ندارد.
سخن پایانی
شکل مسکن پس از روند رو به رشد جمعیت از دهه ۴۰ شروع شد و در مقاطعی به اوج خود رسید. جاماندگی تولید مسکن از رشد جمعیت و ساخت خانه های لوکس و نامتناسب با قدرت خرید تقاضای موثر در بازار مشکل زا شد. از این رو، برنامه و سیاست های زیادی برای کنترل بخش مسکن اتخاذ شد، اما همان طور که از شرایط امروز بازار و دسترسی مردم به این نیاز اولیه پیدا است، این سیاست ها در مرحله اجرا موفق نبوده یا اینکه از همان ابتدا نقص داشته اند.نکته جالب این است که تامین مسکن اقشار کم درآمد در تمام برنامه های توسعه پس از انقلاب ذکر شده، اما امروز نه تنها مشکل خانه دار کردن دهک های فرودست رفع نشده است، بلکه گروه هایی با درآمد متوسط هم ، توان و قدرت خرید مسکن را از دست داده اند.بر این اساس، با در نظرگیری تمامی ابعاد، باید به نحوه اجرای برنامه های که تسکینی بر معضل مسکن اقشار ضعیف، متوسط و قشر جوان جامعه دارد، تمرکز شود. در غیر این صورت، پیگیری مسیر طی شده در سایر برنامه ریزی ها، کم و بیش اثراتی بیش از افزایش نرخ مسکن نسبت به توان گروه های کم توان و اقشار ضعیف جامعه و ناهمخوانی الگوهای ساخت مسکن با نیازها و امکانات اقتصادی به همراه نخواهد داشت. در نتیجه این امر، بخش هزینه مسکن در سبد مصرفی خانوار افزایش می یابد و روز به روز خرید مسکن دست نیافتنی تر می شود.
