افسار قیمت از دست بازار مسکن در رفت!
ماه دی ۱۴۰۱ تورم ماهانه بازار مسکن کل کشور ۲.۸ درصد بود که نسبت به تورم ماه قبل (۲.۸ درصد) تغییری نداشت.
گزارش شاخص نرخ کالاها و خدمات در دی ۱۴۰۱ که از سوی مرکز آمار ارائه شده، گویای آن است که نرخ تورم ماهانه مسکن در کل کشور ۲ . ۸ درصد و نسبت به ماه قبل بدون تغییر بود. این به معنای آن است که نرخ مسکن در یک ماه گذشته ۲ . ۸ درصد افزایش یافته، اما نرخ رشد آن در مقایسه با ماه آذر به یک اندازه بوده است.
همچنین نرخ افزایش نقطه به نقطه نرخ مسکن که میزان رشد قیمتی در مقایسه با دی سال گذشته را نشان می دهد، از افزایش ۳۹ . ۵ درصدی حکایت دارد. دی ماه، این عدد ۴۱ . ۷ درصد بود. بنابراین، آمار گویای کاهش ۲ . ۲ درصدی تورم نقطه به نقطه مسکن است. تورم سالانه مسکن که رشد نرخ خانه در ۱۲ ماه منتهی به دی ۱۴۰۱ را به تصویر می کشد هم، نشان از افزایش ۳۳ . ۷ درصدی دارد. صمت در این گزارش تورم ۳ ماهه آخر سال بخش مسکن را بررسی کرده است.
تورم ماهانه مسکن در تهران رکورد زد
مرکز آمار، در ماه دی سال جاری اعلام کرد، تورم ماهانه مسکن تهران از بانک مرکزی پیشی گرفته و به بیشترین سطح دوساله خود رسیده است. طبق داده های این مرکز، نرخ متوسط نرخ وزنی هر مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران به ۵۴ میلیون و ۹۲۶ هزار تومان رسیده و از ماه قبل خود ۸.۸ درصد بیشتر شده، اما رشد شاخص نرخ مصرف کننده نیز به تبع رشد نرخ در این ماه، صعودی بوده و به ۹.۸ درصد رسیده است.
در ادبیات اقتصادی، شاخص نرخ مصرف کننده با قیمت هم معنی نیست. به طورکلی آنچه مبین تورم است، شاخص نرخ مصرف کننده است که با در نظر گرفتن وزن هر کالا در سبد مصرفی نشان می دهد، به طور واقعی تر شاخص نرخ تورم چه میزان را داشته است.
داده های مرکز آمار ایران نشان می دهد، شاخص نرخ مسکن تهران در نخستین ماه زمستانی کشور برابر با ۱۹۱.۴ بوده است. مقایسه های آماری نشان می دهد تورم ماهانه دی ۱۴۰۱ در بخش مسکن تهران معادل با ۹.۸ درصد بوده و در قله حداقل ۲ سال اخیر قرار گرفته است. این رویداد موجب رشد نقطه ای مسکن برابر با ۶۶ درصد شده و در بالاترین سطح یک سال اخیر قرار گرفته است.
در کنار رشد تورم مسکن در تهران، داده ها نشان از مسیر صعودی معاملات نیز در این بازه زمانی داشته و به طورکلی در این ماه، ۱۲ هزار و ۱۳۹ فقره معاملات مسکن در تهران انجام گرفته که نسبت به ماه قبل خود، ۳.۱ درصد بیشتر شده است. رشد نرخ مسکن، رکوردزنی تورم مسکن تهران و در ادامه، افزایش معاملات مسکن در این شهر می تواند نشان از هجوم معامله گران به بازار مسکن تهران باشد. برخی تحلیلگران معتقدند در دی امسال، معامله گران در پایتخت از بازار مسکن به عنوان بازاری امن برای سرمایه گذاری استفاده کرده و با رشد تقاضا در این شهر، موجبات افزایش قیمت ها را فراهم آورده اند.
رشد نرخ تورم مسکن ادامه دارد
ابوالحسن میرعمادی، کارشناس بازار مسکن در رابطه با شرایط بازار مسکن به صمت گفت: شرایط بازار مسکن متاثر از کلیت اقتصاد کشور است و به نظر می رسد که رشد نقدینگی و به تبع آن، رشد نرخ تورم ادامه دارد. بنابراین، بازار مسکن هم از این وضعیت تاثیر می گیرد، مگر آنکه دولت بتواند این شرایط بسیار دشوار اقتصاد را مهار کند و کنترل اوضاع را به دست بگیرد. او ادامه می دهد: در حال حاضر بازار مسکن ایران با کمبود شدید عرضه و سرمایه گذاری در این بخش مواجه است و تا وقتی عرضه به ۳ تا ۴ برابر رقم فعلی نرسد، نمی توان تورم بخش مسکن را مهار کرد. تا پایان سال، چشم انداز چندانی برای کاهش نرخ مسکن وجود ندارد و حتی اگر گفت وگوهای احیای برجام به نتیجه برسد، تاثیر آن در بازار مسکن آنی نخواهد بود و با رشد سرمایه گذاری در این بخش، بازار مسکن را در سال آینده متاثر می کند. اگر سناریوی احیای برجام رخ دهد، میزان کاهش نرخ مسکن قابل ملاحظه نخواهد بود، چرا که کمبود عرضه در این بازار بسیار زیاد است و عطش بازار به سادگی رفع نمی شود.
احتمال تعدیل نرخ مسکن
در زمستان امسال رشد نرخ مسکن کند بوده است و احتمال دارد بعد از رشد قابل توجه قیمت های بازار در این فصل، اندکی نرخ ها تعدیل شوند. بازار مسکن به حد کافی رشد نرخ را تجربه کرده است و قدرت خرید مشتریان اجازه نمی دهد شوک دوباره به بازار مسکن وارد شود.
میرعمادی ادامه می دهد: بازار با رشد ۲ تا ۲ . ۵ برابری نرخ مصالح ساختمانی و رشد ۴ تا ۵ برابری بهای خدمات تاسیسات ساختمان مواجه است و با رشد تورم عمومی و افزایش دستمزد کارگران، چگونه می شود انتظار کاهش نرخ داشت؟
این کارشناس تاکید می کند: شاخص های کلان اقتصاد وضعیت هشدارآمیز دارند و بازار مصالح ساختمانی و خدمات ساختمان آشفته است و تمایل به سرمایه گذاری در این بخش کاهش و در نتیجه تولید مسکن افت داشته و با این شرایط، حرف زدن از کاهش نرخ آن هم با ارقام قابل توجه، غیرواقعی است، مگر اینکه گشایش واقعی در اقتصاد ایجاد شود و توافقات برجام به فروش اندک نفت و توافقات محدود کوتاه مدت منحصر نشود و رشد قابل ملاحظه سرمایه گذاری در ایران اتفاق بیفتد که البته درصد این احتمال بسیار کم است.
بازار غیرقابل پیش بینی شده است
میرعمادی معتقد است که پیش بینی بازار مسکن بسیار دشوار شده، چرا که اقتصاد ایران در شرایط متزلزلی قرار دارد. بازار مسکن هم مانند سایر بازارها از شرایط کلی اقتصاد تبعیت می کند و در حال حاضر وضعیت شاخص های اقتصادی ناامیدکننده و هشداردهنده است.
این کارشناس در پایان گفت: اگر وضعیت اداره اقتصاد کشور به همین منوال پیش برود، افزایش نرخ مسکن دور از انتظار نیست و افزایش نرخ مسکن و کاهش روزافزون قدرت خرید مردم هم، در نهایت منجر به رشد حاشیه نشینی می شود.
پیش بینی بازار مسکن تا پایان سال
محمد مرتضوی، کارشناس بازار مسکن در این رابطه به صمت گفت: رشد نرخ تمام شده مسکن مدام در حال وقوع است و وقتی نرخ مصالح ساختمانی در چند ماه چند برابر می شود، به طورقطع در ابتدا بر بهای تمام شده و سپس بر نرخ نهایی مسکن اثر مستقیم خواهد داشت. دولت بارها وعده کنترل نرخ مسکن را داده است، اما هر بار بنا به دلایلی به فراموشی سپرده می شود. اینکه سازندگان مسکن ندانند از ابتدای آغاز پروژه تا انتهای پروژه چه میزان سرمایه نیاز خواهند داشت یک ایراد اساسی برای بخش مسکن و ساخت وساز است. همین نداشتن اطلاع دقیق از میزان سرمایه موردنیاز باعث می شود تا بسیاری از سازندگان از ساخت وساز منصرف شوند. رکود، تاثیرات مخربی بر عدم تعادل در بازار مسکن خواهد داشت؛ زیرا فاصله بین عرضه و تقاضا را عمیق تر و گاهی جبران آن را ناممکن می کند که در آینده می تواند به افزایش نرخ منجر شود.
علت رشد تورم در بازار ملک
مرتضوی خاطرنشان کرد: بعد از اینکه نرخ ارز دوباره در مسیر رشد قرار گرفت، متقاضیان مسکن به فکر این افتادند که سرمایه های خود را به نوعی حفظ کنند. حتی برخی از این متقاضیان حاضر بودند که وام خرید مسکن و اوراق بخرند تا بعدا بتوانند مسکن خریداری کنند. به طورقطع روند رو به رشد معاملات مسکن می تواند برای بخش مسکن مفید باشد، اما اینکه این رشد معاملات باعث رشد نرخ مسکن شود، نمی تواند چندان مفید و ارزشمند باشد. از طرفی، عده بسیار کمی ممکن است از رکود منتفع شوند؛ اما افت ساخت وساز و کاهش معاملات، عدم تعادل در بازار مسکن را عمیق تر می کند. در رکود، همیشه بی انگیزگی و خروج سرمایه گذاران از تولید مسکن به نحو قابل توجه و وسیعی اتفاق می افتد. این کارشناس تصریح کرد: اگر قرار باشد سالانه ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی تولید کنیم که بیش از این دچار عقب ماندگی در پاسخگویی به تقاضا نشویم، رکود باعث می شود از این هدف دورتر شویم. هرساله تعداد واحدهای مسکونی موردنیاز بیشتر از گذشته خواهد شد. حتی اگر به یک بازار قابل قبول در آینده دسترسی پیدا کنیم، گاه خلاهای ایجادشده در شرایط رکود غیرقابل جبران است و برنامه های آتی را هم مختل می کند.
مرتضوی با بیان اینکه رکود مسکن به این معنی نیست که نرخ افزایش پیدا نمی کند، به صمت گفت: در شرایط فعلی نرخ نهاده های ساختمانی و خدمات مرتبط با بخش مسکن از جمله صدور مجوزها و دستمزدها با افزایش مواجه شده است؛ بنابراین رکود را نمی توانیم عاملی برای توقف یا کاهش نرخ مسکن تصور کنیم. وی افزود: تولید مسکن هر ماهه در حال کاهش است. در هفته های اخیر هم با افزایش نرخ سیمان، یونولیت، دستمزد و... مواجه شده ایم که بی میلی سازندگان برای اجرای پروژه ها را درپی دارد. سیمان از پاکتی ۵۰ هزار تومان به ۷۰ تا ۸۰ هزار تومان رسیده و نرخ یونولیت هم از حدود ۷۰ هزار تومان به ۵۰۰ هزار تومان افزایش یافته است. برخلاف پیش بینی برخی کارشناسان، چون در رکود هستیم، نباید افزایش نرخ داشته باشیم، باز هم در بازار معاملات، قیمت های پیشنهادی مقداری بالاتر رفته است.
طرح نهضت ملی مسکن شبیه یک طرح شکست خورده است
مرتضوی با بیان اینکه وزارت راه و شهرسازی حمایت لازم را از تولید مسکن توسط بخش خصوصی انجام نمی دهد به صمت گفت: طرح نهضت ملی مسکن نیز به یک طرح شکست خورده شبیه شده است. در این طرح با ناتوانی متقاضیان در پرداخت آورده و قفل شدن تسهیلات بانکی مواجهیم که این مسئله انگیزه سازندگان و پیمانکاران این طرح را کاهش داده است، حتی بانک مسکن هم منابع مالی قابل توجهی برای حمایت از تولید مسکن ندارد و به نوعی سازندگان را جواب کرده است. طرح نهضت ملی، تناسبی با مقیاس ۴ میلیون واحد ندارد. وی در پایان گفت: وزارت راه و شهرسازی باید بدنه تخصصی خود را در حوزه مسکن ترمیم کند و یک نگاه تخصصی و کارشناسانه مبتنی بر طرح های بالادستی و تعریف مجدد طرح جامع مسکن داشته باشد و این اقدامات را جایگزین سیاست های دستوری و غیراجرایی کند.
سخن پایانی
حوزه سیاست های خرد و کلان بخش مسکن نیاز به اصلاحات بسیار دارد. هزینه تولید مسکن در ایران به هیچ عنوان اقتصادی نیست، این امر باعث می شود بهای تمام شده مسکن به صرفه و اقتصادی نباشد، بنابراین محصول نهایی که همان خانه باشد، گران در می آید، این در حالی است که باید از فناوری های نوین در ساخت مسکن استفاده شود تا بهای تمام شده کاهش یابد. در غیر این صورت، نمی توان بهای ملک را متعادل کرد.
صنعتی سازی مسکن یکی از راهکارهایی است که می تواند هزینه تولید خانه را کاهش دهد، متعادل نبودن عرضه و تقاضا نیز یکی دیگر از دلایلی است که نرخ مسکن به طورمداوم افزایش پیدا می کند، در این راستا دولت نتوانسته، تولید و عرضه مسکن را شتاب دهد، بر همین اساس، همیشه تقاضای بسیاری برای خانه وجود داشته، اما به دلیل اینکه به این تقاضا پاسخ داده نشده قیمت ها روزبه روز گران تر شده است. میزان سرمایه گذاری در بخش مسکن همواره در سال های اخیر منفی بوده، این موضوع گویای آن است که بخش خصوصی باتوجه به مشکلاتی که وجود دارد، راغب به ساخت وساز مسکن نیست و برای همین است که در بازار با کمبود مواجهیم، دولت باید بسترهای لازم را فراهم کند، تا بخش خصوصی بتواند به تولید مسکن اقدام کند، بنابراین همان طور که مشهود است، بازار مسکن با سفارش و توصیه درست نخواهد شد و باتوجه به وضعیتی که ترسیم شده، افق روشنی برای بازار مسکن در زمینه کنترل و کاهش قیمت ها متصور نمی شود.
