البته طی این سال‌ها، بارها مسئولان بر اجرای این طرح تاکید کرده‌اند، اما این طرح به‌سرانجام نرسیده و روی کاغذ مانده است.

 کارشناسان معتقدند؛ باتوجه به اینکه بازار مسکن در شرایط رکود تورمی به‌سر می‌برد و ابهامات سیاسی همچنان مرتفع نشده است، نباید انتظار داشت از چنین طرحی استقبال شود. از سوی دیگر، اجرای این طرح ممکن است به ضرر بازار سرمایه هم تمام شود، چراکه پروژه‌های بزرگی وارد بورس خواهد شد که خروج نقدینگی از بازار سهام را به‌دنبال خواهد داشت، بنابراین ضروری است قبل از اجرای طرحی نظیر فروش متری مسکن شرایط سیاسی و اقتصادی اصلاح شود تا به‌نفع آحاد مردم تمام شود نه گروه خاصی. صمت  در گزارش امروز به بررسی فروش متری مسکن در بورس پرداخته است که در ادامه می‌خوانید.

منابع مالی بورس محدود است

در همین زمینه عباسعلی حقانی‌نسب، کارشناس بازار سرمایه به صمت گفت: طرحی نظیر فروش متری مسکن جنبه گفتاردرمانی دارد و همان‌طور که از صندوق املاک و مستغلات و زمین و ساختمان استقبال نشد، این طرح هم مورد بی‌توجهی سرمایه‌گذاران قرار می‌گیرد. البته نباید فراموش کرد چنین طرح بزرگی به بازار سرمایه ضربه بزرگی خواهد زد، چراکه نقدشوندگی بازار سهام نسبت به بازارهای دیگر بسیار پایین‌تر است، به این معنی که اگر ارزش بازارهای مختلف را طبقه‌بندی کنیم، ارزش بازار سرمایه کمتر از ۵ درصد کل بازار را تشکیل می‌دهد.

وی افزود: یکی از دلایلی که موجب شده بازار سرمایه مانند بازارهای دیگر نظیر طلا، ارز و ملک رشد نکند، ایجاد بازارهای دیگر در کنار بازار سهام است که موجب می‌شود همان نقدینگی کوچکی که باید وارد بازار سرمایه می‌شد، به‌‎سمت بازارهای دیگر برود، به‌طوری‌که جلوی رشد بازار سهام را می‌گیرد. این کارشناس بازار سرمایه با بیان اینکه فروش متری مسکن تبعاتی خواهد داشت، گفت: منابع مالی بازار سهام، پاسخگوی چنین طرحی نیست. از طرف دیگر، عدم‌استقبال از این طرح بار منفی برای بازار به‌دنبال خواهد داشت. در واقع به‌نظر می‌رسد کسانی که متمایل به پیاده‌سازی چنین طرحی هستند، بیشتر منافع‌شان در این بازار نهفته است.

سوددهی پروژه‌های مسکن در بلندمدت

وی در پاسخ به این سوال که چرا صندوق‌های املاک و مستغلات و زمین و ساختمان مورد استقبال قرار نگرفت، گفت: پروژه‌های املاک و مستغلات بسیار بزرگ هستند و احتیاج به منابع مالی زیادی دارند، در حالی که نقدینگی بازار سهام بسیار محدود است. از سوی دیگر، این پروژه‌ها در بلندمدت به سود می‌رسند؛ در حالی که بیشتر سرمایه‌گذاران با افق کوتاه‌مدت وارد این بازار می‌شوند.

حقانی‌نسب اظهار کرد: متاسفانه شاهد آن هستیم از آنجایی که سازمان بورس از ابزارهای سرمایه‌گذاری بلندمدت حمایت نکرده و در واقع پشتیبان کارگزاران بوده، نگاه کوتاه‌مدت در بازار اشاعه پیدا کرده است. به‌همین علت چنین طرحی مورداستقبال قرار نمی‌گیرد، ضمن اینکه رکود حاکم بر بازار مسکن هم مزید بر علت می‌شود تا نقدشوندگی پروژه‌ها زمانبر باشد.

این کارشناس بازار سرمایه تاکید کرد: در حال ‌حاضر شرکت‌های ساختمانی کمتر از ۲ درصد کل بازار سرمایه را تشکیل می‌دهند، در حالی که بازار مسکن بسیار بزرگ است و نزدیک ۹۰ درصد ثروت ملی مردم، ملک است. حقانی‌نسب گفت: شاهد آن هستیم به‌جای اینکه روی بحث ورود منابع به بازار سرمایه توجه شود، فقط قصد دارند با طرح‌های مختلف پول را از بازار خارج کنند، به‌طوری‌که هرچندوقت یک‌بار شاهد برگزاری همایش تامین مالی هستیم، اما خبری از برگزاری همایش سرمایه‌گذاری نیست.

اجرای یک طرح شکست‌خورده

وی در پاسخ به این سوال که آیا رکود بازار مسکن و ابهامات سیاسی بر استقبال از چنین طرحی تاثیر نمی‌گذارد، گفت: ملک دوره‌های سینوسی خود را پشت‌سر گذاشته، به این معنی که حداکثر رشد را طی چند سال گذشته داشته است، بنابراین انتظار نمی‌رود رشد قابل‌توجهی داشته باشد، بنابراین این طرح هم مانند صندوق املاک، مستغلات و زمین و ساختمان یک طرح شکست‌خورده است که مورداستقبال قرار نمی‌گیرد.

وی در پاسخ به این سوال که چرا این طرح طی سال‌های گذشته اجرایی نشده است، گفت: احتمال دارد این طرح مانند طرحی نظیر خودرو به ضرر گروهی تمام شود، ضمن اینکه مالکیت مشاعی مورداستقبال ایرانیان نیست و به‌دنبال مالکیت کلی هستند.

رکود مسکن و شرایط سیاسی بی‌تاثیر نیست

همچنین اکبر حامدی میخوش، کارشناس بازار سرمایه به صمت گفت: فروش متری مسکن در شرایط فعلی اقتصاد و بازار سرمایه می‌تواند از منظر تئوریک با استقبال نسبی مواجه شود، اما این استقبال بدون قید و شرط نخواهد بود. در فضایی که بازار سرمایه طی 3 هفته گذشته تحت‌تاثیر ریسک‌های سیاسی، تهدیدهای نظامی امریکا و افزایش نااطمینانی‌ها به‌طورپیوسته نزولی بوده، بخشی از سرمایه‌گذاران به‌دنبال پناهگاه‌های امن‌تر برای حفظ ارزش دارایی خود هستند. مسکن به‌صورت سنتی در اقتصاد ایران چنین نقشی را ایفا کرده و فروش متری می‌تواند امکان ورود سرمایه‌های خرد را به این بازار فراهم کند. این موضوع به‌ویژه برای افرادی که توان خرید یک واحد کامل را ندارند، جذاب به‌نظر می‌رسد، اما همچنان نگاه احتیاطی بر رفتار متقاضیان حاکم خواهد بود.

شرط و شروط استقبال از طرح فروش متری

وی تاکید کرد: با این حال، میزان استقبال واقعی از فروش متری مسکن به چند عامل کلیدی وابسته است. شفافیت سازکار حقوقی، تضمین نقدشوندگی، نحوه قیمت‌گذاری و نقش نهادهای ناظر از جمله موضوعاتی هستند که ذهن سرمایه‌گذاران را درگیر کرده‌اند. در شرایطی که بازار سرمایه به‌شدت از بی‌اعتمادی رنج می‌برد، هر ابزار مالی جدیدی اگر نتواند اعتماد عمومی را جلب کند، با استقبال محدود مواجه می‌شود. علاوه بر این، ریسک‌های کلان سیاسی و اقتصادی باعث شده سرمایه‌گذاران حتی در بازار مسکن نیز با احتیاط بیشتری حرکت کنند، بنابراین می‌توان گفت فروش متری مسکن بالقوه جذاب است، اما موفقیت آن در گرو اجرای دقیق، شفاف و متناسب با فضای پرریسک فعلی اقتصاد خواهد بود. این کارشناس بازار سرمایه اظهار کرد: طبعا رکود عمیق بازار مسکن و شرایط سیاسی کشور بدون‌تاثیر از استقبال از این طرح نخواهد بود و نمی‌توان این عوامل را نادیده گرفت. بازار مسکن در حال‌ حاضر با کاهش شدید قدرت خرید، افت حجم معاملات و انتظار تورمی همراه با بلاتکلیفی سیاسی مواجه است. در چنین فضایی، متقاضیان مصرفی عملا از بازار خارج شده‌اند و سرمایه‌گذاران نیز به‌دلیل نبود چشم‌انداز روشن اقتصادی و افزایش ریسک‌های سیستماتیک، دست به عصاتر از گذشته عمل می‌کنند. تهدیدهای نظامی امریکا و نااطمینانی‌های سیاسی باعث شده است افق تصمیم‌گیری کوتاه‌مدت شود و تمایل به سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت، از جمله در حوزه مسکن کاهش یابد؛ موضوعی که می‌تواند استقبال از فروش متری را محدود کند. حامدی میخوش گفت: با این حال، همین شرایط رکودی و پرریسک می‌تواند برای گروهی خاص از سرمایه‌گذاران به‌نوعی محرک ورود به این طرح باشد. در زمانی که بازار سرمایه طی هفته‌های اخیر به‌طورپیوسته نزولی بوده و گزینه‌های جایگزین سرمایه‌گذاری، جذابیت خود را از دست داده‌اند، فروش متری مسکن می‌تواند به‌عنوان یک ابزار حداقلی برای حفظ ارزش پول مطرح شود. البته این استقبال بیشتر ماهیت تدافعی دارد تا تهاجمی و با احتیاط بالا همراه خواهد بود. وی تصریح کرد: طرح فروش متری مسکن اگرچه نخستین‌بار در دوره مدیریت دکتر عبده تبریزی مطرح شد، اما مجموعه‌ای از موانع ساختاری مانع از اجرایی شدن آن شد. در آن زمان، بازار سرمایه هنوز ابزارهای لازم برای پیوند موثر با بخش مسکن را به‌طورکامل در اختیار نداشت و زیرساخت‌های حقوقی و عملیاتی لازم برای تعریف مالکیت متری، نحوه انتقال، ارزش‌گذاری و تضمین حقوق خریداران به‌صورت شفاف تدوین نشده بود. علاوه بر این، تجربه موفقی از ابزارهای مشابه در کشور وجود نداشت و نهادهای سیاست‌گذار نسبت به پیامدهای احتمالی آن، محتاط بودند. همین تردیدها باعث شد طرح در سطح ایده باقی بماند و وارد فاز اجرایی نشود. این کارشناس بازار سرمایه ادامه داد: از سوی دیگر در آن مقطع، بازار مسکن هنوز از عمق رکود فعلی برخوردار نبود و فشار اجتماعی برای ارائه ابزارهای جدید تامین مالی مسکن به‌اندازه امروز احساس نمی‌شد. در نتیجه، انگیزه کافی برای عبور از مقاومت‌های نهادی و اجرایی وجود نداشت و طرح فروش متری، باوجود جذابیت نظری، قربانی بی‌ثباتی تصمیم‌گیری و نبود اجماع سیاستی شد.

مزایای فروش متری مسکن

حامدی میخوش گفت: اجرای طرح فروش متری مسکن در صورت طراحی و اجرای صحیح می‌تواند مزایای قابل‌توجهی برای اقتصاد و فعالان خرد داشته باشد. مهم‌ترین مزیت این طرح، کاهش آستانه ورود به بازار مسکن است؛ بازاری که طی سال‌های اخیر به‌دلیل رشد شدید قیمت‌ها عملا از دسترس بخش بزرگی از جامعه خارج شده است. فروش متری امکان مشارکت سرمایه‌های کوچک را فراهم می‌کند و می‌تواند بخشی از نقدینگی سرگردان را به‌سمت یک دارایی واقعی هدایت کند، همچنین این طرح در صورت اتصال به پروژه‌های واقعی ساختمانی، می‌تواند به تامین مالی بخش مسکن و تحریک سمت عرضه کمک کند.

نحوه اجرا مهم است

وی گفت: اما درباره تاثیر این طرح بر بازار سرمایه، پاسخ کاملا وابسته به نحوه اجراست. اگر فروش متری مسکن خارج از چارچوب‌های شفاف بازار سرمایه و بدون نظارت نهادهای رسمی انجام شود، می‌تواند به خروج بخشی از نقدینگی از بورس دامن بزند؛ آن هم در زمانی که بازار سهام به‌دلیل ریسک‌های سیاسی و بی‌اعتمادی عمومی در وضعیت شکننده‌ای قرار دارد. در مقابل، اگر این ابزار در بستر بازار سرمایه و با ساختاری مشابه صندوق‌ها یا اوراق مبتنی بر دارایی طراحی شود، نه‌تنها به ضرر بورس نخواهد بود، بلکه می‌تواند به تنوع ابزارها کمک کند، بنابراین چالش اصلی، رقابت میان بازارها نیست، بلکه کیفیت طراحی و میزان شفافیت طرح است.

عدم‌استقبال از فروش متری مسکن

در ادامه فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: در شرایط فعلی اقتصاد، از فروش متری مسکن استقبال زیادی نخواهد شد و سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن توسعه نمی‌یابد، چراکه سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند وارد بازارهایی نظیر طلا و ارز شوند که نقدشوندگی بالاتری نسبت به بازارهای دیگر دارند.

وی تاکید کرد: شاهد آن بودیم زمانی که حتی بازدهی مسکن از طلا و ارز بالاتر بود، سرمایه‌ها به‌سمت طلا و ارز می‌رفتند، بنابراین در حال‌ حاضر که بازدهی مسکن پایین‌تر است، نباید انتظار داشت از این طرح استقبال شود.

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: حتی اگر این طرح موجب خانه‌دار شدن سرمایه‌گذاران شود، بعید است چنین مسیری را انتخاب کنند، زیرا ترجیح می‌دهند دارایی‌های پربازده‌تر را انتخاب کنند تا با سرعت بالاتری صاحب‌خانه شوند.

بیضایی در پاسخ به این سوال که اگر این طرح در زمان رونق بازار مسکن اجرایی می‌شد، مورد استقبال قرار می‌گرفت، گفت: در حال‌ حاضر از رونق بازار مسکن بسیار فاصله داریم، چرا که باید ساختار سیاسی و اقتصادی را تغییر دهیم تا شرایط اقتصادی برای رشد اقتصاد و توسعه کسب‌وکارها مهیا شود، در این صورت می‌توان شاهد رونق ساخت‌وساز و بازار مسکن باشیم که در نهایت از فروش متری مسکن هم استقبال خواهد شد.

سخن پایانی

طرح فروش متری مسکن، اگرچه نخستین‌بار در دوره مدیریت دکتر عبده تبریزی مطرح شد، اما مجموعه‌ای از موانع ساختاری مانع از اجرایی شدن آن شد. در آن زمان، بازار سرمایه هنوز ابزارهای لازم برای پیوند موثر با بخش مسکن را به‌طورکامل در اختیار نداشت و زیرساخت‌های حقوقی و عملیاتی لازم برای تعریف مالکیت متری، نحوه انتقال، ارزش‌گذاری و تضمین حقوق خریداران به‌صورت شفاف تدوین نشده بود. 

علاوه بر این، تجربه موفقی از ابزارهای مشابه در کشور وجود نداشت و نهادهای سیاست‌گذار نسبت به پیامدهای احتمالی آن، محتاط بودند. همین تردیدها باعث شد طرح در سطح ایده باقی بماند و وارد فاز اجرایی نشود، در حال ‌حاضر که دوباره زمزمه اجرای چنین طرحی به‌گوش می‌رسد، به‌نظر نمی‌رسد استقبالی شود، چراکه بازار مسکن در رکود عمیقی به‌سر می‌برد و با ابهامات سیاسی مواجهیم،به همین دلیل سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند در بازارهایی نظیر طلا و ارز سرمایه‌گذاری کنند.