شیوه غلط اخذ عوارض

در همین زمینه فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: متاسفانه بودجه شهرداری جداول ثابتی دارد که متناسب با تورم سالانه درصدی اعمال می‌شود. 

شاید در منطق کلی افزایش عوارض ساختمانی به‌علت رشد هزینه‌های شهری قابل‌دفاع است، اما زمانی که این هزینه افزایش می‌یابد، هزینه‌های ساخت‌وساز بالا می‌رود و به ضرر بخش ساخت‌وساز تمام خواهد شد به‌ویژه که در حال‌ حاضر در رکود شدیدی به‌سر می‌برد و تولید مسکن کاهش یافته است.

وی تاکید کرد: شهرداری نباید هزینه عوارض ساختمانی را قبل از آغاز به‌کار پروژه دریافت کند، بلکه باید در طول ساخت پروژه حتی پس از فروش دریافت کند تا فشار مالی بر انبوه‌ساز وارد نشود، به این معنی که حدود ۲۰ درصد هزینه را در طول ساخت و ۸۰ درصد را پس از فروش دریافت کند.

ایلاتی گفت: پیاده کردن روش جدید دریافت عوارض ساختمانی اگرچه موجب تاخیر در تامین مالی هزینه‌های شهری می‌شود، اما در مقابل تورم ساخت‌وساز افزایش دوچندان نخواهد یافت و سازندگان از ادامه فعالیت دلسرد نخواهند شد.

شهرداری باید تسهیل‌کننده کسب و کار باشد

این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سوال تامین مالی شهرداری به غیر از عوارض ساختمانی از چه طریقی باید انجام شود، گفت: شهرداری باید شریک کسب‌وکارها باشد، نه اینکه از همان ابتدا درصدی بگیرد و پس از آن هیچ اتصالی بین درآمدهای شهری و کسب‌وکار وجود نداشته باشد.

وی تصریح کرد: شهرداری باید اقداماتی انجام دهد تا کسب‌وکارها توسعه یابند، سپس از محل توسعه و افزایش درآمد کسب‌وکارها، درآمد کسب کند. در واقع نباید بر کسب‌وکاری که در ابتدای راه است، عوارضی سنگینی ببندد، زیرا اصلا مشخص نیست به سوددهی برسد یا نه.

ایلاتی تصریح کرد: شهرداری برای درآمدزایی باید درآمدهای پایدار شهری تعریف کند و شریک کسب‌وکارها به‌ویژه زنجیره‌ای یا خرد شود. اگر در این مسیر حرکت کند، هم می‌تواند در زنجیره تامین حضور داشته باشد، هم با کسب‌وکارها شراکت بلندمدت داشته باشد.

ضرورت فروش اموال غیرمنقول شهرداری

همچنین منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: تامین مالی شهرداری از طریق درآمدهای پایدار و ناپایدار انجام می‌شود که بخش قابل‌توجهی از آن از طریق اخذ عوارض ساختمانی است، به‌طوری‌که هر سال شاهد افزایش این منبع درآمد هستیم که طبیعتا منجر به افزایش نرخ تمام‌شده ساختمان خواهد

 شد. وی تصریح کرد: اگرچه سیاست‌گذاران و حکمرانان اقتصادی همواره به‌دنبال کنترل نرخ مسکن بوده‌اند، اما موفق نشده‌اند، چراکه قادر به مدیریت فشار تورمی که سالانه به امور خدمات شهرداری وارد می‌شود نیستند، به این ترتیب سازمانی نظیر شهرداری چاره‌ای جز افزایش عوارض ساختمانی ندارد.

این کارشناس بازار مسکن گفت: زمانی که عوارض ساختمانی افزایش می‌یابد، سازنده‌ای را سراغ نخواهید داشت که هزینه از جیب پرداخت کند، بلکه این مصرف‌کننده نهایی است که باید مسکن را گران‌تر بخرد. به‌عبارت دیگر، محصول نهایی آپارتمان با ضریب افزایش این نوع خدمات که شهرداری ارائه می‌دهد و در شواری شهر تصویب شده است، نهایتا بر دوش مصرف‌کننده نهایی می‌افتد.

غیبی در پاسخ به این سوال باتوجه به حال و روز فعلی ساخت‌وساز نباید تامین مالی شهرداری از روش دیگری انجام شود، گفت: طبیعتا تامین مالی شهرداری باید از طریق روش‌های مختلفی تامین شود، البته باید در نظر گرفت روشی نظیر فروش اموال غیرمنقول شهرداری مسیر صعب‌العبوری است، چراکه ممکن است برای این اموال اصلا مشتری وجود نداشته باشد، بنابراین اخذ عوارض ساختمانی مسیر بسیار سهل و آسانی است که شهرداری را سریع به درآمدزایی می‌رساند. تمام این نقص‌ها نشان می‌دهد شهرداری به منابع پایدار دسترسی ندارد و مجبور است از مسیرهایی نظیر خدماتی که ارائه می‌دهد، تامین مالی را انجام دهد، اما به این فکر نمی‌کند افزایش هزینه خدمات موجب افزایش نرخ تمام‌شده مسکن می‌شود که در نهایت متقاضی توانایی خرید نخواهد داشت. وی تاکید کرد: بنابراین باید تدابیری اندیشیده شود که اموال مازاد شهردرای را برای تامین مالی به فروش برسند و از آن محل چرخه تولید منابع مالی شکل بگیرد تا فشاری به سازندگان و خریداران مسکن وارد نشود.

استقبال از راهکارهای سهل‌الوصول، اما...

این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: به‌نظر می‌رسد شهرداری با انبوهی از مشکلات و چالش‌ها مواجه است که به‌‎سراغ راه‌حل‌های زمانبر و کارشناسی‌شده نمی‌رود و فقط به راهکارهای سهل‌الوصول نظیر عوارض ساختمانی اتکا می‌کند.

غیبی اظهار کرد: البته ناگفته نماند همان‌طور که سالانه به‌دنبال افزایش تورم شاهد افزایش حقوق و دستمزد هزینه‌های حمل‌ونقل هستیم. طبیعی است عوارض ساختمانی هم افزایش یابد.

وی گفت: در این میان نبود درآمدهای پایدار و قابل‌اتکا یکی از مشکلات شهرداری است، به‌طوری‌که حدودا ۶۰ درصد درآمد شهرداری از تخلفات ساختمانی و فروش تراکم تامین می‌شود، اگرچه این روش تامین مالی با مصوبه شورای شهر انجام می‌شود، اما شاهد آن هستیم بافت شهری را از چارچوب محیط‌زیستی خارج شده که نتیجه‌ای جز آشفتگی شهری و ترافیک نداشته است.

این کارشناس بازار مسکن افزود: البته قوانینی برای تامین مالی شهرداری از طریق درآمد پایدار وجود دارد، اما به‌درستی اجرایی نشده یا سهم ناچیزی در بودجه دارد. بنابراین باید نظام مالی شهری در مسیر درستی قرارگیرد تا شاهد توسعه تامین مالی از طریق درآمدهای پایدار باشیم.

وی در پاسخ به این سوال که افزایش هزینه‌های ساخت چه تاثیری روی ساخت‌وساز خواهد داشت، گفت: افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز، مانعی برای ساخت‌وساز به‌شمار نمی‌رود، چراکه در نهایت تمام هزینه‌ها از جیب مصرف‌کننده نهایی پرداخت خواهد شد، بنابراین افزایش حق بیمه یا عوارض ساختمانی بازدارنده نیست، در کل بار روانی دارد تا بار عددی و مالی.

کاهش شدید ساخت‌وساز

در ادامه  مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: اقدامات شهرداری‌ها تا جایی پیش ‌رفته که به خود شهرداری هم آسیب زده است، به‌عنوان‌مثال عوارض چندگانه‌ای که شهرداری بی‌حساب‌وکتاب می‌گیرد، موجب شده است ساخت‌وساز به‌قدری کاهش یابد که مجبور شود، دست به اصلاح بودجه بزند،زیرا محقق نمی‌شود.

وی ادامه داد: در دنیای کنونی، بیشترین تسهیلات را شهرداری‌ها برای مردم ایجاد می‌کنند، به‌طوری‌که حتی اقدام به ساخت خانه‌های اجتماعی و فوق‌اجتماعی می‌کنند و حتی در برخی مناطق دست به اجاره‌داری حرفه‌ای می‌زنند. البته در حال‌ حاضر وزارت راه و شهرسازی ساخت مسکن استیجاری را برعهده گرفته که وظیفه شهرداری‌ها است. گودرزی تصریح کرد: درست است تراکم‌فروشی به‌نفع شهرداری‌ها در کسب درآمد است، اما درآمد پایدار نیست. از طرف دیگر، بحران‌های بزرگی نظیر تراکم جمعیتی خیلی زیاد، آلودگی هوا و ترافیک شدید به‌دنبال خواهد داشت.

این کارشناس بازار مسکن گفت: اتکای شهرداری به درآمدهای ناپایدار موجب می‌شود، بخش بزرگی از رفاهیات از واحدهای مسکونی حذف شود و تبعات روحی، روانی و اجتماعی داشته باشد.

تامین مالی شهرداری در کشورهای دیگر

گودرزی در پاسخ به این سوال که تامین مالی شهرداری باید به چه صورت انجام شود، گفت: در دنیا مرسوم است که یک‌سری معافیت‌ها و یک‌سری عوارض در نظر می‌گیرند. در مقابل تسهیلاتی اعطا می‌کنند تا با بحران اجتماعی نظیر کارتن‌خوابی و خیابان‌خوابی مواجه نباشند. از طرف دیگر، زمانی که واحدی ساخته می‌شود، برای همیشه یک درآمد پایدار و ثابت به‌عنوان عوارض یا مالیات برای شهرداری ایجاد می‌شود. این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: در بسیاری از کشورها مالیات جزو بودجه‌های اقتصادی شهرداری‌هاست و محل هزینه‌کرد آن کاملا مشخص است.

وی ادامه داد: شهرداری باید به درآمد ثابت و سود دوطرفه فکر کند که مردم و شهرداری سود کنند. در حال ‌حاضر نه مردم از پرداخت عوارض چندگانه به شهرداری سود می‌برند، نه شهرداری‌ها. در واقع شاهد آن هستیم که پرداخت عوارض موجب قفل شدن ساخت‌و ساز شده است.

گودرزی تصریح کرد: شهرداری‌ها به‌علت درآمدزایی از مسیر اشتباه بارها مجبور به اصلاحیه بودجه زدند و در تامین مالی با چالش مواجه شده‌اند.

سخن پایانی

در بسیاری از کشورها، مالیات جزو بودجه‌های اقتصادی شهرداری‌هاست و محل هزینه‌کرد آن کاملا مشخص است. بنابراین شهرداری باید به درآمد ثابت و سود دوطرفه فکر کند که مردم هم سود کنند. در حال ‌حاضر نه مردم از پرداخت عوارض چندگانه به شهرداری سود می‌برند، نه شهرداری‌ها. در واقع شاهد آن هستیم که پرداخت عوارض موجب قفل شدن ساخت‌وساز شده است. به عبارت دیگر تامین مالی شهرداری در ایران از مسیرهای سهل و آسان انجام می‌شود تا مسیر صعب‌العبور. به‌نظر می‌رسد شهرداری با انبوهی از مشکلات و چالش‌ها مواجه است که به‌سراغ راه‌حل‌های زمانبر و کارشناسی‌شده نمی‌رود و فقط به راهکارهای سهل‌الوصول نظیر عوارض ساختمانی اتکا می‌کند. البته نباید فراموش کرد، چنین شیوه‌هایی منجر به ترافیک شدید، آلودگی هوا و گرانی مسکن شده است. بنابراین ضروری است شهرداری به درآمدهای پایدار اتکا کند؛ درآمدی که شاخصی برای توسعه متوازن شهری باشد. برای حصول چنین درآمدی باید از منابع مختلف نظیر عوارض محلی و کارمزد خدمات یا فروش اموال غیرمنقول خود بهره برد. البته ناگفته نماند رسیدن به درآمد پایدار براساس جغرافیا، وسعت، جمعیت، فرهنگ و سبک زندگی در هر شهری متفاوت است. نتایج یک پژوهش در این زمینه نشان می‌دهد هر شهر شرایط ویژه خود را برای رسیدن به درآمد پایدار دارد. برخی از شهرها به‌طورمثال جاذبه‌های گردشگری دارند و می‌توانند از آن طریق درآمدزایی کنند. برخی دیگر در جوار مناطق ویژه اقتصادی قرار دارند و از مزایای خدمات صنعتی و بازرگانی در مناطق آزاد استفاده می‌کنند. باوجود اینکه در کلانشهرها به نظر می‌رسد منابع درآمدی بسیاری به‌لحاظ تراکم جمعیت وجود دارد، اما به‌همان میزان مشکلات شهری و هزینه‌های گزاف نیز چالشی برای رسیدن به درآمد پایدار است. در مقابل شهرهای نوپا و کم‌جمعیت هنوز برای ایجاد درآمد پایدار با کمبود منابع مواجهند.