تورم و کیفیت؛ قربانیان بازار مسکن
بحران مسکن و اجاره‌نشینی به‌دلیل ناتمام ماندن پروژه‌های ساخت‌وساز و رکود در معاملات به چالشی جدی در ایران تبدیل شده است. کارشناسان معتقدند عدم‌تعادل میان عرضه و تقاضا و عدم‌تحقق کامل اهداف دولت در زمینه ساخت مسکن، رشد قیمت‌ها و رکود تورمی را تشدید کرده است. از سوی دیگر، مشکلاتی نظیر افزایش سن ازدواج و پیری جمعیت نیز تحت‌تاثیر این بحران قرار دارند. نبود سرمایه‌گذاری موثر در صنعت ساختمان و استفاده از مصالح باکیفیت، کاهش تولید و کیفیت ساخت‌وساز را به‌همراه داشته و نگرانی‌هایی را در میان کارشناسان و سازندگان به‌وجود آورده است. برخی پیشنهاد می‌کنند دولت با واگذاری زمین و تسهیلات مناسب، انگیزه‌های لازم را برای ساخت مسکن و افزایش عرضه ایجاد کند تا مشکلات موجود کاهش یابد.
بحران مسکن؛ رکود، قیمت‌ها و راهکارها
بازار مسکن ایران در سال گذشته با چالش‌های جدی مانند رکود تورمی، افزایش قیمت‌ها و کمبود عرضه مواجه بوده است. این مشکلات نه‌تنها بر اقتصاد، بلکه بر مسائل اجتماعی همچون ازدواج و رشد جمعیت نیز تاثیرات منفی داشته است. کارشناسان معتقدند؛ یکی از دلایل اصلی این بحران، عدم‌تحقق کامل اهداف دولت در ساخت مسکن و سیاست‌های ناکارآمد بوده است. آنها بر این باورند که تنها با تغییر سیاست‌های موجود، افزایش تولید مسکن و حمایت از سازندگان، می‌توان بازار مسکن را از رکود خارج کرد. این تغییرات نه‌تنها بر افزایش عرضه مسکن و کاهش قیمت‌ها تاثیرگذار خواهند بود، بلکه می‌توانند به بازگشت رونق به معاملات و رفع معضلات اجتماعی کمک کنند. دولت باید با اولویت‌بندی کیفیت ساخت و سرعت در واگذاری زمین، چشم‌اندازی روشن‌تر برای سال آینده ایجاد کند.
بحران اجاره‌نشینی؛ ساخت‌وساز ناتمام ماند
فرشید ایلاتی، کارشناس اقتصادی و مسکن درباره مسائل کلی که در سال ۱۴۰۳ بر بازار مسکن گذشت به صمت گفت: در سالی که گذشت، یکی از آن طرح‌هایی که دولت بر آن اهتمام ورزیده بود، یعنی بحث نهضت ملی مسکن عملیاتی شد و حدودا نزدیک به ۹۰۰هزار واحد به مرحله عقد تسهیلات بانکی رسیدند. تقریبا با واگذاری زمین‌هایی که اتفاق افتاده بود، در مجموع دولت به نصف آن هدف‌گذاری که برای امسال کرده بود، رسید و با شروع عملیات احداث ساخت واحدهای مسکونی پیشرفت داشته است. اما از لحاظ قیمتی ما افزایش نرخ را در بازار مسکن داشتیم، در حالی که همچنان شاهد رکود معاملات بوده‌ایم. این‌گونه می‌توان گفت که یک رکود تورمی در بخش مسکن ایجاد شده است. ما شاهد افزایش نرخ هستیم اما معاملات در کم‌رمق‌ترین حالت خود بوده‌اند و تعداد آنها به شدت کاهش پیدا کرده است؛ این تصویر کلی از سالی است که گذشت.
این کارشناس درباره وضعیت حال حاضر مسکن اظهار کرد: وضعیت مسکن در حال حاضر از لحاظ بحث موجودی آن و تعداد خانوار دچار مشکل است. ما یک تا۲ میلیون از نظر تعداد کمبود مسکن داریم. اما موضوع مهم‌تر این است که الان در کشورمان ۱۴میلیون دختر و پسر جوان داریم که در سن ازدواج هستند و یکی از موانع آنها بحث مسکن است. این مسئله هر سال که عقب می‌افتد و برنامه‌ریزی برای آن انجام نمی‌گیرد، باعث افزایش سن ازدواج خواهد شد. همچنین افزایش سن ازدواج خود باعث پیری جمعیت و از بین رفتن نسل خواهد شد. ما حداقل در ۷ سال پیش‌رو باید سالی یک میلیون مسکن تولید کنیم. با این حساب کسانی که الان ۳۰ساله و در سن ازدواج هستند، احتمالا در ۳۷سالگی می‌توانند ازدواج کنند و صاحب مسکن شوند. از این‌رو باید کمک کنیم تا تعداد ازدواج‌ها در کشور افزایش پیدا کند و یکی از انگیزه‌های این موضوع، تسهیلات مسکن، واگذاری زمین و طرح‌های ساخت مسکن دولتی و حمایتی است.
ایلاتی خاطرنشان کرد؛ اگر سیاست‌های بازار مسکن تغییری نکند، در سال آینده دچار بحران اجاره‌نشینی خواهیم بود. یعنی عرصه جدیدی ساخته نمی‌شود و خانوارهای جدید هم باعث افزایش تقاضا می‌شوند و اگر ما عرضه متناسب نداشته باشیم، فشار به بازار اجاره می‌آید و در نتیجه افزایش سنگین اجاره باعث خواهد شد تا بخش انبوهی از درآمدها مشمول و مستهلک اجاره مسکن شود. از این‌رو این عدم‌ساخت و توسعه مسکن باعث بحران اجاره‌نشینی و همچنین خود این امر منجر به بحران‌های اجتماعی و سیاسی نیز خواهد بود. اگر سیاست‌های بازار مسکن تغییر نکند، فشار بر بازار اجاره بیش از پیش خواهد شد و ممکن است مشکلات اجتماعی و اقتصادی گسترده‌تری ایجاد کند. بحران اجاره‌نشینی، علاوه بر افزایش هزینه‌های زندگی، می‌تواند نارضایتی عمومی و چالش‌های سیاسی را نیز به‌همراه داشته باشد.
بسیاری از خانوارها مجبور خواهند شد تا بخش عمده‌ای از درآمد خود را برای اجاره مسکن پرداخت کنند که این امر منجر به کاهش قدرت خرید آنها در سایر حوزه‌ها خواهد شد. برای جلوگیری از تشدید این بحران، دولت باید با سیاست‌گذاری‌های دقیق و ارائه مشوق‌های اقتصادی، به افزایش عرضه مسکن و کاهش فشار بر بازار اجاره بپردازد.
وی در پایان گفت: در کنار بحث ساخت مسکن موضوع مهم‌تر، بحث واگذاری زمین است. سال آینده نخستین سال اجرای عملیاتی برنامه هفتم توسعه است. به‌نظر می‌رسد دولت حداقل کاری که می‌تواند انجام دهد، این است که به مردم زمین واگذار کند و اگر تسهیلات بانکی هم به کمک بیایند که چه بهتر. این می‌تواند نقطه امیدی برای مردم باشد تا این زمین‌هایی که در اختیار آنها قرار گرفته را بتوانند به‌صورت تفکیکی استفاده کنند و مسکن داخل آن بسازند. دولت باید سال آینده بر بحث واگذاری زمین یک شتابی بدهد تا کسانی که در صف دریافت زمین هستند، به‌ویژه جوانانی که قصد ازدواج دارند، اشتیاق لازم را پیدا کنند و بتوانند در سال آینده مسکن خود را تامین کنند. شتاب دادن به مسئله واگذاری زمین، می‌تواند اولویت سال آینده دولت باشد.
کوتاهی در مسیر برنامه‌های عمرانی
جواد خوانساری، دبیر انجمن شرکت‌های ساختمانی کشور در رابطه با شرایط بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ به صمت توضیح داد: در سالی که در حال گذر از آن هستیم، کوتاهی در مسیر برنامه‌های عمرانی به‌چشم می‌خورد و بیشتر شرکت‌های ساختمانی به‌علت رکود در ساخت‌وساز، متوقف هستند و مشغول هیچ پروژه دولتی و خصوصی نیستند. در نتیجه تولید مسکن در سال‌های اخیر تقلیل بسیار زیادی پیدا کرده است.
وی در ادامه خاطرنشان کرد: این موضوع باعث شده است تا بسیاری از پیمانکاران بیکار شوند و به مشاغل دیگری روی بیاورند. بسیاری از این شرکت‌ها تعدیل نیرو انجام داده‌اند. لذا با رکود در ساخت‌وساز بسیاری از مشاغل مرتبط با بخش مسکن نیز دستخوش تغییر شده است. آن چیزی که مشکل ایجاد می‌کند، این است که بین تورم اقتصادی با شاخص تعدیل، تفاوت زیادی وجود دارد.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: شاخصی که سازمان برنامه برای تعدیل اعلام می‌کند، کمتر از نصف عدد و ارقام تورم موجود در اقتصاد کشور است. این مغایرت‌ها مشکلات زیادی را در صنعت ساختمان به‌وجود می‌آورد و علاقه و اشتیاق سرمایه‌گذاران و سازندگان را برای ادامه فعالیت در این صنعت کور می‌کند. دولت متاسفانه نظم بین نرخ و شاخص‌های ساختمانی را از دست داده و کیفیت کارها پایین آمده است که نگرانی‌های زیادی را در حوزه ساخت‌وساز به‌وجود آورده است. انتظار می‌رود که دولت نگاه ویژه‌ای به این موضوع بیندازد و صنعت های ساختمانی را از این وضعیت خارج کند.
اولویت کیفیت در ساخت‌وساز است
دبیر انجمن شرکت‌های ساختمانی کشور به صمت گفت: اگر وضعیت موجود حل نشود و هزینه ساخت بالا بماند، از کیفیت ساخت‌وساز کاسته می‌شود و بسیاری از سازنده‌ها مجبور می‌شوند برای جبران هزینه‌ها از مصالح ساختمانی بی‌کیفیت استفاده کنند و بسیاری از فاکتورهای ایمنی در ساخت‌وساز را نادیده بگیرند. دستگاه‌های اجرایی و شرکت‌های پیمانکاری باید کیفیت کار را در اولویت قرار دهند.
وی درباره نحوه ساخت‌وساز پروژه‌های نهضت ملی مسکن بیان داشت: دولت اعتقاد دارد، سرمایه‌گذاران خودشان باید در ازای زمین رایگان، این واحدها را بسازند. با این شرایط باید ببینیم که مردم استطاعت خرید چنین واحدهایی را دارند یا خیر؟
وی بیان کرد: بارها اعلام شده است که افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز بسیاری از سرمایه‌گذاران را ناچار به خروج از حوزه ساخت‌وساز کرده است. در این میان، بررسی‌ها همچنان نشان‌دهنده افزایش نرخ رشد نرخ مسکن است. مشاهدات اخیر بر نرخ مسکن و شاخص‌هایی که بر نرخ آن تاثیر می‌گذارند، به‌خوبی نشان می‌دهد، وضعیت جالب‌توجهی بر بازار مسکن حاکم نیست و باید هرچه سریع‌تر فکری به حالش بشود،زیرا روند افزایش قیمت‌ها سبب شده است تا نرخ تمام‌شده ساخت مسکن نسبت به سال قبل رشد بسیار زیادی را تجربه کرده و این موضوع این بازار را با تجدید تنش‌ها روبه‌رو کند.
خوانساری در پایان گفت: در صورتی که نرخ مسکن از عامل مهمی نظیر تورم مصالح بیشتر شود، می‌توان احتمال کاهش نرخ مسکن و نزدیک شدن سطح قیمت‌ها به استطاعت خریداران را به‌وضوح مشاهده کرد. این موضوع امیدواری و اطمینان نسبی لازم برای شروع سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید ساختمانی را فراهم می‌آورد، چراکه سازندگان مطمئن می‌شوند که معاملات مسکن دوباره رونق پیدا کرده و وضعیت بهبود پیدا می‌کند.
سخن پایانی
بررسی وضعیت کنونی بازار مسکن ایران که با رکود تورمی، کمبود عرضه و رشد قیمت‌ها مواجه است، نشان می‌دهد که این بخش در سال گذشته با چالش‌های بسیاری روبه‌رو بوده است. عوامل متعددی از جمله عدم‌تحقق اهداف دولتی در ساخت مسکن، سیاست‌های ناکارآمد و نبود سرمایه‌گذاری موثر به پیچیدگی‌های این بازار دامن زده‌اند. یکی از پیامدهای اصلی این بحران، افزایش سن ازدواج و کاهش جمعیت جوان کشور است که خود چالشی اجتماعی محسوب می‌شود. تامین مسکن برای جمعیت جوان و مشوق‌هایی نظیر واگذاری زمین و ارائه تسهیلات بانکی می‌تواند یکی از راهکارهای موثر برای کاهش فشار بازار مسکن و بهبود وضعیت ازدواج باشد. از سوی دیگر، کیفیت ساخت‌وساز نیز قربانی بحران کنونی شده است. به‌دلیل افزایش هزینه‌ها، سازندگان ناچار به استفاده از مصالح ساختمانی بی‌کیفیت شده‌اند که این موضوع نگرانی‌هایی را درباره ایمنی و دوام ساختمان‌ها به‌وجود آورده است. بهبود این شرایط، نیازمند اقداماتی فوری است. اولویت دادن به کیفیت ساخت‌وساز، تدوین سیاست‌های کارآمدتر برای تولید مسکن و افزایش انگیزه سرمایه‌گذاران از جمله راهکارهای اساسی برای خروج از بحران به‌شمار می‌روند. کارشناسان بر این باورند که دولت می‌تواند با واگذاری زمین به افراد و تشویق آنها به ساخت مسکن به‌طورمستقیم، فشار بازار را کاهش دهد و به رونق معاملات کمک کند. در نهایت، تحقق چنین تغییراتی مستلزم تعهد و برنامه‌ریزی بلندمدت از سوی دولت است. سرعت در اجرای برنامه‌های توسعه‌ای و توجه به کیفیت ساخت‌وساز می‌تواند امیدواری لازم را برای بازگشت رونق به بازار مسکن و حل بحران فعلی ایجاد کند.
