مسکن در گسل انحصار
بزرگ‌ترین انحصارگران زمین در کشور سازمان‌های دولتی و سرمایه‌داران هستند که به افزایش نرخ زمین و بالا رفتن هزینه‌های تمام شده مسکن دامن زده‌اند. به‌منظور مقابله با این انحصار، در برنامه هفتم توسعه تصمیم گرفته شده است که ۳۰۰ هزار متر زمین به محدوده شهرها افزوده شود. با این الحاق، بخش قابل‌توجهی از مشکلات کنونی مسکن حل خواهد شد. وزارت راه و شهرسازی باید مجری قانون جهش تولید مسکن و برنامه هفتم توسعه باشد؛ بنابراین، لازم است که برای اجرای قوانین، الگوی گام‌به‌گام ارائه دهد.
امروز شاهد احتکار در سطح دولتی و خصوصی هستیم. احتکار دولتی به این معناست که مدیران کشور به‌دلیل نگرانی از سوء استفاده از زمین، عرضه آن را به‌شدت محدود کرده‌اند. در واقع، در کشور الگوی مناسبی برای مقابله با سوءاستفاده و احتکار زمین وجود ندارد. از سوی دیگر، احتکار خصوصی زمانی اتفاق می‌افتد که نرخ ملک و مسکن به‌طورمداوم در حال افزایش باشد. این وضعیت انگیزه‌ای برای افراد ایجاد می‌کند که نه‌تنها املاک خود را نفروشند، بلکه آنها را اجاره نیز ندهند، زیرا این املاک برای‌شان ارزش‌افزوده‌ای فراتر از تورم به‌همراه خواهد داشت.
تقاضای سرمایه‌ای یکی از عوامل موثر بر نرخ ملک به‌شمار می‌رود. دولت باید برنامه‌هایی برای این بخش ارائه دهد تا بسیاری از واحدهای موجود در بازار از حالت کالای سرمایه‌ای خارج شوند.
در این راستا، نهادهای نیمه‌دولتی مانند بانک‌ها نیز نقش مهمی دارند و تقاضای غیرواقعی و بی‌مورد برای مسکن ایجاد می‌کنند. همچنین، ساختارهای مالی و قانونی کشور، از جمله مالیات، نیاز به تغییرات جدی دارند تا نرخ مسکن در بازار تحت‌کنترل قرار گیرد. مکانیزم‌هایی مانند مالیات می‌توانند به‌عنوان یکی از ابزارهای کنترل بازار عمل کنند، اما تاکنون به‌طورجدی در کشور پیاده‌سازی نشده‌اند. علاوه بر این، فروش تراکم توسط شهرداری‌ها نیز بر نرخ مسکن تاثیرگذار است و این موضوع انگیزه برای فروش ارتفاع و تراکم را افزایش می‌دهد. تمامی این مسائل قابل‌حل و کنترل هستند.
اهداف بزرگ تعیین‌شده برای بخش مسکن
برنامه هفتم توسعه وظایف مشخصی را برای وزارت راه و شهرسازی و دولت چهاردهم تعیین کرده است. این وظایف شامل افزایش ۹ درصدی در صنعت ساختمان‌سازی، کاهش زمان خانه‌دار شدن به ۷.۵ سال تا پایان برنامه، کاهش ۲۰ درصدی سطح بافت فرسوده و ساخت ۴.۵ میلیون واحد مسکونی تا پایان سال ۱۴۰۷ است. همچنین، در این برنامه بر ساخت مسکن برای محرومان با استفاده از زمین‌های منفصل شهری تاکید شده و وزارت راه و شهرسازی موظف به افزایش اراضی سکونتگاهی در سطح کشور است. باوجود اهداف بزرگ تعیین‌شده برای بخش مسکن، عدم‌تطابق این برنامه‌ها با واقعیت‌های کنونی و نادیده گرفتن تجربیات گذشته دولت‌ها در زمینه طرح‌های مسکن مهر و مسکن ملی، نشان‌دهنده این است که دستیابی به بسیاری از این اهداف، بسیار دشوار یا تقریبا غیرممکن خواهد بود.
قیمت زمین در مناطق شهری، به‌ویژه در کلانشهرها، تاثیر قابل‌توجهی بر هزینه نهایی ساخت خانه دارد. این موضوع موجب شده است که در سال‌های اخیر، سیاست‌گذاران دولتی به‌دنبال اجرای طرح‌های مسکن ارزان‌قیمت، به زمین‌های بایر در حومه شهرها و مناطق مسکونی روی آورند. با این حال، در بسیاری از موارد، این رویکرد بدون در نظر گرفتن ملاحظات ضروری اتخاذ شده، به‌طوری‌که این طرح‌ها از یک‌سو هزینه‌های بالایی را برای دولت‌ها به‌منظور تامین زیرساخت‌ها به‌همراه داشته است و از سوی دیگر، به‌دلیل فاصله مناطق انتخاب‌شده از بافت شهری و کمبود زیرساخت‌ها، به نتایج مطلوب نرسیده‌اند.
در بند «ب» ماده ۵۰ برنامه هفتم توسعه ذکر شده است که به‌منظور تامین زمین برای متقاضیان واجد شرایط مسکن در طرح‌های حمایتی دولت، زمین‌های متعلق به دولت که در محدوده شهرها قرار دارند و همچنین زمین‌های حاصل از مواد ۹، ۱۰ و ۱۲ قانون جهش تولید مسکن، پس از تهیه و اجرای طرح‌های توسعه شهری و آماده‌سازی و تفکیک قطعات، از طریق سامانه جامع طرح‌های حمایتی مسکن و براساس ماده ۷ قانون جهش تولید مسکن به متقاضیان واجد شرایط واگذار خواهد شد. همچنین، در تبصره یک این ماده قانونی تصریح شده که وزارت راه و شهرسازی موظف است با هدف افزایش حداقل ۰.۲ درصد از مساحت سرزمین به ظرفیت سکونتگاهی کشور و با تراکم حداکثر 60 نفر در هر هکتار، در روستاها، شهرهای کوچک و میانی، مناطق مرزی و شهرک‌سازی، با رعایت سند آمایش سرزمین و قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و تبصره ۲ ماده ۹ قانون جهش تولید مسکن، برنامه‌ریزی و اقدام کند.
در عین حال در این برنامه به گسترش فضای حومه‌ای در روستاها، شهرهای کوچک و متوسط نیز تاکید شده است؛ در حالی که اغلب روستاها و شهرهای کوچک کشور با چالش گرانی زمین مواجه نیستند و در چنین شرایطی، گستره پهنه این مناطق با هدف افزایش عرضه خانه ارزان فاقد توجیه اقتصادی است. در واقع در این مناطق، زمین با نرخ مناسب در داخل مناطق شهری که برخوردار از زیرساخت شهری نیز هستند، به‌وفور وجود دارد، بنابراین ضرورتی برای اجرای چنین طرح‌هایی که تحمیل هزینه به وزارت راه و شهرسازی نیز به‌شمار می‌رود، نیست. در این مناطق سیاست‌گذار می‌تواند به‌سادگی از فضای آزاد داخل شهرها و روستاها برای افزایش ظرفیت خانه‌سازی بهره بگیرد و چالش تامین مسکن بخش روستایی و شهرهای کوچک و متوسط را مرتفع کند.
لزوم تسریع در ساخت‌وساز
محمدباقر قالیباف، رئیس مجلس شورای اسلامی به‌تازگی در نشست مشترک سران و معاونان قوای سه‌گانه در راستای توجه به اهمیت مسکن برای جامعه و لزوم تسریع ساخت‌وساز در کشور تاکید کرده است که مسئله مسکن یکی از مهم‌ترین اولویت‌های معیشتی مردم بوده و دولت باید تسهیلگر باشد و زمین را در اختیار مردم قرار دهد تا خود آنها در فرآیند مسکن‌سازی مشارکت کنند و در توزیع جمعیت و پراکندگی آن باید دقت کافی داشته باشد. همچنین وی تاکید کرده است، در حال حاضر مردم از خوراک و پوشاک خود می‌زنند تا یک سرپناهی داشته و مسکن این نقش را در معیشت پیدا کرده است. از طرف دیگر، مسکن یکی از پیشران‌ها در حوزه اقتصادی و در بخش‌های مختلف اقتصاد ملی ما شاخص اثرگذاری است.
فرهاد بیضایی، کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن درباره لزوم تسریع ساخت‌وساز در کشور به صمت توضیح داد: در برنامه توسعه هفتم برای شکست انحصار زمین قرار است ۳۰۰هزار هکتار زمین به محدوده شهرها الحاق شود. البته یک‌سری مشکلات و چالش‌ها در برنامه هفتم قرار دارد که ممکن است، الحاقات زمین برای آینده را مشکل کند. برای مثال گفته شده است که این زمین‌ها حتما باید دولتی باشند و به‌صورت ۹۹ساله واگذار شوند.
وی در ادامه خاطرنشان کرد: توسعه شهرها باید به‌صورت همه‌جانبه باشد و اینکه تنها زمین‌های دولتی را بخواهیم به چرخه ساخت‌وساز وارد کنیم، کافی نیست. توسعه همه‌جانبه شهرها می‌تواند شامل زمین‌های بخش خصوصی، نهادهای مختلف و خود مردم باشد. باید شخصیت‌های حقیقی و حقوقی برای توسعه شهری الحاق شوند. آن چیزی که اهمیت دارد و باید مرتبط با مفهوم توسعه شهری قرار بگیرد، به الحاق زمین مربوط نمی‌شود. متاسفانه به این موضوع در برنامه هفتم توسعه توجه نشده است.
نگاه دولت باید به‌سمت توسعه شهری باشد
این کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: در سیاست‌های مسکنی دولت سیزدهم، نگاه توسعه شهری وجود نداشت و الحاق زمین برای ساخت مسکن حمایتی اتفاق افتاد که یک مقدار کج‌کارکرد‌هایی را حاصل کرد که پیش‌تر درباره آن زیاد صحبت شده است. نگاه دولت باید به‌سمت توسعه شهری باشد، آن‌هم فارغ از اینکه این زمین‌ها دولتی یا خصوصی هستند؛ این موضوع یکی از راهکارهای مهم برای انحصارزدایی است.
بیضایی افزود: نکته دوم، بحث مالیاتی است که به‌نوبه خود باعث چالش‌آفرینی شده و تاکنون دولت آقای پزشکیان نتوانسته جمع‌بندی کاملی برایش انجام دهد. نگاه مناسبی در این زمینه رخ نداده و این چالش حاکی از اختلاف دیدگاه در بدنه دولت است. برای مثال سازمان امور مالیاتی با بخش‌های مختلف وزارت راه و شهرسازی هماهنگی لازم را ندارد و نحوه اخذ مالیات بر عایدی سرمایه هنوز مشخص نیست و تعریف‌ها درباره مالیات بر خانه‌های خالی نیز شفاف نیست.
تولید مسکن باید به‌طور مداوم ادامه یابد
وی معتقد است: تامین مسکن از جمله نیازهای اساسی کشور است. دولت چهاردهم نیز باید در راستای حل مشکل کمبود مسکن و کمک به خانه‌دار شدن مستاجران اقدام کند. در غیر این صورت، اگر دولت فعلی به این تعهدات عمل نکند، در سال‌های آینده با چالش‌های جدی در زمینه کمبود مسکن روبه‌رو خواهیم شد. تولید مسکن در کشور باید به‌طورمداوم ادامه یابد و برای حفظ این روند، دولت نیازمند تصویب یک برنامه و قانون جامع است. ساخت مسکن نه‌تنها به تسهیل خرید خانه برای مستاجران کمک می‌کند، بلکه می‌تواند به کاهش قیمت‌ها نیز منجر شود، چراکه مدیریت نرخ در بازار مسکن به‌طورمستقیم به‌میزان عرضه و تقاضا وابسته است. امروز نظارت شدیدی بر عرضه زمین وجود دارد که این مسئله باعث شده تا مسکن از دسترس خانوارها خارج شود. همچنین، اجاره‌بها به نرخ مسکن وابسته است و تحت‌تاثیر آن قرار می‌گیرد؛ بنابراین، ضروری است که سیاست‌های مربوط به زمین در کشور موردبازنگری قرار گیرد تا بتوان قیمت‌ها را مدیریت کرد.
وی در خاتمه بیان کرد: راهکار اساسی این است که ما حتما روی زمین‌های شهری افزایش عرضه داشته باشیم و توسعه شهری را تنها به الحاق زمین‌های دولتی در نظر نگیریم. با یک نگاه جامع در بحث توسعه شهری، می‌توانیم با عرضه بیشتر زمین در شهرها تا آنجایی که قوانین و طرح‌های بالادستی اجازه می‌دهد، قدم برداشته و در راستای اصلاح رفتارهای اشتباه اقتصادی گام برداریم. در اقتصاد ایران، تورم حاکم است و به‌همین‌دلیل نمی‌توان به‌طورقطعی یک نرخ مشخص برای ساخت مسکن تعیین کرد، زیرا در این فرآیند با کمبود منابع مالی مواجه خواهیم شد. این موضوع منجر به توقف پروژه‌ها و انتظار طولانی متقاضیان برای دریافت خانه خواهد شد. همچنین، اجرای قراردادهای علی‌الحساب می‌تواند باعث سردرگمی متقاضیان و سازندگان شود. سیاست واگذاری زمین به مردم و انبوه‌سازان را می‌توان یکی از تجربیات موفق در کشور دانست. دولت چهاردهم می‌تواند با بهره‌گیری از این تجربیات، در مدیریت بازار مسکن عملکرد بهتری داشته باشد.
سخن پایانی
در برنامه هفتم توسعه، تصمیم بر این است که ۳۰۰ هزار هکتار به اراضی مسکونی کشور افزوده شود. این اقدام می‌تواند به‌طورقابل‌توجهی به حل مشکلات کنونی کمک کند و بازار را به‌تعادل برساند. برای تحقق این قانون، لازم است که مردم خواسته‌ای جدی را مطرح کنند تا وزارت راه و شهرسازی به‌سرعت زمین‌های تعیین‌شده را به محدوده‌های شهری اضافه کند. این وزارتخانه باید برنامه‌ای مرحله به مرحله برای اجرای این بند قانونی ارائه دهد؛ به‌عبارت‌دیگر، وزارت راه و شهرسازی نمی‌تواند از مسئولیت قانونی خود شانه خالی کند. وزیر باید قانون جهش تولید مسکن و برنامه هفتم توسعه را به‌اجرا درآورد. وی مجری این قانون است و در صورتی که دلایلی برای عدم‌اجرای آن دارد، باید به‌صورت مکتوب اعلام کند.
