حال ناخوش مسکن
صنعت ساختمان‌سازی به‌عنوان یکی از بخش‌های کلیدی و حیاتی اقتصاد ایران، تاثیرات عمیقی بر توسعه اقتصادی، اجتماعی و زیرساختی کشور دارد. این صنعت به‌دلیل ارتباط نزدیکش با سایر حوزه‌های اقتصادی نظیر تولید مصالح ساختمانی، خدمات مهندسی، حمل‌ونقل و صنایع وابسته مانند فولاد و سیمان، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.
در ایران، صنعت ساختمان‌سازی به‌عنوان یکی از صنایع اساسی، با توسعه زیرساخت‌ها و تامین مسکن، به ایجاد اشتغال نیز کمک می‌کند. در سال‌های اخیر، باتوجه به افزایش جمعیت، مهاجرت به کلانشهرهایی نظیر تهران، اصفهان و مشهد و همچنین نیاز به بازسازی بافت‌های فرسوده این صنعت، پیشرفت قابل‌توجهی داشته است. فعالیت‌های ساخت‌وساز در این حوزه شامل پروژه‌های مسکونی، تجاری، اداری و صنعتی است که هر یک باتوجه به شرایط اقتصادی، مقررات و چالش‌های موجود، می‌تواند دامنه وسیع و هزینه‌های زیادی را به‌همراه داشته باشد. مشکلات تامین مالی برای بخش مسکن مشکلات عدیده‌ای را به‌وجود آورده و بیشترین فشار در این زمینه بر دوش شبکه بانکی است؛ شبکه‌ای که آن‌طور که باید و شاید به کمک این بخش نیامده و تنها بانک مسکن در این راه پیشگام است.
همکاری ضعیف دولت با بخش خصوصی
احمد تولا، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: انبوه‌سازان بخش خصوصی به‌طورمستقل از دولت فعالیت می‌کنند و تمامی مراحل سرمایه‌گذاری، ساخت و فروش را خود انجام می‌دهند. همکاری آنها با دولت معمولا محدود به پروژه‌های خاص دولتی است، اما در زمینه پروژه‌های نهضت ملی مسکن، پیمانکاران و انبوه‌سازان با دولت همکاری می‌کنند و این همکاری در استان‌ها و شهرهای مختلف به شکل‌های متفاوتی انجام می‌شود. به‌همین‌دلیل، در برخی شهرها، پروژه‌هایی آغاز شده است و در برخی دیگر، خبری از ساخت‌وساز نیست.
تولا در رابطه با راهکار کاهش تورم و افزایش تولید در بخش مسکن توضیح داد: برای ساماندهی بازار مسکن، راه‌حل در بسیاری از مسائل نهفته است؛ به این معنا که افزایش تولید می‌تواند به کاهش تورم در این بخش منجر شود و این دو عامل به یکدیگر وابسته‌اند. هرچه تولید کاهش یابد، نقدینگی افزایش می‌یابد و این امر به افزایش تورم منجر می‌شود. اگر این روند معکوس شود، نقدینگی و تورم کاهش یافته و تولید با عرضه پول سالم می‌تواند به ایجاد اشتغال و توسعه اقتصادی کمک کند و در نتیجه، تحرکات مثبتی در بازار مسکن ایجاد خواهد شد.
وی در ادامه افزود: با این توضیحات، اگر بازار مسکن به‌سمت نقدینگی غیراصولی حرکت کند، دلالی و سفته‌بازی افزایش می‌یابد و خریدهای مصرفی به‌سمت سرمایه‌گذاری سوق داده می‌شوند که در نهایت، نقدینگی می‌تواند به افزایش بی‌رویه تورم منجر شود. در هر حوزه‌ای، به‌ویژه در بخش مسکن که نیاز اساسی زندگی افراد است، اگر برنامه‌ریزی دقیقی انجام شود و باتوجه به ظرفیت‌های موجود، اقدامات موثری انجام گیرد، بسیاری از مشکلات قابل‌حل خواهد بود. متاسفانه در حال حاضر، اقدامات مناسبی برای افزایش تولید در بخش مسکن انجام نشده است. بنابراین، مسئولان باید توجه داشته باشند که برای حل مشکلات بازار مسکن، تنها به وعده‌ها و طرح‌های اولیه اکتفا نکنند، زیرا یک پروژه تا زمانی که به مرحله اجرا درنیاید، ارزشی نخواهد داشت.
تامین مالی برای ساخت‌وساز، مشکل‌ساز شده است
دبیر انجمن انبوه‌سازان استان اصفهان در گفت‌وگو با صمت درباره تامین مالی پروژه‌های دولتی ساخت مسکن در کشور اظهار کرد: در حال حاضر، موضوع ساخت و تولید مسکن پس از پروژه مسکن مهر، به طرح نهضت ملی مسکن مربوط می‌شود که از 2 طریق آورده نقدی مردم و تسهیلات بانکی، تامین مالی می‌شود، اما مشکل اصلی این است که علاوه بر عدم‌تمایل بانک‌ها به پرداخت تسهیلات مسکن، مدیریت در استفاده از آورده‌های مردم نیز ناکافی است.
او معتقد است: باوجود اینکه بسیاری از متقاضیان قسط‌های اول و دوم واحدهای خود را پرداخت کرده‌اند، این وجوه به بخش ساخت‌وساز تزریق نشده است. اگر این سرمایه‌ها به بازار مسکن وارد شود، می‌تواند به‌طورقابل‌توجهی از افزایش قیمت‌ها جلوگیری کند و تولید را به‌راه بیندازد. گاهی به‌نظر می‌رسد، تیم اجرایی طرح نهضت ملی مسکن که مسئول پیشبرد این پروژه است، از تخصص و مسئولیت‌پذیری لازم برخوردار نیست و انگیزه کافی برای انجام کارها وجود ندارد. وی در پایان افزود: به هر حال، باید نقدینگی به پروژه‌های تولید مسکن وارد شود تا انبوه‌سازان با انگیزه بیشتری به برنامه‌ریزی و خرید مصالح بپردازند. پس از این مرحله، باید به‌سراغ بانک‌ها برویم و ببینیم آیا تسهیلات مربوطه را پرداخت می‌کنند یا خیر. امیدواریم که رویکرد دولت چهاردهم در زمینه ساخت‌وساز تغییر کند و به روند عملیاتی و اجرایی پروژه‌ها توجه بیشتری داشته باشد، همچنین با برنامه‌ریزی هدفمند، در مسیر توسعه و پیشرفت تولید مسکن در کشور گام بردارد، زیرا تغییر یک قانون یا تبصره کوچک می‌تواند باعث تاخیر چندین‌ماهه در پروژه‌ها شود.
بخش‌خصوصی و دولت باید تعامل داشته باشند
عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: یکی از عوامل اصلی در بحث کارشکنی بانک‌ها در پرداخت وام بخش مسکن، تورمی است که کشور سال‌ها با آن دست‌وپنجه نرم می‌کند. مسئله دیگر، توان بازپرداخت این تسهیلات است که تناسبی با درآمد مردم ندارد و هزینه‌های مختلف زندگی، تمایل افراد برای گرفتن وام‌های مسکن را کاهش داده است. پرداخت به‌موقع تسهیلات بانکی به بخش مسکن یکی از مهم‌ترین برنامه‌هایی است که در شرایط کنونی می‌تواند گرهگشای وضعیت بازار باشد، چراکه به‌گفته بسیاری از سازندگان و همچنین متقاضیان، در شرایطی که بازار مسکن به‌سمت رکود حرکت کرده است، تنها پرداخت تسهیلات می‌تواند این بازار را به‌سمت رونق و همچنین افزایش تولید هدایت کند.
وی در ادامه تصریح کرد: جدا از موضوع یادشده، اصولا دولت‌ها برای موفق شدن در پروژه‌های مسکنی باید از بخش خصوصی استفاده کنند، یعنی استفاده نکردن از بخش خصوصی فعالیت‌های اجرایی دولت را تا حد بسیار زیادی مختل می‌کند. دولت باید با میدان دادن به بخش خصوصی به‌نوعی اعتمادسازی دوطرفه ایجاد کند. از طرفی باید با دخالت و نظارت خود، دست سوداگری و رانت‌خواری را کوتاه کند، همچنین از سازندگان خوشنام و توانمند در راستای مشارکت و کمک به تسریع امور کمک بگیرد.
اکبرپور افزود: دولت باید با حمایت‌های مختلف مانند پرداخت تسهیلات مناسب، ارائه مجوزهای ساخت کوتاه‌مدت و ارائه امکاناتی که نیاز است، دست بخش خصوصی را بگیرد تا این بخش بتواند فعالیت خود را هرچه سریع‌تر آغاز کند و به‌طورمستمر در راستای تولید مسکن قدم بردارد. از طرفی گاهی مشاهده شده است دولت با عدم‌نظارت و پیگیری‌های خود باعث شده تا تفاهمنامه‌های عمرانی دولت با شرکت‌هایی منعقد شود که جز کسب منافع کوتاه‌مدت و رانت هدفی ندارند و پس از مدتی، پروژه‌ها را نیمه‌کاره رها کرده و به بخش دیگری واگذار می‌کنند و زمینه سوداگری و دلال‌بازی را فراهم می‌کنند.
دولت شفاف‌سازی کند
این کارشناس تصریح کرد: گاهی شنیده می‌شود که بخش خصوصی تمایلی برای همکاری با دولت ندارد، اما در واقعیت این صحبت صحیح نیست، چراکه در حال حاضر بسیاری از شرکت‌های عمرانی و انبوه‌ساز خوشنام حاضر به همکاری برای ساخت‌وساز هستند، اما همان‌طور که گفته شد، شاید به‌دلیل عدم‌شفاف‌سازی دولت در طرح‌های عمرانی، چشم‌انداز قابل‌اعتمادی برای بخش خصوصی تبلور پیدا نکرده است.
وی در ادامه افزود: دولت جدید باید برای ساماندهی بازار مسکن با برنامه‌ریزی بیشتری عمل و در بخش مسکن، تحرک بیشتری ایجاد کند تا این بازار امیدوارکننده‌تر شود. مشکل مسکن اتفاقی نیست که بتوان آن را در کوتاه‌مدت حل کرد و نیاز به زمان دارد، به‌شرطی‌که در یک دوره چندساله در کنار طراحی ابزارهای مالی و پولی مناسب به ساخت و تولید مسکن توجه شود، در این صورت است که بازار ملک در مسیر توسعه قرار گرفته و شرایط بهتر می‌شود.
اکبرپور در پایان گفت: اکنون که خانم صادق، سکان وزارت راه و شهرسازی را برعهده گرفته است، باید با همکاری انبوه‌سازان و بخش خصوصی به‌سرعت تولید مسکن بیفزاید. اگر دولت بخواهد به‌تنهایی زیر بار تولید مسکن برود، کار روزبه‌روز برایش سخت‌تر می‌شود. در اوضاع فعلی که نرخ ارز بر تمام بازارهای مالی تاثیر مستقیم می‌گذارد، التهاب بازار مسکن منطقی است و این اتفاق، تورم بخش مسکن را روزبه‌روز تشدید می‌کند.
سخن پایانی
توان دولت به‌شدت محدود است و باید به این نکته توجه کنیم که چگونه می‌توان از طریق بخش خصوصی جذابیت سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن را افزایش داد. تسهیلات بانکی می‌تواند بخشی از این راهکار باشد، اما واقعیت این است که تولیدکنندگان با چالش‌های زیادی از جمله طولانی شدن زمان صدور پروانه‌ها، افزایش نرخ مصالح ساختمانی و بالا رفتن دستمزدها روبه‌رو هستند.
اگر دولت اراده‌ای برای تقویت بخش خصوصی به‌عنوان بازوی اجرایی خود در ساخت مسکن داشته باشد و تصمیم بگیرد به‌جای صرف زمان و هزینه زیاد در تعریف و طراحی پروژه‌ها، این مسئولیت را به‌طورکامل به بخش خصوصی واگذار کند، می‌توان به اجرای طرح جهش تولید مسکن در کشور امیدوار بود. اما در شرایط کنونی، باید گفت که این کار تقریبا غیرممکن یا بسیار دشوار است.
در حال حاضر، زمانی که هزینه‌های پایه ساخت یک مترمربع در طرح جهش تولید مسکن به‌طورناگهانی افزایش می‌یابد، بخش خصوصی به‌هیچ‌وجه تمایلی به ورود و اجرای این طرح نخواهد داشت. باتوجه به تمام مشکلات موجود در حوزه تولید مسکن در کشور، تولید مسکن به‌شدت دشوار خواهد بود، مگر اینکه روند کنونی در این زمینه تغییر کند. در غیر این صورت، با وضعیت فعلی، تحقق این هدف امکان‌پذیر نخواهد بود.
