مهم‌ترین بخشی که می‌تواند به ساماندهی اوضاع آشفته بازار مسکن کمک کند، به بهبود شرایط «سیاسی» و «اقتصادی» کشور مربوط است، هرچند بسیاری از کارشناسان درباره افزایش تولید مسکن، اجاره‌داری حرفه‌ای، تسهیل صدور جواز ساخت، پرداخت تسهیلات کم‌بهره و... صحبت می‌کنند، اما مطمئنا این موارد به‌تنهایی گره‌گشای بازار ملک نیستند.

بسیاری از خبرگزاری‌ها و روزنامه‌های کشور از تاخیر در ساخت‌وساز صحبت می‌کنند، اما تاخیر در اجرای یک پروژه تعریف مشخصی دارد که درباره ساخت‌وسازهای کشور ما صدق نمی‌کند. در کشورهای جهان سوم هم شاهد تاخیرهای ۱۰، ۲۰ساله برای اجرای طرح‌های عمرانی نیستیم، اما برای مثال پروژه مسکن مهر در کشور ما بعد از گذشت ۲ دهه هنوز کامل نشده، از طرفی همان واحدهایی که تحویل مردم داده‌ شده هم، از کمترین امکانات رفاهی و شهرسازی بهره نبرده و یک‌سری آسمانخراش در قلب بیابان تحویل مردم داده‌اند که هیچ‌یک از استانداردهای زندگی را دارا نیست.

وزارت راه و شهرسازی در آخرین روزهای فعالیت خود، بارها نشست خبری درباره عملکرد خود برگزار کرد؛ اقدامی که شاید در طول 3 سال عمر دولت سیزدهم به‌ندرت شاهدش بودیم. اکثرا هم مضمون این نشست‌ها، ارائه آمار و ارقام مربوط به تلاش این وزارتخانه برای حل مشکلات مسکن، راه و شهرسازی بود. مسلما همه ما قدردان تلاش‌های صورت‌گرفته هستیم، اما باید واقع‌بین باشیم و بیندیشیم که کجای مسیر را غلط رفته‌ایم که میانگین هر متر مسکن در تهران از مرز ۸۵ میلیون تومان هم گذشته است؟ بالاخره نمی‌شود که معنای ساماندهی بازار مسکن از نگاه میدانی و از نگاه مسئولان متفاوت باشد.

ورود بازار مسکن به یک حاشیه ناامن

برآوردها از بازار مسکن در فضای پس از انتخابات ریاست‌جمهوری بر این پایه استوار است که نباید در کوتاه‌مدت انتظار رونق معاملات، رشد قابل‌توجه قیمت‌ها یا تغییر مولفه‌های بیرونی اثرگذار بر آن را داشت، زیرا تحرک چندانی در بازار ارز دیده نمی‌شود. اگر هم قیمت‌های اعلامی مالکان مسکن افزایش پیدا کند، رکود بازار ملک عمیق‌تر خواهد شد. از طرف دیگر، بازار مسکن به‌وضعیتی رسیده است که به مولفه‌های بیرونی واکنش چندانی نشان نمی‌دهد.

توجه دولت به ساماندهی بازار مسکن و اجاره از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است. بازار مسکن سالم و منظم، کمک می‌کند تا افراد به مسکن مناسب دسترسی پیدا کنند و یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های آنها برطرف شود. ساماندهی بازار نیز می‌تواند به کنترل هزینه‌های اجاره و خرید مسکن کمک و از افزایش نامناسب قیمت‌ها جلوگیری کند. اقدامات دولت برای ساماندهی بازار اجاره به ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا کمک خواهد کرد و از نوسانات ناپایدار بازار ممانعت می‌کند. بازار مسکن منظم بی‌تردید به تضمین حقوق مستاجرین و مالکان کمک می‌کند و در چنین بازاری دیگر شاهد وقوع ناهنجاری‌ها و ناپسندی‌های حقوقی نخواهیم بود.

توسعه پایدار و شهرسازی منطقی، از دیگر پیامدهای یک بازار مسکن سالم به‌حساب می‌آید. رسیدگی به مشکلات بازار مسکن توسط دولت، به توسعه پایدار و شهرسازی منطقی منتهی می‌شود و از بروز ایرادات مربوط به گسترش نامنظم و بدون برنامه‌ریزی منابع جلوگیری می‌کند، بنابراین، توجه دولت به ساماندهی بازار مسکن و اجاره حائزاهمیت است که به بهبود شرایط مسکن و زندگی شهروندان کمک می‌کند.

مسکن نیازمند توجه و برنامه‌ریزی دقیق است

شهباز حسن‌پور بیگلری، نماینده مجلس شورای اسلامی در ارتباط با ماموریت دولت چهاردهم برای ساماندهی بازار مسکن گفت: مسکن به‌عنوان یکی از نیازهای اساسی جامعه، همواره در صدر اولویت‌های هر دولت نوپا قرار می‌گیرد. این بخش که سهم قابل‌توجهی از هزینه‌های خانوار را به خود اختصاص می‌دهد، نیازمند توجه ویژه و برنامه‌ریزی دقیق است. شهروندان حق دارند خواستار آرامش و رفاه باشند و انتظار می‌رود دولت به این مطالبات مشروع با دقت و حساسیت رسیدگی کند.

او ادامه داد: متاسفانه در برخی استان‌ها شاهد عقب‌ماندگی از اهداف برنامه هفتم توسعه هستیم. وضعیت بسیاری از پروژه‌های مسکن هنوز نامشخص است و تعداد زیادی از متقاضیان، باوجود پرداخت آورده اولیه، همچنان در بلاتکلیفی به‌سر می‌برند و موفق به دریافت واحدهای مسکونی خود نشده‌اند.

حسن‌پور افزود: به‌نظر می‌رسد اولویت اصلی دولت باید بهبود وضعیت معیشتی مردم باشد. ساماندهی شرایط زندگی شهروندان و توجه به شاخص‌های کلان اقتصادی، موضوعی حیاتی است که آقای پزشکیان باید به آن توجه ویژه داشته باشد. با بهبود شاخص‌های اقتصاد کلان و مهار تورم، می‌توان چشم‌انداز مثبتی برای بازار مسکن ترسیم کرد. در شرایط فعلی، به دلایل مختلف، قدرت خرید مردم کاهش یافته و بخش بزرگی از جامعه دیگر توانایی خرید مسکن موردنظر خود را ندارند. وظیفه ما حمایت از این قشر است و باید با ایجاد بسترهای مناسب، روند صاحب‌خانه شدن مردم را تسریع بخشیم.

قیمت زمین باید از سبد کالای خانوار حذف شود

وی در ادامه خاطرنشان کرد: ایران، کشوری با وسعت قابل‌توجه و منابع‌طبیعی سرشار، ظرفیت عظیمی برای بهبود وضعیت معیشتی مردم دارد. به‌نظر می‌رسد حذف هزینه زمین از سبد هزینه‌های مسکن خانوار و ارائه تسهیلات مناسب از سوی دولت، گامی موثر در این راستا باشد. در این زمینه، نهادهایی چون وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن باید اقدامات کارآمد و هدفمندی را به‌اجرا درآورند.

نماینده مجلس در ادامه گفت: همان‌طور که رهبر معظم انقلاب تاکید فرموده‌اند، همکاری تمامی نهادهای مرتبط با دولت برای رفع مشکلات مسکن مردم ضروری است. عملکرد مطلوب دولت در این حوزه می‌تواند بسیاری از چالش‌های بازار اجاره و مسکن را مرتفع سازد و نگرانی‌های دیرینه مستاجران را کاهش دهد. حل اختلافات بین موجر و مستاجر نیز از وظایف مهم دولت است که با تدوین و اجرای یک برنامه جامع و اصولی قابل‌حل است.

حسن‌پور در پایان اضافه کرد: باتوجه به شناختی که از دیدگاه‌های رئیس‌جمهوری دارم، مسائل معیشتی مردم برای ایشان از اولویت بالایی برخوردار است. کمک به خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد نیز در همین راستا قرار می‌گیرد. لازم است طرح‌های کلان مسکن مانند نهضت ملی مسکن در دولت فعلی نیز پیگیری شود تا مردم از نتایج آن بهره‌مند شوند. باید توجه داشت که مسائلی چون مسکن، صادرات، اشتغال و تولید به صورت زنجیره‌وار به هم مرتبط هستند. به‌عنوان نمونه، اهمیت بخش مسکن در ایجاد اشتغال را می‌توان از درگیر بودن ۱۳۵ کارخانه در این حوزه درک کرد. این ارتباط تنگاتنگ، اهمیت توجه همه‌جانبه به بخش مسکن را بیش از پیش نمایان می‌سازد.

عامل کلیدی در رونق و افزایش تولید مسکن

جواد خوانساری، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: پایبندی دولت جدید در قبال انبوه‌سازان بخش خصوصی، عامل کلیدی در رونق و افزایش تولید مسکن است. عدم‌تحقق این اتفاق می‌تواند منجر به مشکلاتی چون طولانی شدن اجرای پروژه‌ها شود. توجه جدی به مطالبات پیمانکاران ضروری است، زیرا خلاف تصور عموم، سود حاصل از ساخت‌وساز برای سازندگان چندان قابل‌توجه نیست. شرایط اقتصادی حساس، افزایش نرخ بهره بانکی و فقدان قوانین حمایتی مناسب از انبوه‌سازان، حتی تاخیری چندماهه در پرداخت مطالبات را به عاملی زیان‌آور برای آنها تبدیل کرده است. وی در ادامه خاطرنشان کرد: در حال ‌حاضر، نگرانی اصلی سرمایه‌گذاران ساختمانی، تورم بالا در بازار مصالح ساختمانی است که فعالیت در این حوزه را کم‌بازده کرده است. البته باید توجه داشت که نرخ مصالح تنها یکی از عوامل موثر بر نرخ مسکن است. برای ارزیابی دقیق وضعیت بازار مسکن، لازم است ابتدا تحلیلی جامع از تمام متغیرهای تاثیرگذار بر نرخ مسکن صورت گیرد و سپس به پیش‌بینی شرایط آینده پرداخته شود. این کارشناس افزود: افزایش شدید نرخ مصالح ساختمانی، بسیاری از سرمایه‌گذاران را به ترک این حوزه واداشته، در حالی که بررسی‌ها همچنان از روند صعودی نرخ مسکن حکایت دارد. مشاهدات اخیر درباره نرخ مسکن و شاخص‌های موثر بر آن، نشان‌دهنده وضعیت نامطلوب بازار مسکن است که نیازمند اقدامات فوری و موثر است. نوسانات شدید بازار املاک در سال‌های اخیر، موجب کاهش سرمایه‌گذاری و خروج سرمایه از این بخش حیاتی شده است. همزمان، افزایش مداوم قیمت‌ها، توان خرید خانه را از بسیاری از اقشار کم‌درآمد سلب کرده که این امر نیز به‌نوبه خود انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را کاهش داده است.

قیمت مصالح ساختمانی ثبات ندارد

خوانساری معتقد است؛ یکی از چالش‌های اصلی سرمایه‌گذاران در بازار مسکن، افزایش ناگهانی نرخ مصالح ساختمانی است که مستقیما بر نرخ تمام‌شده مسکن تاثیر می‌گذارد. بسیاری از کارشناسان معتقدند تا زمانی که تورم در بازار مصالح ساختمانی کنترل نشود، نمی‌توان انتظار کاهش تورم در بازار مسکن را داشت. این شرایط، بخش فروش مسکن را نیز با چالش مواجه می‌کند. وی در پایان گفت: در صورتی که نرخ رشد نرخ مسکن از تورم مصالح پیشی بگیرد، می‌توان به کاهش نرخ مسکن و نزدیک شدن آن به توان خرید مشتریان امیدوار بود. این امر می‌تواند اطمینان لازم برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید ساختمانی را فراهم آورد، زیرا سازندگان از رونق مجدد معاملات مسکن و بهبود شرایط بازار اطمینان حاصل می‌کنند.

سخن پایانی

سیاست‌های‌گذاری ایران برای بازار مسکن به‌شکل گسترده‌ای متفاوت بوده‌ و باتوجه به شرایط اقتصادی و اجتماعی متغیر در طول سال‌ها تغییر کرده‌اند. باتوجه به اینکه مسکن یکی از مهم‌ترین نیازهای انسانی است، بنابراین بازار مسکن در هر کشوری از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است. این موضوع باعث می‌شود که دولت‌ها برای کنترل و مدیریت بازار مسکن، سیاست‌های‌گذاری مختلفی را اجرا کنند.

 بازار مسکن یکی از اصلی‌ترین قطب‌های اقتصادی هر کشور است که تاثیر مستقیم  روی کیفیت زندگی شهروندان دارد. برای اینکه بازار مسکن سالم و پایدار باشد، نیاز است که دولت سیاست‌های‌گذاری مناسبی را در این زمینه اعمال کند و از قیمت‌گذاری دستوری فاصله بگیرد.