سونامی آگهی‌ها و غیبت خریداران 

در مردادماه امسال، شهر تهران با «صف فروش» کم سابقه‌ای از فایل‌های آگهی مسکن مواجه است. داده‌های میدانی مبتنی بر آگهی‌های معاملات مسکن در پلتفرم «دیوار» نشان می‌دهد فقط در دو منطقه ۵ و ۱۰، بیش از ۱۹ هزار واحد همزمان در انتظار خریدار هستند. این درحالی است که منطقه بزرگی مانند منطقه ۱۸ با وجود پایین‌ترین قیمت‌های رسمی، تنها ۶۷۰ آگهی فروش دارد.

در بازار مسکن شهر تهران، نکته قابل توجه، نمودار رو به رشد آگهی فروش در مناطق یک تا 3 است، در این مناطق عرضه واحد فروشی افزایش پیدا کرده است.

نگاهی به پلتفرم آگهی‌های معاملات مسکن نشان می‌دهد که در منطقه یک 4 هزار واحد، منطقه دو 4500 و در منطقه سه 5700 واحد برای فروش آگهی شده است. واحدهای عرضه شده در این مناطق، واحدهای نوساز یا با سال ساخت تا 20 سال است و واحدهای کلنگی که در این سه منطقه برای فروش عرضه شده در مجموع 900 واحد است. آخرین آمار رسمی از معاملات مسکن در شهر تهران که مرداد سال گذشته بانک مرکزی منتشر کرده است نشان می‌دهد که دو منطقه 5 و 10 که بیشترین واحد فروشی را دارند، بیشترین معاملات را هم دارند. 

بنا به گفته بانک مرکزی، در مرداد سال گذشته سهم منطقه 5 از تعداد معاملات بازار مسکن شهر تهران 14 درصد بوده که بیشترین تعداد معاملات در میان مناطق شهر تهران بوده است و منطقه 10 با 9.7 درصد در رتبه بعدی قرار دارد. به این ترتیب مناطقی که بیشترین عرضه را داشته بیشترین معامله فروش را هم داشته است. اما با توجه به اینکه ارائه آمار رسمی بانک مرکزی از معاملات شهر تهران از مرداد سال قبل متوقف شده است، نمی‌توان این آمار را به امسال هم تعمیم داد با این حال فعالان بازار مسکن می‌گویند با توجه به ویژگی‌های این دو منطقه و با توجه به اینکه آمار عرضه و فروش در چند سال در این دو منطقه بالا بوده احتمالاً امسال نیز همین روند ادامه دارد اما نکته این است که این دو منطقه نیز تحت تأثیر شرایط به‌وجود آمده (جنگ و پس از آن) خرید و فروش واحد مسکونی کمتری دارند.

منطقه ۱۰: موتور محرکه‌ای که خاموش شد

منطقه ۱۰ با دسترسی استثنایی به ۴ خط مترو (معین، رودکی، کمیل، شادمان) و واحدهای اصطلاحاً نقلی (زیر ۶۰ متر) همیشه جاذبه‌ای برای سرمایه‌گذاران خرد بود. قیمت‌های به ظاهر مناسب (حدود ۴ میلیارد تومان برای یک واحد ۵۵ متری) و امکان تأمین بخشی از هزینه با وام‌های جعاله و فرزندآوری، این منطقه را به بهشت سرمایه‌گذاری‌های کوچک تبدیل کرده بود.چرا که کسانی که به قصد سرمایه‌گذاری در این منطقه واحد می‌خرند می‌توانند بخشی از نقدینگی مورد نیاز را از رهن واحد تأمین کنند.

به گفته فعالان بازار رشد قیمت مسکن در منطقه 10 تهران بالا بوده بطوری‌که متوسط قیمت از متری 12 میلیون در سال 1399 الان به متری 70 میلیون تومان رسیده بنابراین جذابیت لازم را برای سرمایه‌گذاری دارد. از طرفی واحدهای با متراژ پایین که قیمت کمتری هم دارند در این منطقه زیاد است. ساخت و ساز به‌ واسطه نوسازی بافت فرسوده نیز باعث شده تا عرضه مسکن در منطقه 10 بالا باشد، با توجه به مشوق‌هایی مانند تراکم بیشتر یا حذف پارکینگ اجباری در ساخت‌وساز جدید در بافت فرسوده، تمایل برای نوسازی را بیشتر کرده است.

با اینکه منطقه 10 از نظر مساحت، یکی از کوچک‌ترین مناطق شهری است اما همین ویژگی‌ها باعث افزایش عرضه و تقاضای مسکن در این منطقه شده است.

منطقه ۵: سقوط

یک غولِ همیشه پایدار

منطقه 5 شهر تهران تقریباً در 15 سال اخیر پرفروش‌ترین منطقه از نظر معامله مسکن بوده و عرضه نیز به همین نسبت در این منطقه بالاست. منطقه 5 در غرب تهران به شهر کرج و استان البرز نزدیک است و تقریباً این منطقه در وسط دو شهر تهران و کرج واقع شده که مهم‌ترین علت تقاضای بالا برای خرید مسکن در این منطقه است. این منطقه طرح ترافیک ندارد، نوسازی بالایی دارد و تقریباً واحد فرسوده به‌ندرت در آن دیده می‌شود، همچنین بالای 80 درصد واحدها در این منطقه کمتر از 100 متر است که قیمت را برای خرید متناسب کرده است. قیمت‌ها در منطقه 5 در مقایسه با مناطق یک، دو و سه پایین‌تر است که این نیز دلیلی برای افزایش تقاضا بخصوص در بین دهک‌های متوسط و بالاتر برای خرید مسکن در منطقه 5 است.

بعد از دو منطقه 5 و 10، مناطق یک تا 3 جزو مناطق پر معامله هستند اما در ماه گذشته در این 3 منطقه عرضه بر تقاضا پیشی گرفته و با اینکه در کل شهر تهران تقاضا برای خرید بشدت کاهش یافته اما میزان شدت رکود در منطقه یک تا 3 بیشتر از مناطق دیگر است.

به گفته یکی از فعالان بازار در این مناطق، بیشتر مالکان فروشنده هستند و به‌طور متوسط درخواست فروش 30 درصد در بیش از یک ماه گذشته بیشتر شده اما در مقابل درخواست خرید نزدیک به صفر است و می‌توان گفت معامله‌ای انجام نمی‌شود.

سقوط آزاد مناطق لوکس

مناطق یک، 2 و 3 تهران که زمانی امن‌ترین پناهگاه‌ برای سرمایه‌های کلان بودند، امروز با افزایش ۳۰ درصدی آگهی‌های فروش و کاهش ۹۰ درصدی معاملات بالای ۲۰ میلیارد تومان مواجهند. به گفته مشاوران املاک فعال در این مناطق، واحدهای ۱۵۰ متری با قیمت‌های کارشناسی ۱۵ میلیارد تومان، امروز با تخفیف ۲-۳ میلیارد تومانی نیز خریداری ندارند.

 سکوت در پایین شهر

طبق آمار رسمی از متوسط قیمت مسکن در شهر تهران، منطقه 18 همواره کمترین متوسط قیمت را دارد با وجود این منطقه 18 جزو مناطقی است که کمترین عرضه و معامله مسکن را دارد. در منطقه 18 حدود670 واحد برای فروش، آگهی شده است. منطقه 17 با 900 واحد و منطقه 20 نیز با همین تعداد واحد، جزو مناطقی هستند که آگهی فروش ملک در آنها کمتر ازمناطق دیگر شهر تهران است.

در مناطقی که عرضه مسکن برای فروش بیشتر است در نتیجه قدرت چانه زنی خریداران نیز بیشتر است به این ترتیب تعادل قیمتی در این مناطق معمولاً به چشم می‌خورد. اما با توجه به عمق رکود بازار مسکن و شرایط بازار پس از جنگ، این فرمول در مناطق پرعرضه دیگر کارایی ندارد و با وجود تخفیف‌هایی که فروشندگان برای فروش ملک می‌دهند همچنان خریداری در بازار نیست.